TRIB U N AL E DI CAL TAN IS SE T TA

Transcript

1 TRIB U N AL E DI CAL TAN IS SE T TA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Alù Salvatore Maria, nell'esecuzione Immobiliare 71/2017 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 4 Premessa... 4 Descrizione... 4 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra... 4 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Lotto Completezza documentazione ex art Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra... 4 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Titolarità... 5 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra... 5 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Confini... 5 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra... 5 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Consistenza... 5 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra... 5 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Cronistoria Dati Catastali... 6 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra... 6 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Dati Catastali... 8 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra... 8 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Precisazioni... 8 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra... 8 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Patti... 9 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra... 9 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Stato conservativo... 9 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra... 9 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Parti Comuni... 9 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra... 9 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Servitù, censo, livello, usi civici

3 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra... 9 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Caratteristiche costruttive prevalenti...10 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra...10 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Stato di occupazione...11 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra...11 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Provenienze Ventennali...11 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra...11 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Formalità pregiudizievoli...13 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra...13 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Normativa urbanistica...14 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra...14 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Regolarità edilizia...15 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra...15 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Vincoli od oneri condominiali...17 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra...17 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, Stima / Formazione lotti...17 Riepilogo bando d'asta...20 Lotto Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 71/2017 del R.G.E Lotto 1 - Prezzo base d'asta: , Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento...22 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra...22 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi,

4 INCARICO In data 07/08/2017, il sottoscritto Arch. Alù Salvatore Maria, con studio in Via E. Vassallo, Caltanissetta (CL), arch.alusm@gmail.com, PEC salvatore.maria.alu@archiworldpec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 13/09/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra (Coord. Geografiche: 37 16'47'' N '24'' E) Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24 (Coord. Geografiche: 37 16?47'' N '24'' E) DESCRIZIONE BENE N 1 - MAGAZZINO UBICATO A RIESI (CL) - VIA LUIGI EINAUDI, 24, PIANO TERRA Trattasi di un immobile adibito a magazzino di proprietà dell' **** Omissis **** disposto su un unico livello al piano terra di una palazzina residenziale, nella zona semi-periferica, prospiciente la Via Luigi Einaudi con accesso principale dalla stessa via al civ.24. BENE N 2 - LOCALE TERRANEO UBICATO A RIESI (CL) - VIA LUIGI EINAUDI, 24 Trattasi di un immobile adibito a locale tecnico di proprietà dell' **** Omissis **** disposto su un unico livello al piano terra di una palazzina residenziale, nella zona semi-periferica, prospiciente la Via Luigi Einaudi con accesso principale dalla stessa via al civ.24. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO 1 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART

5 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI L'immobile confina a Nord con la via Napoli, a est con immobile di diversa ditta, a sud con la via L. Einaudi, ad ovest con il sub 20 appartenente ad altra ditta, con il sub 6 della stessa ditta **** Omissis **** e con il cortile condomiale. BENE N 2 - LOCALE TERRANEO UBICATO A RIESI (CL) - VIA LUIGI EINAUDI, 24 L'immobile confina a Nord con la veranda del sub 19 della ditta **** Omissis ****, a est sub 19 della ditta **** Omissis ****, a sud con il vano scala condoiniale, ad ovest con il cortile condomiale. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Magazzino 159,43 mq 180,87 mq 1,00 180,87 mq 3,50 m Terra Veranda 106,40 mq 110,00 mq 0,45 49,50 mq 3,50 m Terra 5

6 Totale superficie convenzionale: 230,37 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 230,37 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. L'immobile oggetto di stima è sito nella zono semi-periferica della città ed è servito dai principali servizi (acqua, luce, telefono). Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Locale di deposito 68,92 mq 80,10 mq 1,00 80,10 mq 3,50 m Terra Totale superficie convenzionale: 80,10 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 80,10 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. L'immobile oggetto di stima è sito nella zono semi-periferica della città ed è servito dai principali servizi (acqua, luce, telefono). CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 13/04/1995 al 24/04/1995 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 150, Sub. 5 Categoria C2 Piano T Dal 24/05/1995 al 05/01/2000 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 150, Sub. 19 Categoria F4 Piano T Dal 05/01/2000 al 13/08/2002 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 30, Part. 150, Sub. 19 Categoria C2 Cl.4, Cons

7 Rendita 981,89 Piano T Dal 13/08/2002 al 20/09/2011 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 150, Sub. 19 Categoria C2 Cl.4, Cons. 194 Rendita 691,33 Piano T Dal 20/09/2011 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 150, Sub. 19 Categoria C2 Cl.4, Cons. 194 Rendita 691,33 Piano T Dal 09/11/2015 al 21/12/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 150, Sub. 19 Categoria C2 Cl.4, Cons. 194 Superficie catastale 193 Rendita 691,33 Piano T I titolari catastali corrispondono a quelli reali Periodo Proprietà Dati catastali Dal 13/04/1995 al 13/08/2002 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 150, Sub. 6 Categoria C2 Cl.3, Cons. 75 Rendita 325,37 Piano T Dal 13/08/2002 al 20/09/2011 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 150, Sub. 6 Categoria C2 Cl.3, Cons. 75 Rendita 228,53 Piano T Dal 20/09/2011 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 150, Sub. 6 Categoria C2 Cl.3, Cons. 75 Rendita 228,53 Piano T Dal 09/11/2015 al 21/12/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 150, Sub. 6 Categoria C2 Cl.3, Cons. 75 Superficie catastale 73 Rendita 228,53 Piano T i titolari catastali corrispondono a quelli reali 7

8 DATI CATASTALI BENE N 1 - MAGAZZINO UBICATO A RIESI (CL) - VIA LUIGI EINAUDI, 24, PIANO TERRA Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato C ,33 T Corrispondenza catastale In seguito ad attenta analisi cartacea e da attento sopralluogo e conseguente rilievo effettuato, sì è riscontrata totale difformità tra la documentazione reperita presso l'agenzia del territorio e lo stato di fatto. La difformità è costituita da una diversa distribuzione interna. Le consistenze restano invariate così come la sagoma esterna. Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato C ,53 T Corrispondenza catastale In seguito ad attenta analisi cartacea e da attento sopralluogo e conseguente rilievo effettuato, sì è riscontrata totale difformità tra la documentazione reperita presso l'agenzia del territorio e lo stato di fatto. La difformità è costituita da una diversa distribuzione interna. Le consistenze restano invariate così come la sagoma esterna. PRECISAZIONI 8

9 Sono stati controllati ed esaminati gli atti del procedimento e la completezza dei documenti di cui all'art.567, secondo comma, c.p.c. Sono stati controllati ed esaminati gli atti del procedimento e la completezza dei documenti di cui all'art.567, secondo comma, c.p.c. PATTI l'immobile risulta ad oggi in buono statosi conservazione e parzialmente utilizzato. Non risultano contratti di locazione in essere. BENE N 2 - LOCALE TERRANEO UBICATO A RIESI (CL) - VIA LUIGI EINAUDI, 24 l'immobile risulta ad oggi in buono statosi conservazione e parzialmente utilizzato. Non risultano contratti di locazione in essere. STATO CONSERVATIVO BENE N 1 - MAGAZZINO UBICATO A RIESI (CL) - VIA LUIGI EINAUDI, 24, PIANO TERRA L'immobile risulta utilizzato ed in buono statosi conservazione L'immobile risulta utilizzato ed in buono statosi conservazione PARTI COMUNI l'immobile pignorato risulta inserito in un contesto condominiale e per tale ragione possiede delle parti comuni come il cortile interno. l'immobile pignorato risulta inserito in un contesto condominiale e per tale ragione possiede delle parti comuni come il cortile interno. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI BENE N 1 - MAGAZZINO UBICATO A RIESI (CL) - VIA LUIGI EINAUDI, 24, PIANO TERRA 9

10 non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato. non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVAL ENTI l'immobile pignorato si presenta in buone condizioni statiche ed in buono stato di conservazione e risulta utilizzabile. La struttura portante è di tipo intelaiato (travi pilastri) ed i solai sono di tipo altero cemento. L'intero fabbricato di cui fa parte è costituito da un piano seminterrato, e 5 piani fuori terra. l'immobile di che trattasi è situato al piano terra del suddetto immobile ed ha un altezza utile di mt. 3,50. di pertinenza dell'immobile è una veranda posta sul lato nord. Le tompagnature esterne sono realizzate in mattoni di laterizio forati mentre le divisioni interne sono realizzate in carton-gesso con struttura in alluminio tutte intonacate ed in buono stato di conservazione. L'immobile risulta pavimentato con piastrelle in ceramica. Gli infissi esterni sono costituiti da saracinesche in metallo verniciato e da infissi in alluminio preverniciato. le porte interne in legno sono realizzate con pannelli tamburati MDF. Gli impianti sono in buone condizioni anche se non è stato possibile reperirne la conformità e per tale motivo necessita di una messa a norma. L'impianto elettrico è in parte sottotraccia e in parte a esterno ed è munito di relativo quadro elettrico. Il fabbricato, di cui l'immobile fa parte, è dotato di cortile condominiale recintato e al quale si accede tramite cancello posto lungo la via principale denominata L. Einaudi al civ.24. l'immobile pignorato si presenta in buone condizioni statiche ed in buono stato di conservazione e risulta utilizzabile. La struttura portante è di tipo intelaiato (travi pilastri) ed i solai sono di tipo altero cemento. L'intero fabbricato di cui fa parte è costituito da un piano seminterrato, e 5 piani fuori terra. l'immobile di che trattasi è situato al piano terra del suddetto immobile ed ha un altezza utile di mt. 3,50. di pertinenza dell'immobile è una veranda posta sul lato nord. Le tompagnature esterne sono realizzate in mattoni di laterizio forati mentre le divisioni interne sono realizzate in carton-gesso con struttura in alluminio tutte intonacate ed in buono stato di conservazione. L'immobile risulta pavimentato con piastrelle in ceramica. Gli infissi esterni sono costituiti da saracinesche in metallo verniciato e da infissi in alluminio preverniciato. le porte interne in legno sono realizzate con pannelli tamburati MDF. Gli impianti sono in buone condizioni anche se non è stato possibile reperirne la conformità e per tale motivo necessita di una messa a norma. L'impianto elettrico è in parte sottotraccia e in parte a esterno ed è munito di relativo quadro elettrico. Il fabbricato, di cui l'immobile fa parte, è dotato di cortile condominiale recintato e al quale si accede 10

11 tramite cancello posto lungo la via principale denominata L. Einaudi al civ.24. STATO DI OCCUPAZIONE Al momento dell'accesso all'immobile pignorato, effettuato in data 21/12/2017, al fine di prenderne visione della consistenza fisica e dello stato, lo stesso risultava occupato dalla parte debitrice. Al momento dell'accesso all'immobile pignorato, effettuato in data 21/12/2017, al fine di prenderne visione della consistenza fisica e dello stato, lo stesso risultava occupato dalla parte debitrice. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 04/12/1992 al 24/04/2013 **** Omissis **** Acquisto Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Giuseppe Pilato 03/12/1992 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei RR.II. di Caltanissetta 04/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 24/04/2013 al 21/12/2017 **** Omissis **** Decreto di Trasferimento Immobili Rogante Data Repertorio N Raccolta N Tribunale di Caltanissetta 24/04/

12 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Tribunale di Caltanissetta 21/05/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 24/04/ /2013 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Periodo Proprietà Atti Dal 04/12/1992 al 24/04/2013 **** Omissis **** Acquisto Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Giuseppe Pilato 03/12/1992 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei RR.II. di Caltanissetta 04/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 24/04/2013 al 21/12/2017 **** Omissis **** Decreto di Trasferimento Immobili Rogante Data Repertorio N Raccolta N Tribunale di Caltanissetta 24/04/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Tribunale di Caltanissetta 21/05/ Registrazione 12

13 Presso Data Reg. N Vol. N 24/04/ /2013 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Caltanissetta aggiornate al 10/07/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Giudiziale derivante da Titolo Iscritto a Caltanissetta il 30/03/2017 Reg. gen Reg. part. 253 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Capitale: ,78 ipoteca giudiziale derivante da titolo Iscritto a Caltanissetta il 05/04/2017 Reg. gen Reg. part. 284 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Capitale: ,79 Data: 05/04/2017 N repertorio: 3328 N raccolta: 284 Trascrizioni Atto esecutivo o cautelare Trascritto a Caltanissetta il 26/05/2017 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 13

14 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Caltanissetta aggiornate al 10/07/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Giudiziale derivante da Titolo Iscritto a Caltanissetta il 30/03/2017 Reg. gen Reg. part. 253 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Capitale: ,78 ipoteca giudiziale derivante da titolo Iscritto a Caltanissetta il 05/04/2017 Reg. gen Reg. part. 284 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Capitale: ,79 Data: 05/04/2017 N repertorio: 3328 N raccolta: 284 Trascrizioni Atto esecutivo o cautelare Trascritto a Caltanissetta il 26/05/2017 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura NORMATIVA URBANISTICA Da controlli effettuati presso l'ufficio tecnico del comune di Riesi, l'mmobile risulta ricadere all'interno della Zona Territoriale Omogenea denominata B.2 Agglomerato Parzialmente Edificato, ed è normato 14

15 dalle Norme Tecniche di attuazione del Vigente Piano regolatore Generale approvato dalla Regione Sicilia con D.D. n.993 del 30/07/2003. Da controlli effettuati presso l'ufficio tecnico del comune di Riesi, l'mmobile risulta ricadere all'interno della Zona Territoriale Omogenea denominata B.2 Agglomerato Parzialmente Edificato, ed è normato dalle Norme Tecniche di attuazione del Vigente Piano regolatore Generale approvato dalla Regione Sicilia con D.D. n.993 del 30/07/2003. REGOLARITÀ EDILIZIA BENE N 1 - MAGAZZINO UBICATO A RIESI (CL) - VIA LUIGI EINAUDI, 24, PIANO TERRA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. da un esame effettuato presso l'ufficio tecnico comunale del comune di Riesi, l'immobile risulta realizzato a seguito di regolare concessione edilizia n.56/91 del 09/10/1991 e successiva variante n. 42/94 del 06/04/1995. L'11/04/1995 veniva rilasciato certificato di conformità delle opere oggetto delle suddette concessini. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. da un'attenta analisi non risultano difformità dal punto di vista volumetrico dell'immobile rispetto al provvedimento autorizzativo rilasciato dal comune di Riesi. di contro dal punto di vista planimetrico, l'immobile in sede di concessione dilizia risulta constare di un unico ambiente con annesso w.c. e di una veranda all'asterno. attualmete l'immobile risulta diviso in 4 ambienti, 2 w.c., un ripostiglio, due corridoi di collegamento degli ambienti ed un varco di accesso al sub 6, oltre alla veranda posta all'esterno. da concessione l'immobile risulta magazzino ma in realtà il suo utilizzo è quello di ufficio. per tale ragione l'immobile dovrà essere regolarizzato secondo 2 possibili alternative: 1.ripristinando il suo originale utilizzo, effettuando semplicemente un'aggiornamento catastale. 2.istruendo una pratica presso il comune di Riesi ove sarà richiesto il cambio di destinazione d'uso, l'aggirnamento castale. 15

16 in entrambi i casi dovranno essere prodotti relativi certificati di conformità degli impianti e andrà certificata, da parte di un tecnico abilitato, la relativa agibilità. costi: ipotesi 1: Redazione Comunicazione Inizio Lavori Asseverata al comune di Riesi 500,00 - aggiornamneto Catastale 300,00 e Segnalazione Certificata di Agibilità 500,00 per un costo complessivo di 1.300,00 ipotesi 2: Richiesta cambio di destinazione d'uso al comune di Riesi 1.500,00 + oneri da versare al comune (stimabili in circa 1.500,00),- aggiornamneto Catastale 300,00 - Segnalazione Certificata di Agibilità 500,00 - redazione Ape per immobile uso ufficio 300,00 per un costo complessivo di 4.100,00 BENE N 2 - LOCALE TERRANEO UBICATO A RIE SI (CL) - VIA LUIGI EINAUDI, 24 L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. da un esame effettuato presso l'ufficio tecnico comunale del comune di Riesi, l'immobile risulta realizzato a seguito di regolare concessione edilizia n.56/91 del 09/10/1991 e successiva variante n. 42/94 del 06/04/1995. L'11/04/1995 veniva rilasciato certificato di conformità delle opere oggetto delle suddette concessini. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. da un'attenta analisi non risultano difformità dal punto di vista volumetrico dell'immobile rispetto al provvedimento autorizzativo rilasciato dal comune di Riesi. di contro dal punto di vista planimetrico, l'immobile in sede di concessione dilizia risulta constare di un unico ambiente destinato a locale tecnico. attualmete l'immobile risulta diviso in 4 ambienti, un ingresso e un corridoio di collegamento degli ambianti e di passaggio al sub 19. da concessione l'immobile risulta locale tecnico ma in realtà il suo utilizzo è quello di ufficio. per tale ragione l'immobile dovrà essere regolarizzato secondo 2 possibili alternative: 1.ripristinando il suo originale utilizzo, effettuando semplicemente un'aggiornamento catastale. 2.istruendo una pratica presso il comune di Riesi ove sarà richiesto il cambio di destinazione d'uso ai sensi dell'art.19 della L.R. 16/2016 che consente la ristrutturazione edilizia nelle opere di recupero volumetrico ai fini abitativi negli edifici destinati in tutto o in parte a residenza. A seguito di ciò andrà effettuato l'aggiornamento catastale. 16

17 in entrambi i casi dovranno essere prodotti relativi certificati di conformità degli impianti e andrà certificata, da parte di un tecnico abilitato, la relativa agibilità. costi: ipotesi 1: Redazione Comunicazione Inizio Lavori Asseverata al comune di Riesi 500,00 - aggiornamneto Catastale 300,00 e Segnalazione Certificata di Agibilità 500,00 per un costo complessivo di 1.300,00 ipotesi 2: Richiesta cambio di destinazione d'uso al comune di Riesi 1.500,00 + oneri da versare al comune (stimabili in circa 1.500,00),- aggiornamneto Catastale 300,00 - Segnalazione Certificata di Agibilità 500,00 - redazione Ape per immobile uso ufficio 300,00 per un costo complessivo di 4.100,00 VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali Importo medio annuo delle spese condominiali: 400,00 Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali Importo medio annuo delle spese condominiali: 200,00 STIMA / FORMAZIONE LOTTI 17

18 Il valore commerciale dei beni pignorati è stato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che della facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura, consistenza, regolarità geometrica della forma, sui dati metrici ed infine la situazione del mercato relativamente alla domanda e all'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame della documentazione ufficiale ed esperita un'attenta e puntuale indagine di mercato, oltre alle eventuali difformità documentali da regolarizzare, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto di stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra Trattasi di un immobile adibito a magazzino di proprietà dell' **** Omissis **** disposto su un unico livello al piano terra di una palazzina residenziale, nella zona semi-periferica, prospiciente la Via Luigi Einaudi con accesso principale dalla stessa via al civ.24. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 36, Part. 150, Sub. 19, Categoria C2Valore di stima del bene: ,00 Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24 Trattasi di un immobile adibito a locale tecnico di proprietà dell' **** Omissis **** disposto su un unico livello al piano terra di una palazzina residenziale, nella zona semi-periferica, prospiciente la Via Luigi Einaudi con accesso principale dalla stessa via al civ.24. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 36, Part. 150, Sub. 6, Categoria C2Valore di stima del bene: ,00 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Magazzino Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra Bene N 2 - Locale terraneo Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, ,37 mq 400,00 /mq ,00 100, ,00 80,10 mq 350,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Valore di stima: ,00 Valore finale di stima: ,00 18

19 Il valore di mercato, per i beni immobili, corrisponde al prezzo a cui verrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito dell auqale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggette a costrizioni. Per tale ragione è stato utilizzato il metodo chiamato Market Comparison Approach (MCA) il quale, attraverso un'attenta analisi di mercato e attraverso un attenta analisi dei così detti comparabili ovvero immobili con caratteristiche simili a quello oggetto di stima, permette di realizzare una tabella di dati che applicata all'immobile in oggetto permette di calcolare il valore di mercato dell'immobile stesso. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Caltanissetta, li 08/01/2019 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Alù Salvatore Maria N 1 Planimetrie catastali - Planimetria sub 19 (Aggiornamento al 22/12/2017) N 1 Planimetrie catastali - Planimetria sub 6 (Aggiornamento al 22/12/2017) N 6 Certificato destinazione urbanistica - Stalcio Prg. Zona B2 (Aggiornamento al 22/12/2017) N 20 Concessione edilizia - Concessione edilizia, variante e conformità (Aggiornamento al 22/12/2017) N 3 Visure e schede catastali - Visura storica sub 6 (Aggiornamento al 22/12/2017) N 3 Visure e schede catastali - Visura storica sub 19 (Aggiornamento al 22/01/2018) Foto - Foto sub 6 (Aggiornamento al 22/12/2017) Foto - Foto sub 19 (Aggiornamento al 22/12/2017) N 2 Tavola del progetto - Stato di fatto dell'immobile sub 6 e sub 19 (Aggiornamento al 22/12/2017) N 3 Altri allegati - Spese (Aggiornamento al 22/01/2018) 19

20 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO 1 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra Trattasi di un immobile adibito a magazzino di proprietà dell' **** Omissis **** disposto su un unico livello al piano terra di una palazzina residenziale, nella zona semi-periferica, prospiciente la Via Luigi Einaudi con accesso principale dalla stessa via al civ.24. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 36, Part. 150, Sub. 19, Categoria C2 Destinazione urbanistica: Da controlli effettuati presso l'ufficio tecnico del comune di Riesi, l'mmobile risulta ricadere all'interno della Zona Territoriale Omogenea denominata B.2 Agglomerato Parzialmente Edificato, ed è normato dalle Norme Tecniche di attuazione del Vigente Piano regolatore Generale approvato dalla Regione Sicilia con D.D. n.993 del 30/07/2003. Bene N 2 - Locale terraneo ubicato a Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24 Trattasi di un immobile adibito a locale tecnico di proprietà dell' **** Omissis **** disposto su un unico livello al piano terra di una palazzina residenziale, nella zona semi-periferica, prospiciente la Via Luigi Einaudi con accesso principale dalla stessa via al civ.24. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 36, Part. 150, Sub. 6, Categoria C2 Destinazione urbanistica: Da controlli effettuati presso l'ufficio tecnico del comune di Riesi, l'mmobile risulta ricadere all'interno della Zona Territoriale Omogenea denominata B.2 Agglomerato Parzialmente Edificato, ed è normato dalle Norme Tecniche di attuazione del Vigente Piano regolatore Generale approvato dalla Regione Sicilia con D.D. n.993 del 30/07/2003. Prezzo base d'asta: ,00 20

21 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 71/2017 DEL R.G.E. LOTTO 1 - PREZZO BASE D'ASTA: , 00 Bene N 1 - Magazzino Ubicazione: Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24, piano terra Diritto reale: Quota Tipologia immobile: Magazzino Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 36, Part. 150, Sub. 19, Categoria C2 Superficie 230,37 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: L'immobile risulta utilizzato ed in buono statosi conservazione Trattasi di un immobile adibito a magazzino di proprietà dell' **** Omissis **** disposto su un unico livello al piano terra di una palazzina residenziale, nella zona semi-periferica, prospiciente la Via Luigi Einaudi con accesso principale dalla stessa via al civ.24. SI SI Al momento dell'accesso all'immobile pignorato, effettuato in data 21/12/2017, al fine di prenderne visione della consistenza fisica e dello stato, lo stesso risultava occupato dalla parte debitrice. Ubicazione: Riesi (CL) - Via Luigi Einaudi, 24 Bene N 2 - Locale terraneo Diritto reale: Quota Tipologia immobile: Locale terraneo Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 36, Part. 150, Sub. 6, Categoria C2 Superficie 80,10 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: L'immobile risulta utilizzato ed in buono statosi conservazione Trattasi di un immobile adibito a locale tecnico di proprietà dell' **** Omissis **** disposto su un unico livello al piano terra di una palazzina residenziale, nella zona semi-periferica, prospiciente la Via Luigi Einaudi con accesso principale dalla stessa via al civ.24. SI SI Al momento dell'accesso all'immobile pignorato, effettuato in data 21/12/2017, al fine di prenderne visione della consistenza fisica e dello stato, lo stesso risultava occupato dalla parte debitrice. 21

22 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO ipoteca giudiziale derivante da titolo Iscritto a Caltanissetta il 05/04/2017 Reg. gen Reg. part. 284 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Capitale: ,79 Data: 05/04/2017 N repertorio: 3328 N raccolta: 284 Trascrizioni Atto esecutivo o cautelare Trascritto a Caltanissetta il 26/05/2017 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura ipoteca giudiziale derivante da titolo Iscritto a Caltanissetta il 05/04/2017 Reg. gen Reg. part. 284 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Capitale: ,79 Data: 05/04/2017 N repertorio: 3328 N raccolta: 284 Trascrizioni Atto esecutivo o cautelare Trascritto a Caltanissetta il 26/05/2017 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura 22

23 23