* * * Promosso da: contro * * * Con atto di pignoramento immobiliare trascritto in - a favore di -,

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 377/16 N. 419/16 Promosso da: - - R.G. ESEC. Udienza contro 18/06/ Ore 9:00 * * * DATI DI PIGNORAMENTO LOTTO 3 Con atto di pignoramento immobiliare trascritto in - a favore di -, contro - è stata pignorata la piena proprietà di - sui seguenti beni immobili: 1) C.F. del Comune di Bologna - Foglio Mapp. 568, sub. 22, Cat. A/3, Via Pontevecchio, 31. 2) C.F. del Comune di Bologna - Foglio Mapp. 426, sub. 54, Cat. C/6, Via San Vitale, 27. 3) C.F. del Comune di San Lazzaro di Savena - Foglio 24 - Mapp. 632, sub. 1, Cat. A/2, Via Pilati, 32; - Mapp. 632, sub. 2, Cat. A/2, Via Pilati, 32; - Mapp. 632, sub. 3, Cat. C/6, Via Pilati, 32; - Mapp. 632, sub. 4, Cat. A/3, Via Pilati, 32; - Mapp. 632, sub. 5, Cat. A/3, Via Pilati, 32; - Mapp. 632, sub. 6, Cat. C/6, Via Pilati, 32.

2 2 di 10 * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI - PREMESSA Ai fini della procedura ed a salvaguardia della proprietà si reputa conveniente la suddivisione degli immobili oggetto della procedura in tre lotti. Si tratta di immobili siti nei Comuni di Bologna e San Lazzaro di Savena (Bo), che vengono suddivisi come di seguito elencato: Comune di Bologna: Via Pontevecchio n 31 - LOTTO 1 - Porzione di fabbricato residenziale costituita di una unità immobiliare al piano secondo, con annesse cantine (due) al piano seminterrato; Via San Vitale n 27 - LOTTO 2 - Porzione di fabbricato costituita da un vano uso autorimessa al piano terreno; Comune di San Lazzaro di Savena (Bo): Via Pilati n 32 - LOTTO 3 - Fabbricato per civile abitazione composto da due unità immobiliari cielo terra, con spazi utili distribuiti al piano terra ed annessi ampi spazi di servizio di altezza < 2.70 m al piano primo ed ai due piani inferiori (seminterrato ed interrato), oltre a due autorimesse, per una superficie commerciale pari a mq 716, sita in comune di San Lazzaro di Savena, località Ponticella, via Pilati n. 32. * * * LOTTO 3

3 3 di 10 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena proprietà di fabbricato per civile abitazione bifamiliare disposto su quattro livelli (terra, primo, oltre ad un livello [-1] seminterrato ed un ulteriore livello [-2] interrato), con i vani abitabili distribuiti al piano terra ed ampi spazi di servizio di altezza < 2.70 m disposti al piano primo, al primo seminterrato ed al secondo interrato, oltre a due autorimesse, per una superficie commerciale pari a mq 716, sita in comune di San Lazzaro di Savena, località Ponticella, via Pilati n. 32. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima risultano identificati nel C.F. del Comune di San Lazzaro di Savena intestati a: -, piena proprietà. Foglio 24 Mapp Sub Cat Cons S.C.m 2 R.C.. Indirizzo A/ vani 253 m v. Pilati 32 p. T-S-S A/2 9 vani 236 m v. Pilati 32 p. T-S-S C/6 37 m 2 37 m v. Pilati 32 p.s A/3 5 vani 109 m v. Pilati 32 p. S1-SI A/3 5 vani 127 m v. Pilati 32 p. S1-S C/6 34 m 2 34 m v. Pilati 32 p. S1 CONFINI In confine con aree pubbliche, via Pilati, mappale 341, salvo altri. PROPRIETÀ -, piena proprietà. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE

4 4 di 10 ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali della visura concordano con quelli riportati nella Nota di trascrizione del pignoramento. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Le comproprietà pro-quota sulle parti comuni del fabbricato, come per legge, destinazione e regolamento. VINCOLI ED ONERI Iscrizioni: - Ipoteca volontaria iscritta il -(solo per i lotti 1 e 2); - Ipoteca volontaria iscritta il -(solo per il lotto 3); - Ipoteca volontaria iscritta il -; - Ipoteca legale iscritta il -; - Ipoteca giudiziale iscritta il -; - Ipoteca giudiziale iscritta il -; - Ipoteca legale iscritta il -; Trascrizioni: - Pignoramento immobiliare trascritto in -. STATO CIVILE ESECUTATO AL MOMENTO DI ACQUISTO DEL BENE -, celibe. PROVENIENZA DEL BENE L immobile in oggetto al ventennio apparteneva a - per la quota di 2/4, alle sig.re -, -, per la quota di 1/4 ciascuna. Alla morte di -, in forza di successione legittima con dichiarazione di successione trascritta -, la quota di proprietà pervenne in parti uguali

5 5 di 10 ai sig.ri -, -, e -. Alla morte di -, in forza di successione testamentaria con dichiarazione di successione trascritta -, la quota di proprietà di 2/4 pervenne per 8/24 a -, per 2/24 a -, e per 1/24 ciascuno a - e -. Con atto a rogito del notaio -, i sig.ri - (per 3/24), - (per 2/24), - (per 3/24), -(per 8/24) e -(per 8/24) hanno venduto il bene in oggetto al -. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedere quanto riportato in vincoli e oneri. REGIME FISCALE La vendita della quota del bene sarà soggetta a imposta di registro. INDAGINE AMMINISTRATIVA Da ricerche effettuate presso il Comune di San Lazzaro di Savena i precedenti edilizi con i quali si stabilisce lo stato legittimo sono: - Licenza di Costruire n P.G. n. 4379/67 del 07/11/1967; - Licenza di Costruire in vco n P.G. n. 4196/70 del 18/01/1971 rilasciata in sanatoria; - Autorizzazione di abitabilità n. 3561/A P.G. n. 4196/70; - Condono n P.G. n. 6816/86 del 28/07/1999; Conformità impianti. Le dichiarazioni di Conformità non erano richiesta all epoca dell Autorizzazione di abitabilità. Stato attuale dell immobile Per quanto visibile, l immobile è conforme agli elaborati delle pratiche edilizie sopra citate; attualmente è in stato di abbandono: all interno sono state eseguite ampie demolizioni di tramezzi, infissi e finiture,

6 6 di 10 impianti, ecc. Si precisa che il 22/08/2011 con P.G. n P.U.T è stato rilasciato un Permesso di Costruire con oggetto Demolizione e nuova costruzione di edificio residenziale ; tale permesso e la relativa Autorizzazione Paesaggistica sono ora scaduti, pertanto lo stato risulta essere definito dai titoli precedenti. Valore ai fini del calcolo I.M.U.: 1 133' CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile non è dotato di Attestato di Prestazione Energetica come da dichiarazione da -, con data 14/05/2018. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile allo stato attuale è non abitale libero. DESCRIZIONE DEL BENE Localizzazione. Il complesso immobiliare si trova nella parte collinare della località Ponticella, in comune di San Lazzaro di Savena, in vicinanza della periferia sud-est di Bologna, a circa 7 dal centro storico della città, in contesto residenziale omogeneo molto gradevole, nel verde, silenzioso e panoramico. Il lotto è a mezza costa, con conformazione planimetrica quadrilatera, con un lato che affaccia sulla via Pilati, un altro sul lotto confinante ed i restanti su un parco pubblico. Risulta composto da 2 unità immobiliari cielo terra, con accessi pedonale e carrabile comune. Lo stato legittimo per l unità posta a sud-ovest comprende soggiorno, cucina, disimpegno, 3 camere, bagno e lavanderia, ampio balcone scala di collegamento interna al piano terra; 3 vani, bagno,

7 7 di 10 disimpegno, sottotetto e grande terrazza al piano primo. L unità posta a nord-est comprende soggiorno, cucina, disimpegno, 2 camere, bagno e lavanderia, ampio balcone scala di collegamento interna al piano terra; disimpegni, ripostiglio, 2 vani sottotetto e terrazza panoramica al piano primo. Si fa presente che i vani posti al piano primo, mansardato, non possono essere considerati abitabili, dato che l altezza media è < 2.70 m. Per entrambe le unità immobiliari, tramite scala di collegamento interna, si accede ad un primo seminterrato, con vani non abitabili (tutti di altezza < 2.70 m), ed autorimessa per 2 auto per ogni unità e ad un secondo interrato, con cantine e ripostigli. Al primo interrato è posta una centrale termica comune, accessibile dall area cortiliva. La struttura dell edificio è a telai spaziali di cemento armato, con solai intermedi e copertura falde in laterocemento; i tamponamenti sono in laterizio, con paramento esterno faccia a vista, manto di copertura in tegole, lattoneria in rame; infissi ed avvolgibili in legno. Condizioni generali. Attualmente l edificio risulta in stato di abbandono, con cumuli di macerie nell area esterna, infissi parzialmente rimossi, vetri rotti ed un generale stato di incuria dell area esterna. All interno sono state eseguite opere di demolizione di paramenti murari, infissi, pavimenti, intonaci, oltre all impiantistica idro-termosanitaria ed elettrica. Resta comunque visibile la qualità architettonica e l elevato livello

8 8 di 10 qualitativo dei materiali e delle finiture che erano state utilizzate all atto della costruzione. CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie lorda del bene in oggetto è indicativamente pari a: Sup. utile (piano terra) mq 298 Sup. piano primo (h media<2.70m; h>1.50m)) mq 146 Sup. accessoria piano 1 interrato (h<2.70m) mq 325 Sup. accessoria piano 2 interrato mq 208 Terrazze, balconi ai piani terra e primo mq 121 Area cortiliva mq 969 La superficie commerciale, parametrizzata come indicato nell allegato C del D.P.R. n. 138/1998, è pari a mq 716 circa. STIMA DEL BENE In precedenza è stato evidenziato il fatto che nel 2011 è stato rilasciato un Permesso di Costruire, ora decaduto, con oggetto la demolizione totale del fabbricato e successiva realizzazione di un edificio per 4 unità immobiliari cielo-terra, per complessivi mq 593 di superficie utile e mq 415 di superficie accessoria. Ai fini della procedura si è considerata l ipotesi della ristrutturazione dell immobile esistente, in quanto si reputa che l intervento di demolizione e ricostruzione non sia economicamente vantaggioso. Di conseguenza si è ipotizzato di mantenere l attuale distribuzione e numero di unità immobiliari, individuando il costo di ristrutturazione necessario a fornire l immobile delle dotazioni impiantistiche, prestazione energetica e di finitura compatibile con le richieste

9 9 di 10 dell attuale mercato per le nuove costruzioni. La stima è stata eseguita utilizzando il metodo del valore di trasformazione (vedi tabella allegata), tenuto conto della stima degli immobili nuovi o completamente ristrutturati nella zona in esame (fonte: OMI e FIAIP), ricavando per il valore del prodotto finito un totale pari a circa 2 150' (stima: /mq 3'000). Il costo di costruzione al lordo dell utile del costruttore (Kc+U) è stato estrapolato considerando un incidenza di /mq 1'250, ottenendo un costo di circa 900' L incidenza delle spese tecniche è stato ipotizzato pari al 7.0% dell importo dei lavori sopra indicato, mentre le spese generali (Sg) vengono stimate pari al 5.0% dei costi complessivi e le spese di commercializzazione (Sc) al 3.0% del valore di prodotto finito. Per il calcolo degli interessi passivi si è ipotizzata una leva finanziaria del 50% dei costi complessivi, ad un tasso pari al 5.0%. Il profitto dell imprenditore al lordo delle imposte è stato calcolato pari al 15.00% dell ammontare complessivo dei costi. Ipotizzando, infine, una durata dell operazione (n) di 2 anni ed un tasso di attualizzazione (r) pari a 2.0%, il sottoscritto ritiene di poter indicare quale più probabile valore commerciale del bene stimato a corpo, nello stato di fatto in cui attualmente si trova: VALORE DI MERCATO DEL BENE: Trattandosi di bene oggetto di procedura, si propone il seguente importo (percentuale di abbattimento circa 25%): PREZZO BASE D ASTA: 620'000.00

10 10 di 10 * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento, qualora sia ritenuto necessario. Con osservanza Bologna IL CONSULENTE TECNICO