TRIBUNALE DI SALERNO

Relazione TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice Esecuzione Immobiliare Dott. Alessandro Brancaccio Relazione di Stima Procedura Esecutiva Immobiliare R.G.E. n. 514/2012 promossa dal Omissis contro Omissis architetto

I. Premessa...pag. 3 II. Operazioni peritali......pag. 5 III. Esame documentazione....pag. 6 IV. Descrizione dell immobile oggetto di pignoramento. pag. 7 V. Stato di possesso dell immobile pignorato. pag. 9 VI. Regime patrimoniale del debitore... pag. 10 VII. Verifica circa la regolarità urbanistica ed edilizia dell immobile oggetto di pignoramento pag.12 VIII. Determinazione del valore dell immobile oggetto di pignoramento.....pag. 14 IX. Descrizione finale del lotto oggetto di pignoramento...pag. 16 2

Allegato A.. visura catastale Allegato B.. planimetria catastale Allegato C... estratto di mappa Allegato D ispezione ipotecaria Allegato E... visura Camera di Commercio Allegato F atto di compravendita Allegato G... verbali di sopralluogo G/1..verbale di sopralluogo del 9.05.2013 G/2...verbale di sopralluogo del 26.05.2013 Allegato H..conformità urbanistica - tavole PUC Allegato I... conformità edilizia I/1..istanza di permesso a costruire del 22.11.2004 I/2. relazione tecnica e piante I/3.....integrazione e revoca del progettista I/4...relazione tecnica e piante del nuovo progetto I/5..... PdC n. 105/2005 I/6...voltura del PdC Allegato J.. rilievo fotografico Allegato K........rilievo metrico Allegato L.. Riferimenti di vendita Allegato M.. comunicazioni di deposito Allegato N..richiesta contratto di comodato d uso Agenzia delle Entrate di Salerno Allegato O comunicazione di avvenuto deposito Allegato P.. Raccomandate 3

TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Ill.mo Dott. Alessandro Brancaccio Terza Sezione Civile Ufficio Esecuzione Immobiliare Oggetto: Relazione di stima nella procedura esecutiva immobiliare Omissis R.G.E. n. 514/2012 promossa dal Omissis contro I. PREMESSA All udienza del 7.3.2013 l Ill.mo Dott. Alessandro Brancaccio, G.E. presso III Sezione Civile del Tribunale Ordinario di Salerno nel procedimento in epigrafe, promosso dal Omissis contro Omissis., ha conferito alla sottoscritta il seguente mandato: a) Indichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato; b) Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; c) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; d) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a 4

carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; e) Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L. 28.2.85 n. 47 e succ. mod.; f) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; g) Corredi la relazione di un riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura). 5

II. OPERAZIONI PERITALI La sottoscritta, accettato l incarico in data 13.03.2013, si è recata presso l Agenzia del Territorio di Salerno al fine di reperire la visura catastale (All. A), la planimetria catastale (All. B) e l estratto di mappa (All. C). In data 8.04.2013 la sottoscritta si è recata presso la Conservatoria dei RR.II. di Salerno al fine di effettuare l ispezione ipotecaria (All. D). Nella stessa giornata del 9.04.2013 la sottoscritta si è recata presso la Camera di Commercio di Salerno al fine di verificare la sede attuale della ditta (All. E). In data 9.04.2013 ha inviato al creditore procedente, tramite lettera a mezzo e mail, la comunicazione della data del sopralluogo e l invito per la realizzazione del tour virtuale : a tale invito ha fatto seguito un diniego da parte dell interessato. Nella stessa giornata del 9.04.2013 la sottoscritta ha inviato alla Omissis e all amminisratore delegato sig. ra Omissis tramite lettera raccomandata, la comunicazione della data del sopralluogo. In data 10.04.2013 la sottoscritta ha acquisito copia dell atto del Notaio Ermanno Buonocore del 27.06.2005, rep. n. 52829, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Salerno in data 30.06.2005, ai nn. 32289/22424 (All. F). In data 15.04.2013 la sottoscritta si è recata presso l immobile oggetto di pignoramento sito nel Comune di Salerno, via Rocco Galdieri n. 9, ma non ha potuto effettuare il rilievo metrico e fotografico, in quanto nessun rappresentante della società Omissis si è presentato sul luogo (All. G- verbale di sopralluogo). In data 16.04.2013 la sottoscritta ha presentato alla S.V. Ill.ma istanza per accedere con le forze dell ordine presso l immobile oggetto di 6

pignoramento, nonché istanza di proroga al deposito della consulenza tecnica. In data 12.06.2013 ha inviato alla Polizia di Stato, tramite lettera a mezzo posta elettronica certificata, istanza di ausilio delle Forze dell Ordine, al fine di effettuare il sopralluogo presso l immobile pignorato. In data 13.06.2013 la sottoscritta ha inviato al creditore procedente, tramite lettera a mezzo e-mail, la comunicazione della data del nuovo sopralluogo. In data 15.06.2013 la sottoscritta ha inviato alla Omissis e all amministratore delegato, sig. ra Omissis, tramite lettera raccomandata, la comunicazione della data del nuovo sopralluogo. In data 18.06.2013 si è recata presso lo Sportello Unico del Comune di Salerno, al fine di effettuare la verifica della conformità edilizia ed urbanistica del bene oggetto di pignoramento (All. H verifica urbanistica All. I verifica edilizia). In data 26.06.2013 la sottoscritta, grazie all ausilio dell Ispettore Capo Omissis e dell Agente Capo Omissis della Polizia di Stato, ha avuto accesso presso il box auto, e ha finalmente potuto eseguire il rilievo metrico (All. J) e fotografico (All. K), indispensabile all espletamento dell incarico ricevuto. Nella stessa giornata del 26.06.2013 la sottoscritta si è recata presso l Agenzia delle Entrate di Salerno al fine di verificare l eventuale registrazione del contratto di comodato d uso del box auto oggetto di pignoramento. 7

III. ESAME DELLA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 COD. PROC. CIV. In via preliminare la sottoscritta ha proceduto all esame della documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. e specificamente del certificato notarile (allegato alla produzione del creditore procedente): la documentazione ipocatastale prodotta è completa ed idonea per il prosieguo dell attività esecutiva. Pertanto, si procede a dare risposta ai quesiti dal punto 4 al punto 12 del mod. 0112 delle Raccomandazioni Generali per l attività di esperto per la stima di immobili. IV. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Quesito A) - Indichi l immobile pignorato con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva lo stesso. Il bene oggetto di pignoramento è sito nel Comune di Salerno, ed è costituito da un box auto ubicato al piano seminterrato, contraddistinto con il numero d interno 16. L immobile è di proprietà esclusiva della società Omissis.L amministratore unico della società è la sig.ra Omissis (All. E Visura Camera di Commercio). L immobile oggetto di pignoramento è di proprietà della società Omissis, alla quale è pervenuto a seguito dell acquisto effettuato dai sig.ri Omissis in virtù di atto di compravendita del Notaio Ermanno Buonocore in data 23.10.2000, repertorio n. 49012, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Salerno in data 30.06.2005 ai nn. 32289/22424 (All. F- atto di compravendita). Detto immobile era pervenuto ai sig.ri Omissis per acquisto effettuato dalla società a responsabilità limitata Omissis, in virtù di atto di 8

compravendita del Notaio Luisa D Agostino in data 28.04.1973, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Salerno in data 9.05.1973 ai nn. 13787/12261. DATI CATASTALI Il bene oggetto di pignoramento è censito in N.C.E.U. del Comune di Salerno al foglio 35, particella n. 54, sub. 110, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 5, consistenza 37 mq, rendita 252,24. Tali dati risultano dalla variazione di classamento del 4.06.2007 n. 19845.1/2007 in atti dal 4.06.2007 (protocollo n. Sa0339180) richiesta a seguito della divisione in subalterni dal numero 100 al numero 134. L intestatario della scheda catastale è la società Omissis proprietaria per 1/1. In epoca antecedente al 6.06.2006 l immobile era censito in catasto fabbricati del Comune di Salerno al foglio 35, part. 54, zona censuaria 2, categoria D/8, rendita 13.763,58. CONFINI il bene confina con Omissis DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Come già detto, il bene oggetto di pignoramento è sito nel Comune di Salerno, Via Rocco Galdieri, n. 9, ed è costituito da un box auto ubicato al piano seminterrato dello stabile. Come si evince dalla mappa catastale (All. C), l edificio di cui fa parte il bene oggetto di pignoramento è sito in zona Pastena, tra Via Ventimiglia e via Madonna di Fatima, ed è quindi prossimo a servizi di ogni genere. La costruzione dell edificio risale all anno 1968. Esso è costituito da sei piani, adibiti ad abitazioni ed uffici, oltre il piano terra, in cui vi sono locali destinati a negozi di ogni genere. Lo spazio interno dell edificio è stato suddiviso in tre scale con due appartamenti a piano. 9

Al piano seminterrato si accede dalla parte posteriore del palazzo ovvero da Via Rocco Galdieri, tramite una rampa che immette in uno spazio scoperto. Tale area è chiusa con un cancello automatico. L intero piano seminterrato è adibito a box auto, suddiviso nel seguente modo: settore a destra con nove box auto, settore di sinistra con dieci box auto ed infine sette box autonomi, con accesso dalla spazio antistante. Le strutture portanti sono in c.a., i solai sono misti (c.a. e laterizi) mentre le murature perimetrali sono state realizzati con setti in c.a. e tompagnature in blocchi di cemento vibro compresso. La pavimentazione è in battuto di cemento e resine poliuretaniche; le serrande sono in acciaio zincato del tipo a basculante. L intero piano seminterrato è dotato di impianto idrico di carico e di scarico, con erogatori di acqua fredda, ed impianto elettrico a norma di legge. L areazione avviene attraverso le aperture esistenti lungo la muratura perimetrale e attraverso le aperture a cielo. Inoltre, nelle corsie di accesso sono stati posizionati gli idranti, gli estintori e gli specchi parabolici Come già detto, al box auto oggetto di pignoramento si accede percorrendo tutta la corsia di sinistra. La serranda in alluminio zincato è dotata di apertura elettronica. L interno si presenta in buono stato di conservazione anche se, come si evince dal rilievo fotografico (All. J), è presente un infiltrazione lungo i bordi dell apertura a cielo. L intonaco è ben rifinito. La pavimentazione è in resina poliuretanica. Il box è munito di un punto di erogazione idrica e presenta due aperture a cielo, di dimensioni pari a 1,70x0,40 ciascuna, che consentono un ottima ventilazione. 10

Come risulta dal rilievo metrico (All. J), la superficie del box auto oggetto di pignoramento, calcolata in virtù dell Allegato C del D.P.R. n. 138 del 23.03.1998, risulta essere pari a 40,13 che, arrotondata, sarà pari a Superficie box auto = 40 mq V. STATO DI POSSESSO DELL IMMOBILE PIGNORATO Quesito B) - Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Al momento del sopralluogo, effettuato in data 26.06.2013, il sig. Omissis, presente su delega della sig.ra Omissis ha dichiarato che il box auto è in comodato d uso al sig. Omissis. A seguito di una ricerca effettuata dalla sottoscritta presso l Agenzia delle Entrate di Salerno in data 26.06.2013 (All. O richiesta) l impiegato addetto allo sportello ha riferito che non risultano contratti validamente registrati. La sottoscritta ha, comunque, presentato all Agenzia delle Entrateuna richiesta scritta in proposito: la relativa certificazione sarà rilasciata solo fra venti giorni e, quindi, la sottoscritta si riserva di integrare la documentazione appena in possesso di tale documento. VI. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE Quesito C) - Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. 11

Il box auto oggetto di pignoramento è di proprietà esclusiva della società Omissis per acquisto effettuato in virtù dell atto di compravendita del Notaio Ermanno Buonocore del 27.06.2005, rep. n. 52829, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Salerno in data 30.06.2005, ai nn. 32289/22424 (All. E). VII. FORMALITA, VINCOLI O ONERI GRAVANTI SUL BENE PIGNORATO Quesito D) - Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Dall esame del certificato notarile, allegato alla produzione del creditore procedente ex art. 567, II comma, cod. proc. civ., e dall ispezione ipotecaria effettuata dalla sottoscritta in data 21.03.2012 (All. D), a partire dal 2.01.1979 ovvero nel ventennio antecedente l atto di pignoramento e fino al 20.03.2012, risulta che a carico della consistenza immobiliare del debitore sono state pubblicate le seguenti formalità pregiudizievoli: iscrizioni contro 1) Ipoteca legale derivante da Ruolo ( art. 77 del D.P.R. n. 602 del 1973) a favore di Equitalia Polis S.p.a. con sede in Napoli trascrivi data 14.04.2011 repertorio n. 637/10011tta presso la Conservatoria dei RR. II. di Salerno in data 3.05.2011 ai nn. 2696/17199 per la somma di 1.178.814,02 di cui 589.407,01 per sorta capitale, gravante tra l altro sull immobile in oggetto; trascrizioni contro 12

2) verbale di pignoramento immobili, pubblico ufficiale Ufficio UNEP Corte d Appello di Salerno in data 13.08.2012 repertorio 3553/2012, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. in data 2.10.2011 ai nn. 29849/36259 per la somma di 3.129,52 oltre le spese dell atto di precetto e gli interessi moratori. Per quanto riguarda gli oneri di natura condominiale, come si evince dallo stesso pignoramento, la società Omissis è debitrice nei confronti del Omissis della somma pari a 3.129,52 oltre le spese e gli interessi moratori. Infine, come si evince dal Piano Urbanistico Comunale (All. H/2) l area in cui è ubicato il box auto non è sottoposta a vincoli di natura storico/paesaggistica. Pertanto, dal momento che le formalità pregiudizievoli gravanti sull immobile saranno cancellate a seguito dell emissione da parte del G.E. del decreto di trasferimento, ai sensi e per gli effetti di cui all art. 586 cod. proc. civ., a carico dell acquirente del compendio pignorato resteranno solo gli oneri condominiali pari attualmente a 3.129,52, oltre le spese e gli interessi moratori. VIII. VERIFICA CIRCA LA REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA DELL IMMOBILE PIGNORATO Quesito E) - Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L. 28.2.85 n. 47 e succ. mod. 13

a) Regolarità urbanistica ed edilizia del bene oggetto di pignoramento. L immobile oggetto di pignoramento ai sensi del vigente P.U.C., approvato dal Presidente della Provincia con decreto n. 147 in data 28.12.2006, pubblicato sul B.U.R.C. n. 2 in data 08.01.2007, ricade in zona, ricade in zona 8B (All. H/1 estratto Puc, tavola di zonizzazione). In tale area non operano vincoli di natura storica o paesaggistica (All. H/2 tavola). b) Regolarità edilizia del bene oggetto di pignoramento. La costruzione del fabbricato di cui fa parte il bene oggetto di pignoramento è iniziata nell anno 1968; la pratica edilizia ha avuto il seguente iter amministrativo: In data 20.07.1968 il sig. Omissis, in qualità di Presidente della Omissis, ha presentato presso l Ufficio Tecnico del Comune di Salerno istanza per la realizzazione di un fabbricato in via Madonna di Fatima; In data 19.06.1968 la Commissione Edilizia ha espresso parere favorevole alla realizzazione del suddetto fabbricato; In data 30.08.1968 il Comune di Salerno ha rilasciato la Licenza Edilizia prot. n. 8452 alla società Omissis per la realizzazione di un fabbricato composto da due lotti (lotto A e lotto B ) in via Madonna di Fatima. Il fabbricato è composto da sei piani ed è suddiviso in tre scale; ogni scala è composta da due appartamenti di metrature diverse. E previsto in progetto anche un piano seminterrato adibito interamente ad area di parcheggio, come previsto dalla legge n. 765 del 6.8.1967. Il progetto è a firma dell ing. Omissis; 14

In data 09.08. 1968 la società Omissis ha presentato presso l Ufficio Tecnico del Comune di Salerno un progetto di variante che ha interessato il rispetto stradale su Via Ventimiglia di 8,00 mt; In data 16.01. 1970 la suddetta società ha presentato un ulteriore progetto di variante che ha interessato una diversa distribuzione sia degli spazi interni sia degli spazi esterni; In data 03.03.1970 il Sindaco del Comune di Salerno ha concesso una proroga all ultimazione dei lavori fino al 29.8.1971 in virtù dell art. 10 della legge 06.08.1967 n. 765. Infine, in data 01.10.1970 il Sindaco del Comune di Salerno ha rilasciato l abitabilità del fabbricato. Il piano seminterrato è stato invece oggetto di una istanza di permesso a costruire per la ristrutturazione edilizia, presentata presso lo Sportello Unico per l Edilizia nell anno 2004. Tale pratica infatti ha avuto il seguente iter amministrativo: In data 22.11.2004 i sig.ri Omissis hanno presentato istanza per la ristrutturazione edilizia del piano interrato (All. I/1); il progetto è a firma dell ing. Omissis (All. I/2); In data 17.03.2005 i sig.ri Omissis, a seguito della revoca dell ing. Omissis, hanno presentato una integrazione alla richiesta di permesso a costruire (All. I/3); il nuovo progetto è a firma del Geom. Omissis (All. I/4). Dalla relazione tecnica si evince che i lavori da eseguire sono: a. Rimozione e posa in opera degli infissi interni ed esterni; b. Rimozione dei pezzi igienici; c. Rimozione e posa in opera di pavimenti e rivestimenti; d. Spicconatura intonaco ammalo rato; e. Demolizione e posa in opera di tramezzi; f. Posa in opera di intonaco; 15

g. Rifacimento idrico di carico e scarico; h. Rifacimento di impianto elettrico; i. Posa in opera di serrande elettriche; j. Posa in opera di estintori; k. Posa in opera di specchi parabolici; l. Realizzazione di impianto semaforico a senso unico alternato. In data 30.06.2005 il Comune di Salerno ha rilasciato ai sig.ri Omissis il Permesso a Costruire n. 105 (All. I/5). In data 15.02.2005 sig.ri Omissis hanno comunicato allo Sportello Unico per l Edilizia l inizio dei lavori (All. I/6); In data 21.02.2006 la sig.ra Omissis, in qualità di Amministratore Unico della società Omissis, ha presentato presso lo Sportello Unico per l Edilizia istanza di voltura del permesso a costruire n. 105 a nome della società Omissis, divenuta proprietaria dell immobile in virtù di atto del Notaio Ermanno Buonocore del 27.06.2005; In data 05.04.2006 il Comune di Salerno ha rilasciato la voltura del Permesso a Costruire n. 105/2006 alla sig.ra Omissis amministratore unico della società Omissis (All. I/7); In data 26.06.2005 la sig.ra Omissis ha dichiarato presso la sportello unico del Comune di Salerno la fine dei lavori di cui al Permesso di Costruire n. 105/06 (All. I/8); Il progettista e direttore dei lavori, geom Omissis, nel certificato di collaudo finale ha dichiarato che i lavori realizzati sono conformi ai tipi progettuali (All I/9). IX. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL IMMOBILE PIGNORATO 16

Quesito F) - Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Il bene oggetto di pignoramento, come già sopra evidenziato, consiste in un box auto sito nel Comune di Salerno, Via Rocco Galdieri, n. 9, interno n. 16. Data la consistenza e la tipologia dell immobile pignorato, appare evidente che si procede alla formazione di un lotto unico. Ciò posto, al fine di determinare il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di pignoramento, la sottoscritta ha ritenuto necessario procedere all applicazione di due tipi di stima ovvero la stima sintetica, ritenuta la più attendibile dalla moderna dottrina dell estimo e la stima analitica basata sulla capitalizzazione dei redditi. a) Stima sintetica Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile, la sottoscritta ha assunto ampie e sicure notizie circa la vendita di immobili analoghi per tipologia e data di costruzione. Le indagini, svolte attraverso la consultazione delle pubblicità sul network, hanno portato ai seguenti risultati prodotti in allegato L alla presente consulenza: 1. www.tecnocasa.it box auto sito a Mercatello - scheda di riferimento n. 20362522 mq 42 ca - 55.000,00 (All. L) ; e confermano quindi che il prezzo di mercato praticato per bene similari a quello oggetto di stima è pari a 1.300,00 al mq. Ne consegue che, il valore il valore del bene è pari a: 17

Valore immobile = Sup. tot. X prezzo di mercato Valore immobile = 42 mq X 1.300,00 = 54.600,00 Valore di mercato dell immobile = 54.600,00 VIII. b) Stima per capitalizzazione dei redditi. Con questo secondo metodo di valutazione si vuole determinare il più probabile valore di mercato attraverso la metodologia per capitalizzazione dei redditi. A tal fine si è proceduto ad effettuare indagini presso agenzie immobiliari, al fine di conoscere la analisi e l andamento della redditività di beni simili a quelli oggetto di stima, che il mercato immobiliare offre. La media tra valore di capitalizzazione ottenuto e il probabile valore di mercato, rappresentano l effettivo valore venale del bene. Dalla formula: V = a/r dove : V = valore di mercato dell immobile a = annualità di reddito netta al lordo r = saggio di capitalizzazione otteniamo il valore di mercato dell immobile. La dottrina estimativa propone quale saggio di capitalizzazione medio per le operazioni immobiliari un coefficiente variabile tra il 2% e il 6%, operando, naturalmente, le detrazioni o le aggiunte derivanti dalle specifiche influenze riscontrate. Partendo quindi dal saggio medio ( r medio = r max + r min) /2 che sarà 4,00% e detraendo 12 centesimi per le manutenzioni straordinarie di cui 18

necessita l immobile, avremo un saggio pari al 3,7 % ( saggio medio di classe). Dagli elementi raccolti in loco si ritiene valido, per le dotazioni dell immobile, i seguenti redditi annui: Unità immobiliare = 2.400,00 Euro (pari a 200,00 mensili). Il valore di capitalizzazione del box auto sarà quindi uguale a: V cap.= 2.400,00 / 0,037 = 64.864,86 Supponendo che il reddito netto sia costante, continuativo ed illimitato, il valore di mercato risulta dalla media dei due valori ottenuti, ovvero, dalla media del valore per capitalizzazione (64.864,86 ) e del valore ottenuto dalla stima sintetica (54.600,00 ) V mer. = (64.864,86 + 54.600,00 )/ 2= 59.732,43 Tale valore arrotondato sarà uguale a 59.732,00 Valore di mercato del box auto = 59.732,00 X. RIEPILOGO FINALE (Quesito g) Corredi la relazione di un riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura) e confini e sommariamente descriva lo stesso. Il bene oggetto di pignoramento è sito nel Comune di Salerno, Via Rocco Galdieri n. 9 ed è costituito da un box auto ubicato al piano seminterrato, contraddistinto con il numero d interno 16 L immobile è di proprietà esclusiva della ditta Omissis 19

LOTTO UNICO Il bene oggetto di pignoramento è sito nel Comune di Salerno, Via Rocco Galdieri n.9, ed è costituito da un box auto contraddistinto con il numero d interno 16. DATI CATASTALI Il bene oggetto di pignoramento è censito in N.C.E.U. del Comune di Salerno al foglio 35, particella n. 54, sub. 110, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 5, consistenza 37 mq, rendita 252,24. CONFINI il bene confina con corsia d accesso, box auto di proprietà Omissis, terrapieno via Ventimiglia, salvo altri. VALORE DI MERCATO = 59.732,00 - (cinquantanovemilasettecentotrentadue euro) ***** Certa di avere bene e fedelmente adempiuto all incarico ricevuto, la sottoscritta si dichiara disponibile a rendere qualsiasi chiarimento ritenuto necessario e/o utile dalla S.V. Ill/ma. Salerno 26 giugno 2013 Il C.T.U. Arch. Anna De Rosa 20