ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 443/08

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1 Tribunale di SALERNO Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari G.E: DOTT. ORNELLA TERESA DEZIO RELAZIONE TECNICA C.T.U. ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 443/08 BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. CONTRO OMISSIS DOTT. ARCH. NICLA BIANCHI

2 Il Giudice dell Esecuzione in epigrafe con decreto del 16/06/09 nominava l arch. Nicla Bianchi, iscritta all Albo degli architetti della provincia di Salerno col numero 1120 e con studio in Salerno al vicoletto S.Lucia 10, Consulente Tecnico d Ufficio e nell udienza del 29/09 /09 le conferiva l incarico di c.t.u. Nella stessa udienza l arch. Nicla Bianchi prestava giuramento di rito. PREMESSO CHE - il Giudice ha disposto che il deposito della relazione peritale avvenga entro 45 giorni prima dell udienza per la determinazione della modalità della vendita e cioè entro il 28/12/09; - il c.t.u ha fissato, previo avviso delle parti, un primo accesso sui luoghi per il giorno 14/10/09. Tale accesso si è svolto regolarmente ed il ctu ha potuto eseguire tutte le misurazioni e gli accertamenti del caso concludendo le operazioni sul posto. La scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l ufficio tecnico del comune di Battipaglia, L Agenzia del territorio, Pagina 2

3 espone quanto segue: Pagina 3

4 IDENTIFICAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DELL IMMOBILE L immobile pignorato ed oggetto di stima è così identificato in catasto (allegato n.2): Catasto Fabbricati comune di Battipaglia : appartamento Foglio 25 particella 1154 sub 49 categoria A/2 consistenza 6.5 vani box: Foglio 25 particella 1155 sub 4 categoria C/6 box L immobile oggetto della stima è una porzione del complesso immobiliare sito in Battipaglia alla frazione Bellizzi, via Belvedere di sopra e precisamente: 1. Alloggio posto all interno 24 della scala B del fabbricato B al sesto piano composto da saloncino, tre vani, cucina, doppi servizi. Confina con corte comune, vano scale ed alloggi contraddistinti da interni 21 e 23; Pagina 4

5 2. Locale box contraddistinto con numero interno 24/B posto a piano terra del fabbricato C, confina con corte comune e con i box nn. 12 e 16. L immobile si trova in un parco costituito da palazzine di edilizia economica e popolare, pur tuttavia esternamente appare contraddistinto da finiture medie ed in discreto stato di conservazione. (foto n 1-2) Le strade del parco, pur prive di dissesti significativi, necessitano del rifacimento integrale del tappetino di usura. (foto n 3) L appartamento così come sopra sinteticamente descritto, è costituito da un saloncino, tre vani, cucina e doppi servizi. Anche l appartamento è caratterizzato da finiture medie ma lo stato di conservazione è scadente, evidentemente per mancanza di manutenzione: un bagno non è funzionante, in un vano vi sono delle infiltrazioni d acqua, alcuni infissi sono rovinati, alcune mattonelle del pavimento sono rotte etc. (foto n 4-5-6) Il quadro globale dello stato manutentivo dell appartamento è quindi decisamente deficitario tanto da incidere sul valore dell appartamento stesso. (foto n 7-8-9) Riassumendo l appartamento ha un estensione di mq 106,50 tramezzature incluse, le balconate esterne hanno una superficie di mq 28,30. Pagina 5

6 Il box, posto al piano terra del fabbricato C, non presenta finiture, anche qui lo stato manutentivo è decisamente deficitario.(foto n 10-11) I dati dell immobile verificati a mezzo di sopralluogo e misurazioni corrispondono a quelli riportati nell atto di pignoramento. Pagina 6

7 STATO DI POSSESSO DEL BENE Attualmente l immobile è di proprietà per ½ di Omissis nato a Salerno il 4/11/1963 e per ½ di Omissis nata a Pontecagnano il 8/1/1961. Omissis e Omissis sono attualmente divorziati. Alla suddetta Omissis è riservato però il diritto di abitazione, in quanto assegnataria della casa coniugale da parte del Tribunale con sentenza n. 326/1994 nella qualità di genitore affidatario dei figli. L immobile attualmente risulta abitato dalla stessa Omissis e dai suoi tre figli.. Pagina 7

8 VINCOLI SUL BENE Sull immobile pignorato gravano diversi vincoli: Istanza di intervento, in data 9/12/02, nella presente esecuzione immobiliare da parte della Banca di Salerno Credito Coop Scarl per un debito di Omissis dell importo di 22039,04 oltre interessi e spese. La Banca di Credito Coop. Scarl ha incorporato la Banca di Credito Cooperativo del Tubenna che aveva precedentemente apposto ipoteca (allegato n 1); Istanza di intervento, in data 22/01/03, nella presente esecuzione immobiliare da parte della Banca per il Leasing Italease s.p.a. per un debito di Omissis dell importo di ,97 oltre interessi e spese (allegato n 2); Istanza di intervento, in data 30/05/03, nella presente esecuzione immobiliare da parte di Omissis per ,58 oltre interessi per debiti di Omissis dovuti al mancato pagamento degli alimenti. Tale istanza comprende anche delle Pagina 8

9 ipoteche giudiziali poste da Omissis sulla porzione dell immobile di proprietà di Omissis (allegato n 3 ). Dato che queste istanze sono state causate da debiti contratti dal Omissis tutti i vincoli su citati gravano conseguentemente sulla quota dell immobile di proprietà del sig. Omissis. Non esistono oneri, di natura condominiale, gravanti sul bene in quanto interpellato l amministratore unico, del condominio e del parco, signor Omissis, rispondeva che la signora Omissis non aveva insolvenze al riguardo. Pagina 9

10 REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA Da indagine fatta presso gli uffici del comune di Battipaglia è risultato che l immobile è dotato di regolare concessione edilizia concessa dal sindaco in data 3/7/1982 prot. N e successiva variante in data 30/04/1983 con prot. N (allegati n 4-5-6) L immobile è conforme al progetto posto a base della licenza edilizia ed è conforme anche alle norme tecniche di attuazione che il vigente P.R.G. prevede per quella zona: la particella ricade infatti in zona C12 Residenziale Progetto che è una zona caratterizzata dal P.E.E.P. ex lege 167/62 cioè sostanzialmente edilizia economca e popolare. (allegati n 7) Non risulta invece rilasciato alcun certificato di abitabilità e/o agibilità così come attestato dallo stesso comune di Battipaglia (vedi allegato n 8) Pagina 10

11 VALORE DEL BENE Per la determinazione del valore commerciale del bene, cioè del più probabile valore di mercato, vengono privilegiati due metodi tra loro comparabili, seguendo la media aritmetica dei due: il metodo sintetico ed il metodo analitico. Il metodo sintetico consiste nella moltiplicazione della superficie complessiva ragguagliata (coperta + scoperta) per il valore al metro quadrato, annualmente dichiarato dall Agenzia per il territorio che per il 2009 è stato fissato pari a 1578/mq. Considerato che la superficie coperta, compresi i tramezzi è pari a mq 106,50 e che la superficie scoperta ragguagliata è pari a mq 14,15 (28,30 x 0,50), la superficie complessiva ragguagliata è pari a mq 120,65 Il valore secondo il metodo sintetico, in conseguenza è pari a 120,65 x 1578 = ,70 Il metodo analitico determina il valore del capitale e/o cespite dividendo il reddito netto dell immobile,determinato attraverso un ipotetico fitto, al valore di mercato, per il saggio di capitalizzazione che, per immobili nuovi, è pari al 3%. Nella fattispecie il fitto annuo, in Battipaglia, per un appartamento nuovo similare a quello in causa è, secondo il mercato locale, non inferiore a 8.400,00. Tale reddito Pagina 11

12 lordo si riduce a 6000,00 per le detrazioni conseguenti a tasse, assicurazioni, interventi di manutenzione e spese generali. Pertanto il valore del cespite risulta pari 6000 / 0,03 = ,00 La media aritmetica tra i due valori è pari a , ,00 / 2 = ,85. Tale ultimo valore è riferito ad un fabbricato ed appartamento di nuova costruzione e perciò va moltiplicato per un coefficiente riduttivo che tenga conto dell epoca di costruzione e del degrado proprio dell immobile in questione L epoca di costruzione risale al 1985; il degrado dell appartamento è, come detto, significativo. La valutazione del coefficiente complessivo di degrado non è semplice in quanto in un condominio piuttosto recente si trova un appartamento in siffatte condizioni. Dovendosi comunque stabilire un indice di degrado complessivo esso, può ritenersi molto prossimo all 8% per cui il Valore di Mercato si attesta su ,00 Esiste altresì il procedimento della stima comparativa, che utilizziamo, a questo punto,come verifica. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la Pagina 12

13 localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Come già illustrato nel capitolo descrizione del bene trattasi di immobile adibito a civile abitazione con le caratteristiche su cui già abbiamo discusso. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei beni, della loro destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, la sottoscritta ritiene di poter indicare il più probabile valore di mercato dei beni in argomento, stimati a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano (allegato n.8): VALORE DELL IMMOBILE Che è un dato perfettamente corrispondente a quello ottenuto per altri versi e che quindi può essere indicato come il valore a base d asta. Per la valutazione del box si adotta la stima comparativa e si ritiene che il più probaile valore di mercato sia ,00. Pagina 13

14 CONCLUSIONI Concludendo si ritiene che i valori degli immobili pignorati sia: VALORE A BASE D ASTA APPARTAMENTO CON ANNESSO BOX Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatole, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. con osservanza Salerno 18 dicembre 2009 Il Consulente Tecnico d Ufficio dott.arch. Nicla Bianchi Pagina 14

15 ELENCO ALLEGATI: 1. verbali di accesso; 2. visure catastali con estratto di mappa 3. vincoli sul bene ( da N 1-2-3) 4. richiesta certificati comune di Battipaglia 5. Lettera di concessione licenza edilizia 6. Lettera di variante alla concessione licenza edilizia 7. Certificato di destinazione urbanistica 8. Attestato inesistenza certificato di agibilità e/o abitabilità 9. Catalogo immobiliare agenzia Frimm di Battipaglia; 10. elaborati grafici; 11. raccolta fotografica; 12. ispezione ipotecaria. Pagina 15