TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA - Seconda Sezione Civile - UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI proc. n. 455/2011 R.G. Es. PROMOSSA DA CORDUSIO RMBS Securitisation s.r.l. Piazzetta monte n.1, Verona CONTRO -OMISSIS- Ill.mo G.E. dell'esecuzione PREMESSO CHE - Il sottoscritto Geom. Bazzucchi Nicola, residente in Via G. G. Belli n.3, Perugia, è stato nominato Consulente Tecnico d'ufficio nell'esecuzione Immobiliare in epigrafe su invito a comparire all'udienza del 25 settembre 2012; - Nel corso dell'udienza, dopo aver prestato il giuramento di rito, la S.V. poneva il seguente quesito tecnico: "Provveda esso esperto: Esecuzione Immobiliare n. 455/2011 Cordusio RMBS Securitisation srl 1 di 12

2 1. A verificare la completezza della documentazione ai sensi dell art. 567 c.p.c. come modificato dalla L n. 302; 2. all esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento secondo le risultanze dei pubblici registri immobiliari, comprensiva dei confini, e all identificazione catastale dell immobile, evidenziando l eventuale non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento ed indicando tutti gli ulteriori elementi necessari per l emissione del decreto di trasferimento, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto (ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39), acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; 3. ad una sommaria elencazione e descrizione sintetica dei beni, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), del contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc. delle caratteristiche e della destinazione della zona e dei servizi da essa offerti; degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, identificando ciascun immobile con una lettera dell alfabeto e gli accessori della medesima lettera con un numero progressivo; 4. a verificare il titolo di proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di comproprietà (specificando se si tratta di comunione legale tra coniugi o altro) o di altri diritti parziali, ovvero indicando chiaramente il diverso diritto o quota pignorata; 5. ad individuare lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato dall esecutato o da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e alla data di scadenza per l eventuale disdetta, ovvero alla sussistenza di eventuali controversie pendenti e all eventuale data di rilascio fissata; si precisa che in caso che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso; 6. ad individuare l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene distinguendo tra quelli che resteranno a carico dell acquirente (ad. es. domande giudiziali, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, pesi o limitazioni d uso-oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, vincoli derivati da contratti incidenti sull attitudine edificatoria, vincoli connessi con il carattere storico-artistico) e quelli che saranno cancellati o regolarizzati dalla procedura ovvero risulteranno non opponibili all acquirente (iscrizioni, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, difformità urbanisticoedilizie, difformità catastali); 7. a fornire altre informazioni per l acquirente, concernenti: Esecuzione Immobiliare n. 455/2011 Cordusio RMBS Securitisation srl 2 di 12

3 a) l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); b) eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; c) eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; d) eventuali cause in corso; 8. ad individuare i precedenti proprietari nel ventennio elencando ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile prodotta dal creditore precedente; 9. alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In caso di esistenza di opere abusive, ad indicare l eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e 724/94 e relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; 10. ad esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti e, in caso affermativo, procedere alla formazione di uno o più lotti indicando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 11. a descrivere analiticamente ciascuno dei beni compresi nel lotto [un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato DESCRIZIONE ANALITICA DEL (appartamento, capannone e cc.) con riferimento alla lettera che contraddistingue l immobile nel paragrafo identificazione dei beni oggetto di stima di cui al paragrafo 3 ; ad indicare la tipologia del bene, l altezza interna utile, la composizione interna; ad indicare in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l esposizione, le condizioni di manutenzione; ad indicare nei medesimi paragrafi altresì le caratteristiche strutturali del bene e le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi, tramezzature interne, pavimentazione, porta d ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico etc) precisando per ciascun elemento l attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; ad indicare altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino etc); 12. accertare, con adeguata motivazione, il valore di mercato dell immobile con indicazione del criterio di stima utilizzato, anche in relazione ad eventuale incidenza sul valore dello stesso della condizioni di regolarità (o meno) amministrativa, e di stato libero o meno esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d uso e manutenzione, lo Esecuzione Immobiliare n. 455/2011 Cordusio RMBS Securitisation srl 3 di 12

4 stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura e la assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi; altri oneri o pesi; e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico-catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell acquirente; 12. a valutare, nel caso di pignoramento di quota indivisa, la sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, ed esprimere il proprio motivato parere sulla comoda divisibilità del bene, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura; 13. ad allegare a ciascuna relazione di stima ameno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria, il certificato di definitiva valutazione e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore; in particolare, a depositare, ove non in atti, copia dell atto di provenienza del bene e copia dell eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante; 14. ad inviare, contestualmente al deposito della perizia in cancelleria, e comunque almeno quarantacinque giorni prima dell udienza, copia della perizia al debitore, ai creditori precedenti ed intervenuti, a mezzo fax, posta o , e ad allegare all originale alla perizia una attestazione di aver proceduto tali invii; 15. a sospendere le operazioni periziali in caso di impossibilità di accedere all immobile, e ad avvertire il giudice ed il creditore precedente, ai fini della nomina di custode giudiziario; 16. a riferire immediatamente al giudice circa ogni richiesta di sospensione del corpo delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscono tutti gli altri creditori; 17. a formulare istanza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito, provvedendo altresì alle notifica alle parti. Il G.E. rinviava l udienza al 06/02/2013 Accettato l incarico il C.T.U. verificava la completezza della documentazione presente nel fascicolo come previsto ai sensi dell art. 567 c.p.c. come modificato dalla Legge n. 302 del In data mi sono recato presso l Agenzia del Territorio di Perugia (U.T.E.) per richiedere le planimetrie dei terreni, dei fabbricati ed i certificati catastali (cf. allegato n 1-2); In data 8 ottobre 2012 ho inviato la raccomandata A/R per la visione dell immobile (cf. allegato n 3); In data 6 novembre 2012 ho effettuato una ispezione ordinaria aggiornata presso gli Uffici della Conservatoria di Perugia (cf. allegato n 4); Esecuzione Immobiliare n. 455/2011 Cordusio RMBS Securitisation srl 4 di 12

5 In data 27 ottobre 2012 mi sono recato presso l immobile di proprietà del Sig. OMISSIS- sito nel quartiere denominato XXV aprile alla via Tagliamento n. 60. CIO' PREMESSO sulla base di quanto rilevato il C.T.U. è in grado di redigere la seguente RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA distinta nei seguenti capitoli: 1) - INDIVIDUAZIONE DEI BENI pag. 6 2) - DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI pag. 7 3) - ACCERTAMENTI pag. 10 4) - FORMAZIONE LOTTO E STIMA DEL BENE pag. 10 5) - AGGIUNTE E DETRAZIONI pag. 11 6) - GRAVAMI pag. 11 7) - PROVENIENZA pag. 12 1) - INDIVIDUAZIONE DEI BENI I bene oggetto di esecuzione è identificato catastalmente come segue: Diritti di proprietà per la quota di 1/1 spettanti a OMISSIS-, relativi a porzione di fabbricato individuato al N.C.E.U. del comune di Bastia Umbra, Perugia, Via Villaggio XXV aprile n. 117: Esecuzione Immobiliare n. 455/2011 Cordusio RMBS Securitisation srl 5 di 12

6 ENTE COMUNE PROPR. ESCLUSIVA Foglio Part. Sub. Classe Studio Tecnico Nicola Bazzucchi Geometra Categoria Consistenza Ubicazione Rendita A/2 (abitaz. civile) 3 5 vani Villaggio XXV Aprile n. 117 piano 2-T 374, C/6 (autorimessa) 3 19mq Villaggio XXV Aprile n. 117 piano T 50, C/2 (magazzino) 2 104mq Villaggio XXV Aprile n. 117 piano T 230, C/6 (autorimessa) 3 34mq Villaggio XXV Aprile n. 117 piano T 89, C/2 (magazzino) 2 83mq Villaggio XXV Aprile n. 117 piano 8 184,32 Consistenza espressa in superficie commerciale mq (abitazione + garage) 2) - DESCRIZIONE DEL IMMOBILE Il bene oggetto di valutazione è situato nel Comune di Bastia Umbra, Perugia nella zona denominata Villaggio XXV Aprile n. 117 (l indirizzo postale è Via Tagliamento n. 60), in zona urbana, densamente popolata. L edificio è composto da 8 piani compreso il sottotetto non abitabile. L unità esecutata è composta dall abitazione al 2 piano con fondo a piano terra e dal garage sempre a piano terra (cf. allegato 1-2). La proprietà comprende l utilizzo in comproprietà di alcuni parti dell edificio quali il locale sottotetto al piano 8 ed i magazzini a piano terra (n. 2). La scala condominiale è situata in posizione centrale e collega i piani; vi sono in totale 28 unità immobiliari. L unità individuata al foglio 8 part. 323 sub. 15 è composta da ingresso/soggiorno, n 2 camere, 2 bagni, cucina e disimpegno che separa la zona notte dalla zona giorno. Al piano superiore 8 c è il sottotetto comune a tutti gli inquilini con altezza media di 2,95 m. L abitazione é esposta a Sud-Ovest. Il terrazzo cui si accede dal soggiorno è esposto a Sud. Il pavimento dell appartamento è in mattonelle di ceramica, le murature sono intonacate, i termosifoni in alluminio, le finestre e le porte in legno come i battiscopa. Il rivestimento perimetrale della stanza da bagno è realizzato con mattonelle in ceramica per un altezza di circa 1.30/1.50. I terrazzi, chiusi su 3 lati, ricadono all interno del perimetro dell edificio; la ringhiera è formata da fioriere. Esecuzione Immobiliare n. 455/2011 Cordusio RMBS Securitisation srl 6 di 12

7 La finitura esterna della palazzina è in intonaco e la costruzione dell edificio è terminata approssimativamente nell anno La struttura è in cemento armato, le tamponature in laterizio, i canali di gronda e discendenti in rame, il manto di copertura in tegole. L altezza netta dell unità è di 2,70 mt. L edificio si trova in discrete condizioni generali e non necessita di particolari lavori alle facciate. La superficie netta/calpestabile dell appartamento del 2 piano con accessori a piano terra e del garage, anche esso a piano terra, è suddivisa come specificato nella tabella sottostante: TOTALE NETTO ABITAZIONE (calpest.) 86.27mq TOTALE NETTO GARAGE (calpest.) 17.16mq CALCOLO CONSISTENZA (in base alla norma UNI 10750/2005) Modalità di calcolo delle superfici commerciali 1. Norma UNI 10750/2005 Servizi Agenzie immobiliari Requisiti del servizio La norma UNI 10750/2005 riporta i seguenti i criteri di computo della "superficie convenzionale vendibile". Per il computo della superficie convenzionale vendibile si deve considerare: - la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; NUMERO LOCALI E DESTINAZIONE PIANO SECONDO n. 1 - soggiorno 21,66 n. 2 - wc 6,30 n. 3 - disimpegno 6,78 n. 4 - cucina 4,48 n. 5 - camera 15,05 n. 6 - bagno 5,40 n. 7 - camera 12,74 n. 8 - terrazzo 7,28 PIANO TERRA n. 9 - magazzino-fondo 6,58 n garage 17,16 - le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; - le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.). Per quanto riguarda la superficie convenzionale vendibile, il computo delle superfici deve essere effettuato con i criteri seguenti: SUP. NETTA LOCALI IN Mq Esecuzione Immobiliare n. 455/2011 Cordusio RMBS Securitisation srl 7 di 12

8 a) 100% delle superfici calpestabili; b) 100% delle superfici delle pareti divisorie interne e perimetrali sino ad uno spessore massimo di 50 cm; c) 50% delle superfici delle pareti perimetrali confinanti sino ad uno spessore massimo di 25 cm. Per il computo delle superfici scoperte, inoltre, devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione: - 25% dei balconi e delle terrazze scoperte; - 35% dei balconi e delle terrazze coperte e chiuse su tre lati; - 35% dei patii e porticati; - 60% delle verande; - 10% del lastrico solare di proprietà ad uso esclusivo; - 15% dei giardini di appartamento; - 10% dei giardini di ville e villini. Le quote percentuali sopra indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle caratteristiche delle superfici esterne, le quali comunque non dovrebbero eccedere il 30% di quella coperta. Sono fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale. 2. DPR 138/98 Il Dpr 138 del 1998 afferma che " l'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all'allegato B, è il metro quadrato di superficie catastale" (art.3). I criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell'allegato C. 1. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm. 2. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero delle loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale. Si ha quindi: SUPERFICIE CONVENZIONALE ABITAZIONE Abitazione mq x 100% = mq Terrazzo coperto e chiuso su 3 lati = mq 7.28 x 0.35% = mq 2.55 Quota murature = mq ( ) = mq Fondo a piano terra mq 8.36 x 0.25% = mq 2.09 mq = mq = SUPERF. CONVENZIONALE ABITAZIONE Esecuzione Immobiliare n. 455/2011 Cordusio RMBS Securitisation srl 8 di 12

9 SUPERFICIE CONVENZIONALE GARAGE Garage mq x 0.25% = mq 5.20 mq = SUPERF. CONVENZIONALE GARAGE Totale superficie convenzionale/commerciale = che si arrotonda a mq L edificio insiste su di un appezzamento di terreno pianeggiante di forma irregolare di circa 2500 mq. Si sviluppa su tutti i lati dell edificio e rappresenta la corte comune. I garage si trovano sia a piano terra che nell interrato cui si accede per mezzo della rampa posizionata subito dopo l ingresso del palazzo. 3) ACCERTAMENTI E stata eseguita un ispezione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Perugia per verificare eventuali formalità avvenute nel periodo compreso tra il ad oggi. Dalla visura risulta che non vi sono nuove formalità (cf. allegato n. 4). Non è stato necessario accertare il rilascio di eventuali nuove concessioni/pratiche edilizie in quanto a far data dalla costruzione non vi sono state variazioni. 4) - FORMAZIONE DEL LOTTO E STIMA DEL BENE Formazione del lotto. In considerazione del fatto che il bene oggetto di esecuzione è un singolo appartamento con garage si ritiene opportuno procedere alla vendita in unico lotto, così formato: Diritti di proprietà per la quota di 1/1 spettanti a omissis- relativi a porzione di fabbricato censito al N.C.E.U. del Comune di Bastia Umbra (PG) al foglio 8 particella 323 sub. 15 cat. A/2 classe 3 di vani 5 (abitazione) e al sub. 4 cat. C/6 classe 3 di mq. 19 (garage) NOTA BENE IL BENE RISULTA OCCUPATO DALLA MOGLIE SIG.RA omissis-, EX MOGLIE CON FIGLI MINORENNI A CARICO, LEGITTIMATA DALLA SENTENZA (IN SEDE DI SEPARAZIONE DAL SIG. omissis-) DEL TRIB. DI PERUGIA CHE ALLEGA (cf. allegato n. 7). Esecuzione Immobiliare n. 455/2011 Cordusio RMBS Securitisation srl 9 di 12

10 STIMA DEL BENE La presente stima viene eseguita e riferita alla data odierna, alle condizioni attuali generali e particolari in cui si trova, al suo stato di fatto e di diritto. Viene eseguita con il metodo sintetico comparativo e non con il metodo analitico in quanto quest ultimo metodo è divenuto di difficile applicazione in forza della costante variabilità del mercato immobiliare, per cui il metodo di stima che maggiormente permette di determinare il più probabile prezzo di mercato di un immobile, è la stima comparativa in base ai prezzi di mercato in quanto pone a confronto molteplici valori venali già determinati. Tiene conto della viabilità d accesso all immobile, della vicinanza della Superstrada E45, a circa 500m e dalla vicinanza dell abitato. In particolare si è tenuto conto della consistenza complessiva, dell esposizione, della giacitura, del pregio architettonico, della dotazione di servizi, dell ubicazione, della conformità alle normative edilizie, del grado di commerciabilità, del tipo e grado di costruzione e finitura nonché di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie del bene in esame. Per quanto riguarda i dati metrici è stata scelta l unità di misura del metroquadro ed è a tale entità che vengono riferite tutte le misurazioni e le determinazioni delle varie superfici, le quali verranno considerate, per la stima del bene a filo esterno quindi al lordo delle murature, così come considerato dalle consuetudini locali. VALUTAZIONE Unità immobiliare in Bastia Umbra (PG), Via Villaggio XXV aprile 117 piano 2 (abitazione) e piano terra (garage) mq x /mq = ,00 arrotondato a ,00 5) - AGGIUNTE E DETRAZIONI L unità si trova in buone condizioni interne ed è stata ristrutturata di recente mentre la parte esterna dell edificio andrebbe tinteggiata. Non si ritiene di dover variare l importo della valutazione. 6) - GRAVAMI Come da fascicolo. 7) PROVENIENZA Esecuzione Immobiliare n. 455/2011 Cordusio RMBS Securitisation srl 10 di 12

11 I beni sono pervenuti all esecutato mediante Atto di Compravendita a rogito Notaio Biavati Paolo in data 22 marzo Nota presentata con modello unico n /2006 in atti dal 3 aprile 2006 rep ALLEGATI: 1) VISURA STORICA UNITA IMMOBILIARI ED ESTRATTO DI MAPPA; 2) PLANIMETRIE ED ELABORATO PLANIMETRICO; 3) RACCOMANDATA PER VISIONE IMMOBILE; 4) VISURA CONSERVATORIA REGISTRI IMMOBILIARI DI PERUGIA DEL 6 novembre 2012 ; 5) FASCICOLO FOTOGRAFICO; 6) DICHIARAZIONE SPESE CONDOMINIALI; 7) SENTENZA TRIBUN. PG DI AFFIDAMENTO IMMOB. ALLA SIG.RA omissis- Il sottoscritto C.T.U. ritiene di aver espletato in ogni sua parte il mandato ricevuto e pertanto rassegna la presente relazione rimanendo a disposizione del G.E. per ogni eventuale chiarimento o necessità. La presente relazione è formata da nr. 12 pagine compresa la presente. Perugia, lì 14 gennaio 2013 IL C. T. U. Geom. Bazzucchi Nicola Esecuzione Immobiliare n. 455/2011 Cordusio RMBS Securitisation srl 11 di 12