TRIBUNALE DI PIACENZA Ufficio Esecuzioni Immobiliari

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1 Studio dott.arch. Alessandra Maganuco Via Daveri n Piacenza Tel-fax indirizzo ale.maganuco@libero.it Piacenza 27/10/2011 TRIBUNALE DI PIACENZA Ufficio Esecuzioni Immobiliari GIUDICE ESECUTORE : Dott. Gianluigi Morlini RELAZIONE TECNICA DELL ESPERTO Esecuzione Immobiliare n. 35/2011 R.G.Es.Imm. promossa da Italfondiario S.p.a. per Castello Finance s.r.l. Contro Rossi Roberto Il C.t.u. dott.arch.alessandra Maganuco

2 TRIBUNALE di PIACENZA Esecuzione Immobiliare n. 35/2011 R.G.Es.Imm. All Ill.mo Sig. Giudice dell Esecuzione Dott. G. Morlini promosso da: Italfondiario S.p.a. per Castello Finance s.r.l. Contro: Rossi Roberto PREMESSA Nell ambito dell esecuzione immobiliare promossa da Italfondiario S.p.a. per Castello Finance s.r.l. contro Rossi Roberto, l Il.mo Sig. Giudice dell Esecuzione Dott. G. Morlini con ordinanza in data nominava la scrivente arch.alessandra Maganuco quale esperto tecnico. In data 06 /07/ 2011 la scrivente si presentava all udienza e prestava il giuramento. Dopodiché l Ill.mo Sig. Giudice conferiva all esperto l incarico con i quesiti sotto riportati. 1- INCARICO Il Giudice dell'esecuzione conferisce all esperto il seguente incarico: -esaminare l'atto di pignoramento e la documenta/ione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell'estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; -ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. -l'identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell'atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell'intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l'indicazione degli estremi dell'atto di

3 provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. -la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione: 3. -la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l'eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 ce), con particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l'eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4. -l' attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente (ad esempio spese relative all'anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all'edificabilità, vincoli per ragioni storico - artistiche o diritti di prelazione il regime patrimoniale della famiglia ed l'esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell'eventuale trascrizione: altri pesi o limitazioni d'uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso. abitazione): 5. -l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. -la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 7. -l'attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell'immobile;

4 8. -la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell'immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008. e l'esistenza dei relativi certificati e libretti di uso; 9. -la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell'assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, Ovvero di altre caratteristiche da indicare: 10. -l'indicazione se il trasferimento dell'immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell'iva da parte dell'aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all'esercizio dell'attività compiuta dall'esecutato; 11. -un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull'alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoita di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l'intero bene: 12. -l'indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori: 13. -l'allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell'esterni e 2 scatti dell'interno); 14 - la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie. 2- OPERAZIONI PERITALI Accettato l incarico, la sottoscritta, verificata la documentazione avuta al momento del giuramento si prestava a svolgere le seguenti operazioni peritali: -In data 12/09/2011 e 27/10/2011 effettuava le visure presso il Servizio Catastale dell Agenzia del Territorio di Piacenza per la verifica della posizione catastale.

5 -In data 13/09/2011 inviava lettera Raccomandata a.r. al debitore esecutato fissando una prima data di sopralluogo all immobile pignorato; la lettera ritornava presso lo scrivente in quanto il destinatario risultava irreperibile; -In data 24/09/2011si inviava altra raccomandata celere e si fissava il sopraluogo in data 30/09/2011 alle ore 15,00. -In data 30/09/2011, vedendo l immobile chiuso e disabitato, la scrivente riusciva a contattare telefonicamente il Sig.Rossi e fissare altro incontro per il 03/10/2011 in presenza del figlio maggiorenne dell esecutato, Sig.Emanuele Rossi delegato dal padre stesso. (allegato G) all apertura dell immobile; -In data 07/09/2011 richiedeva all Ufficio Anagrafe del Comune di Rivergaro il certificato di residenza dell esecutato dal quale risultava migrato nel Comune di Pontenure dal 15/2/2003 e ad oggi residente nel Comune di Santa Teresa di Gallura (CA) dal 02/10/2007 migrando prima dal Comune di Rivergaro e poi dal Comune di Pontenure (allegato D); -In data 05/10/2011 effettuava le visure presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell Agenzia del territorio ( ex Conservatoria RR.II. ) al fine di verificare i pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e gli annotamenti nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (allegato B); -In data 07/09/2011 si recava presso l Ufficio Tecnico del Comune di Rivergaro per la verifica della regolarità edilizia dell unità immobiliare pignorata, per accertare la classificazione nel vigente P.R.G. ed verificare l esistenza di certificato di agibilità; - In data 03/10/2011 si eseguiva, pertanto, il sopralluogo dell immobile pignorato, verificandone le caratteristiche costruttive, di finitura e lo stato di conservazione. In tale occasione redigeva altresì al documentazione fotografica interna, eseguiva indagini sulla commerciabilità del bene al fine di determinare il valore di mercato attuale ed esaminava, inoltre, le caratteristiche interne degli impianti al fine di verificarne la conformità alle normative vigenti

6 . Dopodichè la sottoscritta dott.arch.alessandra Maganuco, con studio in Via Daveri n.4, Piacenza, nella qualità di esperto si pregia di relazionare quanto segue. 3- RISPOSTE AD EVASIONE DELL INCARICO VERIFICA PRELIMINARE DELLA DOCUMENTAZIONE PRESENTATA In via preliminare l esperto ha verificato la documentazione di cui all ex art.567 cod. proc.civ. depositata dal legale del creditore procedente ed e risultata completa ed idonea alla procedura di pignoramento. PUNTO 1 1- l'identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell'atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell'intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l'indicazione degli estremi dell'atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti. Risposta Dell esperto 1.1) Confini L unità immobiliare oggetto di pignoramento confina in circondario:area comune,ragioni Immobiliare Tre Gi s.r.l.,ragioni Gandolfi e ancora ragioni Immobiliare Tre Gi s.r.l..,mentre per l appezzamento di terreno mapp.363 confina a nord con il mappale 43,ad est con il mappale 365, a sud con il Rio Vergaro e ad ovest con il mappale ) Dati Catastali L unità immobiliare e l appezzamento di terreno oggetto di pignoramento alla data del 12/09/2011 risultano censiti coi seguenti dati catastali : Catasto Fabbricati e terreni del Comune di RIVERGARO Intestazione e titolo : ROSSI Roberto, nato a Cremona il 02/08/1962 C.F. RSSRTT62M02D150B proprietà per 1/1; Dati identificativi e di classamento : PER QUANTO RIGUARDA L IMMOBILE: CATASTO URBANO:Foglio 22 particella 43 Sub. 14 graffato alla particella 366 sub 2 Localita STRADA BELLARIA N piano S1-T Categoria A/2 Classe 3 Cons. 5,5 vani R.C.

7 Euro 369,27 ; PER QUANTO RIGUARDA IL TERRENO: CATASTO TERRENI:Foglio 22 particella 363 qualita vigneto classe 1 mq RD.15,49 E RA.9,92. ( Allegato A ) L intestazione catastale dell unità immobiliare pignorata in capo al debitore esecutato è conforme alle risultanze dei Pubblici Registri Immobiliari. La planimetria catastale dell unità immobiliare pignorata in capo al debitore esecutato depositata presso l Agenzia del Territorio di Piacenza, risulta NON conforme allo stato di fatto dei luoghi in quanto l altezza del piano seminterrato e pari a m.2,30 anziche m.2,50come riportato in calce alla scheda catastale vigente. 1.3) Verifica della corrispondenza dei dati catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento. La scrivente ha verificato che i dati risultanti dagli atti catastali corrispondono ai dati catastali riportati nell atto di pignoramento.(allegato A) 1.4) Diritto reale sottoposto a pignoramento. Il pignoramento riguarda l intera piena proprieta sia dell unita immobiliare che dell appezzamento di vigneto sottoposte ad esecuzione. 1.5) Estremi dell atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprieta nel ventennio. PROVENIENZE -La piena proprietà dell immobile oggetto di pignoramento pervenne all esecutato in forza di acquisto da Immobiliare Tre Gi srl con atto del Notaio Brunetti Carlo in data 8 luglio 1999 rep.10713; trascritto il 12 luglio 1999 ai nn.8612/6283. All Immobiliare Tre Gi srl per aver ristrutturato la consistenza pervenuta in forza di acquisto da Gatti Marco Guido, Nicoletta e Fabio con atto del Notaio Guardamagna Carlo in data 28 novembre 1991 rep.21285; trascritto il 4 dicembre 1991 ai nn.11207/8861. a Gatti Marco Guido, Nicoletta e Fabio per 1/3 cad. in forza di donazione da Carboni Agostino con atto del Notaio Guardamagna Carlo in data 25 settembre 1987 rep.9157; registrato a Cremona il 6 ottobre 1987 al n.719; trascritto il 12 ottobre 1987 ai nn.8625/6391. ( Allegato B) PUNTO 2 2) la sommaria descrizione del bene, comprensivo dello stato di conservazione; Risposta Dell esperto 2.1)-Descrizione sommaria del bene pignorato.

8 E oggetto di stima una porzione di casa per abitazione sita in Comune di Rivergaro (PC) Via Bellaria n.58 (erroneamente indicato in visura catastale come n.54/56),oltre ad un locale deposito, una tettoia ed area esterna di proprietà esclusiva ed un appezzamento di terreno attiguo all area di pertinenza del fabbricato. Il fabbricato abitativo, di remota costruzione, si sviluppa complessivamente su quattro piani fuori terra oltre ad una torretta. L immobile residenziale oggetto di causa, si sviluppa in una porzione del piano terra e del piano primo del fabbricato sopraccitato e presenta al piano terreno un ingresso, soggiorno ed un locale ad uso cucina, al piano primo due camere, un bagno e un disimpegno; i due piani sono collegati internamente mediante una scala in legno e ferro. Le altezze interne dei locali sono di mt 2,30 al piano terra e di mt 2,50 al piano primo. La struttura portante dell edificio residenziale, che risulta libero su tre lati e posto in aderenza lungo il lato ovest con altra porzione residenziale dello stesso fabbricato, è costituita da muratura di laterizi, solai in laterocemento, tetto con solaio inclinato e copertura in coppi; esternamente risulta intonacato al civile e tinteggiato con pittura al quarzo. L edificio esternamente si presenta in discreto stato di conservazione. Le principali caratteristiche tecniche e di finitura dell abitazione sono : -Pavimenti : in piastrelle di ceramica 10x10 in cucina, e parquet laminato prefinito nel restante piano terra, al piano primo invece piastrelle in ceramica in tutti gli ambienti; -Rivestimenti : in ceramica smaltata in cucina 10x10 altezza mt. 1,60 e in ceramica 20x20 in bagno h 2.00 mt; -Serramenti esterni : In legno abete tinta noce con vetro camera e persiane a battente in legno colore verde; -Porta d ingresso : In legno con specchiature in vetro e serratura di tipo semplice ; -Porte interne : in legno e specchiature in vetro; -Impianto elettrico : del tipo sotto-traccia;

9 -Impianto idrosanitario : bagno composto da lavabo a colonna, vasca, doccia e water, bidet in vetro china bianca; -Impianto di riscaldamento : del tipo autonomo con caldaia pensile a produzione di acqua, calda sanitaria alimentata a gas metano di rete e radiatori a piastre in alluminio. Il grado di finitura complessivo dell abitazione è buono e lo stato di conservazione buono. Esternamente è presente un locale ad uso deposito, composto da piano terra e piano primo (ad uso sottotetto) collegati esternamente da una scala a pioli amovibile. La struttura portante è in mattoni di laterizio, solaio in laterocemento, e copertura inclinata con struttura primaria e secondaria di legno e coperura in coppi con in sottoposta lastra di fibrocemento. La pavimentazione del piano terra è in battuta di cemento così come il piano primo, il portoncino è a doppio battente in legno con due grate di areazione in ferro e chiusura con catenaccio in ferro. Il grado di finitura complessivo del deposito è al rustico e lo stato di conservazione pessimo. Il locale identificato come tettoia, è composto da due campate, con trave e pilastri in CA prefabbricati e struttura secondaria di copertura in legno con sovrapposti pannelli di lamiera grecata. Il grado di finitura complessivo del deposito è mediocre e lo stato di conservazione mediocre. Esternamente vi è un area di pertinenza all abitazione adibita a cortiletto e una piccola area a verde adiacente alla tettoia di proprietà esclusiva. L appezzamento di terreno oggetto di pignoramento, e costituito da un area di forma rettangolare posta a confine con l area comune del fabbricato di cui fa parte anche l unita pignorata.tale terreno risulta essere in forte declivio verso il Rio Vergaro ed incolto da anni. Per la determinazione della superficie dell u.i. in oggetto, è stato calcolata la superficie commerciale comprensiva dei muri esterni e per ½ quelli di confine con altre proprietà o parti comuni. La superficie delle pertinenze esterne è ridotta a ½. Pertanto la superficie risulta essere quella derivante dai conteggi sottoesposti :

10 Abitazione posta su due piani con cortiletto, area verde e piccolo rustico e tettoia : 145,20 mq. CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE Destinazione dim.1 dim.2 coeff. Totale Abitazione PT 9,40 4,40 1,00 41,36 Abitazione P1 9,40 4,40 1,00 41,36 Deposito PT 3,20 3,80 0,50 6,08 Deposito P1 3,00 3,80 0,50 5,70 Tettoia 5,50 5,60 0,25 7,70 Cortiletto 80,00 0,10 8,00 Area verde 350,00 0,10 35,00 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE 145,20 mq. APPEZZAMENTO DI TERRENO 1200,00 mq. PUNTO 3 3) la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l'eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 ce), con particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l'eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 3.1) Stato di possesso del bene e titolo di occupazione. L unità immobiliare in oggetto e attualmente non occupata ne dall esecutato ne da terzi, e l esecutato risulta proprietario per l intero.il terreno non risulta ad oggi affittato. PUNTO 4 4.) -l' attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente (ad esempio spese relative all'anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento

11 atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all'edificabilità, vincoli per ragioni storico - artistiche o diritti di prelazione il regime patrimoniale della famiglia ed l'esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell'eventuale trascrizione: altri pesi o limitazioni d'uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso. abitazione) 4.1) Oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente. Si attesta che non risultano, alla data della presente perizia, oneri gravanti sul bene tra quelli elencati nel quesito. 4.2) Verifica di eventuali vincoli di carattere storico - paesaggistico. Sull immobile non grava nessun vincolo di carattere storico paesaggistico. 4.3) Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato. Dall esame della documentazione reperita l esecutato risulta essere libero di stato come dichiarato al momento della stipula dell atto notarile di acquisto Dr.C.Brunetti rep Racc PUNTO 5 5) l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione. 5.1) Formalità che verranno cancellate dalle procedura e costi per la loro cancellazione Dalle visure nei Pubblici RR.II. e emersa la piena proprietà dell unità immobiliare gravata dalle seguenti formalità pregiudizievoli che saranno cancellate dalla procedura o comunque risulteranno non opponibili all acquirente: TRASCRIZIONI Pignoramento notificato dall ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 6 gennaio 2011 rep.2856; trascritto il 24 marzo 2011 ai nn.4854/3394 a favore di Castello Finance srl Roma.

12 ISCRIZIONI: Ipoteca di lire a garanzia di mutuo di lire , iscritta il 12 luglio 1999 ai nn.8613/1497, a favore di Banco Ambrosiano Veneto spa, giusta atto del Notaio Brunetti Carlo in data 8 luglio 1999 rep ipoteca giudiziale di ,00 in forza di decreto ingiuntivo di ,62 emesso dal Tribunale di Piacenza in data 2 settembre 2002 rep.1756, iscritta il 4 settembre 2002 ai nn.11100/2096 a favore Banca Monte dei Paschi di Siena. Grava su maggior consistenza. Ipoteca legale di ,62 in forza di ipoteca esattoriale di ,81 emessa da Padana Riscossioni spa in data 20 novembre 2002 rep.162; iscritta il 22 novembre 2002 ai nn.14785/2766 a favore di Padana Riscossioni. Grava su maggior consistenza. ipoteca giudiziale di ,00 in forza di decreto ingiuntivo di ,41 emesso dal Tribunale di Piacenza in data 3 dicembre 2002 rep.2731/2002, iscritta il 6 dicembre 2002 ai nn.15637/2899 a favore Intesabci spa. Grava su maggior consistenza. ipoteca giudiziale di ,00 in forza di decreto ingiuntivo di ,29 emesso dal Tribunale di Piacenza in data 9 gennaio 2003 rep.17/2003, iscritta il 10 gennaio 2003 ai nn.405/63 a favore Intesabci spa. Grava su maggior consistenza. ipoteca giudiziale di ,00 in forza di decreto ingiuntivo di ,54 emesso dal Tribunale di Piacenza in data 24 dicembre 2002 rep.2947/2002, iscritta il 10 gennaio 2003 ai nn.408/64 a favore Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza. Grava su maggior consistenza. ipoteca giudiziale di ,00 in forza di decreto ingiuntivo di ,00 emesso dal Tribunale di Piacenza in data 6 marzo 2003 rep.321, iscritta il 17 marzo 2003 ai nn.4061/745 a favore Banca Antoniana Popolare Veneta spa. Grava su maggior consistenza. ipoteca giudiziale di ,00 in forza di decreto ingiuntivo di ,10 emesso dal Tribunale di Piacenza in data 25 settembre 2003 rep.1272/2003, iscritta il 16 dicembre 2004 ai nn.18744/4109 a favore Banca Centropadana Credito Cooperativo scarl. Grava su maggior consistenza. (Allegato B) I costi per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopraelencate ammontano complessivamente a Euro 1.706,00,00 a titolo di imposte ipotecarie e bolli, esclusi gli onorari. PUNTO 6 6) la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie. 6.1) Verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso.

13 Dagli accertamenti effettuati dallo scrivente in data 07/09/2011 presso l Ufficio Tecnico del Comune di Rivergaro (PC) è emerso che l anno di costruzione del fabbricato di cui l unita immobiliare oggetto di stima fa parte è iniziata in data antecedente il 1 settembre Successivamente a tale data l immobile non è stato oggetto di opere di ristrutturazione che richiedevano permessi Comunali. Non risulta essere mai stata richiesta o rilasciata la certificazione di Abitabilità dell immobile. A seguito del sopralluogo eseguito presso l unità immobiliare pignorata, lo scrivente ha potuto riscontrare che lo stato di fatto NON E CONFORME a quello della planimetria catastale depositata presso l Agenzia del Territorio essendo riportata sulla scheda al piano seminterrato una altezza pari a m.2,50 anziche m.2,30 come risulta in loco. 6.2) Verifica della classificazione nel P.R.G. vigente. L area su cui insiste il fabbricato, di cui l unita immobiliare oggetto di stima fa parte, risulta classificata dal P.R.G. vigente del Comune di Rivergaro in Zona di vecchia formazione ( art.29.2) mentre il terreno attiguo (mapp.363) riusulta classificato come aree destinate a verde privato (art.33) (allegato C ). 6.3) Certificato di destinazione urbanistica. La scrivente non ha provveduto alla richiesta del certificato di destinazione urbanistica in quanto sia l area di pertinenza dell unita immobiliare pignorata che il mappale attiguo hanno una superficie inferiore ai 5000 mq e pertanto il suddetto certificato non e necessario. (art.30- comma 2 de DPR 380/01). PUNTO 7 7) l'attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell'immobile. 7.1) Attestato di Certificazione energetica Il trasferimento a titolo oneroso dell unita immobiliare pignorata ricade nell ambito di applicazione dell Atto di indirizzo e coordinamento sui requisiti di rendimento energetico e sulle procedure di certificazione energetiche degli edifici, approvato con Delibera dell Assemblea

14 Legislativa della regione Emilia Romagna n. 156/08 del 4 marzo Pertanto si è reso necessario predisporre l Attestato di Certificazione Energetica previsto dallo stesso Atto di indirizzo, redatto dal geom. Enrica Schiavi, soggetto certificatore accreditato presso la regione Emilia Romagna (all. E) PUNTO 8 8) la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell'immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008. e l'esistenza dei relativi certificati e libretti di uso 8.1) Verifica della conformita degli impianti Dal sopraluogo della scrivente si e evidenziato che: - L impianto elettrico è privo del dispositivo interruttore differenziale di tipo modulare ( c.d. salvavita ). L impianto risulta essere stato modificato dalla sua originaria conformazione in quanto alcune prese e interruttori sono allacciati con conduttori passanti in canaline di plastica fuori traccia. Le prese non sono dotate di schermo di protezione interno. Non è stato possibile reperire la Dichiarazione di Conformità dell impianto alla regola dell arte ai sensi art. 7 del D.M. n. 37 del 22 Gennaio In considerazione di quanto sopra, lo scrivente ritiene che l impianto elettrico a servizio dell abitazione sia conforme alle Norme vigenti. - L impianto di riscaldamento e di produzione dell acqua calda sanitaria è del tipo autonomo, con caldaia murale alimentata a gas metano marca STORM. Il locale ove è installata la caldaia (cucina) NON è dotato del prescritto foro di areazione. I radiatori sono in piastre di alluminio. Non è stato possibile reperire la Dichiarazione di Conformità dell impianto alla regola dell arte ai sensi art. 7 del D.M. n. 37 del 22 Gennaio In considerazione di quanto sopra, lo scrivente ritiene che l impianto di riscaldamento a servizio dell abitazione sia NON conforme alle Norme vigenti (in quanto manca il foro di areazione del locale).

15 PUNTO 9 9) la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell'assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, Ovvero di altre caratteristiche da indicare. 9.1) Valutazione estimativa del lotto. L immobile sottoposta a esecuzione, costituendo un'unica unità immobiliare abitativa oltre a deposito, tettoia, area di pertinenza e appezzamento di terreno mapp.366, dovrà essere alienato nel segue unico lotto: Piena proprietà di una casa per abitazione disposta su due livelli sita in Comune di Rivergaro (PC), Via Bellaria,n.58, censita al Catasto Fabbricati del Comune di Rivergaro come segue: Foglio 22 particella 43 Sub. 14 graffato alla particella 366 sub 2 Localita STRADA BELLARIA N piano S1-T Categoria A/2 Classe 3, Consistenza 5,5 vani, R.C. Euro 369,27.con relativa area pertinenziale. Per la determinazione del valore, lo scrivente ritiene che nel caso in esame, il metodo più consono sia quello sintetico comparativo. Trattandosi di un immobile avente le medesime caratteristiche tipologiche e costruttive di diversi altri immobili per i quali è possibile reperire con sufficiente precisione il più probabile valore di mercato, è possibile effettuare una valutazione a valore di mercato riferita al mq. La valutazione dell unità immobiliare sottoposta ad esecuzione verrà abbattuta forfettariamente del 20% al fine di tener conto dei maggiori oneri tributari dovuti al maggior valore imponibile, dall assenza di garanzia per vizi occulti e dalla natura esecutive e non contrattuale della vendita. Pertanto, sulla base di un indagine di mercato e di comparazione con altri immobili aventi caratteristiche similari poste nella zona, considerata i seguenti elementi di stima: la posizione fronte strada statale, la tipologia edilizia, le caratteristiche di finitura, lo stato di precaria conservazione, e possibile assumere come valore di mercato quello risultante dalla seguente stima:

16 -Appartamento su due piani, deposito,tettoia,aree esterne : mq 145,20 x Euro 655,00 al mq = ,00 Euro -Appezzamento di terreno: mq.1200 x Euro 4,00 al mq= 4.800,00 Euro Totale ,00 Euro A dedurre : abbattimento forfettario del 20% per maggiori oneri = ,20 Euro TOTALE VALORE DI STIMA = ,80Euro ARROTONDATI A ,00 Euro ( Diconsi settantanovemilanovecento Euro ) PUNTO 10 10) l'indicazione se il trasferimento dell'immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell'iva da parte dell'aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all'esercizio dell'attività compiuta dall'esecutato. 10.1) Verifica della necessità o meno del pagamento dell IVA per il trasferimento al compratore. Il trasferimento del bene pignorato non comporterà il pagamento dell IVA. PUNTO 11 un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull'alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoita di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l'intero bene. 11.1)Parere circa la comoda divisibilità o alienazione separata della quota indivisa spettante al debitore. Nel caso dell abitazione oggetto di pignoramento trattasi di esecuzione immobiliare che non ha per oggetto una quota indivisa bensì l intera proprietà in capo al debitore, pertanto il parere non e necessario. Pag.16

17 PUNTO 12 l'indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori )Eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene e determinazione dei relativi costi. Nel corso del sopraluogo eseguito nell immobile oggetto di stima, non si sono riscontrati difetti o ammaloramenti tali da richiedere urgenti manutenzioni. PUNTO 13 l'allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell'esterni» e 2 scatti dell'interno). 13.1) Allegazione planimetrie e fotografie dell immobile pignorato Per quanto concerne la planimetria dell abitazione si fa riferimento alla planimetria catastale (allegato A ). Si allegano, inoltre, fotografie a colori (allegato F ) relative sia agli esterni che agli interni. PUNTO 14 14) la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie. 14.1) Predisposizione dei cd-rom contenenti i file relazione e fotografie. La sottoscritta ha predisposto n.2 cd rom ( Allegato H ) alla presente, nei quali sono stati masterizzati il file della relazione peritale (denominato perizia_rossi..pdf ) ed i files delle fotografie. Chiusa la presente relazione peritale in Piacenza, addi 26/10/2011. L esperto Arch.Alessandra Maganuco Pag.17

18 Allegati: allegato n. A allegato n. B allegato n. C allegato n. D allegato n. E allegato n. F allegato n. G allegato n. H Documentazione catastale Ispezione ipotecaria conservatoria RR.II. Estratto PRG vigente Certificati di residenza e stato di famiglia Attestato di certificazione energetica Documentazione fotografica Delega di sopraluogo n. 2 cd-rom Pag.18