NUOVA ADDA COSTRUZIONI SRL. Giudice Delegato: Dr.ssa ALIDA PALUCHOSKI Curatore Fallimentare: Dr.ssa Maddalena Dal Moro

Transcript

1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE NUOVA ADDA COSTRUZIONI SRL N. Gen. Rep. 5/2016 data udienza di verifica crediti: Giudice Delegato: Dr.ssa ALIDA PALUCHOSKI Curatore Fallimentare: Dr.ssa Maddalena Dal Moro RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Cinque Via R. Leoncavallo snc, Rivolta D'Adda (CR) Via Leoncavallo Esperto alla stima: Arch. Stefania Tateo Codice fiscale: TTASFN74A47B180B Partita IVA: Studio in: Corso Magenta Milano Telefono: Fax: pag. 1

2 Beni in Rivolta D'Adda (CR) Via Ruggero Leoncavallo snc LOTTO CINQUE Rapporto di stima Lotto Cinque- Fallimentare n. 5/ IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VALUTAZIONE: Identificativo corpo: Terreni edificabili. Immobile in comune di: Rivolta D'Adda (Cremona) alla Via Leoncavallo snc. 1.1.Quota e tipologia del diritto Piena proprietà per la quota di 1/1 relativo alla società NUOVA ADDA COSTRUZIONI SRL, con sede in Milano (MI), C.F L immobile oggetto di valutazione, é costituito da terreni edificabili, siti nella zona a sud del Comune di Rivolta D'Adda (CR), alla Via Ruggero Leoncavallo snc. I beni in esame, ricadono in Zona C2- Residenziale di Espansione e sono ricompresi nel Piano di Lottizzazione Residenziale denominato P.L. C2 N 2, destinato in parte a zona residenziale C2 e in parte ad area a standards per attrezzature generali. I terreni oggetto della presente valutazione, sviluppano una superficie lorda complessiva di circa mq 360. Eventuali comproprietari: nessuno. Identificato al catasto terreni: Intestazione: i terreni in oggetto, risultano in ditta a: NUOVA ADDA COSTRUZIONI SRL, con sede in Milano, C.F , proprietaria per la quota di 1/1. Identificazione catastale: i suoli in esame, sono identificati al Catasto Terreni al: Foglio n. 10, particella n. 747*, seminativo irriguo di classe 3, superficie di are (67 mq), R.D. Euro 0,36, R.A. Euro 0,40; Foglio n. 10, particella n. 748*, seminativo irriguo di classe 3, superficie di are (398 mq), R.D. Euro 2,16, R.A. Euro 2,36; Foglio n. 10, particella n. 749*, seminativo irriguo di classe 3, superficie di are (514 mq), R.D. Euro 2,79, R.A. Euro 3,05; Foglio n. 10, particella n. 750, seminativo irriguo di classe 3, superficie di are (33 mq), R.D. Euro 0,18, R.A. Euro 0,20; Foglio n. 10, particella n. 752*, seminativo irriguo di classe 3, superficie di are (15 mq), R.D. Euro 0,08, R.A. Euro 0,09; Foglio n. 10, particella n. 753*, seminativo irriguo di classe 3, superficie di are (1.250 mq), R.D. Euro 6,78, R.A. Euro 7,42; Foglio n. 10, particella n. 755*, rel acq es, superficie di are (10 mq); Foglio n. 10, particella n. 756, rel acq es, superficie di are (131 mq); Foglio n. 10, particella n. 758*, rel acq es, superficie di are (31 mq); Foglio n. 10, particella n. 759*, rel acq es, superficie di are (57 mq); Foglio n. 10, particella n. 761, seminativo irriguo di classe 2, superficie di are (255 mq), R.D. Euro 1,58, R.A. Euro 1,71; Foglio n. 10, particella n. 763*, seminativo irriguo di classe 2, superficie di are (177 mq), R.D. Euro 1,10, R.A. Euro 1,19; Foglio n. 10, particella n. 764*, seminativo irriguo di classe 2, superficie di are (1.250 mq), R.D. Euro 0,62, R.A. Euro 0,67. Derivante da: FRAZIONAMENTO del n /2009 in atti dal (protocollo n. CR ). Confini: la particella n. 747, confina con la Via Leoncavallo e con le particelle nn. 748 e 753; la particella n. 748, confina con la Via Leoncavallo e con le particelle nn. 748 e 753; la particella n. 749, confina con la Via Leoncavallo e con le particelle nn. 755, 751 e 748; la particella n. 750, confina con le particelle nn. 756 e 751; la particella n. 752, confina con le particelle nn. 751, 758 e 753; la particella n. 753, confina con le particelle nn , 751, 752, 759 e 754; la particella n. 755, confina con la Via Leoncavallo e con le pag. 2

3 particelle nn. 766 e 749; la particella n. 756, confina con le particelle 750 e 761; la particella n. 758, confina con le particelle nn. 752, 757, 763 e 759; la particella n. 759, confina con le particelle nn. 753, 758, 764 e 760; la particella n. 761, confina con le particelle nn. 756, 359, 762 e 757; la particella n. 763, confina con le particelle nn. 758, 762, 359, con altra particella e con la 764; la particella n. 764, confina con le particelle nn. 759, 763, con altra particella e con la 765. Precisazioni*. Con atto di compravendita a rogito del Notaio Dr.ssa ROTTA GENTILE Elisabetta di Rivolta D'Adda (CR) del , repertorio n. 8115/658 e n. 8115, registrato a Crema il al n. 702 serie 1T e trascritto a Bergamo il ai nn. 735/537 e 735/538 (cfr. all. 4-5), la società NUOVA ADDA COSTRUZIONI SRL, con sede in Milano, C.F , acquista "... la piena proprietà delle porzioni immobiliari, site in Comune di Rivolta D'Adda, costituite da appezzamenti di terreno... distinti e censiti in Catasto Terreni come segue: Foglio n. 10, mappale n. 526, rel acq es ha ; Foglio n. 10, mappale n. 533, seminativo irriguo classe 3 ha , RD 8,04 RA 8,80; Foglio n. 10, mappale n. 534, seminativo irriguo classe 3 ha , RD 12,34 RA 13,52; Foglio n. 10, mappale n. 535, seminativo irriguo classe 3 ha , RD 10,85 RA 11,88; Foglio n. 10, mappale n. 536, seminativo irriguo classe 3 ha , RD 9,65 RA 10,57; Foglio n. 10, mappale n. 537, seminativo irriguo classe 3 ha , RD 29,05 RA 31,82; Foglio n. 10, mappale n. 538, seminativo irriguo classe 3 ha , RD 0,36 RA 0,39; Foglio n. 10, mappale n. 539, seminativo irriguo classe 3 ha , RD 0,16 RA 0,18; Foglio n. 10, mappale n. 540, seminativo irriguo classe 3 ha , RD 0,08 RA 0,08; Foglio n. 10, mappale n. 542, seminativo irriguo classe 2 ha , RD 3,16 RA 3,42; Foglio n. 10, mappale n. 544, seminativo irriguo classe 2 ha , RD 0,22 RA 0,23...". Sono compresi nel predetto atto di compravendita, altri beni immobili, non oggetto di interesse della presente relazione tecnica. A predetti mappali, si aggiungono altri terreni pervenuti precedentemente, alla NUOVA ADDA COSTRUZIONI SRL, a seguito di atto di trasformazione di società, a rogito del Notaio Dr. DONATI Giovanni Battista di Crema (CR) del , repertorio n , trascritto a Bergamo l' ai nn. 1116/787 (cfr. all. 4-5), e precisamente: Foglio n. 10, mappale n. 355, ha ; Foglio n. 10, mappale n. 358, seminativo irriguo classe 2 ha , RD 7,23 RA 7,84; Foglio n. 10, mappale n. 368, rel acq es ha In sintesi, le particelle nn. 358, 368, 526, 533, 534, 535, , 542 e 544 del foglio n. 10, rientrano nel "Piano di Lottizzazione- Zona C2- N 2 Area a Sud di Via Leoncavallo" (destinati per quota parte a zona residenziale di espansione "C2" e quota parte da destinarsi ad area a standards per attrezzature generali), adottato con deliberazioni della Giunta Comunale in data n. 103 e in data n. 152 e definitivamente approvato con la seconda delibera sopra citata (cfr. all. 6). Si osserva, inoltre, che nel P.L. rientra anche la particella n. 372 (ente urbano ha ) del foglio n. 10 (intestata, allo stato attuale, al Comune di Rivolta D'Adda e non alla società fallita- all. 3). Successivamente, è stato stipulato con il Comune di Rivolta pag. 3

4 D'Adda, la Convenzione di Lottizzazione Residenziale denominata P.L. C2 N. 2, in virtù di atto a rogito del Notaio Dr.ssa ROTTA GENTILE Elisabetta di Rivolta D'Adda (CR) del , repertorio n /4231, registrato a Crema il al n serie 1T e trascritto a Bergamo il ai nn /12363 (cfr. all. 6). E a seguito del frazionamento in data n /2009 (in atti dal protocollo n. CR all. 3), le citate particelle, sono state soppresse, originando i mappali elencati a pag. 2 della presente relazione tecnica, identificati al Catasto Terreni al Foglio n. 10 mappali nn. 747 (ex , ex 356)- 748 (ex 534, ex 354)- 749 (ex 538, ex 356)- 750 (ex 537, ex 355)- 752 (ex 537, ex 355)- 753 (ex , ex 355) (ex 526, ex 368)- 756 (ex 368) (ex 368)- 759 (ex 368) (ex 358) (ex 542, ex 357), oltre ai mappali nn. 751 (ex 537, ex 355)- 757 (ex 368) e 762 (ex 358). Si precisa che, queste ultime tre particelle (le nn e 762), sono state oggetto di pignoramento immobiliare, emesso dal Tribunale di Cremona (ex Crema) in data , repertorio n. 321, trascritto a Bergamo il ai nn /8376 e che a seguito di asta giudiziaria del , le stesse sono state AGGIUDICATE. Infine, si specifica, quanto stabilito all'art. 8 Cessioni aree e opere, della convenzione di lottizzazione, e cioè che "... Il Lottizzante, ai sensi dell'art. 45 e 46 della L.R. 12/05 e s.m.i, si obbliga per se e per i suoi aventi causa a qualsiasi titolo, a cedere gratuitamente e libere da vincoli di qualsiasi natura al Comune di Rivolta D'Adda, le aree necessarie alla realizzazione della Nuova Strada di Lottizzazione (individuata sulla Tavola n. 3 con la sigla S1 e S2) della superficie di mq 1.475,11... e del marciapiede individuato sulla Tavola n. 4 con colore giallo della superficie di mq Inoltre..., il lottizzante cederà direttamente dette aree...: superficie a parcheggio mq ; verde pubblico mq (cfr. all. 6). In particolare, le particelle interessate alla strada di P.L., risultano essere le nn. 747, 372, 753, 759 e 764; quelle destinate a verde pubblico, sono le particelle nn. 748, 752, 758 e 763 e quelle destinate al parcheggio interno al P.L. e al marciapiede (su Via Leoncavallo), sono le particelle nn. 749, 755, 756 (parte) e 761 (parte) [cfr. all. 6]. Pertanto, i mappali nn (parte) (parte)-763 e 764, NON POSSONO ESSERE STIMATI in quanto, superfici previste in CESSIONE al Comune di Rivolta D'Adda Piano di Lottizzazione Residenziale denominato P.L. C2 N 2 a sud di Via Leoncavallo a Rivolta D'Adda. Tav. n. 1 Estratto di planimetria catastale. Con il colore rosso viene evidenziato l'area oggetto del piano attuativo, i cui terreni, erano identificati originariamente al Catasto Terreni al foglio n. 10 mappali nn. pag ,368,372,526,533,534,535,536,537,538,539,540,542,544

5 nn. 747,372 (parte) (nuova strada di lottizzazione) n. 748 (verde pubblico) nn. 749,755,756 (parte),761 (parte) (parcheggio e marciapiede) nn. 753,372 (parte),759,764 (nuova strada di lottizzazione) n. 751 (superficie edificabile già oggetto di vendita giudiziaria) nn. 750,761 (parte),756 (parte) (superfici edificabili oggetto della presente valutazione) nn. 757,762 (superfici edificabili già oggetto di vendita giudiziaria) nn. 752,758,763 (verde pubblico) Estratto di mappa. Attuali mappali identificati al Catasto Terreni al Fg. n. 10 mappali nn. 372, (già oggetto di vendita giudiziaria) , (già oggetto di vendita giudiziaria) , (già oggetto di vendita giudiziaria) Le superfici previste in cessione al Comune, sono le particelle nn. 372, , , (parte),758,761 (parte),763 e 764 Verde pubblico Parcheggi e marciapiede Superficie edificabile Strada di lottizzazione Verde pubblico Piano di Lottizzazione C2-2 a sud di Via Leoncavallo a Rivolta D'Adda. Tav. n. 5 Planivolumetrico. 2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) I beni in esame, sono siti nella zona a sud di Rivolta D'Adda. La zona di riferimento, é a carattere prevalentemente residenziale. Caratteristiche zona: semicentrale normale. Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. pag. 5

6 Importanti centri limitrofi: Cremona (circa 65 km), Milano (circa 20 km), Monza (circa 25 km), Pavia (circa 50 km), Lodi (circa 22 km), Piacenza (circa 50 km) e Bergamo (circa 30 km). Caratteristiche zone limitrofe: residenziali. Attrazioni paesaggistiche: Fiume Adda e Parco dell'adda, Parco della Preistoria. Attrazioni storiche: non specificato. Principali collegamenti pubblici: Linea autobus, SP 14 e SP 90. Servizi offerti dalla zona: scuole, supermercato, bar, ristorante, posta, banca, farmacia. 3. STATO DI POSSESSO: Identificativo corpo: Terreni edificabili. Libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Convenzione di Lottizzazione stipulata a favore del Comune di Rivolta D'Adda (CR), con atto a rogito del Notaio Dr.ssa ROTTA GENTILE Elisabetta di Rivolta D'Adda (CR) del , repertorio n /4231, registrato a Crema il al n serie 1T e trascritto a Bergamo il ai nn /12363, per la realizzazione di un complesso residenziale, a seguito di Piano di Lottizzazione Residenziale denominato C2 N. 2, sito in Via Leoncavallo snc (cfr. all. 6) Altre limitazioni d'uso: Nessuna Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Al nominativo NUOVA ADDA COSTRUZIONI SRL, con sede in Milano C.F , per il periodo che va dal al , relativamente agli immobili oggetto della presente procedura, risulta individuata la seguente formalità: Iscrizioni: Nessuna Pignoramenti: Nessuno Altre trascrizioni: Trascrizione a favore di BORGAZZI BARBO' DI CASALMORANO Antonio, nato a Milano il C.F. BRG NTN 36A23 F205O, per il diritto di servitù su terreno, e BORGAZZI BARBO' DI CASALMORANO Gerolamo, nato a Milano il C.F. BRG GLM 68P26 F205Q, per il diritto di servitù su terreno, e contro NUOVA ADDA COSTRUZIONI SRL, con sede in Milano C.F , per il diritto di servitù su terreno, in virtù di atto di costituzione di diritti reali a titolo oneroso, a rogito del Notaio Dr. AMATO Luciano di Milano (MI) del , repertorio n /15822 e trascritto presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Bergamo - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare in data ai numeri 42387/ pag. 6

7 Note: gravante sulla particella n. 761 del foglio n. 10, oggetto di interesse e su altre particelle, tra cui la n. 762 e la n. 763 (già oggetto di vendita giudiziaria), oltre alla particella n. 359 di proprietà dei Sig.ri Borgazzi Barbò di Casalmorano. In particolare, sull'atto notarile, si legge che "... sul terreno di proprietà dei Sig. ri Borgazzi Barbò di Casalmorano, precisamente lungo l'argine di confine tra i due fondi, esiste un filare di alberi ad alto fusto posto ad una distanza dal confine con il terreno di proprietà della società Nuova Adda Costruzioni Srl, inferiore a quella di metri tre richiesta dal codice civile; che i Sig.ri Borgazzi Barbò di Casalmorano, nel precipuo interesse di salvaguardare il mantenimento anche nel futuro del suddetto filare di alberi ad alto fusto, hanno chiesto alla Nuova Adda Costruzioni Srl, la sottoscrizione dell'atto costitutivo di una servitù per derogare alla suddetta distanza minima tra il filare di alberi esistenti ed il confine tre le rispettive proprietà...; ciò premesso, la società Nuova Adda Costruzioni Srl. ha costituito per sé e per i propri aventi causa a qualsiasi titolo, a carico della sua proprietà sita in Comune di Rivolta D'Adda (CR), individuata in mappa al foglio 10, mapp. 761, 762 e 763 ed a favore della confinante proprietà dei Sig.ri Borgazzi Barbò di Casalmorano, sita nel medesimo Comune e individuata al foglio n. 10 mapp. 359, servitù perpetua consistente nel diritto di mantenere l'esistente doppio filare di alberi ad alto fusto ad una distanza minore di quella legale..." (cfr. all. 4) Altre limitazioni d'uso: Nessuna Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Nessuna. Precisazioni. Ad oggi, la sentenza dichiarativa di fallimento n. 5/2016 R.G., della società Nuova Adda Costruzioni Srl, emessa dal Tribunale di Milano in data , e gravante sui beni in esame, non risulta trascritta agli atti della conservatoria Misure penali Nessuna Giudizio di conformità urbanistico- edilizia e catastale Conformità urbanistico- edilizia: Precisazioni. Il suolo non risulta edificato Conformità catastale: Nessuna difformità. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale Identificativo corpo: Terreni edificabili. Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: non applicabile. Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: non applicabile. Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: non applicabile. Millesimi di proprietà: non applicabile. Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: non applicabile. Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: non applicabile. Attestazione di Prestazione Energetica: non applicabile. Indice di prestazione energetica: non applicabile. Note Indice di prestazione energetica: non applicabile. pag. 7

8 Vincoli di prestazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: non applicabile. Avvertenze ulteriori: nessuna. Rapporto di stima Lotto Cinque- Fallimentare n. 5/ ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. Attuali proprietari: I terreni rientranti nel Piano di Lottizzazione C2 N 2 e identificati allo stato attuale, al foglio n. 10 mappali nn , , , sono pervenuti alla NUOVA ADDA COSTRUZIONI SRL, con sede in Milano, C.F , per il diritto di proprietà per la quota di 1/1, in parte, in virtù di atto di trasformazione di società, a rogito del Notaio Dr. DONATI Giovanni Battista del , repertorio n , trascritto presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Bergamo - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare l' ai nn. 1116/787, dalla società ADDA COSTRUZIONI SAS DI CORSI DR. ILEANA & C., con sede in Crema C.F , ed in parte, in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Dr.ssa ROTTA GENTILE Elisabetta di Rivolta D'Adda (CR) del , repertorio n. 8115/658 e n. 8115, registrato a Crema il al n. 702 serie 1T e trascritto presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Bergamo - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare il ai nn. 734/537 (rettificato in data ai nn /25553) e 735/538 (rettificato in data ai nn /25554), dai Sig.ri BORGAZZI BARBO' DI CASALMORANO Antonio, nato a Milano il C.F. BRG NTN 36A23 F205O, per il diritto di proprietà in regime di bene personale e per il diritto di usufrutto in regime di bene personale e BORGAZZI BARBO' DI CASALMORANO Gerolamo Michele Ezio, nato a Milano il C.F. BRG GLM 68P26 F205Q, per il diritto di nuda proprietà in regime di bene personale (cfr. all. 5). Alla società ADDA COSTRUZIONI SAS DI CORSI ILEANA & C., una parte dei terreni, sono pervenuti, a seguito di atto di compravendita a rogito del Notaio Dr. AMATO Luciano di Milano (MI) del , repertorio n /5896, e trascritto a Bergamo il ai nn /13068, dai signori BORGAZZI BARBO' DI CASALMORANO Antonio e Gerolamo Michele Ezio (cfr. all. 5). Precedenti proprietari: Ai signori BORGAZZI BARBO' DI CASALMORANO Antonio e BORGAZZI BARBO' DI CASALMORANO Gerolamo Michele Ezio, sono pervenuti i terreni di cui sopra, "...come segue: a) quanto alla piena proprietà in capo al primo (Borgazzi Barbò di Casalmorano Antonio) in virtù dei seguenti titoli: atto in data rep. n notaio dott. Nerio Visentini, registrato a Busto Arsizio il al n e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo in data ai nn. 1951/1738; atto rep. 2321/590 notaio Enrico Bevilacqua registrato a Cassano D'Adda il al n vol. 86; atto rep notaio Enrico Bevilacqua registrato a Cassano D'Adda il al n vol. 95. b) quanto alla nuda proprietà dei mappali già 353 e 356 in capo al sig. Borgazzi Barbò di Casalmorano Gerolamo Michele Ezio, con riserva di usufrutto generale vitalizio in capo al sig. Borgazzi Barbò di Casalmorano Antonio, in forza di donazione dei singoli beni ai mappali 353 e 356 del foglio 10, così come frazionati successivamente con atto rep /7337 notaio dott. Luciano Amato, registrato a Milano il al n serie IV e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo in data ai nn / " (cfr. all. 5). 7. PRATICHE EDILIZIE-URBANISTICHE: Identificativo corpo: Terreni edificabili. pag. 8

9 Identificativo: Intestazione: Nuova Adda Costruzioni Srl. Tipo pratica: Convezione di Lottizzazione. Note tipo pratica: atto di convenzione di lottizzazione del Per lavori di: costruzione di un complesso residenziale. Oggetto: nuova costruzione. Note: l area sulla quale verrà realizzato il complesso residenziale, ricade secondo il P.R.G. del Comune di Rivolta D'Adda, in Zona C2- Residenziale di Espansione ed é ricompresa nel Piano di Lottizzazione Residenziale denominato P.L. C2 N 2, sito alla Via Ruggero Leoncavallo snc, adottato con deliberazioni della Giunta Comunale in data n. 103 e in data n. 152 e definitivamente approvato con la seconda delibera sopra citata. In data , é stato stipulato con il Comune di Rivolta D'Adda, la Convenzione di Lottizzazione Residenziale denominata P.L. C2 N. 2 (validità 10 anni), in virtù di atto a rogito del Notaio Dr.ssa ROTTA GENTILE Elisabetta di Rivolta D'Adda (CR), repertorio n /4231, registrato a Crema il al n serie 1T e trascritto a Bergamo il ai nn / Il Piano di Lottizzazione (P.L.) C2 N 2, prevede la costruzione di n. 4 edifici in linea, oltre alla sistemazione esterna con la realizzazione delle strade di lottizzazione interne ed esterna, parcheggi e verde pubblico (cfr. all. 6). Descrizione dell immobile: Terreni edificabili di cui al punto 1.1. Ubicazione e caratteristiche di zona L'immobile in esame, è costituito da terreni edificabili, siti in Rivolta D'Adda (CR), alla Via Leoncavallo snc. Nello specifico, i cespiti oggetto della presente relazione, sono le particelle nn. 750,756 (parte) e 761 (parte) del foglio n. 10 (cfr. all. 1). Il Comune di Rivolta D'Adda, nella provincia di Cremona in Lombardia, dista circa 20 km da Milano, circa 30 km da Bergamo e da Lodi, circa 25 Km da Monza, circa 50 Km da Piacenza e Pavia e circa 65 Km da Cremona. I beni in esame, sono ubicati a circa 700 m di distanza dal centro cittadino e sono ricompresi nel Piano di Lottizzazione Residenziale denominato C2 N 2 (cfr. all. 6). La zona di riferimento, è quella residenziale posta a sud di Rivolta D'Adda ed é facilmente raggiungibile dalla SP14 (direzione Brescia), fino a giungere ad una rotonda e a proseguire a destra su Via Leonardo Da Vinci e ancora a destra su Viale Isonzo. All'incrocio su Via Giuseppe Verdi, si gira a destra procedendo dritto fino a incontrare a sinistra, la Via Leoncavallo. A circa 100 m della citata via, si giunge sull'area di interesse, posta a destra. RIVOLTA D'ADDA Terreni edificabili, siti in Rivolta D'Adda (CR), alla Via Ruggero Leoncavallo snc, rientranti nel Piano di Lottizzazione Residenziale denominato C2 N 2 ed identificati al Catasto Terreni al Fg. n. 10, mappali nn (parte)-761 (parte) Foto satellitare pag. 9

10 P.L. C2 N 2 Foto satellitare. Area interessata al piano di Piano di Lottizzazione Residenziale C2 N 2 PIANO DI LOTTIZZAZIONE C2 N 2 Via Leoncavallo Foto satellitare. Area interessata al piano di Piano di Lottizzazione Residenziale C2 N 2 Area a standards Area a standards PIANO DI LOTTIZZAZIONE C2 N 2 Superficie edificabile (già oggetto di vendita giudiziaria) Estratto di mappa. Terreni edificabili, siti in Rivolta D'Adda (CR), alla Via Ruggero Leoncavallo snc, rientranti nel Piano di Lottizzazione Residenziale denominato C2 N 2 ed identificati al Catasto Terreni al Fg. n. 10, mappali nn (parte)-761 (parte) Restituzione grafica a cura del CTU pag. 10

11 Via Leoncavallo PIANO DI LOTTIZZAZIONE C2 N 2 Terreni edificabili, siti in Rivolta D'Adda (CR), alla Via Ruggero Leoncavallo snc, rientranti nel Piano di Lottizzazione Residenziale denominato C2 N 2 ed identificati al Catasto Terreni al Fg. n. 10, mappali nn (parte)-761 (parte) Foto satellitare Via R. Leoncavallo Via R. Leoncavallo Foto satellitari Via R. Leoncavallo Foto satellitare. Area oggetto di Piano di Lottizzazione C2 N 2 L'area rientrante nel Piano di Lottizzazione Residenziale denominato C2 N 2, si estende su una superficie catastale complessiva di mq 9.280,72, di cui 8.068,15 mq di superficie destinata all'edificazione e di 1.212,57 mq di superficie destinata a standards (parcheggio, marciapiede, strada interna al P.L. e verde pubblico) [cfr. all. 6]. Inoltre, viene prevista la realizzazione della nuova strada di lottizzazione esterna al P.L., di 1.406,43 mq (cfr. all. 6). Le particelle interessate dal P.L., sono identificate al Catasto Terreni ai nn. 372, , , del foglio n. 10 (cfr. all. 6). Sulla pag. 11

12 predetta area, viene previsto in progetto, la realizzazione di un complesso residenziale ed in particolare, la costruzione di quattro edifici plurifamiliari denominati edifici "A-B-C e D", oltre alla realizzazione di parcheggi, verde pubblico, viabilità interna ed esterna al P.L. (cfr. all. 6). Nello specifico, i mappali interessati all'edificazione (edifici in linea), sono i nn (parte) (parte) e 762; quelli destinati a standards e con l'obbligo di cederli gratuitamente al Comune di Rivolta D'Adda (cfr. all. 6), risultano essere i nn. 747, 372, 753, 759 e 764, destinati a strada di P.L., i nn. 748, 752, 758 e 763 destinati a verde pubblico e i nn. 749, 755, 756 (parte) e 761 (parte), destinati a parcheggio interno al P.L. e a marciapiede (su Via Leoncavallo). Inoltre, si evidenzia nuovamente, che le particelle nn. 751,757 e 762, sono state oggetto di vendita giudiziaria con aggiudicazione delle medesime, in data Pertanto, i restanti mappali oggetto della presente relazione risultano essere i nn. 750,756 (parte) e 761 (parte). A tal riguardo, si specifica che, parte dei mappali nn. 756 e 761, verranno destinati a parcheggio e marciapiede (e precisamente, 12 mq della ptc. n. 756 e 48 mq della ptc. 761). I suoli in esame, sono confinanti tra di loro e sviluppano complessivamente una superficie lorda di circa 360 mq. Allo stato attuale, l'area oggetto di lottizzazione, si presenta pianeggiante (ad eccezione dei terreni in esame, posti su un terrapieno), con vegetazione a prato e alberi ad alto fusto (cfr. all. 2); é recintata a mezzo di ringhiera metallica e l'accesso da Via Leoncavallo, avviene mediante due cancelli carrabili in ferro (cfr. all. 2). Quota e tipologia del diritto Piena proprietà per la quota di 1/1 relativa alla società NUOVA ADDA COSTRUZIONI SRL, con sede in Milano (MI), C.F Eventuali comproprietari: nessuno. Superficie lorda complessiva dei terreni in esame di mq 359. Consistenza La superficie lorda complessiva dei terreni edificabili oggetto della presente relazione tecnica, è di 359,00 mq. Destinazione Parametro Superficie reale/ Potenziale (mq) Coeff. Superficie equivalente (mq) Terreno edif.- fg. 10 ptc. 750 Superficie lorda 33,00 1,00 33,00 Terreno edif.- fg. 10 ptc. 756 (parte) Superficie lorda 119,00 1,00 119,00 Terreno edif.- fg. 10 ptc. 761 (parte) Superficie lorda 207,00 1,00 207,00 359,00 359,00 Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico vigente. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale (mq) Coeff. Superficie equivalente (mq) Terreni edificabili (fg. 10 ptc. 750,756,761) Sup. reale lorda 359, ,00 359,00 359,00 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO CINQUE: 8.1. Criterio di stima: La metodologia di stima utilizzata, è quella sintetico-comparativa, basata sulla comparazione dei beni in oggetto con altri ad essi similari. Le fonti da cui sono state ricavate le informazioni relative alle quotazioni immobiliari, sono state le agenzie immobiliari locali, l Ufficio Tecnico di pag. 12

13 Rivolta D'Adda e l Agenzia delle Entrate. Alla valutazione del mercato immobiliare, sono stati considerati, inoltre, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei terreni in esame, ovvero: la zona territoriale di riferimento, l'ubicazione, le condizioni di accessibilità, lo stato di fatto in cui si trovano, le possibilità edificatorie previste dal P.L. C2 N 2 e la destinazione d uso consentita (residenziale). Nello caso specifico, i terreni presentano una buona capacità edificatoria e un buon inquadramento urbano con accessibilità diretta dalla strada comunale (Via Leoncavallo). Pertanto, tenuto conto dell'appetibilità dell'area (di cui, una buona parte già venduta) e degli attuali valori di mercato riscontrati nella zona per terreni edificabili (in area non urbanizzata) aventi caratteristiche similari a quelli in esame ed i cui valori oscillano da un minimo di /mq 50,00 ad un massimo di 120,00 /mq, si ritiene congruo assegnare un valore pari a /mq 85, Fonti di informazione: - Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di zona; - Agenzia delle Entrate; - Quotazioni immobiliari online (siti specializzati); - Ufficio Tecnico del Comune di Rivolta D'Adda Valutazione corpo In base a quanto premesso, si ricava il seguente valore: ID Destinazione Sup. lorda Valore unitario /mq Valore di mercato Terreni edificabili (fg. 10 ptc. 750,756,761) 359,00 85,00/mq ,00 Totale Lotto Cinque ,00 In sintesi: ID Immobile Sup. lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Lotto Cinque 359, , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per la immediatezza della vendita giudiziaria: ,25 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e catastale: Oneri notarili o provvigioni a carico dell'acquirente: Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni: 0,00 0,00 0,00 0,00 pag. 13

14 8.5. Giudizio di comoda divisibilità: I beni in esame, non sono divisibili Prezzo base d'asta del lotto cinque: Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,75 Prezzo di vendita del lotto nello stato di libero : per arrotondamento: , ,00 Milano, L Esperto della stima Arch. Allegati Si allega la seguente documentazione: LOTTO CINQUE: 1. Estratto di mappa; 2. Rilievo fotografico; 3. Visure catastali; 4. Ispezione ipotecaria; 5. Atti di provenienza; 6. Convenzione di Lottizzazione e progetto di P.L.. pag. 14