TRIBUNALE DI VITERBO OGGETTO: Es. Imm. n. 102/2012 Massini Domenico c/ ----------- C.T.U.: Ing. Massimo Marani PREMESSA Al sottoscritto, ing. MARANI MASSIMO, nominato CTU per la stima degli immobili pignorati in Blera (VT), previo giuramento di rito, il G.E. ha formulato i seguenti quesiti: 1- Sulla base dei documenti in atti, visitati gli immobili pignorati descritti ed accertata la loro consistenza, assunte opportune informazioni, anche presso i competenti Uffici, proceda l esperto all individuazione degli immobili (partita, pagine, foglio, particella, mappale, confini, reddito) e ne indichi il valore venale al comune commercio al fine della determinazione del prezzo base d asta. 2- Ove sia necessario ed opportuno proceda alla formazione di lotti separati previa individuazione catastale, di ciascuno di essi. 3- Se trattasi di immobile indiviso, accerti l entità della quota spettante al debitore esecutato e ne stabilisca di conseguenza il valore. 4- Accerti l eventuale esistenza di diritti e di pretese sui beni pignorati specificandone la natura e la portata (limitazioni legali, enfiteusi, locazione, affitto, contratto agrario, possesso, usufrutto, occupazione, con particolare riguardo alla presenza di vincoli di usi civici da accertarsi presso l Università Agraria e Commissariato Usi Civici di Roma. 5- Acquisisca l atto originario di acquisto in favore del debitore esecutato, accertando il regime patrimoniale del medesimo (se coniugato) con riferimento sia all acquisto del bene pignorato che alla condizione attuale del debitore. 6- Accerti il C.T.U., per edifici, o loro parti, gli estremi della concessione a edificare o della concessione in sanatoria: in mancanza di tali concessioni, dica se la concessione in sanatoria sia ottenibile ai sensi dell art.13 Legge 28 febbraio 1985 n.45 e successive modifiche e con quali oneri prevedibili per l aggiudicatario in sede esecutiva alla luce della previsione di cui all art. 40, comma 6, Legge n.47/85
(aggiunto alla L. 13.3.1988 n.68) e del capo IV della medesima legge. Per i terreni acquisisca il certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 18 legge n.47/1985, accertando se vi siano stati abusi nella eventuale lottizzazione. 7- Predisponga ed alleghi alla relazione separato quadro sinottico contenente l elenco dei lotti costituenti il compendio pignorato e per ciascuno di essi indicare tutti gli elementi essenziali che devono essere riportati nella ordinanza di vendita (proprietà esclusiva o comproprietà, esistenza di creditori iscritti e di diritti reali o personali di godimento, ubicazione, superficie, dati catastali e valore, ecc.). 8- Fornire gli elementi e la consulenza necessaria per gli atti successivi al trasferimento del bene (voltura). 9- Controllare la documentazione ipocatastale e verificare se la stessa copre i venti anni antecedenti la data del pignoramento. Se del caso, richiedere la parte mancante, ponendo le spese (nella nota della perizia) a carico del creditore procedente. OPERE PRELIMINARI E INDAGINI TECNICHE Il custode giudiziario, Dott. Giuseppe Mangano, ha fissato alle parti, l'inizio delle operazioni peritali per il giorno 07/01/13 alle ore 15.00 con accesso ai beni pignorati siti a Blera (VT) in Via Giorgina e in Via Roma. Dagli accertamenti in loco, sulla scorta delle indagini tecniche eseguite presso i competenti uffici, dall esame dei fascicoli, dai documenti dell U.T.E. e dall Ufficio del Registro, il sottoscritto è in grado di riferire quanto segue: gli immobili oggetto dell esecuzione immobiliare sono intestati uno al signor --------- per l interna quota mentre gli altri due alla signora --------- rispettivamente per la quota di 1/6 e 1/12 secondo il prospetto seguente: UNITA IMMOBILIARE LOTTO n. 1 INDIVIDUAZIONE CATASTALE L immobile risulta censito al N.C.E.U. del Comune di Blera (VT) al fg. 8, part. n. 304, sub 15, categoria A/3, classe 2, consistenza 2,5 vani, rendita attuale 142,03 secondo visura catastalmente aggiornata (vd. allegati) eseguita dal sottoscritto. L immobile è stato acquisito dalla sig.ra ----- per la quota di un 1/6 tramite denuncia (passaggi per causa morte) del 24 luglio 1994 n. 760.1/2009 in atti dal 29 gennaio 2009
(protocollo n. VT0008201) Registrazione UR Sede: Viterbo Volume 948 n. 59 del 23 gennaio 1995 Successione di -----. Le rimanenti quote ottenute con stesso titolo sono di proprietà di: xx per la quota di 2/6; xx per la quota di 1/6. UNITA IMMOBILIARE LOTTO n. 2 INDIVIDUAZIONE CATASTALE L immobile risulta censito al N.C.E.U. del Comune di Blera (VT) al fg. 8, part. n. 304, sub 19, categoria A/3, classe 2, consistenza 2,5 vani, rendita attuale 142,03 secondo visura catastalmente aggiornata (vd. allegati) eseguita dal sottoscritto. L immobile è stato acquisito dalla sig.ra -------- per la quota di un 1/12 tramite denuncia (passaggi per causa morte) del 24 luglio 1994 n. 760.1/2009 in atti dal 29 gennaio 2009 (protocollo n. VT0008201) Registrazione UR Sede: Viterbo Volume 948 n. 59 del 23 gennaio 1995 Successione di -------. Le rimanenti quote ottenute con stesso titolo sono di proprietà di: xx per la quota di 2/6; xx per la quota di 1/6. UNITA IMMOBILIARE LOTTO n. 3 INDIVIDUAZIONE CATASTALE L immobile risulta censito al N.C.E.U. del Comune di Blera (VT) al fg. 8, part. n. 218, sub 4, categoria A/4, classe 3, consistenza 4,5 vani, rendita attuale 230,08 secondo visura catastalmente aggiornata (vd. allegati) eseguita dal sottoscritto. L immobile è stato acquistato dal sig. ----- per l intera quota tramite Atto Pubblico di Compravendita del 25 luglio 2008 in atti dal 30 luglio 2008 Repertorio n. 54320, rogante Notaio Imparato Giorgio con sede in Vetralla.
SITUAZIONE URBANISTICA Gli immobili sono situati nel centro storico di Blera. Sono tutti antecedenti al 1967 e pertanto non è presente presso il comune alcun titolo edilizio. Urbanisticamente ricadono in zona A centro storico. Per quanto riguarda il comune di Blera si precisa che è stato adottato dal consiglio comunale con deliberazione n. 14 del 4 novembre 1989 vistato dal CO.RE.CO con determinazione n. 1555 del 16 gennaio 1990 il P.C.S. (Piano Centro Storico) che ha suddiviso il centro paese in diverse sottozone distinte: l immobile sito in via Roma 117 (intera quota ----) ricade in sottozona B2 identificata come edifici seriali (schiere o pseudo schiere) con impianto conservativo in cui non sono ammessi aumenti di volume e sopraelevazioni, variazione di numero e superficie finestrata, costruzione di balconi; gli appartamenti siti in via Giorgina 82 (quota parte ----) ricadono in sottozona C2 identificata come ristrutturazione con conservazione della scatola muraria (edificio parzialmente svuotato con scatola muraria significativa) in cui è possibile il rialzo dell ultimo piano, se abitato e senza costituzione di nuove unità immobiliari, la costruzione di servizi igienici in ampliamento alla volumetria esistente. UBICAZIONE DEL BENE E DESCRIZIONE UNITA IMMOBILIARE LOTTO n. 1 Il bene in valutazione si trova a Blera (VT) in Via Giorgina 82. La via è abbastanza stretta e raggiungibile solo con mezzi di piccole dimensioni. Consiste in un edificio con due affacci uno su Via Giorgina e uno verso la vallata indicata come dirupo sulla planimetria catastale. La struttura dell edificio è in muratura portante in tufo e la copertura a tetto. L unità 1 è situata al secondo piano. La scala di accesso è molto ripida e stretta. E composto da una cucina soggiorno, camera e bagno. Gli infissi esterni ed interni sono in legno in pessime condizioni. In generale lo stato di conservazione è mediocre. La superficie lorda è di mq 53,00 circa. UNITA IMMOBILIARE LOTTO n. 2
L unità 2 è situata al piano primo. E divisa in due dalla scala di accesso condominiale: una zona, quella di destra è composta da cucina, camera e WC su terrazzo esterno chiuso, mentre l altra sulla sinistra da due camere. Per quanto riguarda la pianta catastale occorre precisare che l immobile rappresentato è situato al piano primo e non come indicato in parte al secondo. Inoltre la planimetria indicata al secondo piano che in realtà è al primo è stata rappresentata al contrario e senza porta di accesso (il tutto è meglio rappresentato nella planimetria allegata). Anche le condizioni di questo immobile sono mediocri. La superficie lorda è di mq 70,00 circa. Internamente è intonacata e tinteggiata con pavimenti in ceramica di scarsa qualità. La zona è raggiunta da illuminazione e fognatura pubblica, acqua, telefono e gas. UNITA IMMOBILIARE LOTTO n. 3 L appartamento è situato in via Roma. La via è abbastanza ampia e raggiungibile da mezzi di trasporto. L immobile è posto al secondo piano, senza ascensore con scale di accesso molto ripide. E composto da bagno, cucina, soggiorno e due camere da letto. Gli affacci sono su via Roma e su cortile posteriore. Si accede all alloggio direttamente nel soggiorno che è provvisto di una finestra alta da cui non è possibile affacciarsi. E presente anche un camino. Le condizioni di questo appartamento sono nel complesso mediocri. Gli infissi interni ed esterni sono in legno di pessima qualità. I pavimenti sono in granigliato. La cucina e il bagno sono ad una quota diversa rispetto alle altre stanze. La zona è servita da tutte le utenze. La struttura dell edificio è in muratura portate composta da pietra mista e tufo. La superficie dell immobile è di mq 82,00 circa. ANALISI CONOSCITIVE E INDAGINI ESTIMATIVE I sopralluoghi sono serviti a rilevare de visu e valutare sinteticamente tutti quei fattori intrinseci che compongono il valore degli immobili poiché la sola consultazione dei grafici o scritti non sarebbe stata sufficiente a mettere il sottoscritto in condizioni di effettuare la stima. Nella valutazione oltre al valore degli immobili sono considerati anche gli eventuali ampliamenti che è possibile effettuare. CRITERIO DI STIMA Nel determinare il valore venale al comune commercio, per risalire alla definizione del prezzo base d asta, quale più probabile valore di mercato, si è tenuto conto non solo
della comparazione tra i beni oggetto di stima ed altri beni di analoghe caratteristiche sia intrinseche che estrinseche che sono stati recente oggetto di scambio e di cui sono noti i prezzi di vendita, ma sono stati valutati anche parametri diversi, trasformazione, la redditività netta prodotta o producibile dai beni, gli incrementi/decrementi insediativi del contesto urbano, eventuali costi addizionali quantificabili con procedimenti sintetici ed analitici. Sono stati anche considerati i valori di vendita indicati dall Osservatorio Immobiliare della Camera di Commercio della Provincia di Viterbo secondo semestre 2012 e del Consulente Immobiliare del Sole 24 Ore dello stesso periodo. L unità di misura adottata è il mq e il parametro di valutazione la superficie lorda complessiva. STIMA Tutte le considerazioni precedentemente esposte, relative alle verifiche dimensionali, allo stato di conservazione, alla conformità nella consistenza e nelle destinazioni d uso, al godimento reale dei beni, portano ad esprimere la seguente valutazione complessiva ottenuta mediante criterio di stima sintetico, riguardante le unità immobiliari in oggetto: UNITA IMMOBILIARE LOTTO n. 1 Appartamento situato in via Giorgina 82, piano secondo, fg. 8 part. 304 sub 15 di mq 53,00 circa 34.500,00 Pertanto il diritto di 1/6 dell esecutato è pari ad 5.750,00 UNITA IMMOBILIARE LOTTO n. 2 Appartamento situato in via Giorgina 82, piano primo, fg. 8 part. 304 sub 19 di mq 70,00 circa 42.000,00 Pertanto il diritto di 1/12 dell esecutato è pari ad 3.500,00 UNITA IMMOBULIARE LOTTO n. 3 Appartamento situato in via Roma 117, piano secondo, fg. 8 part. 218 sub 4 di mq 82,00 circa 65.600,00
Viterbo, 14 giugno 2013 IL CTU Ing. Massimo Marani Allegati: - visure catastali - planimetria catastale - pianta appartamenti - estratto mappa - quadro sinottico - nota spese e onorari