BANCA DI ROMA SPA c /

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1 MARIO w w w. a s t e 2 4 o r e. c o m Geom. RELLA CIANCA I O S T U D I C O T E C N PROGETTAZIONE- DIREZIONE LAVORI PRATICHE CATASTALI - NOTARILI RILIEVI TOPOGRAFICI - PIANI DI SICUREZZA STUDIO TECNICO C.g.M. Geom. Mario CIANCARELLA Via del Colle, 32 c.a.p ROCCA SANTO STEFANO (Rm) tel Fax tel mobile Via degli Acquedotti n. 1 - c.a p TIVOLI tel e fax P. iva c.f. CNCMRA69P13G274B st.cgm@tiscali.it TRIBUNALE DI TIVOLI UFFICIO DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO CAPITALIA S.p.a. GRUPPO BANCARIO CAPITALIA - GIÀ n. R.G. E 1324 / 04 Giudice esecutore : Dott. PILLA BANCA DI ROMA SPA c / PREMESSA Con riferimento all incarico conferito dal Signor G.E. del Tribunale di Tivoli, nell udienza del giorno , al consulente tecnico d ufficio quale Geom. Mario Ciancarella iscritto all albo professionale dei geometri di Roma e Provincia al n e all albo dei CTU di codesto tribunale. In detto giorno, davanti al Signor Giudice il sottoscritto CTU prestava giuramento e gli venivano formulati i quesiti di rito. Avendo visionato i dati e gli immobili oggetto di pignoramento così come si evince dall atto di pignoramento immobiliare e precisamente: -a) quote e diritti pari a 4/6 indivisi dell immobile in Comune di Tivoli, Via G. Verdi snc, censito nel NCEU al foglio 65 particella 173; -b) piena proprietà dell immobile in Guidonia Montecelio, Via dei Platani n. 32 sc. B, int 8, censito nel NCEU al foglio 15 part 133 sub. 8; -c) piena proprietà dell immobile in Guidonia Montecelio, Via dei Platani n. 34 int. 19 p.s1, censito nel NCEU al foglio 15 part 133 sub.26/v -d) piena proprietà dell immobile in Guidonia Montecelio, Via dei Platani n. 34 censito nel NCEU al foglio 15 part 128.

2 Fissato già nell udienza del conferimento dell incarico il giorno del sopralluogo, il , alle ore 11:00, mi sono recato sull immobile citato al punto a) dell atto di pignoramento. Precisamente: Locale C/3 classe 1 cons. 372 mq Comune di Tivoli Via G. Verdi 12 p.t. censito nel NCEU al foglio 65 particella 173. Il CTU per l immobile al punto a) riferisce quanto segue: dal sopralluogo eseguito, ha costato che il bene di cui innanzi, è posseduto dalla Sig.ra acquistato privatamente dagli eredi del De Cuius e subentrata privatamente nella cooperativa agricola già dal 1995, cooperativa a detto del possessore che gestisce i beni del Comune di Tivoli di proprietà del PIO ISTITUTO SANTO SPIRITO ED OSPEDALI RIUNITI DI ROMA. In effetti dai documenti reperiti dal CTU si evince che l attuale fabbricato ( che allo stato attuale si presenta completamente diverso da quanto denunciato illegittimamente in catasto ) è stato costruito sul terreno di proprietà del PIO ISTITUTO SANTO SPIRITO ED OSPEDALI RIUNITI DI ROMA. Detto immobile se pur dichiarato in successione ( Illegittima in quanto non vi sono titoli precedenti e quindi priva di provenienza legittima ) ( dichiarazione di successione denuncia ufficio del Registro di TIVOLI al n. 13 Vol. 22 del ed integrazione e rettifica al n. 14 Vol. 48 del ), dagli eredi del de cuius, appartiene al PIO ISTITUTO SANTO SPIRITO ED OSPEDALI RIUNITI DI ROMA. In effetti, NON si capisce bene, ma soprattutto con quali titoli abbiano potuto accatastare l immobile e trasformare il terreno ex particella n. 6 del foglio n. 65 del Comune di Tivoli e caricare all urbano l attuale particella n. 173 del foglio 65. Quindi per quanto sopra esposto il CTU non ritiene opportuno periziare l immobile citato al punto a) dell atto di pignoramento in quanto l immobile non è di proprietà degli esecutati ma di proprietà del PIO ISTITUTO SANTO SPIRITO ED OSPEDALI RIUNITI DI ROMA. ( vedi anche certificato notarile depositato agli atti in data ). Per l immobile citato al punto a) si allega la seguente documentazione: - estratto di mappa catastale; - visura storica sia dei terreni che dell urbano; - piantina catastale in atti al catasto - denuncia di successione del De Cuius ( per l immobile in questione illegittima ) Dopo aver eseguito tutte le ricerche in merito all immobile al punto a) dell atto di pignoramento in data il CTU si recava sugli immobili citati ai punti b) c) d) dell atto di pignoramento riscontrando quanto segue.

3 Si premette altresì che l immobile citato al punto -d) dell atto di pignoramento e precisamente: - piena proprietà dell immobile in Guidonia Montecelio, Via dei Platani n. 34 censito nel NCEU al foglio n. 15 part. 128 Predetto immobile non esiste così come dichiarato, né sugli atti, né in catasto, né tanto meno con quanto riscontrato sui luoghi visionati ( bensì il CTU può desumere che detto immobile è graffato al locale box distinto con la particella 128 sub. 46 graffata alla particella 133 sub. 46). Tutto innanzi ciò premesso, il CTU può riferire quanto segue e redigere la presente relazione sugli immobili citati ai punti b) c) dell atto di pignoramento, unici in proprietà e disponibilità dell esecutata. CATASTO - Visure Catastali e planimetrie. Dalle certificazioni catastali e dalla ricerca delle planimetrie inerenti gli immobili pignorati b) c) citati nell atto di pignoramento, il CTU, dichiara che gli immobili, al catasto risultano correttamente accatastati ( in lieve difformità di come citato nell atto di pignoramento) precisamente: 1) l appartamento citato al punto b) nell atto di pignoramento, è identificato al NCEU del Comune di Guidonia Montecelio Sez. LEF foglio n. 15 particella n. 133 sub. 8 ctg. A/3 cl. 2 cons. 5,5 vani Via dei Platani sc ( di fatto civico n. 32 ) Piano 1 interno 8 scala B. Mentre; 2) il locale box Auto citato al punto c) nell atto di pignoramento, è identificato al NCEU del Comune di Guidonia Montecelio Sez. LEF foglio n. 15 particella n. 128 sub 46 e particella 133 sub. 46 ( graffati) ctg. C/6 cl. 7 cons. 14 mq. Via dei Platani n Piano S1 interno 19. ( SI ALLEGANO VISURE E PIANTINE CATASTALI ) CONSERVATORIA In data il CTU si recava presso il servizio di pubblicità immobiliare Ufficio Provinciale del territorio di Roma circoscrizione di Roma 2. Per visionare e riferire quanto segue: PROVENIENZE (nel ventennio) - Formalità Reg. Generale n Reg. Particolare n del Con il quale ( coniuge di ), acquistava, da, con atto di compravendita del notaio Marina Fanfani di Roma rep / 700, l appartamento int Formalità Reg. Generale n Reg. Particolare n del Con il quale, acquistava, dalla, con atto di compravendita del notaio Claudio Cerini di Roma rep / 9317, il box n. 19.

4 - Formalità Reg. Generale n Reg. Particolare n del Con la quale coniugata in regime di comunione legale dei beni con, acquistava, dai Coniugi, con atto di compravendita del notaio Luigi Pocaterra di Guidonia Montecelio rep , il box numero 19 distinto al foglio n. 15 n. princ. 128 e 133 ( graffati) sub. 26/v, Via dei Platani 34/38 p.s1. - Formalità Reg. Generale n Reg. Particolare n del Successione deceduto in Roma il a favore della Sig. per 4/6 del sig. 1/6 e della sig.ra per 1/6. - Formalità Reg. Generale n Reg. Particolare n del Con il Quale la sig.ra acquistava tutti i diritti vantati dai sig.ri sugli immobili citati ai punti b) c) indicati nell atto di pignoramento. Atto cessione di diritti notaio Luigi Pocaterra di Guidonia Montecelio in data rep PREGIUDIZIEVOLI - Formalità Reg. Generale n Reg. Particolare n del ISCRIZIONE ipotecaria Notaio Luigi Pocaterra del rep Ipoteca di secondo grado per l importo di lire con le quali l UCB Bredicasa SPa ha concesso alla Sig.ra la somma di lire Il tutto gravante sull immobile censito nel NCEU nel Comune di Guidonia Montecelio al foglio 15 n. princ. 133 subalterno 8 Via dei Platani snc scala B interno 8 p. 1 z.c. 1 ctg A/3 clas. 2 vani 5,5. - Formalità Reg. Generale n Reg. Particolare n del ISCRIZIONE ipoteca giudiziale ( decreto ingiuntivo) per l importo di lire a fronte di un capitale di lire a favore della Banca di Roma Spa con sede in Roma cf contro la Sig.ra. Il tutto gravante sugli immobili ; nel comune di Tivoli foglio 65 part. 173 ( Deposito) Via G. Verdi snc; nel Comune di Guidonia Montecelio foglio 15 part. 133 sub. 26/v Via dei Platani 34 ( garage o autorimessa ) p. s1; nel Comune di Guidonia Montecelio foglio 15 part. 128 Via dei Platani 34 ( garage o autorimessa ) ; nel Comune di Guidonia Montecelio foglio 15 part. 133 sub. 8 Via dei Platani 32 ( appartamento ) scala B. - Formalità Reg. Generale n Reg. Particolare n del ISCRIZIONE ipoteca giudiziale ( decreto ingiuntivo) per l importo di lire a fronte di un capitale di lire interessi lire spese lire a favore della Banca di Roma Spa con sede in Roma cf contro la Sig.ra. Il tutto gravante sugli immobili ; nel comune di Tivoli foglio 65 part. 173 (Deposito) Via G. Verdi snc; nel Comune di Guidonia Montecelio

5 foglio 15 part. 133 sub. 26/v Via dei Platani 34 ( garage o autorimessa ) p. s1; nel Comune di Guidonia Montecelio foglio 15 part. 128 Via dei Platani 34 ( garage o autorimessa ) ; nel Comune di Guidonia Montecelio foglio 15 part. 133 sub. 8 Via dei Platani 32 ( appartamento ) scala B. - Formalità Reg. Generale n Reg. Particolare n del TRASCRIZIONE Pignoramento ( atto esecutivo) n. Rep. 2924/2004 a favore di Capitalia Spa con sede in Roma cf contro la Sig.ra. Il tutto gravante sugli immobili ; nel comune di Tivoli foglio 65 part. 173 (Deposito) Via G. Verdi snc; nel Comune di Guidonia Montecelio foglio 15 part. 133 sub. 26/v Via dei Platani 34 ( garage o autorimessa ) p. s1; nel Comune di Guidonia Montecelio foglio 15 part. 128 Via dei Platani 34 ( garage o autorimessa ) ; nel Comune di Guidonia Montecelio foglio 15 part. 133 sub. 8 Via dei Platani 32 ( appartamento ) scala B. - Formalità Reg. Generale n Reg. Particolare n del ISCRIZIONE ipoteca in rinnovazione derivante da ipoteca volontaria per concessione a garanzia di finanziamento con formalità di riferimento (Originario) n del 11/07/1984 per l importo di ,42 a fronte di un capitale di ,90 a favore della MCC Spa con sede in Roma Via G.G. Belli n. 39 cap cf contro la Sig.ra + 48 (altri). Il tutto gravante sull intero piano seminterrato destinato a garage in Guidonia Montecelio prot anno 1974 ( si precisa che trattasi di muto originario concesso alla NORD EDIL Spa, ma soprattutto non sono state trascritte le annotazioni marginali per poter risalire ad eventuale frazionamento). atto Notaio Cerini Claudio rep del Formalità Reg. Generale n Reg. Particolare n del TRASCRIZIONE Pignoramento ( atto esecutivo) n. Rep del a favore di Capitalia Spa con sede in Roma cf contro la Sig.ra. Il tutto gravante sugli immobili ; nel comune di Tivoli foglio 15 part. 133 sub. 46 Via dei Platani ; nel Comune di Tivoli foglio 15 part. 128 sub. 46 Via dei Platani p. s1; ( secondo il CTU vi è un errore nella descrizione dell immobile e in particolar modo è indicato Comune di Tivoli anziché Comune di Guidonia Montecelio dove realmente si trova l immobile descritto) (SI ALLEGANO FORMALITÀ VISURATE IN CONSERVATORIA DEI RR. II.) In merito al parte pignorata sig. non si è trovato nulla in suo favore. CONFORMITA URBANISTICA il CTU recatosi all ufficio tecnico del Comune di Guidonia Montecelio di competenza degli immobili oggetto della presente relazione, ha rilevato e visionato tutti i documenti che di seguito descrive ed allega alla presente.

6 L immobile sito in Comune di Guidonia Montecelio Via dei Platani composto da due palazzine denominate A e B è stato realizzato come segue: - In data ( non si legge sul documento rilasciato) la palazzina ove insistono le unità immobiliari pignorate, ha ottenuto permesso di costruzione N. 353 il tutto rilasciato a Nome di. In data l altra palazzina ove insistono le unità immobiliari pignorate, ha ottenuto permesso di costruzione N. 354 il tutto rilasciato a Nome di. - In data è stato rilasciato Permesso di costruzione n. 472 Volturando ed unificando i due permessi n. 353/68 e 354/68 a nome della Soc.. - In data è stata rilasciato permesso di costruzione n. 554 in variante alle licenze / 68 e della voltura 472 / 70a nome della - In data è stato rilasciato permesso di costruire n. 112 a voltura lic / 68 e unificazione 472/70 a nome del Dott. - In data è stato rilasciato permesso di Abitabilità per la palazzina A e B.il tutto in nome del dott. - In data è stata rilasciata concessione per la esecuzione di opere n. 166 Variante alla conc. 554/70 a nome della soc. ( acquirente dell intero piano seminterrato destinato a garage e gli atti tecnici si riferiscono solo al piano seminterrato) per la creazione di n. 19 box - In data è stata rilasciata concessione per la esecuzione di opere n. 139 in variante all conc. 166/84 ( 353/68) il tutto a nome della soc. Nota del CTU: I manufatti indicati al punto b) c) nell atto di pignoramento sotto il profilo urbanistico sono conformi alle attuale normative che regolano la disciplina urbanistica. E fatta eccezione per una lievissima difformità in merito alla corretta disposizione degli spazi interni dell appartamento citato al punto b) del pignoramento, comunque per correttezza legislativa si può regolarizzare l esatta rappresentazione grafica mediante l applicazione dell art. 36 e/o art. 37 del DPR n. 380 con una sanzione pecunaria non inferiore a L immobile citato al punto b) del pignoramento risulta essere agibile con licenza del L immobile citato al punto c) del pignoramento e dagli atti in mio possesso non risulta essere agibile, in quanto non è stata richiesta l agibilità dall allora proprietà. (si allegano COPIE DELLE DOCUMENTAZIONI TECNICHE AMMINISTRATIVE INERENTI IL RIASSUNTO NEI PUNTI SOPRA CITATI). - GLI IMMOBILI PIGNORATI POSSONO ESSERE VENDIBILI IN DUE LOTTI.

7 - GLI IMMOBILI PIGNORATI NON SONO DIVISIBILI IN NATURA. - GLI IMMOBILI SONO LIBERI E AL MOMENTO DELL ACCESSO LA SIG.RA HA DICHIARATO CHE L APPARTAMENTO E DATO IN COMODATO D USO GRATUITO ALLA FAMIGLIA DELLA SORELLA SIG.RA. DETERMINAZIONE DEL VALORE Lotto A) DESCRIZIONE DELL IMMOBILE CITATO AL PUNTO B) DELL ATTO DI PIGNORAMENTO: L appartamento destinato ad abitazione (residenziale) è ubicato a piano1 e contraddistinto con il n. interno 8 individuato in catasto del Comune di Guidonia Montecelio Sezione LEF foglio n. 15 particella n. 133 subalterno 8 ctg. A/3 cl. 2 cons. 5,5 rendita Euro 525,49 Via dei Platani n.sc scala B alla ditta nata a Guidonia Montecelio il Il manufatto è completamente rifinito a civile. L abitazione è composta da un ingresso, Soggiorno con angolo cottura, ripostiglio, disimpegno, due camere, un bagno e due balconi ( Vedi piantina allegata stato di fatto rilevato). L appartamento si presenta in buono stato di conservazione. I vani principali sono pavimentati con lastre di marmo di granito colore marrone, le camere sono pavimentate in parquet di rovere, gli infissi interni delle finestre sono in alluminio di colore bianco e forniti di tapparelle in pvc, il bagno e completamente pavimentato e rivestito con marmo di travertino ( vedi Foto allegate). Le facciate esterne dell intera palazzina sono di mattoni in cortina. L unità immobiliare così come risulta dagli atti in mio possesso e soprattutto dalle misurazioni eseguite sviluppa: una superficie utile calpestabile di mq mq di balconi e una superficie lorda commerciabile di mq con l aggiunta dei balconi di mq Stima: Nella zona in questione, i prezzi di mercato d immobili con caratteristiche e tipologie simile a quanto sopra descritto, in base alle risultanze dell osservatorio immobiliare dell agenzia del territorio, ammontano per superficie lorda commerciabile da un minimo di 2100,00 ad un massimo di 2500,00 al mq. ( vedi risultato interrogazione O.V.I. allegato alla presente). Altresì non esistendo parametri ben definiti, per l attribuzione del prezzo al mq delle pertinenze dell abitazione ( non residenziale), mi avvalgo, per l attribuzione del costo a mq di predette pertinenze, di parametri comparativi in virtù di stime urbanistiche-commerciali e soprattutto di commercializzazioni di beni simili trattati nella zona in questione.

8 - Per le destinazioni residenziali, considerato lo stato conservativo dell immobile molto buono, si applica il prezzo di 2500,00 al mq lordo commerciabile. - Per le destinazioni non residenziali ( balconi ecc.) si applica un prezzo pari al 50% del valore principale ( residenziale) al mq., precisamente in /mq 1250,00. Premesso: che, il valore dell immobile è determinato in virtù della metratura commerciabile lorda dello stesso; che, la determinazione del prezzo unitario è scaturita dalla conservazione dell immobile, dalle rifiniture, dall ubicazione, dall esposizione, e dall interezza dello stesso ecc. ecc. Tutto ciò premesso, si determina e si quantifica il valore venale dell intero immobile citato al punto b) dell atto di pignoramento nel modo seguente: UNITA IMMOBILIARE IN CATASTO DEL COMUNE DI GUIDONIA MONTECELIO AL FOGLIO N. 15 PARTICELLA N. 133 SUB. 8 ABITAZIONE Residenziale mq x /mq 2500,00 = ,00 Non residenziale (Balconi ) mq x /mq 1250,00 = 21437,50 totale valore u.i.u. = ,50 ( duecento ottantottomila trecento dodici euro // 50 ) Lotto B) DESCRIZIONE DELL IMMOBILE CITATO AL PUNTO C) DELL ATTO DI PIGNORAMENTO: Il locale Box destinato a garage (non residenziale) è ubicato a piano seminterrato 1 e contraddistinto con il n. interno 19 individuato in catasto del Comune di Guidonia Montecelio Sezione LEF foglio n. 15 particella n. 128 sub. 46 e particella n. 133 sub. 46 (graffati) ctg. C/6 cl. 7 cons. 14 rendita Euro 54,23 Via dei Platani n alla ditta nata a Guidonia Montecelio il Il manufatto è completamente rifinito. Vi si accede mediante una rampa condominiale e uno spazio di manovra antistante anch esso condominiale, è composto da un solo vano tamponato con blocchi di cemento ( Tipo Laterite) tinteggiati di colore bianco, il pavimento è costituito da ceramica 15 x 5 circa di colore rosso terra, è costituito da porta in lamiera zincata basculante ( Vedi piantina allegata stato di fatto rilevato). Il Box si presenta in discreto stato di conservazione. ( vedi Foto allegate). Le facciate esterne dell intera palazzina sono di mattoni in cortina. L unità immobiliare così come risulta dagli atti in mio possesso e soprattutto dalle misurazioni eseguite sviluppa:

9 una superficie utile calpestabile di mq e una superficie lorda commerciabile di mq Stima: Nella zona in questione, i prezzi di mercato d immobili con caratteristiche e tipologie simile a quanto sopra descritto, in base alle risultanze dell osservatorio immobiliare dell agenzia del territorio, ammontano per superficie lorda commerciabile da un minimo di 2100,00 ad un massimo di 2500,00 al mq. ( vedi risultato interrogazione O.V.I. allegato alla presente). - Per predetto locale box, considerato lo stato conservativo dell immobile discreto, si applica il prezzo di 2100,00 al mq lordo commerciabile. Premesso: che, il valore dell immobile è determinato in virtù della metratura commerciabile lorda dello stesso; che, la determinazione del prezzo unitario è scaturita dalla conservazione dell immobile, dalle rifiniture, dall ubicazione, dall esposizione, e dall interezza dello stesso ecc. ecc. Tutto ciò premesso, si determina e si quantifica il valore venale dell intero immobile citato al punto c) dell atto di pignoramento nel modo seguente: UNITA IMMOBILIARE IN CATASTO DEL COMUNE DI GUIDONIA MONTECELIO AL FOGLIO N. 15 PARTICELLA N. 128 sub 46 part. 133 SUB. 46 ( graffate) Locale garage mq x /mq 2100,00 = 36750,00 ( trenta sei mila settecento cinquanta ) TOTALE VALORE DEGLI IMMOBILI PERIZIATI = ,50 CONCLUSIONI: 1) Gli immobili periziati, sotto il profilo tecnico-urbanistico, sono in regola con le normative vigenti. 2) Gli immobili periziati, sotto il profilo catastale, risultano accatastati. 3) Gli immobili periziati, sotto il profilo proprietario, anche nel ventennio, sono di proprietà, della parte esecutata. 4) Bisognerebbe far correggere dal creditore gli atti di pignoramento in merito alla descrizione corretta degli immobili con precisazione altresì del Comune di pertinenza degli stessi ( in particolar modo formalità n del ) e altresì l esattezza dei beni in proprietà della parte esecutata. Si allega alla presente: - Verbale del sopralluogo eseguito in loco dell immobile - atti catastali ( CATASTO); - atti della ricerca in conservatoria ( CONSERVATORIA); - atti tecnico-amministrativi rilasciati dal Comune di Guidonia Montecelio (CONFORMITA URBANISTICA);

10 - planimetrie dimostrative dello stato di fatto rilevato in riferimento alla stima (DETERMINAZIONE DEL VALORE); - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA; Tivoli, lì il CTU Geom. Mario Ciancarella