RELAZIONE DI STIMA Lotto n. 25. TRIBUNALE DI PADOVA PROCEDURA : FALLIMENTO n. 36/N/2014

Transcript

1 S T U D I O T E C N I C O D o t t. G e o m. S e r g i o F o n t o l a n v i a R e z z o n i c o n P A D O V A t e l f a x e - m a i l s t u d i f o n t o l a n. i t w w w. f o n t o l a n. i t RELAZIONE DI STIMA Lotto n. 25 TRIBUNALE DI PADOVA PROCEDURA : FALLIMENTO n. 36/N/2014 DITTA: STEP CASA S.r.l. con sede in Padova C.so Stati Uniti n. 23/I GIUDICE DELEGATO : CURATORE Dott.ssa Caterina Zambotto Dott. Paolo Imbesi PROPRIETA' STEP CASA S.r.l. con sede in Padova C.so Stati Uniti n. 23/I cod. fisc IMMOBILI VALUTATI: Porzione di trifamiliare ubicata in Comune di Saletto (prov. di Padova) lottizzazione Pisani e con accesso dalla Via San Luigi Orione al civ. n. 20 Quota di proprietà sottoposta alla procedura: intera piena proprietà (1/1 p.p.) relatore Dott. Geom. Sergio Fontolan

2 RELAZIONE DI STIMA Lotto n. 25 TRIBUNALE DI PADOVA PROCEDURA : FALLIMENTO n. 36/N/2014 DITTA: STEP CASA S.r.l. con sede in Padova C.so Stati Uniti n. 23/I GIUDICE DELEGATO : CURATORE Dott.ssa Caterina Zambotto Dott. Paolo Imbesi PROPRIETA' STEP CASA S.r.l. con sede in Padova C.so Stati Uniti n. 23/I cod. fisc IMMOBILI VALUTATI: Porzione di trifamiliare ubicata in Comune di Saletto (prov. di Padova) lottizzazione Pisani e con accesso dalla Via San Luigi Orione al civ. n 20 Quota di proprietà sottoposta alla procedura: intera piena proprietà (1/1 p.p.) Relatore : Dott. Geom. Sergio Fontolan Iscritto al Collegio dei Geometri e dei Geometri Laureati della provincia di Padova al n. 2440, all'elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Padova al n. 660 Lo scrivente è stato incaricato dal Curatore Dott. Paolo Imbesi di individuare e stimare le attività immobiliari di compendio della Procedura. Tra le attivita immobiliari all attivo della Procedura del Fallimento vi è l immobile di cui alla presente relazione. pag. 1,=

3 Lo scrivente, dopo aver eseguito le verifiche all'immobile in oggetto, presso gli uffici della Agenzia delle Entrate (Conservatoria dei Registri Immobiliari di Este e dell'u.t.e. di Padova) e Comunali di Saletto e reperito ogni informazione utile per redigere la relazione che risponda alle esigenze dalla Procedura del Fallimento, espone quanto segue: SOMMARIO 1) DESCRIZIONE pag. 2,= 2) CONFINI E DATI CATASTALI pag. 5,= 3) SITUAZIONE URBANISTICA pag. 7,= 4) RISULTANZE DELLA CONSERVATORIA RR.II. pag. 7,= 5) VALUTAZIONI pag. 8,= Allegati: documentazione fotografica; estratto toponomastico e aerofotografico, visure ed estratti catastali con planimetrie, atti di provenienza e fusione, visure ipotecarie; permessi edilizi ed elaborati grafici e Certificazione Energetica; 1) DESCRIZIONE E oggetto della presente relazione una unità abitativa in edificio trifamiliare ubicata in Comune di Saletto (prov. di Padova) lottizzazione Pisani e con accesso dalla Via San Luigi Orione al civ. n 20. Si trova ai margini del tessuto residenziale edificato di detta località e la locale economia ruota attorno ad attività che hanno una connotazione di tipo rurale-artigianale. pag. 2,=

4 Il comprensorio è caratterizzato da uno sviluppo urbanistico frammentato con presenza di nuclei abitativi che si sono sviluppati nel corso degli ultimi anni lungo le arterie di collegamento viario, numerosi insediamenti ancora di natura rurale e alcuni che invece hanno connotazione artigianale o di piccola industria. Il contesto è comunque urbanizzato e il quartiere in cui si trova l immobile è attrezzato per la residenzialità ed è dotato di tutti i pubblici servizi necessari. Il terreno su cui insiste il fabbricato è pianeggiante, di forma pressochè rettangolare e delimitato da recinzioni che verso strada sono provviste di cancelli di accesso carrabile e pedonale in materiale metallico. L area complessivamente si estende per una superficie catastale di mq e di tale estensione circa mq 450 sono coperti da due fabbricati trifamiliari sviluppato su due piani sovrapposti fuori terra, la rimanente area scoperta è per la maggior parte suddivisa in porzioni di esclusiva pertinenza alle varie unità abitative, che in parte è sistemata con tappeto erboso e piccole piantumazioni per decoro e separazione (siepe), ed alcune porzioni sono invece destinate per consentire gli accessi alle singole proprietà e sono attrezzate per la viabilità carrabile e pedonale,. La costruzione dell edificio è nuova, strutturalmente realizzato con opere di fondazione continua e a trave rovescia in cemento armato gettato in opera, murature portanti in elevazione con qualche pilastro di irrigidimento di calcestruzzo armato e solai in laterocemento. Le unità immobiliari oggetto della presente relazione sono costituite da una unità per abitazione con garage che fanno parte dell edificio E oltre all area scoperta di esclusiva pertinenza e alla quota sulle parti comuni del fabbricato e per l accesso. pag. 3,=

5 La distribuzione interna dell abitazione è costituita da un piano terra per l utilizzo diurno composto da una unico locale per ingresso, pranzo soggiorno e parete attrezzata per cucina, disimpegno, bagno e ripostiglio, dal soggiorno si accede alla scala che conduce al primo piano destinato all utilizzo notturno che è composto da tre camere, un bagno tutti locali con accesso attraverso un disimpegno. Una delle camere è provvista di una loggia mentre una seconda loggia è accessibile dal bagno. Il tutto con una altezza utile interna di ml 2,70 e una superficie di calpestio di complessivi mq 105 oltre alle due logge. Le opere di finitura esistenti sono di tipo residenziale con finestre esterne con oscuranti in luce foro. Impianti sono di tipo tradizionale (elettrico luce e f.m.; riscaldamento; idrotermo-sanitario). La classe energetica è contraddistinta con la lettera G Il garage di circa 17 mq consente il comodo parcamento di una sola autovettura ed ha l accesso munito di portone basculante ed è collegato al disimpegno del piano terra con passaggio munito di porta REI. Attualmente non è utilizzato e mancano alcune opere interne di finitura quali le pavimentazioni, porzioni di rivestimenti alle pareti, le porte interne. Maggiori indicazioni e dettagli descrittivi sono ricavabili dalle allegate planimetrie e fotografie. *************** pag. 4,=

6 2) CONFINI e DATI CATASTALI L immobile in oggetto risulta così coerenziata e distinto all'u.t.e. di Padova: CONFINI La porzione dell area di esclusiva pertinenza, con sovrastante la porzione di fabbricato in oggetto, confina da Nord-Est ed in senso orario: altra prozione di abitazione e garage con area scoperta esclusiva che compongono il lotto 26 (sub. 8; 18 e 19); la terza porzione di abitazione con garage del fabbricato già in proprietà a terzi (sub. 4; 22 e 23); la porzione di abitazione con garage ed area scoperta che compone il lotto 24 (sub. 5; 12 e 13) i mapppali 939 e 940; salvi altri; NUOVO CATASTO TERRENI L'area, comune con l altra porzione di bifamiliare, figura così distinta sulla mappa del Nuovo Catasto Terreni del Comune di Saletto: foglio 6 mappale 1029 superficie are 14,11 Ente Urbano NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO Al Nuovo Catasto Edilizio Urbano di Saletto risultano altresì le seguenti indicazioni relative alle unità immobiliari di proprietà: - fog. 6 mapp sub. 6 = via San Luigi Orione piano T b.c.n.c. ai sub. 14 e 15 (individua l area scoperta di esclusiva pertinenza); - fog. 6 mapp sub. 14 = via San Luigi Orione piani T-1 categ. A/2 cl. 2 consistenza 5,5 vani rendita catastale 525,49 (identifica l abitazione); - fog. 6 mapp sub. 15 = via San Luigi Orione piano T categ. C/6 cl. 2 consistenza 17 mq rendita catastale 28,10 (identifica il garage); pag. 5,=

7 Con avvertenza che: - il mappale 1029 Urbano, corrisponde nell insieme al mappale 1029 della mappa terreni; - il mappale 1029 Urbano risulta esclusivamente frazionato in 21 subalterni di cui: - i subalterni nn.ri 2 e 3 individuano porzioni di area per l accesso ad altre unità di abitazione; - tutti gli altri subalterni individuano porzioni di proprietà non comprese nella presente relazione ad eccezione: del subalterno n. 1 che individua la porzione di area che consente l accesso alle unità immobiliari in oggetto e alla porzione di proprietà di cui al lotto 26 e individuata dai subb e 19 e che quindi in quota parte viene trasferito; dei subalterni 6; 14 e 15 che individuano i beni in oggetto e che vengono trasferiti in piena proprietà; - i subalterni n. 14 e 15 suddetti risultano catastalmente ancora intestati alla società A B CASA S.r.l. che è stata poi conferita nella STEP CASA S.r.l., intestazione che pertanto dovrà essere corretta. pag. 6,=

8 3) SITUAZIONE URBANISTICA Dalle verifiche effettuate presso l'ufficio Tecnico del Comune di Saletto è emerso quanto segue: Per la realizzazione del fabbricato esistente, l accertamento effettuato presso l Ufficio Tecnico Comunale, ha consentito di verificarne la regolarità. Per la costruzione sono stati ottenuti: - Permesso di Costruire n. 50/2006 del volturato il ; - D.I.A. n. 10/10 presentata il a cui non è più stato dato seguito alle richieste di integrazione dell amministrazione comunale, Non essendo più stata completata la pratica né presentata alcuna successiva pratica, l aggiudicatario dovrà attivarsi a presentare. - S.C.I.A. per ultimazione opere; - Comunicazione di fine lavori e contestuale richiesta di Agibilità. Si allegano i documenti ottenuti dall Ufficio. 4) RISULTANZE DELLA CONSERVATORIA DEI RR.II. Dalle verifiche effettuare presso la Conservatoria dei RR.II. di Este è risultato quanto segue: TRASCRIZIONI DI PROVENIENZA Il terreno che costituisce il lotto su cui sono stati costruiti i due edifici trifamiliari, unitamente ad altro terreno che costituisce un altro lotto, è pervenuto in proprietà alla fallita con la denominazione A B CASA S.r.l. con l atto di compravendita del Notaio Fulvio Vaudano di Padova, rep. n , trascritto il al n. 793 R.G. e n L acquisto è stato effettuato dalla Società Sviluppo Edile Estense S.r.l. con sede in Vicenza. pag. 7,=

9 Detta società A B CASA S.r.l. è stata successivanete incorporata nella STEP CASA S.r.l. con l atto di fusione rog. Notaio Gottardo di Padova, rep TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Risulta trascritta in data al n R.G. e n R.P. la sentenza dichiarativa del fallimento emessa dal Tribunale di Padova il al n. 36. ISCRIZIONI IPOTECARIE Sui suddetti beni gravano le seguenti iscrizioni ipotecarie: - ipoteca iscritta in data al n. 794 R.G. e n. 186 R.P. conseguente a contratto di apertura di credito del Notaio Fulvio Vaudano n. rep , a favore INTESA SANPAOLO S.p.A. con sede in Torino Ipoteca di ,00 di cui ,00 per capitale. ************ 5) VALUTAZIONI I beni oggetto della presente valutazione sono costituiti da una porzione di trifamiliare con area di pertinenza, di nuova costruzione ed inseriti in un contesto appositamente urbanizzato, la cui valutazione è determinabile per comparazione con similari immobili che siano stati commercialmente trattati. Data la posizione e la recentissima costruzione del fabbricato si tratta di determinare il valore per unità di superficie e quindi moltiplicare detto valore unitario per la superficie di stima. Il valore per detto immobile è stato reperito mediante indagine esplorativa effettuata presso gli operatori immobiliari della zona. pag. 8,=

10 Chiaramente trattandosi di un immobile con particolari caratteristiche costruttive il valore ottenuto è stato quindi opportunamente corretto per ricondurlo alle sue specifiche peculiarità precisando che la valutazione è effettuata nel contesto dei procedimenti giudiziari esecutivi e che pertanto ha lo scopo di costituire la base dell asta da effettuare e di suscitare un adeguato interesse affinché possa essere alienata con gara al rialzo già nel primo esperimento. Il risultato di tale ricerca ha originato un valore unitario, già corretto di /mq 550,00,= da moltiplicare per la superficie di stima. La superficie di stima è stata calcolate al lordo delle murature perimetrali ed interne, considerando i locali accessori garage al 50% e le logge al 25 % della effettiva estensione ed è stata calcolata in complessivi mq 138 compresa pure la quota di incidenza attribuibile all area scoperta di esclusiva pertinenza e alle parti comuni. Il valore complessivo dell'immobile è pertanto così ottenuto: mq 138 x /mq 550,00 = ,00 ************* VALORE complessivo ,00 Tanto riferisce e valuta lo scrivente ad evasione dell'incarico ricevuto. 29 Gennaio 2015 L'esperto incaricato Dott. Geom. Sergio Fontolan pag. 9=,