TRIBUNALE ORDINARIO DI BASSANO DEL GRAPPA. Fallimento ditta Disegna Gabriella di Pegoraro Gian Pietro & C. S.n.c.

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BASSANO DEL GRAPPA Fallimento ditta Disegna Gabriella di Pegoraro Gian Pietro & C. S.n.c. con sede a Cassola (VI), via Pasubio 5/A, cap , P.Iva Reg. Fall. nr. 43/2011 Beni immobili personali di Disegna Gabriella, nata a Bassano del Grappa (VI) il , C.F.:DSGGRL50D44A703S - socio illimitatamente responsabile Giudice delegato: Dott.ssa Margherita Brunello Curatore fallimentare: Dott. Massimo Todaro PERIZIA DI STIMA RELATIVA ALL IMMOBILE SITO IN COMUNE DI ROMANO D EZZELINO (VI) VIA LEONARDO DA VINCI N Studio Tecnico Bortolomiol Geom. Gaetano via Europa n Marostica (VI) 1

2 PERIZIA DI STIMA Il sottoscritto Bortolomiol Geom. Gaetano, nato a Marostica (VI) il 14 marzo 1976, residente e con studio a Marostica (VI) via Europa n 1, c.f.: BRT GTN 76C14 E970F, regolarmente iscritto all albo dei Geometri della Provincia di Vicenza con matricola n 2382, su richiesta del Dottore Massimo Todaro, in qualità di Curatore fallimentare della ditta Disegna Gabriella di Pegoraro Gian Pietro & C. S.n.c. con sede a Cassola (VI), via Pasubio 5/A, cap , P.Iva (Reg. Fall. nr. 43/2011), procede alla stima dei seguenti immobili censiti in Comune di Romano d Ezzelino (VI) foglio 13 mappale 185 subalterni 2, 3 e 4, intestati a: Disegna Gabriella, nata a Bassano del Grappa (VI) il , C.F.:DSGGRL50D44A703S - socio illimitatamente responsabile, in qualità di nuda proprietaria per 1/6 in regime di separazione dei beni degli immobili sopradescritti. (beni personali) PREMESSA Il sottoscritto con il Curatore fallimentare Dott. Massimo Todaro, il giorno 11 gennaio 2012, previo appuntamento, in presenza del marito della nuda proprietaria ha visionato esternamente l immobile in oggetto. Non è stato consentito l accesso all immobile e nemmeno all area pertinenziale esterna e quindi lo stesso è stato visionato dalla strada pubblica. Trattasi di immobile ubicato nel Comune Catastale di Romano d Ezzelino (VI), in Via Leonardo da Vinci ai civici 11 e 13. Esso è situato a circa due chilometri e mezzo sia dal centro di Romano d Ezzelino sia dal centro storico di Bassano del Grappa in prossimità della località Merlo. Allo stesso si può arrivare partendo dal centro di Bassano del Grappa e percorrendo viale Venezia sino all imbocco di viale Monte Grappa che Studio Tecnico Bortolomiol Geom. Gaetano via Europa n Marostica (VI) 2

3 conduce in via Cà Cornaro sul quale si procede sino a via Alessandro Volta di cui Via Leonardo da Vinci è una laterale a destra parallela a via Cà Cornaro. Proseguendo verso nord su via Cà Cornaro si arriva in centro a Romano d Ezzelino. La zona è principalmente residenziale sviluppata nel corso degli anni 60-70, comoda ai servizi e alle principali vie di comunicazione principali. DESCRIZIONE DEI BENI L immobile è situato in una zona quasi esclusivamente residenziale ed è costituito da un fabbricato ubicato in via Leonardo da vinci n.11 e n. 13, costituito da due appartamenti sovrapposti con garage comune e si sviluppa su due livelli fuori terra e uno seminterrato. Allo stesso si accede attraverso il cancello pedonale in ferro, oppure tramite il cancello carraio sempre in ferro che, tramite uno scivolo conduce al garage ubicato al piano seminterrato. Esso è ubicato su un lotto avente superficie catastale di mq La proprietà è delimitata su tutti i lati da recinzione e in particolare su via Leonardo da Vinci è costituita da un muretto con soprastante ringhiera in ferro mentre sugli altri lati muretto con sovrastante rete metallica. In base alle informazioni assunte dal marito della nuda proprietaria per 1/6, l edificio è stato costruito nel corso degli anni sessanta e successivamente non sono state effettuate modifiche. Le strutture portanti verticali sono in muratura portante. I solai orizzontali sono composti da travetti precompressi e pignatte. Il tetto è a due falde con copertura in coppi. Per quanto riguarda le finiture esterne le facciate sono tutte intonacate e tinteggiate, i davanzali sono in marmo, le finestre sono in legno con persiane e la maggior parte dei fori sono protetti da un secondo serramento esterno in alluminio. Studio Tecnico Bortolomiol Geom. Gaetano via Europa n Marostica (VI) 3

4 Per quanto riguarda le finiture interne il sottoscritto, non avendo avuto l accesso all immobile, può solo dire che da quanto riferitomi si tratta di finiture semplici. Dalla visione delle planimetrie catastali l edificio è così planimetricamente distribuito all interno: al piano seminterrato si accede tramite uno scivolo che conduce dalla strada comunale al garage oppure attraverso il vano scala comune che collega internamente i tre livelli. Lo stesso è composto dal garage, dall ampio ripostiglio, dal locale doccia e dalla lavanderia il tutto indicato sulla planimetria catastale con altezza m.2,35; al piano rialzato si trova l appartamento con civico 11 al quale si accede direttamente dalla scala esterna che conduce alla terrazza sulla quale si affaccia la porta d ingresso. Dall ingresso si accede alla cucina, al soggiorno con terrazza e al corridoio che disimpegna la zona notte con tre camere e un bagno il tutto indicato sulla planimetria catastale con altezza m.2,80; al piano primo si accede attraverso il vano scala interno e come al piano sottostante troviamo l ingresso dal quale si accede alla cucina, al soggiorno con terrazza e al corridoio che disimpegna la zona notte con tre camere e un bagno il tutto indicato sulla planimetria catastale con altezza m.2,80. L immobile complessivamente si presenta esternamente in discreto stato di manutenzione e conservazione ed è stato riferito che attualmente risulta adibito a due abitazioni utilizzate da alcuni parenti della nuda proprietaria per 1/6. Non si è a conoscenza di eventuali contratti d affitto. DESCRIZIONE CATASTALE I beni oggetto della presente stima sono attualmente identificabili presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Vicenza: Catasto Fabbricati Comune di Romano d Ezzelino foglio 13 Studio Tecnico Bortolomiol Geom. Gaetano via Europa n Marostica (VI) 4

5 Mappale 185 Subalterno 2 Categoria A/3 Classe 3 vani 6,5 rendita 469,98 Appartamento ubicato al piano seminterrato e rialzato numero civico 11 Mappale 185 Subalterno 3 Categoria A/3 Classe 3 vani 5,5 rendita 397,67 Appartamento ubicato al piano primo numero civico 13 Mappale 185 Subalterno 4 Categoria C/6 Classe 2 mq. 22 rendita 53,40 Catasto Terreni Comune di Romano d Ezzelino foglio 13 Mappale 185 Ente Urbano di mq. 533 Dati derivanti da Tipo Mappale del 24/07/1986 n /1986 Intestazione: - BATTOCCHIO Anna nata a ROMANO D`EZZELINO il 21/01/1920 BTTNNA20A61H512A Proprieta` per 2/6; - BATTOCCHIO Pietro nato a BASSANO DEL GRAPPA il 03/12/1915 BTTPTR15T03A703Z Proprieta` per 2/6; - DISEGNA Gabriella nata a BASSANO DEL GRAPPA il 04/04/1950 DSGGRL50D44A703S Nuda proprieta` per 1/6 in regime di separazione dei beni; - DISEGNA Giuseppe nato a BASSANO DEL GRAPPA il 24/09/1947 DSGGPP47P24A703O Nuda proprieta` per 1/6 in regime di separazione dei beni - DISEGNA Giuseppina nata a BASSANO DEL GRAPPA il 22/11/1919 DSGGPP19S62A703Q Usufrutto per 2/6; PROPRIETA E DIRITTI REALI Dall ispezione ipotecaria effettuata il giorno 20/12/2011 al Servizio di Pubblicità Immobiliare sezione di Bassano del Grappa Ufficio Provinciale di Vicenza per il soggetto DISEGNA GABRIELLA nata a Bassano del Grappa il giorno 4 aprile 1950, Studio Tecnico Bortolomiol Geom. Gaetano via Europa n Marostica (VI) 5

6 Codice Fiscale: DSG GRL 50D44 A703S, in particolare risulta un unica formalità a suo carico, e precisamente: trascrizione a favore riguardante un atto di donazione in data 7 marzo 2005 del Notaio Todescan Alessandro rep. n /35947, trascritta il 22 marzo 2005 ai nn RG e 2192 RP La signora Disegna Gabriella riceve per donazione la quota di 1/6 del diritto di nuda proprietà dalla signora Disegna Giuseppina sui seguenti immobili: Catasto Fabbricati Comune di Romano d Ezzelino Foglio 13 mappale 185 sub 2 (A/3 di 6,5 vani) mappale 185 sub 3 (A/3 di 5,5 vani) mappale 185 sub 4 (C/6 di 22 mq) mappale 185 sub 1 (b.c.n.c.) Da sottolineare che nel quadro D della nota vengono riportate come note le servitù attive e passive di passaggio costituite con l atto di provenienza di compravendita del Notaio Grispigni Manetti. DESCRIZIONE URBANISTICA A tal proposito posso solo relazionare che l esecutata alla data odierna non è ancora riuscita a trovare la documentazione relativa ad eventuali licenze e/o concessioni edilizie in quanto le stesse non sono state da lei richieste. Pertanto per poter chiedere la visione di eventuali pratiche depositate presso l ufficio tecnico del Comune di Romano d Ezzelino occorrerà conoscere le generalità dei richiedenti. Si precisa che vista la ristrettezza dei tempi e considerato che non è stato Studio Tecnico Bortolomiol Geom. Gaetano via Europa n Marostica (VI) 6

7 possibile visionare internamente gli immobili, a tutt ora tale documentazione non è stata richiesta. Il sottoscritto, visto che non è stato possibile visionare gli immobili che risultano occupati da alcuni parenti dell esecutata, in tal proposito non può esprimere alcun giudizio. DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Si evidenzia che la presente perizia di stima è stata redatta in base a comparazione di compravendite similari, che consente di indicare il più probabile valore di mercato attraverso il confronto con valori e prezzi normali di compravendite di beni simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Per quanto riguarda le consistenze metriche degli immobili oggetto di perizia tecnica si precisa che le stesse saranno così determinate graficamente dal sottoscritto in base alle planimetrie catastali: Destinazione Sup. lorda Sup. commerciale Sub. 2 Accessori piano seminterrato mq. 76,00 mq. 38,00 Sub. 2 Abitazione piano rialzato mq. 115,00 mq. 115,00 Sub. 2 Terrazze piano rialzato mq. 6,00 mq. 1,50 Sub. 3 Abitazione piano rialzato mq. 115,00 mq. 115,00 Sub. 3 Terrazze piano rialzato mq. 12,00 mq. 3,00 Sub. 4 Garage piano seminterrato mq. 24,00 mq. 12,00 Totale superficie commerciale mq. 284,50 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO Si evidenzia che la presente perizia di stima è stata redatta in base a comparazione di compravendite similari, che consente di indicare il più probabile valore Studio Tecnico Bortolomiol Geom. Gaetano via Europa n Marostica (VI) 7

8 di mercato attraverso il confronto con valori e prezzi normali di compravendite di beni simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Da una ricerca di mercato è risultato, che per immobili situati in quella zona realizzati oltre quarant anni fa con caratteristiche tecnico/costruttive dell epoca, visto che gli stessi non rispettano le vigenti normative in particolare di carattere energetico e strutturale/antisismico, e che tali condizioni sono sempre più determinanti per la determinazione del prezzo in caso di vendita, essendo i potenziali acquirenti sempre più attenti a tali problematiche anche in considerazione del notevole esborso di denaro che gli stessi dovranno sostenere in caso di sistemazione dell immobile con adeguamento a dette normative, il valore unitario per immobili similari vista la vetustà varia da /mq.700,00 a /mq.800,00. Visto che, in mancanza di accesso, non si è potuto verificare lo stato di manutenzione e conservazione dell immobile e considerato il particolare momento critico del mercato immobiliare, si ritiene opportuno e prudenziale utilizzare per la valutazione di tale immobile il valore unitario di /mq. 700,00. Pertanto si avrà: Superficie Commerciale Valore Unitario Valore Immobile mq. 284,50 /mq. 700, ,00 Valore totale intero immobile ,00 Valore totale intero immobile arrotondato ,00 (dicosi euro duecentomila/00) La stima è riferita complessivamente per l intero immobile, ipotizzandolo libero da cose, persone, ipoteche, vincoli pregiudizievoli. Il valore della nuda proprietà della quota di 1/6, avendo l usufruttuaria 92 anni, essendo il coefficiente della nuda proprietà pari a 0,85 potrà essere così determinato: Valore totale x quota 1/6 x coeff. nuda propr. = Valore quota 1/6 n.p ,00 x 1/6 x 0,85 = ,33 Studio Tecnico Bortolomiol Geom. Gaetano via Europa n Marostica (VI) 8

9 Valore quota di 1/6 della nuda proprietà con usufruttuaria di 92 anni sarà ,33. (dicosi euro ventottomilatrecentotrentatre/33) L immobile essendo costituito da due appartamenti e un garage potrà, in caso di futura alienazione, eventualmente essere diviso in due porzioni e venduto in due lotti. In tal caso, a parere dello scrivente, sarebbe opportuno sistemare le planimetrie catastali, valutando per gli accessori interrati come destinarli autonomamente alle due unità abitative sovrastanti. Eventuali spese per sistemazioni di carattere tecnico urbanistiche e/o catastali dovranno essere detratte dal valore sopra quantificato. CONCLUSIONI Il sottoscritto, con il deposito della presente perizia di stima, pur ritenendo di aver concluso l incarico affidatogli, rimane a disposizione del giudice per qualsiasi ulteriore chiarimento che si rendesse necessario. ALLEGATI Allegato n 1 Allegato n 2 Allegato n 3 documentazione fotografica; ispezioni ipotecarie; documentazione catastale. Marostica, 14 gennaio 2012 Il Tecnico Geom. Gaetano Bortolomiol Studio Tecnico Bortolomiol Geom. Gaetano via Europa n Marostica (VI) 9

10 TRIBUNALE ORDINARIO DI BASSANO DEL GRAPPA SEZIONE FALLIMENTARE DEPOSITO DI PERIZIA DI STIMA Oggi 14 gennaio 2012 presso la cancelleria del tribunale di Bassano del Grappa, si è presentato il Geometra Gaetano Bortolomiol di Marostica (VI), con studio in via Europa n 1, il quale chiede di depositare la presente perizia di stima che si compone di n 10 facciate, compresa la presente, e di n 3 allegati. Marostica, 14 gennaio 2012 Il Tecnico Geom. Gaetano Bortolomiol Studio Tecnico Bortolomiol Geom. Gaetano via Europa n Marostica (VI) 10

11 TRIBUNALE ORDINARIO DI BASSANO DEL GRAPPA Fallimento ditta Disegna Gabriella di Pegoraro Gian Pietro & C. S.n.c. con sede a Cassola (VI), via Pasubio 5/A, cap , P.Iva Reg. Fall. nr. 43/2011 Beni personali di Disegna Gabriella, nata a Bassano del Grappa (VI) il , C.F.:DSGGRL50D44A703S - socio illimitatamente responsabile Giudice delegato: Dott.ssa Margherita Brunello Curatore fallimentare: Dott. Massimo Todaro ALLEGATO n 1 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA RELATIVA ALL IMMOBILE SITO IN COMUNE DI ROMANO D EZZELINO (VI) VIA LEONARDO DA VINCI N Studio Tecnico Bortolomiol Geom. Gaetano via Europa n Marostica (VI) Studio Tecnico Bortolomiol Geom. Gaetano via Europa n Marostica (VI) 11

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