PERIZIA ASSEVERATA RELAZIONE DI STIMA DEGLI IMMOBILI ACQUISITI ALLA MASSA DEL FALLIMENTO

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA Sezione Fallimentare Fallimento n. 53/2007 FEDRIGA & FRANZONI di FEDRIGA MAURIZIO & C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 166 C.F nonché personale dei soci: FRANZONI GABRIELLA nata a Ossimo il residente in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 166 FEDRIGA MARCO nato a Breno il residente in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 166 Giudice Delegato: Dott. Gianni Sabbadini Curatore: Dott. Pietro Morandini PERIZIA ASSEVERATA RELAZIONE DI STIMA DEGLI IMMOBILI ACQUISITI ALLA MASSA DEL FALLIMENTO PARTE PRIMA immobili intestati alla Ditta Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. 1

2 sommario Premessa e quesito pag. 2 Individuazione catastale pag. 4 Relazione catastale storica ventennale pag. 7 Provenienza e relazione storica ventennale pag. 11 Carichi pregiudizievoli iscrizioni trascr. pag. 14 Coerenze pag. 19 Consistenza pag. 19 Regolarità urbanistico edilizia pag. 21 Descrizione del complesso immobiliare pag. 25 Stima del valore di mercato pag. 32 Imposta Comunale sugli Immobili ICI pag. 34 Stima del valore delle attrezzature pag. 35 Verbale di asseverazione pag. 39 PREMESSA E QUESITO Il dott. Pietro Morandini, nominato Curatore del Fallimento dalla Sezione fallimentare del Tribunale di Brescia il , con comunicazione del richiedeva al sottoscritto la propria disponibilità ad assumere l incarico di Perito estimatore per la valutazione degli immobili di proprietà del Fallimento, con lo svolgimento delle seguenti operazioni: accertare e individuare i beni immobili di proprietà della società e dei soci; determinare il valore corrente di mercato di detti beni con riferimento alla vendita in sede fallimentare, ivi incluse le attrezzature comprese 2

3 nell attività produttiva; descrivere in ordine di successione cronologico tutte le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, gravanti sui beni immobili di proprietà del Fallimento in epigrafe e dei soci; accertare lo stato degli immobili in relazione alla disciplina urbanistica vigente nei comuni ove trovansi gli immobili; procurare la documentazione specifica necessaria per la vendita (documentazione catastale, estremi per il calcolo dell ICI di legge, coerenze); ricostruire storicamente, con estensione al ventennio precedente la data del Fallimento, la situazione catastale e la provenienza. Il sottoscritto arch. Eugenio Acchiappati, nato a Iseo il , residente a Brescia in Via Corsica 114 e con studio in Via F. Carini 4, libero professionista iscritto all Ordine degli Architetti di Brescia al n. 189 dall anno 1972 e all Albo dei Consulenti Tecnici di codesto Tribunale al n. 54 Categoria II Industriale a seguito di revisione Albo dei Consulenti Tecnici del , rispondeva al Curatore Dott. Morandini il comunicandogli la propria disponibilità ad assumere l incarico richiestogli e a svolgere le operazioni sopra descritte entro il termine di 60 giorni, con la riserva di ulteriore maggior termine in relazione ad eventuali difficoltà nella raccolta della documentazione e impegnandosi anche ad asseverare con giuramento la presente perizia tecnica di stima, edotto dell importanza del giuramento e delle pene comminate dal Codice Penale nonché delle responsabilità sancite dall art. 64 del Codice di Procedura Civile, A seguito dell incarico il sottoscritto procedeva ad acquisire la documentazione necessaria, di tipo ipotecario - catastale e urbanistica, presso gli Uffici dell Agenzia 3

4 del Territorio, gli Uffici Comunali, i notai roganti, l Archivio Notarile di Stato; effettuava ispezione agli immobili e si procurava gli elementi documentali per la stima dei beni. Completate tutte le operazioni preliminari è ora in grado di relazionare quanto segue. La Ditta fallita FEDRIGA & FRANZONI di FEDRIGA MAURIZIO & C. S.n.c. è ad oggi piena proprietaria in forza dei titoli più sotto riportati, a seguito della verifica di tutte trascrizioni a favore e contro ad essa ascrivibili, di unità immobiliari a destinazione produttiva e abitativa costituenti un opificio per lavorazione di carni e produzione di salumi, site nel comune di CIVIDATE CAMUNO (Bs) INDIVIDUAZIONE CATASTALE Ad oggi gli immobili di proprietà del Fallimento 53/2007 in epigrafe risultano essere costituiti da più corpi di fabbrica, oltre ad area scoperta pertinenziale, con accesso dalla Via Borgo Olcese al civico n. 112 Catasto Fabbricati: Comune Censuario di Cividate Camuno - codice C760 - Provincia di Brescia Foglio 3 particella 653 sub 3 Cat. C/6 classe 2 Cons. mq. 273 Rendita. 620,37 Via Borgo Olcese n. 112 piano terra ex Variazione del , variazione del quadro tariffario 4

5 particella 653 sub 4 Cat. C/2 classe 3 Cons. mq. 161 Rendita. 199,56 Via Borgo Olcese n. 112 piano terra ex Variazione del , variazione del quadro tariffario particella 653 sub 5 Cat. A/3 classe 5 Cons. vani 10 Rendita. 423,49 Via Borgo Olcese piano 1 - sottotetto ex Variazione del , variazione del quadro tariffario particella 653 sub 6 Cat. C/2 classe 2 Cons. mq. 280 Rendita. 289,21 Via Borgo Olcese n. 112 piano terra ex Variazione del , variazione del quadro tariffario particella 653 sub 8 Cat. C/2 classe 2 Cons. mq. 215 Sup. catastale mq. 236 Rendita. 222,08 Via Borgo Olcese n. 112 piano terra ex Variazione nel classamento del n /2003 in atti dal (prot ), variazione di classamento; classamento proposto con decorsi termini di cui all art. 1 comma 3 D.M. 701/94 particella 653 sub 9 Cat. C/2 classe 2 Cons. mq. 296 Sup. catastale mq. 374 Rendita. 305,74 Via Borgo Olcese n. 112 piano terra-1 ex Variazione nel classamento del n /2003 in atti dal (prot ), variazione di classamento; classamento proposto con decorsi termini di cui all art. 1 comma 3 D.M. 701/94 5

6 particella 653 sub 16 Cat. C/2 classe 2 Cons. mq. 550 Sup. catastale mq. 611 Rendita. 568,10 Via Borgo Olcese n. 112 piano terra-1 ex Variazione nel classamento del n /2003 in atti dal (prot ), variazione di classamento; classamento proposto con decorsi termini di cui all art. 1 comma 3 D.M. 701/94 particella 653 sub 17 Cat. C/2 classe 2 Cons. mq. 370 Sup. catastale mq. 405 Rendita. 382,18 Via Borgo Olcese n. 112 piano terra ex Variazione nel classamento del n /2003 in atti dal (prot ), variazione di classamento; classamento proposto con decorsi termini di cui all art. 1 comma 3 D.M. 701/94 particella 653 sub 18 Cat. C/2 classe 2 Cons. mq. 670 Sup. catastale mq. 750 Rendita. 692,05 Via Borgo Olcese n. 112 piano terra ex Variazione nel classamento del n /2003 in atti dal (prot ), variazione di classamento; classamento proposto con decorsi termini di cui all art. 1 comma 3 D.M. 701/94 tutte le particelle sopra elencate riportano la seguente intestazione: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno proprietà. 6

7 Gli immobili individuati nel Catasto Fabbricati, sulla mappa del Catasto Terreni sono distinti dalle seguenti particelle sul foglio 3 rosso: parte. La corte comune è distinta dalla: particella 3632 ente urbano di are in Catasto Terreni, ex tabella di variazione del n /2002; trattasi di area di enti urbani e promiscui, beni comuni non censibili, in partita 1. Intestazione: Franzoni Gabriella nata a Ossimo l intestazione, rilevabile dalla visura storica per immobile, non corrisponde allo stato di diritto del bene in quanto il medesimo è stato oggetto di atto di regolarizzazione di società del 1984 (vedasi nel seguito al capitolo provenienza ) e pertanto è di proprietà della ditta Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. L effettiva consistenza dell area urbana, rilevata più in dettaglio sulle planimetrie catastali, è di mq circa. RELAZIONE CATASTALE STORICA VENTENNALE in Catasto Fabbricati particella 653 sub 3 anteriormente al ventennio distinta dal protocollo 0698 del 1984 e con variazione del n. 698 attribuzione di identificativo, l attuale, e classamento; intestazione: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. particella 653 sub 4 7

8 anteriormente al ventennio distinta dal protocollo 0699 del 1984 e con variazione del n. 699 attribuzione di identificativo, l attuale, e classamento; intestazione: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. particella 653 sub 5 anteriormente al ventennio distinta dal protocollo di variazione per frazionamento 0700 del 1984 e con variazione del n. 700 attribuzione di identificativo, l attuale, e classamento. Anteriormente al l unità immobiliare di cui trattasi era parte della u.i.u. di maggior consistenza distinta dalla particella 2642 del foglio 3 sub 2 A/2 classe 2 vani 9 rendita Intestazione: Franzoni Gabriella fino al e quindi Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. particella 653 sub 6 anteriormente al ventennio distinta dal protocollo 0701 del 1984 e con variazione del n. 701 attribuzione di identificativo, l attuale, e classamento; intestazione: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. particella 653 sub 8 anteriormente al ventennio distinta dal protocollo 0703 del 1984 e con variazione del n. 703 attribuzione di identificativo e classamento come segue: C/1 classe 5 cons. mq. 125 rendita 1.662; per variazione del quadro tariffario del la rendita diventa di ; per variazione del n prot ampliamento ristrutturazione negozio magazzino i dati censuari, invariato l identificativo, diventano categoria C/2 classe 2 cons. mq. 215 sup. catastale mq. 236 rendita. 8

9 222,08; i dati censuari vengono riconfermati nella variazione nel classamento del prot Intestazione: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. particella 653 sub 9 anteriormente al ventennio distinta dal protocollo 0704 del 1984 e con variazione del n. 704 attribuzione di identificativo e classamento come segue: C/2 classe 3 cons. mq. 275 rendita 1.485; per variazione del quadro tariffario del la rendita diventa di ; per variazione del n prot diversa distribuzione degli spazi interni - i dati censuari, invariato l identificativo, diventano categoria C/2 classe 2 cons. mq. 296 sup. catastale mq. 374 rendita. 305,74; i dati censuari vengono riconfermati nella variazione nel classamento del prot Intestazione: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. particella 653 sub 16 anteriormente al ventennio distinta dal protocollo 0702 del 1984 e con variazione del n. 702 attribuzione di identificativo e classamento come segue: mapp. 653 sub 7 C/2 classe 2 cons. mq. 550 rendita 2.475; per variazione del quadro tariffario del la rendita diventa di ; per variazione del n prot divisione ampliamento - ristrutturazione - i dati censuari diventano mapp. 653 sub 16 categoria C/2 classe 2 cons. mq. 550 sup. catastale mq. 611 rendita. 568,10; i dati censuari vengono riconfermati nella variazione nel classamento del prot Intestazione: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. 9

10 particella 653 sub 17 anteriormente al ventennio distinta dal protocollo 0702 del 1984 e con variazione del n. 702 attribuzione di identificativo e classamento come segue: mapp. 653 sub 7 C/2 classe 2 cons. mq. 550 rendita 2.475; per variazione del quadro tariffario del la rendita diventa di ; per variazione del n prot divisione ampliamento ristrutturazione - i dati censuari diventano mapp. 653 sub 17 categoria C/2 classe 2 cons. mq. 370 sup. catastale mq. 405 rendita. 382,18; i dati censuari vengono riconfermati nella variazione nel classamento del prot Intestazione: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. particella 653 sub 18 anteriormente al ventennio distinta dal protocollo 0702 del 1984 e con variazione del n. 702 attribuzione di identificativo e classamento come segue: mapp. 653 sub 7 C/2 classe 2 cons. mq. 550 rendita 2.475; per variazione del quadro tariffario del la rendita diventa di ; per variazione del n prot divisione ampliamento - ristrutturazione - i dati censuari diventano mapp. 653 sub 18 categoria C/2 classe 2 cons. mq. 670 sup. catastale mq. 750 rendita. 692,05; i dati censuari vengono riconfermati nella variazione nel classamento del prot Intestazione: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. Variazione storica degli intestati: dal 1984 l intestazione è rimasta quella citata. 10

11 particella 3632 Ente Urbano al foglio 1 (foglio logico, in realtà in cartografia al foglio 3 Rosso in Catasto Terreni) a far data dall impianto meccanografico del C.T., e anteriormente con lo stesso identificativo mappalico, l immobile ora 3632 era distinto dalla particella 478 Seminativo di classe 1 e di ha ; per voltura d ufficio n. 184 in atti dal la particella diventava di ha per fusione con altre particelle; per frazionamento n. 184 in atti in pari data la consistenza si riduceva a ha ; e per Tabella di variazione del n /2002, per ampliamento dell immobile in mappa con l identificativo 3627, la consistenza si riduceva all attuale ha ; di fatto mq ,00. Sull intestazione si è già detto. PROVENIENZA E RELAZIONE STORICA VENTENNALE Anteriormente al ventennio per atto privato autenticato a rogito del notaio Giorgio Cemmi rep racc del in Darfo Boario Terme, registrato a Breno il al n vol. 28 e trascritto a Breno il ai n. R.G R.P trattasi di atto mediante il quale i signori Fedriga Maurizio e Franzoni Gabriella hanno inteso regolarizzare la società di fatto, esistente con il nome Fedriga e Franzoni di Fedriga Maurizio e Franzoni Gabriella con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese, adottando per essa la forma della società in nome collettivo sotto la ragione sociale Fedriga e Franzoni di Fedriga Maurizio e C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n

12 Ai punti 16 e 17 della nota di trascrizione, acquisita otticamente e validata dalla Agenzia del Territorio Ufficio della pubblicità immobiliare di Breno, ex Conservatoria dei Registri Immobiliari: Ai fini della trascrizione nei registri immobiliari e della voltura catastale le parti dichiarano e danno atto che entrano a far parte del patrimonio della società, attribuito e suddiviso fra i soci in quote uguali i seguenti beni immobili, ricompresi nella situazione patrimoniale allegata, in quanto beni strumentali per l esercizio dell impresa societaria e già di proprietà della signora Franzoni Gabriella: IN COMUNE AMMINISTRATIVO E CENSUARIO DI CIVIDATE CAMUNO in Via Borgo Olcese n. 112 edifici con aree di pertinenza annesse funzionalmente interdipendenti e costituenti un unico complesso aziendale, aventi accesso dalla via pubblica attraverso al residua proprietà di Franzoni Gabriella, come detto infra, e costituiti da locali a varia destinazione (autorimesse, sgomberi, spogliatoi, cantine, locali abitativi, stanze macello, celle frigorifere, negozio, magazzini); il tutto denunziato al N.C.E.U. di Cividate Camuno con schede planimetriche di variazione registrate all U.T.E. di Brescia il 31 marzo 1984 ai numeri di protocollo; tali immobili (tranne l autorimessa di cui alla scheda 698) sono rilevati in mappa con le intere particelle 3627 (ex 478/b) are (ex 478/c) are (ex 478/d) are (ex 478/e) are (ex 478/g) are

13 l autorimessa di cui alla scheda n. 698 di protocollo fa parte del maggior stabile distinto in mappa con il numero 478 (ex 478/a) di are 9.80 il tutto nei confini risultanti dagli atti catastali e non interessato da piani di lottizzazione regolarmente approvati né da concessioni edilizie ai sensi della legge 28 gennaio 1977 n. 10. Viene qui espressamente riconosciuta come costituita per destinazione del padre di famiglia la servitù di passo e transito pedonale e veicolare da e per la via pubblica, a favore degli immobili tutti sopra elencati e a far parte del patrimonio della società e a carico del mappale 3631; che resta della proprietà della signora Franzoni Gabriella, per la parte di tale mappale già attualmente adibita a tale uso e delimitata in loco dalle recinzioni laterali e dalla cancellata sulla via Borgo Olcese. Ai protocolli menzionati nell atto di regolarizzazione dal numero 698 al numero 704 corrispondono oggi, per variazioni catastali intervenute successivamente alla data dell atto, gli immobili oggi distinti con le identificazioni mappaliche riportate più sopra nell apposito paragrafo. Si precisa che la particella 3632 ex 478/g di are 36.30, conferita nel patrimonio immobiliare della società regolarizzata con l atto di cui alla trascrizione sopra riportata, catastalmente risulta allibrata alla persona fisica Franzoni Gabriella come si evince dalla visura storica per immobile in Catasto Terreni della detta particella; dal classificata ente urbano di are ex variazione prot del La situazione di diritto è pacificamente quella dipendente dall atto citato. Dal 16 ottobre 1984 gli immobili di proprietà della società di cui trattasi, oggi in fallimento, non sono stati oggetto di atti di trasferimento. 13

14 CARICHI PREGIUDIZIEVOLI Formalità rilevate presso l Agenzia del Territorio Ufficio della pubblicità immobiliare di Breno. Gli immobili oggetto della presente relazione e di proprietà del Fallimento in epigrafe risultano liberi da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, fatta eccezione per: Iscrizione R.G R.P. 174 del Relativa ad Ipoteca Volontaria in dipendenza di contratto di mutuo a rogito del notaio Giorgio Cemmi rep racc del 26 maggio 1993 Concessione a garanzia di mutuo per capitale di ; somma iscritta comprensiva di capitale, interessi, imposte e tasse, assicurazioni, accessori di ogni genere, variazioni di tasso, spese giudiziali e stragiudiziali, eventuali interessi di mora, ; durata anni 10 al tasso di interesse annuo nella misura fissa del 13% a favore: Banca di Valle Camonica S.p.a. con sede in Breno contro: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 112 grava sugli immobili di proprietà della società contro, come individuati nella nota di trascrizione relativa all atto di provenienza. Con annotamento R.P. 523 del si da atto che il debito residuo ammonta a e che lo stesso verrà rimborsato in 20 rate semestrali aventi ultima scadenza il Iscrizione R.G R.P. 461 del

15 relativa a Ipoteca Volontaria in dipendenza di Concessione a garanzia di mutuo, per capitale di ,00 al tasso del 3,8%, somma iscritta ,00; con durata di anni 10; per atto a rogito del notaio Giorgio Cemmi rep racc del A favore di: Banca di Valle Camonica S.p.a. con sede in Breno Contro: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 112 Grava sugli immobili in Comune di Cividate Camuno nella nota di trascrizione indicati come unità negoziale n. 1 e distinti al N.C.E.U. al foglio 3 mappale 653 sub e in Catasto Terreni mappale 3632 del foglio 1, il tutto come pervenuto in proprietà della società contraente in forza del citato atto del notaio Cemmi del La medesima ipoteca legale grava anche su terreni e fabbricati in Darfo Boario Terme, individuati come unità negoziali n. 2 e n. 3 di proprietà dei coobbligati Fedriga Marco e Fedriga Andrea, di cui meglio si dirà nel seguito. Iscrizione R.G R.P del Ipoteca Giudiziale In dipendenza di atto giudiziario rep. 3944/2006 del emesso dal Tribunale di Brescia per Decreto Ingiuntivo; per capitale ,28, per capitale oltre ad interessi e spese totale di ,00, tasso di interesse annuo 2,5%. A favore di: Bipop Carire S.p.a. con sede in Brescia Contro: 15

16 1. Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 112 relativamente alla unità negoziale n Franzoni Gabriella relativamente alla unità negoziale n. 2 Con la precisazione che le dette unità negoziali sono costituite: la n. 1 dagli immobili in Cividate Camuno distinti al N.C.E.U. al foglio 3 mappale 653 sub e mappale 3632 del foglio 1 (corte), il tutto come pervenuto in proprietà della società gravata dell ipoteca in forza del citato atto del notaio Cemmi del ; la n. 2 da fabbricati in Cividate Camuno di cui si dirà meglio nel seguito. Iscrizione R.G. 790 R.P. 90 del Ipoteca Giudiziale In dipendenza di atto giudiziario rep del emesso dal Tribunale di Mantova per Decreto Ingiuntivo; per capitale ,76, per capitale oltre ad interessi e spese ,00. a favore: Tosetti S.n.c. con sede in Moglia (Mn) contro: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 112 grava sugli immobili in Cividate Camuno distinti al N.C.E.U. al foglio 3 mappale 653 sub e in Catasto Terreni mappale 3632 del foglio 1, indicati come unità negoziale n. 1 nella nota di iscrizione. Iscrizione R.G. 885 R.P. 94 del Ipoteca Giudiziale 16

17 In dipendenza di atto giudiziario rep del emesso dal Tribunale di Brescia per Decreto Ingiuntivo; per capitale ,80, per capitale oltre ad interessi e spese in totale ,00. A favore di: Banca di Valle Camonica S.p.a. con sede in Breno Contro: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 112 Relativamente agli immobili indicati nella nota: la unità negoziale n. 5 è costituita dal compendio dei fabbricati e terreni in Cividate Camuno distinti al N.C.E.U. al foglio 3 mappale 653 sub e in Catasto Terreni mappale 3632 del foglio 1. L ipoteca grava inoltre su proprietà di Fedriga Marco per gli immobili distinti nelle unità negoziali n. 2 e n. 3, di Fedriga Andrea per gli immobili distinti nelle unità negoziali n. 2, n. 3 e n. 4 ; di Franzoni Gabriella relativamente agli immobili distinti nella unità negoziale n. 1 ; immobili dei coobbligati di cui si dirà nel seguito. Iscrizione R.G R.P. 195 del Ipoteca Giudiziale In dipendenza di atto giudiziario rep. 43/2007 del emesso dal Tribunale di Brescia sezione staccata di Breno per Decreto Ingiuntivo; capitale ,12, per capitale oltre ad interessi e spese in totale ,00. A favore di: Banca di Credito Cooperativo Camuna Soc. Coop. a r.l. con sede in Esine (Bs) Contro: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n

18 Relativamente agli immobili elencati come unità negoziale n. 1, costituita dal compendio dei fabbricati e terreni in Cividate Camuno distinti al N.C.E.U. al foglio 3 mappale 653 sub e in Catasto Terreni mappale 3632 del foglio 1. Grava inoltre su immobili di proprietà di Fedriga Marco e di Franzoni Gabriella, distinti nelle unità negoziali n. 2, n. 3, n. 4, n. 5 in forza dei loro diritti. Iscrizione R.G R.P. 317 del Ipoteca Giudiziale In dipendenza di atto giudiziario rep. 3 del emesso dal Tribunale di Brescia per Decreto Ingiuntivo; capitale ,46, per capitale oltre ad interessi e spese in totale ,00. A favore di: Banca Regionale Europea S.p.a. con sede in Cuneo Contro: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 112 Relativamente agli immobili elencati come unità negoziale n. 1, costituita dal compendio dei fabbricati e terreni in Cividate Camuno distinti al N.C.E.U. al foglio 3 mappale 653 sub e in Catasto Terreni mappale 3632 del foglio 1. Trascrizione R.G. 366 R.P. 280 del Relativa alla Sentenza dichiarativa di Fallimento ex atto giudiziario del Tribunale di Brescia rep del , a richiesta del curatore Dott. Pietro Morandini con sede in Breno; 18

19 A favore: massa dei creditori del Fallimento Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio e C. S.n.c. n. 53/2007 Contro: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 112 Per la quota di 1/1 della proprietà sugli immobili in Cividate Camuno distinti al NCEU al foglio 3 mapp. 653 sub Nella nota non risulta riportata l unità immobiliare di cui alla particella 3632, corte comune come più sopra precisato. COERENZE In un sol corpo i fabbricati siti al civico 112 della Via Borgo Olcese, toponimo della Strada Provinciale 112 nel tratto corrente in Comune di Cividate Camuno, compresa l area sulla quale sorgono: in senso orario a partire da Nord: Via Sicola o Strada Consorziale del Cimitero di Cogno e in parte proprietà Enel (mapp. 2124), proprietà di: Domenichini Fedele, Scaramuzza Maria, Franzoni Maria Grazia, Franzoni Gabriella. CONSISTENZA Si tratta di un complesso edilizio unitario anche se costituito da blocchi di fabbrica separati con destinazioni catastali diverse, ma tutti destinati all attività produttiva, su un cortile comune con un suo proprio identificativo mappalico (particella 3632). La consistenza è stata calcolata misurando le superfici lorde, comprensive dei muri d ambito e della metà di quelli comuni. Le consistenze sono riferite alle planimetrie di cui alle unità immobiliari come individuate catastalmente più sopra. 19

20 Particella 653 sub 3 autorimessa mq. 308,00 Particella 653 sub 4 locali di sgombero con spogliatoi e servizi e portico comune - mq. 180,00 + mq. 68,60 di portico Particella 653 sub 5 abitazione - al piano primo compreso atrio scale al piano terra mq. 196,50, al piano sottotetto ampio locale abitabile di mq. 61,00 con camino; in totale abitabili mq. 258,00; soffitta mq. 105,00 Particella 653 sub 6 locali di sgombero al piano terra e al piano primo - mq. 154,00 per piano, per totali mq. 308,00 Particella 653 sub 8 superfici destinate alla lavorazione e alla produzione - mq. 240,30 + mq. 37,30 di tettoia Particella 653 sub 9 superfici destinate a locali di servizio al piano terra con tettoia, mq. 60,00 + mq. 12,50 e magazzini al piano primo di mq. 326,40 Particella 653 sub 16 superfici destinate alla lavorazione e alla produzione con tettoia, celle di conservazione e magazzino al piano terra; oltre a uffici con servizio al piano terra e primo. Complessivi mq. 610,00 + mq. 19,00 di tettoia Particella 653 sub 17 superfici destinate alla lavorazione e alla produzione con corridoio impianti tecnologici al piano terra mq. 404,00 Particella 653 sub 18 locali di stagionatura, asciugatoi, ripostigli, celle di lavorazione e tunnel di passaggio al piano terra mq. 763,00 Particella 3632 cortile pertinenziale comune alle unità sopra elencate mq ,00 (da certificato di visura catastale) ma di fatto mq circa. 20

21 La consistenza commerciale dell intero complesso, valutata con l applicazione di aliquote differenziate per destinazione delle pertinenze, tettoie, sottotetti ed aree scoperte, risulta dal seguente quadro: subalterni e destinazioni sup. (mq.) coeff. (%) sup. commerciale (mq.) tot. (mq.) sub 3 autorimessa 308, ,00 308,00 sub 4 - sgombero, spogliatoi e servizi 180, ,00 - portico 68, ,30 214,30 sub 5 abitazione 258, ,00 - sottotetto 105, ,50 310,50 sub 6 locali di sgombero 308, ,00 308,00 sub 8 - produzione 240, ,30 - tettoia 37, ,65 258,95 sub 9 - servizi e magazzini 386, ,40 - tettoia 12, ,25 392,65 sub 16 - lavorazione, magazzini e uffici 610, ,00 - tettoia 19, ,50 619,50 sub 17 lavorazione e produz. 404, ,00 404,00 sub 18 stagionatura e lavoraz. 763, ,00 763,00 mapp corte 1.900, ,00 190,00 SITUAZIONE URBANISTICA E REGOLARITA EDILIZIA 21

22 Ambito Urbanistico: Come da Certificato di Destinazione Urbanistica, ritualmente richiesto con prot del e rilasciato dal Comune di Cividate Camuno con prot. 4098/U.T. del , il complesso dei fabbricati di cui trattasi e più sopra individuati catastalmente, con l area scoperta sulla quale i medesimi sorgono, ai sensi del vigente strumento urbanistico e delle varianti di cui alle Deliberazioni del C.C. i cui estremi sono richiamati in certificato, si trova in Zona: D3 artigianali e commerciali esistenti e di completamento e di impianto già convenzionato la zonizzazione del Piano ricomprende in detta Zona D3...gli insediamenti prevalentemente produttivi di carattere artigianale e commerciale ormai consolidati dal punto di vista edilizio, che si intendono confermare. Sono ammesse le attività artigianali non nocive né moleste, uffici e magazzini annessi e le attrezzature legate all autotrasporto e al commercio. Sono vietati nuovi edifici residenziali; sono ammessi i soli alloggi del proprietario, del custode e/o del conduttore.... Dalla verifica degli immobili oggetto di stima e in riferimento alla norma urbanistica sopra richiamata risulta accertata la conformità del complesso produttivo di cui trattasi al vigente strumento urbanistico. Regolarità edilizia: La ricerca presso l Ufficio Tecnico del Comune di Cividate Camuno di titoli edilizi relativi agli immobili in questione ha prodotto le seguenti pratiche edilizie: Licenza Edilizia del 1955 per costruzione di appartamento e magazzini con autorizzazione di abitabilità della casa in data ; rilasciata a Franzoni Pietro; sui mapp

23 Licenza Edilizia n. 760 del relativa a costruzione di edificio a due piani da adibirsi a stalla e fienile e magazzini alimentari, sul mapp. 650; rilasciata a Franzoni Pietro. L immobile corrisponde all attuale sub 6 del mapp 653. Pratica Edilizia n. 47/75 prot. n del relativa a nuovo negozio per vendita al dettaglio di carni all interno di fabbricato esistente; rilasciata a Fedriga Maurizio e Franzoni Gabriella. Pratica Edilia n. 32/76 prot. n del per rifacimento tetto del fabbricato, sistemazione sottotetto dell abitazione con sopralzo; rilasciata a Franzoni Gabriella. Concessione Edilizia n. 70/92 del Ampliamento del complesso artigianale con realizzazione dei locali adibiti ad ufficio, a ricevimento e spedizione e per celle bovini, oggi sub 16 del mapp Sanatoria Edilizia ex Lege 47/85 in data Trasformazione della lavanderia in locale di soggiorno al sottotetto dell abitazione di cui al punto precedente. Concessione Edilizia n. 25/90 del prot. n. 982 per costruzione tettoia e basamento in cls per alloggiamento celle frigorifere; rilasciata alla ditta Fedriga & Franzoni. Concessione Edilizia n. 33/92 prot. n. 167 del per ampliamento di complesso artigianale; rilasciata alla ditta Fedriga & Franzoni. Concessione Edilizia n. 7/92 prot. n del relativa a variante in corso d opera alla precedente. 23

24 DIA prot. n. 518 del per manutenzione straordinaria di: impianti elettrici, idrotermosanitari, pavimenti al piano terra, spogliatoi e servizi, sistemazione piazzale esterno. Concessione Edilizia n. 5/2001 prot. n. 540 del per ampliamento di capannoni esistenti; rilasciata alla ditta Fedriga & Franzoni; contiene sub delega Beni Ambientali. DIA prot. n. 643 del , variante in corso d opera alla precedente. Richiesta agibilità del relativa alla C.E. n. 5/2001 e alla DIA prot. n. 643 e rilascio; contiene libretto di manutenzione del fabbricato. A seguito della verifica presso l Ufficio Tecnico Comunale dei fascicoli relativi alle pratiche edilizie sopra menzionate, nonché dal raffronto fra le rappresentazioni di cui alle planimetrie catastali che si producono e lo stato dei luoghi, si precisa che le porzioni del compendio immobiliare destinate all attività produttiva, specificatamente individuate dai sub del mapp. 653, risultano conformi ai titoli edilizi più sopra elencati e alle rappresentazioni delle planimetrie; per tale ragione non sussistono ostacoli alla loro commercializzazione. Per quanto invece attiene all autorimessa distinta dal sub 3 del mapp. 653, ai locali di sgombero sub 4 del mapp. 653, alla cantina sub 6, si sono rilevate sul posto delle difformità costituite da tramezzature e suddivisione degli spazi interni rispetto alle rappresentazioni di cui alle planimetrie catastali; trattasi comunque di difformità relative esclusivamente ad opere interne, senza modifica delle destinazioni d uso e senza incrementi di superficie o volume; in conseguenza di ciò ricorrono gli estremi per l applicazione dell art. 46 comma 5 del DPR 380 in forza del quale l aggiudicatario, sussistendo le condizioni previste per il rilascio del Permesso di 24

25 Costruire in Sanatoria, dovrà presentare apposita istanza entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento emesso dall autorità Giudiziaria. DESCRIZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE E situato alla periferia Sud del Comune di Cividate Camuno e lungo la Strada Statale che in quel tratto del territorio comunale assume il toponimo di Via Borgo Olcese; il civico è il n L insieme del complesso edilizio è costituito da più corpi di fabbrica realizzati in epoche diverse a partire dagli anni Sessanta e fino al 2001; comprende oltre al blocco centrale destinato all attività produttiva altri corpi di fabbrica separati fra loro con destinazioni ad autorimessa, locali ripostiglio con servizi, ex stalla e fienile, abitazione ecc. L accesso dalla strada Via Borgo Olcese avviene transitando su area, adibita a tale scopo, di proprietà esclusiva della Signora Franzoni Gabriella (mapp del foglio 3), in forza di servitù di transito pedonale e carraio costituita con il citato atto di provenienza notaio Cemmi del 1984 (vedasi capitolo provenienza). - sub 3 mapp. 653 autorimessa trattasi di ampio locale a pianta rettangolare con dimensioni di ml. 22 x ml.14 con altezza interna di ml. 4,10 (da planimetria catastale), costituito dalla parte Nord del corpo di fabbrica in mappa con il n. 478; l edificio è realizzato con strutture portanti in c.a., murature di tamponamento e portanti in laterizio intonacato al semicivile, solaio di copertura in laterocemento ad elementi semiprefabbricati e soprastante tetto con manto di copertura in lastre piane ondulate di cemento/amianto; gronda piana in c.a. Finestrature e porte d ingresso di ampie dimensioni in ferro e vetro; pavimento in battuto di cemento; il locale è privo di impianti ad eccezione di quello 25

26 elettrico. Le condizioni e lo stato di conservazione sono ordinarie; per le dimensioni e l altezza interna si presta anche ad altre destinazioni oltre quella risultante dalla categoria catastale; l interno è suddiviso da una tramezza a tutt altezza, manufatto che non risulta in planimetria catastale e per il quale sarà necessario procedere a sanatoria edilizia secondo quanto più sopra già richiamato. L edificio è di epoca anteriore al sub 4 mapp. 653 locali di sgombero con servizi e portico trattasi di locali al piano terra destinati a depositi, spogliatoi, servizi, centrale termica, siti in lato Nord-Ovest del lotto, con porzione di porticato chiuso su tre lati, con dimensioni di circa ml. 24,20 x ml. 7,50 con altezza interna di ml. 2,90 (da planimetria catastale); addossato a un lato corto esiste un portico aperto verso la corte comune e di pianta trapezoidale (con fronte aperto di ml. 15,50 e fianchi di ml. 7,50 e ml. 1,35); il portico è chiuso verso il fronte aperto da cancellate metalliche; l edificio è anteriore alla data del 1 settembre E realizzato con strutture portanti in c.a., murature di tamponamento e portanti in laterizio intonacato al semicivile, solaio intermedio in laterocemento ad elementi semiprefabbricato, partizioni interne in laterizio. Facciata verso il cortile rivestita fino al primo piano con pietra naturale a spacco di colore grigio di provenienza locale. Serramenti per finestre in ferro e vetro con inferriate; porte di accesso in ferro con sopraluce protetto da inferriata; impianto elettrico e di illuminazione con canalizzazioni portacavi esterne; locali non climatizzati. Canalizzazioni in vista dell impianto di riscaldamento dell appartamento soprastante provenienti dall adiacente locale centrale termica. 26

27 L unità in esame è suddivisa in più ambienti sostanzialmente in disuso; in un locale le pareti sono rivestite con piastrelle in ceramica bianca fino ad un altezza di circa due metri e con pavimento in gres; sono presenti due grosse vasche circolari con bacili in acciaio una volta utilizzate per lavorazioni. Altri locali sono adibiti a spogliatoi, servizi e ripostigli. Il corpo più piccolo e ad un solo piano, in lato Est, è adibito a centrale termica e contiene la caldaia per la produzione di calore nell appartamento al piano soprastante. Lo stato di conservazione di questi locali è mediocre. - sub 5 mapp. 653 abitazione con sottotetto praticabile trattasi di appartamento situato al piano soprastante (primo e secondo fuori terra) quello di cui al sub 4 sopra descritto, con ingresso dal vano scale e atrio posti al piano terra. Distributivamente l unità è composta da quattro camere da letto, un disimpegno, atrio d ingresso all arrivo della rampa scale, bagno e ripostiglio con corridoio nella zona notte, ampio locale uso cucina-soggiorno con anti-bagno, bagno e ripostiglio; con pianta rettangolare di ml. 24,20 x ml. 7,50, altezza interna ml. 2,81 (da rilevo sul posto); con soprastante sottotetto praticabile, parte del quale è stato trasformato in soggiorno (vedasi pratiche edilizie). Rispetto alla raffigurazione della planimetria catastale il bagno adiacente alla cucina in realtà è un locale ripostiglio ed il ripostiglio è un bagno di servizio, con lavatoio e wc; il locale indicato come ripostiglio nella zona notte è in realtà un servizio igienico. Le strutture portanti sono in c.a., con murature di tamponamento e portanti in laterizio intonacato al semicivile, solaio intermedio in laterocemento ad elementi semiprefabbricati, partizioni interne in laterizio. Copertura costituita da struttura 27

28 portante in legno con travetti e terzere uso Trieste, soprastanti travicelli e manto di copertura in tegole laterizie marsigliesi. Gronda a vista con barbe in legno e assito verniciato di colore verde; lattoneria in lamiera preverniciata. Serramenti interni in legno laccato bianco con specchiatura in vetro; quelli esterni con vetro semplice e con chiusure costituite da avvolgibili in legno tinteggiato di colore verde; pavimenti in marmo nel vano scala e in graniglia di marmo negli altri ambienti; per il locale abitabile al piano sottotetto il pavimento è in doghe in legno di afromosia; impianto di riscaldamento autonomo con elementi radianti in ghisa e parte in alluminio; caldaia collocata nel locale centrale termica più sopra descritto; impianto elettrico sotto traccia con interruttore magnetotermico e limitatore di potenza; bagni con pavimenti e rivestimenti in ceramica a tutta altezza, sanitari completi in ceramica bianca. Il locale abitabile al piano sottotetto è costituito da unico ampio ambiente adibito a soggiorno, con camino; altezza interna di ml. 2,30 circa, controsoffittature in legno con a vista parte della struttura portante sempre in legno. La parte del sottotetto non abitabile è al rustico. Le condizioni di conservazione e manutenzione sono ordinarie in relazione all epoca del fabbricato risalente agli anni Sessanta (anteriore alla data del 1 settembre 1967). - sub 6 mapp. 653 locali di sgombero trattasi di fabbricato in unico corpo in prossimità del confine Nord-Est e quasi completamente adiacente a quello Nord-Ovest; di dimensioni in pianta di ml. 20,50 x ml. 7,50 circa, con altezza interna di ml. 3,16 (da rilievo sul posto) al piano terra e ml. 3,00 al piano superiore (da planimetria catastale). 28

29 E realizzato con strutture portanti in c.a., murature di tamponamento e portanti in laterizio intonacato al semicivile senza tinteggiatura, solaio intermedio e di copertura in laterocemento ad elementi semiprefabbricati, manto di copertura in tegole, pavimentazione in battuto di cemento, serramenti in ferro e vetro al piano terra; al piano primo areazione e illuminazione tramite grigliati in laterizio. I due piani sono collegati da una scala esterna in ferro posta sulla facciata Sud. Impianto di illuminazione al solo piano terra; l originaria destinazione, ancora riconoscibile dall aspetto dei manufatti, era quella di stalla al piano terra e fienile al piano primo; attualmente i locali non hanno uno specifico utilizzo e fungono da ripostiglio per materiali e apparecchiature in disuso. - sub mapp. 653 edificio destinato alla produzione costituito da più blocchi tra loro adiacenti, realizzato con successivi ampliamenti e ammodernamenti in epoche diverse, a partire dagli anni Settanta e fino al La porzione sud degli immobili raffigurati sulla planimetria del sub 16 è adibita ad ufficio, articolato su due piani, terra e primo; con vani realizzati mediante pareti in alluminio e vetro, pavimentazione in gres e serramenti in alluminio preverniciato; gli altri locali dello stesso blocco sono destinati alla cella bovini, ricevimento e spedizione merci, magazzini, lavorazione salumi, celle frigorifere; le altezze interne vanno da un minimo di ml. 2,75 ad un massimo di ml. 4,50; struttura portante in cemento armato con tamponamento in laterizio, copertura in lastre di alluminio coibentato. Gli ambienti destinati al ricevimento merci e celle bovini sono rivestiti, conformemente alle norme sanitarie vigenti per il tipo di lavorazione, con prodotti ceramici e pannelli igienici; l appendice in lato Nord-Ovest (magazzini, celle e deposito) è realizzata con strutture in ferro, tamponamenti perimetrali e copertura con pannelli sandwich coibentati; pavimentazione in gres. 29

30 La porzione di fabbricato distinta dal sub 18 è quella di realizzazione più recente e risale all anno 2001; comprende gli ambienti utilizzati per la stagionatura, l asciugatura e lo stoccaggio dei salumi, oltre a piccoli locali di lavaggio e celle di conservazione, refrigerate e a temperatura e umidità controllata; la struttura portante è in ferro e i tamponamenti in pannelli prefabbricati coibentati. Le pavimentazioni sono prevalentemente in battuto di cemento con sovrastante strato di resina epossidica bicomponente e lavabile; serramenti in alluminio e vetro e copertura in lastre di alluminio coibentate; le altezze interne variano da un minimo di ml. 3,10 ad un massimo di ml. 4,90. Le porzioni distinte dalle planimetrie dei sub sono quelle di più vecchia realizzazione, antecedente al Struttura in c.a. e partizioni interne in blocchi cavi di calcestruzzo o laterizio, solai in laterocemento, struttura della copertura in legno e manto in tegole laterizie marsigliesi. Parte di questo blocco è stato completamente ristrutturato negli anni ed è composto da numerosi locali adibiti alle diverse lavorazioni delle carni; comprende inoltre i locali di spedizione, gli spogliatoi, i servizi igienici per il personale. Tutti i locali sono coibentati con pannelli sandwich per il mantenimento della temperatura necessaria alle singole lavorazioni; pavimentazione e parte dei rivestimenti sono in gres; le apparecchiature e gli impianti utilizzati sono a norma della Legge 46/90. Al piano superiore, secondo fuori terra, esiste un locale sottotetto di possibile futuro utilizzo. - mapp corte comune adibita al transito e manovra dei mezzi di servizio; è collegata alla pubblica via tramite passaggio di proprietà esclusiva della Signora Franzoni Gabriella, con servitù costituita come già più sopra esposto. La porzione antistante ai fabbricati produttivi è pavimentata in asfalto; quella in lato Est rispetto ai fabbricati è lasciata 30

31 a prato incolto. Il lotto è recintato sui lati Nord-Ovest, Nord e Sud-Est con cinta in muratura di blocchi di calcestruzzo; non esiste recinzione né indicazioni materiali della linea di confine con l adiacente proprietà, mapp di proprietà della Signora Franzoni Gabriella. Considerazioni conclusive sullo stato dei luoghi In riferimento alle descrizioni che precedono, alle destinazioni d uso catastali ed effettive dei differenti corpi di fabbrica, allo stato dei luoghi e alla collocazione sul lotto dei diversi manufatti, è possibile osservare quanto segue: - il complesso produttivo di cui ai sub del mappale 653 è distributivamente e funzionalmente idoneo alla specifica attività che ancora attualmente vi si svolge, ossia lavorazione carni, macellazione, produzione salumi ecc.; non per nulla tutte le pratiche edilizie esaminate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Cividate Camuno dimostrano come finalità degli interventi edilizi, temporalmente succedutisi negli anni, quella dell ampliamento e del rinnovo di strutture finalizzate all attività della ditta Fedriga & Franzoni. La dislocazione degli spazi e delle superfici in elementi singoli di dimensioni ridotte (es. confezionamento, asciugatoi, celle di refrigerazione e conservazione, lavorazione carni ecc.) e la dotazione degli impianti fissi per le lavorazioni (nastri trasportatori aerei, compressori per refrigerazione ecc.), rendono difficilmente riconvertibile l insediamento oggetto di stima per attività produttive diverse rispetto a quella che ora vi si pratica. Difficilmente un officina meccanica o un attività di lavorazione del legno o manifatturiera di medie dimensioni potrebbero insediarsi e riutilizzare i locali di cui trattasi, se non a fronte di un integrale e completa 31

32 ristrutturazione dei fabbricati, i cui costi però sarebbero difficilmente concorrenziali rispetto a quelli dei capannoni artigianali di nuova o recente edificazione. - L abitazione, al di là della sua consistenza oggi poco ricercata, risponde a canoni distributivi e funzionali superati, così come il livello dei materiali e delle finiture. Il dato più critico è la collocazione dell immobile sul lotto, in posizione particolarmente sacrificata e con l accesso nonché l affaccio sulla strettoia a ridosso del retro del fabbricato produttivo. A motivo di ciò tale unità abitativa può conservare un suo valore intrinseco se strettamente collegata al complesso produttivo (abitazione del proprietario o di eventuali custodi). - I restanti fabbricati che insistono sul lotto, autorimessa, depositi, magazzini, locali di sgombero, ex stalla con fienile soprastante, portico, ecc. sono tutti manufatti di notevoli dimensioni ma di fatto sottoutilizzati. Si tratta di edifici di vecchia data funzionali all epoca per il tipo di attività che vi si praticava. Al giorno d oggi pur essendo di notevole consistenza sono distribuiti sul lotto in poco razionale. Attualmente il complesso immobiliare di cui trattasi è locato, unitamente all azienda, a una ditta di lavorazione carni con scadenza del contratto al STIMA DEL VALORE DI MERCATO Ai fini estimativi si è applicato il metodo del confronto, attingendo alla pubblicistica di settore ed in particolare alle fonti seguenti: 32

33 1. Listino dei valori degli immobili sulla piazza di Brescia e Provincia, edito da Borsa Immobiliare di Brescia c/o C.C.I.A. di Brescia, n. 2/ Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio, 1 Semestre Fonti dirette in loco Sulla scorta delle indagini svolte, verificato lo stato degli immobili e la localizzazione, le caratteristiche oggettive ed in particolare quanto è stato oggetto di descrizione, le considerazioni di cui al punto precedente, i vincoli di natura urbanistica, tenuto conto delle quotazioni medie rilevate dalle fonti citate e sul posto, della vendita nell ambito della presente procedura, si ritengono congrui e attendibili i valori unitari come nel seguito esposti; - per i manufatti di più remota edificazione e con destinazione ad autorimessa, magazzini e depositi, locali di sgombero, portico ecc. si ritiene congruo un valore unitario di./mq. 350,00; - per l abitazione./mq. 600,00 per il complesso produttivo:./mq. 330,00 per la parte di più vecchia edificazione costituita dalle particelle sub 8 sub 16 sub 17./mq. 250,00 per la parte di più vecchia edificazione costituita dalla particella sub 9 in considerazione della scarsa funzionalità e cattiva conservazione dei locali siti al piano primo./mq. 450,00 per la parte più recente, ultimo blocco edificato, costituita dalla particella sub 18 ne deriva il quadro seguente: subalterni e destinazioni sup. commerciale (mq.) valore unitario (./mq.) stima (.) sub 3 autorimessa 308,00 350, ,00 sub 4 sgombero + portico 214,30 350, ,00 33

34 sub 5 abitazione + sottotetto 317,00 600, ,00 sub 6 locali di sgombero 308,00 350, ,00 sub 8 produzione + tettoia 258,95 330, ,50 sub 9 servizi e magazzini + tett. 392,65 250, ,50 sub 16 magazzini e uffici + tett. 619,50 330, ,00 sub 17 lavorazione e produz. 404,00 330, ,00 sub 18 stagionatura e lavoraz. 763,00 450, ,00 totale 3.585, ,00 mapp corte 190,00 375,28 (*) ,20 valore di stima totale 3.830, ,20 (*) valore determinato dal rapporto fra la stima globale dei corpi di fabbrica e la superficie complessiva commerciale ( ,00/3.585,40). Concludendo si reputa che la più congrua stima del valore di mercato del complesso immobiliare a destinazione produttiva, con abitazione, autorimessa, corte scoperta e locali di deposito, sito in Cividate Camuno e di proprietà del Fallimento in epigrafe sia pari ad ,00 (euro unmilionequattrocentodiciassettemila/00). IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI I.C.I. Sulla scorta delle aliquote ICI adottate dal Comune di Cividate Camuno, Delibera del C.C. n. 3 del , quella ordinaria è stata determinata nella misura del 5,50 /1.000 ne consegue: Base imponibile determinata con i criteri e le modalità previsti dal primo periodo dell ultimo comma dell articolo 52 del Testo Unico delle 34