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1 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTI Fallimento N 132/2010 NEW AGE TRADE VERONA S.R.L. in liquidazione GIUDICE DELEGATO: DOTT. GUSTAVO NANNI CURATORE: D.SSA BARBARA LAZZARI * * * * * * * Premesse: In data , la gent.ma sig.ra d.ssa BARBARA LAZZARI provvedeva a comunicare al sottoscritto arch. Giuseppe Milanesi, iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Brescia col n e all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Brescia, con studio a Castel Mella (Bs) in Via Roncadelle n. 58 (tel e fax ), la nomina quale perito estimatore dei beni immobili caduti nel fallimento in epigrafe. Effettuati tutti gli accertamenti ritenuti necessari per evadere l incarico affidatogli, il sottoscritto, rilascia la sottoestesa RELAZIONE DELL ESPERTO IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI - Oggetto della presente stima è la quota di 1000/1000 della piena proprietà dell appartamento ad uso ufficio sito in Viale del Lavoro n. 74 a Bussolengo (VR). L unità immobiliare è individuata al Catasto Fabbricati come segue: Fg. 28 mapp. 522/36 Viale del Lavoro, 74 cat A/10 cl 1 vani 11 RC 2.726,89 L unità immobiliare corrisponde a quella già individuata col mappale 231/36 del Fg. 4, modificata come risulta all attualità a seguito dell allineamento delle mappe effettuato d ufficio dall Agenzia del Territorio. L unità deriva dal frazionamento dell originaria particella individuata col mappale 231/5 del Fg. 4. Il tutto come risulta dalla visura catastale allegata alla presente col n. 1 Confini da nord in senso orario: terrazza sub. 12; area comune sub. 12; mapp. 282; unità immobiliare sub. 37. Si allegano altresì, per una migliore individuazione dell immobile oggetto di stima:

2 l estratto della mappa catastale NCT (allegato n. 2); la planimetria catastale che individua specificamente l unità immobiliare (allegato n. 3); l elaborato planimetrico dell intero fabbricato (allegato n. 4); il relativo elenco dei subalterni (allegato n. 5). DESCRIZIONE - L unità in esame è costituita da un grande appartamento ad uso ufficio, ricavato in un centro commerciale, realizzato nei primi anni 80, che sorge nella zona sud-est del territorio comunale di Bussolengo, popoloso comune della provincia di Verona, sede di numerose attività economiche di rilevante importanza, anche a livello sovraccomunale. La zona, caratterizzata da insediamenti a destinazione produttiva e commerciale, è ben servita dalla rete viaria pubblica e risulta completamente urbanizzata e dotata di tutte le consuete reti tecnologiche e di servizi (elettricità, fognatura, telefonia, ecc.). La struttura dell edificio realizzata con struttura prevalentemente prefabbricata in cemento armato precompresso, da un esame visivo, appare congruamente dimensionata e priva di evidenti segni di dissesto. Le finiture esterne (pannelli di cemento, muratura intonacata, lattoneria, ecc.) si trovano in un normale stato d uso e di manutenzione. L'edificio si sviluppa su due livelli di piano fuori terra, oltre ad un piano interrato. L ufficio si trova al primo piano e ne occupa la testata est. Si compone di sei locali utili oltre al nucleo servizi igienici (con due lavabi nell antibagno e due scomparti wc), un ampio corridoio di disimpegno ed un ripostiglioarchivio, in angolo sud-ovest dell unità. Le principali finiture interne sono le seguenti: pareti intonacate al civile e tinteggiate in tinta unica chiara; soffitti con controsoffitto in struttura a quadrotti, con inseriti punti luce e diffusori per il riscaldamento (non funzionante); pavimento di tutti i locali (tranne i servizi igienici) in mattonelle di pietra naturale (tipo marmo bianco botticino ); serramenti delle finestre in alluminio con tamponamento di vetro dalle basse prestazioni di isolamento; porte interne con finitura in laminato e struttura in legno tamburato; nucleo servizi igienici con pavimenti e rivestimenti in ceramica di qualità ordinaria; sanitari di ceramica bianca; porte d ingresso in ferro verniciato con maniglioni antipanico. L impianto di riscaldamento, come già detto, non è funzionante e viene sopperito con l uso di alcune stufette portatili. 2

3 E stato installato un impianto per il raffrescamento estivo dei locali più utilizzati, del quale non è stato possibile verificare la funzionalità durante il sopralluogo effettuato. Le finiture si trovano tutte in normale stato di conservazione e di manutenzione, anche se risentono della loro oggettiva vetustà (la maggior parte risale all epoca di realizzazione del complesso edilizio che, come già detto è dei primi anni 80). Nell archivio e nella sala riunioni, ubicata in angolo nord-ovest dell ufficio, si sono riscontrati, sulla parete perimetrale ovest, alcuni segni di percolazione di acqua, proveniente dalla copertura, consistenti in macchie e striature scure (asciutte al tatto). E stato riferito dagli occupanti che trattasi di macchie datate e che in epoca recente sono state effettuate riparazioni che ne hanno risolto la causa. La superficie coperta commerciale dell ufficio è di circa mq 273. L altezza netta interna (al controsoffitto) è di circa m 3,00. All unità in esame competono, in quota proporzionale, le parti comuni del fabbricato ai sensi di legge, ex art C.C., ed in particolare quelle graficamente individuate nell elaborato planimetrico alla luce dell elenco subalterni (allegati nn. 4 e 5). Si ritiene utile precisare quanto contenuto testualmente nel Quadro D della nota di trascrizione dell atto di provenienza (allegato n. 11), di cui si dirà più avanti: E compresa nella presente vendita la proporzionale quota di comproprietà di tutti gli spazi ed enti comuni dell edificio ivi compresi la centrale termica, le terrazze, i cortili, i percorsi e le rampe veicolari, le aree a verde individuati al subalterno 12, nella sua attuale consistenza tenuto conto della vendita della quota millesimale dell area cortilizia destinata a verde effettuata con atto ricevuto in data 23 dicembre 1994 dal notaio Ciro Raiola di Verona n /1493 di rep., registrato a Verona-Atti Pubblici in data 5 gennaio 1995 al n. 224, trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Verona in data 4 gennaio 1995 ai nn. 339/261. Si dà atto che la quota millesimale sopra descritta è nota alle parti in base a documentazione estrinseca al presente atto. La comproprietà dell ampissima terrazza in lato nord del primo piano, in particolare, garantisce una grande facilità di parcheggio. Per una migliore visualizzazione di quanto appena descritto in narrativa si rimanda alla documentazione fotografica allegata alla presente relazione e all elaborato grafico allegato col n. 6, stralcio dell ultima pratica edilizia approvata che ha interessato gli immobili, di cui si dirà meglio più avanti. 3

4 STATO DI POSSESSO - Al momento del sopralluogo effettuato gli immobili caduti nel fallimento erano occupati da terzi. Da informazioni assunte gli immobili sono locati alla ditta Happy Family S.r.l. con sede in Bussolengo (Vr) C.F , con contratto stipulato in data , della durata di 12 mesi, rinnovabili tacitamente di 6 mesi in 6 mesi, registrato presso l Agenzia delle Entrate di Verona al n in data Successivamente è stata sottoscritta dalle parti la scrittura privata datata che portava il canone annuo dagli iniziali ,00 + IVA ad 6.000,00 + IVA. In data è stata altresì sottoscritta l integrazione del contratto d affitto per gli elementi d arredo contenuti nei locali, fermo il canone già definito. VALUTAZIONE DA PORRE A BASE D ASTA Preso atto della natura, consistenza e destinazione degli immobili, tenuto conto dello stato di conservazione e manutenzione in cui si trovano, ed il loro grado di appetibilità, svolte le indagini relative al mercato attuale di immobili simili presso operatori del settore nella zona, verificati i valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare relativi alla microzona in cui sono ricompresi gli immobili (allegato n. 7), eseguiti i conteggi delle superfici, ricercati i più probabili redditi che gli immobili sono suscettibili di produrre in rapporto alla loro destinazione e ubicazione tenuti presenti i fattori positivi, negativi, comodi e di quant altro può influire sulla stima il sottoscritto è pervenuto alla seguente valutazione: mq 273,00 x /mq 800,00 = ,00 (dicansi euro duecentodiciottomilaquattrocento/00) N.B. Le superfici utilizzate per la valutazione sono state desunte dalla documentazione reperita dal sottoscritto, controllate a campione con rilievo diretto, e sono da intendersi commerciali (al lordo delle murature). La valutazione viene eseguita considerando gli immobili nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano al momento della redazione della presente stima. SITUAZIONE URBANISTICO-AMMINISTRATIVA - Dalle ispezioni effettuate presso i pubblici uffici, si è potuto accertare quanto segue. 4

5 Il fabbricato in cui è ricompresa l unità in esame è stato edificato in conformità alla Concessione Edilizia n. 84 rilasciata in data con la relativa licenza di agibilità rilasciata il al n. 50. Per modifiche interne, prospettiche e di destinazione d uso, è stata rilasciata la Concessione Edilizia n. 60 del Conseguentemente alla domanda di condono presentata in data prot è stata rilasciata l autorizzazione in sanatoria per opere edilizie in data prot Successivamente sono state eseguite opere per le quali sono state rilasciate la Concessione Edilizia n. 134 del (allegato n. 8) e la successiva Variante n. 26 del (allegato n. 9). Il Certificato di Agibilità dell unità in esame (tra altre) è stato rilasciato in data col n. 45 prot. n del (allegato n. 10). Lo stato dei luoghi è conforme agli elaborati grafici che costituiscono parte integrante delle pratiche edilizie. ATTI DI PROVENIENZA E STATO DELL INTESTAZIONE - L immobile in esame è di proprietà (per la quota di 1000/1000) della ditta NEW AGE TRADE VERONA S.R.L. con sede in Chiari (Bs) C.F in forza del seguente atto (allegato n. 11): Acquisto dalla Lusigest S.r.l., trascritto a Verona il ai nn /20726, con cui veniva acquistato, tra altri, il mappale 231/5 dal quale deriva, per frazionamento, l attuale unità immobiliare. SCRITTURE PREGIUDIZIEVOLI - Dalle visure effettuate presso l Agenzia del Territorio, Servizi di Pubblicità Immobiliare, (già Conservatoria RR.II.) di VERONA, con aggiornamento della repertoriazione al è stato possibile accertare l esistenza delle seguenti scritture pregiudizievoli pubblicate contro il soggetto fallito (si allega col n. 12 l elenco delle formalità pubblicate) e/o gravanti gli immobili oggetto di stima: 1) ipoteca volontaria iscritta in data ai nn /15266 a favore della BANCA DI TRENTO E DI BOLZANO S.P.A. con sede in Trento, per la somma di ,00 (capitale ,00), allegato n. 13; 5

6 2) ipoteca legale ex art. 77 comma 1 DPR 602/73, iscritta in data ai nn /6429 a favore della EQUITALIA NOMOS S.P.A. con sede in Torino, per la somma di ,22 (capitale ,11), allegato n. 14; 3) sentenza dichiarativa di fallimento trascritta in data ai nn /19437 a favore della MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO SOCIETA NEW AGE TRADE VERONA S.R.L. IN LIQUIDAZIONE, allegato n. 15. Castel Mella, L ESPERTO UFFICIO DEL TRIBUNALE DI BRESCIA L anno 2010 il giorno del mese di dicembre nell Ufficio del Tribunale di Brescia innanzi al sottoscritto Cancelliere del suddetto Ufficio è comparso il Sig. Giuseppe Milanesi, nato a Brescia il , architetto in Castel Mella (Bs), via Roncadelle n. 58, identificato con carta d identità N. AN rilasciata dal comune di Castenedolo (Bs) in data , chiedendo di asseverare la relazione di stima sopra estesa. Dopo le ammonizioni di legge sull importanza del giuramento e sulle pene sancite dalla legge l arch. Giuseppe Milanesi pronuncia la formula di giuramento: Giuro di avere bene e fedelmente adempiuto alle operazioni a me affidate al solo scopo di fare conoscere la verità. Dal che si è redatto il presente verbale, letto, confermato e sottoscritto. IL PERITO IL CANCELLIERE 6

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