TRIB U N AL E DI RAG USA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Scifo Giovanni, nell'esecuzione Immobiliare 456/2014 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1
SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto 1... 3 Completezza documentazione ex art. 567... 3 Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Patti... 5 Condizioni... 5 Parti Comuni... 5 Servitù, censo, livello, usi civici... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli...11 Normativa urbanistica...12 Regolarità edilizia...12 Vincoli od oneri condominiali...13 Stima / Formazione lotti...13 Riserve e particolarità da segnalare...13 Riepilogo bando d'asta...15 Lotto 1...15 Schema riassuntivo per la pubblicità Esecuzione Immobiliare 456/2014 del R.G.E....16 Lotto 1...16 2
INCARICO In data 03/07/2015, il sottoscritto Ing. Scifo Giovanni, con studio in Via Xx Settembre, 285-97019 - Vittoria (RG), email arscif@alice.it, PEC giovanni.scifo@ingpec.eu, Tel. 347 3819309, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 10/07/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Maggioni Claudio presso il Tribunale di Ragusa. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Fabbricato Civile ubicato a Comiso (RG) - VIA PIAVE, 91 DESCRIZIONE Palazzina unifamiliare duplex di proprietà di **** Omissis **** disposta su tre piani fuori terra, inserita in contesto residenziale con accesso da stradina interna che si diparte da pubblica via. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO 1 Bene N 1 - Fabbricato Civile ubicato a Comiso (RG) - VIA PIAVE, 91 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni Da certificato anagrafico del Comune di Comiso (RG), l'esecutato risulta in regime di separazione consensuale omologata con provvedimento del Tribunale Ordinario di Ragusa in data 19/06/2007. CONFINI Il bene, con accesso da stradella interna che si diparte da Via Piave, confina a Nord con la Via Piave, a Ovest con stradella interna del complesso e a Sud con altra villetta della società Impresa Generale di Costruzioni di **** Omissis ****. 3
CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Autorimessa 39,72 mq 42,00 mq 0,50 21,00 mq 2,90 m Terra Abitazione 65,00 mq 72,00 mq 1,00 72,00 mq 2,70 m Primo Abitazione 65,00 mq 72,00 mq 1,00 72,00 mq 2,70 m Secondo Cortile 25,00 mq 27,25 mq 0,25 6,81 mq 0,00 m Terra Balcone scoperto 24,00 mq 24,00 mq 0,25 6,00 mq 0,00 m Primo e Secondo Totale superficie convenzionale: 177,81 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 177,81 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. L'immobile in oggetto si trova in zona periferica rispetto al centro sociale, burocratico e commerciale della città di Comiso (RG); questo è comunque raggiunto dai principali servizi ( acqua, luce, telefono). CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 01/07/1995 al 30/03/1999 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 34, Part. 557 Qualità Seminativo Cl.2 Superficie (ha are ca) 00 28 94 Reddito agrario 5,23 Dal 30/03/1999 al 30/07/2007 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 34, Part. 609 Qualità Seminativo Cl.2 Superficie (ha are ca) 00 23 34 Reddito agrario 4,22 Dal 01/01/2003 al 16/05/2008 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 34, Part. 557 Qualità Seminativo Cl.2 Superficie (ha are ca) 00 28 94 Reddito agrario 5,23 Dal 16/05/2008 al 26/10/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 34, Part. 614, Sub. 2, Zc. 1 Categoria C6 Cl.2, Cons. 42 Rendita 78,09 Dal 16/05/2008 al 26/10/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 34, Part. 614, Sub. 5, Zc. 1 Categoria A3 Cl.3, Cons. 7 Rendita 415,75 4
Piano T12 I titolari Catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 34 614 2 1 C6 2 42 mq 78,09 Terra 34 614 5 1 A3 3 7 vani 415,75 T 1 2 Corrispondenza catastale Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente. Nessuna nota da segnalare PRECISAZIONI Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all'art. 567, secondo comma, c.p.c. Sono stati richiesti presso l'ufficio Anagrafe del Comune di Comiso (RG) il certificato di contestuale dell'esecutato, dal quale risulta che lo stesso è residente nel Comune di Comiso (RG) in **** Omissis **** e l'estratto dell'atto di matrimonio dal quale risulta che lo stesso è legalmente separato. PATTI L'immobile risulta a oggi abitato dall'esecutato e dai suoi figli. CONDIZIONI L'immobile risulta a oggi abitato dall'esecutato e dai suoi figli. PARTI COMUNI L'immobile pignorato non risulta inserito in un contesto condominiale né aventi parti comuni con altre unità ad eccezione della stradina privata di accesso con relativo cancello. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si segnala l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato. 5
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI La recente costruzione unita alla buona tecnica costruttiva hanno fatto sì che l'immobile pignorato si presenti in ottime condizioni, sia statiche che di manutenzione. Trattasi di edificio a forma in pianta rettangolare costituito da tre piani fuori terra. Il piano terra è adibito a garage, il primo piano a zona giorno, il secondo piano a zona notte. Sia le pareti perimetrali con esposizione all'esterno e sia la copertura sono isolate con materiale coibente a bassa trasmittanza rispettando i parametri del D.lgs. n. 311/06. La struttura è a tipologia costruttiva del tipo a telaio in calcestruzzo armato con muratura in laterizio termico tipo "poroton" e isolamento esterno a "cappotto" con polistirene espanso. L'esposizione è prevalentemente a Sud Ovest. La copertura a falde inclinate è rivestita da tegole in cotto coibentate. Gli interni, la cui altezza utile è m 2,70 sono in muratura di mattoni pieni con pavimenti in gres porcellanato. Gli infissi interni sono in legno, quelli esterni in alluminio. L'impiantistica è tutta a norma, in particolare l'impianto di riscaldamento è di tipo autonomo centralizzato per unità abitativa con radiatori a elementi componibili in alluminio regolato da termostato ambiente ed è azionato da caldaia a gas metano a condensazione che fornisce anche acqua calda per uso sanitario. L'impianto elettrico è sottotraccia. Il piano terra è costituito dal garage autonomo la cui altezza utile è m. 2,90. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da: **** Omissis **** coniugata con **** Omissis **** **** Omissis **** NUBILE **** Omissis **** CELIBE PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 02/12/1997 al 08/08/2003 **** Omissis **** Dichiarazione di successione 6
UFFICIO DEL REGISTRO 01/07/1995 963 209 MINISTERO DELLE FINANZE CONSERVATORIA DI RAGUSA 02/12/1997 13269 10858 Dal 08/08/2003 al 04/02/2004 **** Omissis **** Dichiarazione di successione 01/01/2003 AGENZIA DEL TERRITORIO UFFICIO PROVINCIALE DI RAGUSA SERVIZIO DI PUBBLICITA IMMOBILIARE 08/08/2003 13020 10154 Dal 04/02/2004 **** Omissis **** IPOTECA LEGALE ai sensi dell'art. 77 del D.PR. 602/73 MONTEASCHI SERIT SERVIZIO RISC. TRIBUTI Dal 18/02/2005 **** Omissis **** IPOTECA LEGALE ai sensi dell'art. 77 del D.PR. 602/73 23/12/2004 40274 2004 7
Dal 11/01/2007 **** Omissis **** Dichiarazione di successione UFFICIO DEL REGISTRO VITTORIA 05/09/2006 503 220 Dal 07/06/2007 **** Omissis **** IPOTECA LEGALE SERIT SICILIA SPA 06/06/2007 3258 2002 Dal 07/06/2007 **** Omissis **** RUOLI ESATTORIALI SERIT SICILIA SPA 06/06/2007 40274 2004 Dal 04/07/2007 **** Omissis **** ATTO DI COMPRAVENDITA 8
PUBBLICO UFFICIALE PARRINO ANNUNZIATA 02/07/2007 4963 3553 Dal 20/09/2007 **** Omissis **** ATTO DI COMPRAVENDITA PUBBLICO UFFICIALE PARRINO ANNUNZIATA 19/09/2007 5142 3696 Dal 19/11/2007 **** Omissis **** Dichiarazione di successione UFFICIO DEL REGISTRO 24/08/1999 337 227 Dal 20/12/2007 **** Omissis **** NOTA DI TRASCRIZIONE COMUNE DI COMISO 20/12/2007 9
Dal 01/04/2008 **** Omissis **** ATTO GIUDIZIARIO UFFICIALE GIUDIZIARIO DI RAGUSA 12/02/2008 1392 1 Dal 01/04/2008 **** Omissis **** ATTO GIUDIZIARIO UFFICIALE GIUDIZIARIO DI RAGUSA 12/02/2008 1392 2 Dal 17/07/2008 **** Omissis **** IPOTECA VOLONTARIA PUBBLICO UFFICIALE PARRINO ANNUNZIATA 15/07/2007 6030 4374 Dal 17/07/2008 **** Omissis **** ATTO DI COMPRAVENDITA PUBBLICO UFFICIALE PARRINO ANNUNZIATA 15/07/2008 6029 4373 10
UFICIO DEL REGISTRO RAGUSA 17/07/2008 2578 41T Dal 06/03/2015 **** Omissis **** VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI UFFICIALE GIUDIZIARIO DI RAGUSA 03/12/2014 4463 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Ragusa aggiornate al 24/09/2015, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Trascrizioni Ipoteca legale derivante da compravendita Iscritto a Ragusa il 17/07/2008 Reg. gen. 14909 - Reg. part. 3456 Importo: 225.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura 11
Pignoramento Trascritto a Ragusa il 06/03/2015 Reg. gen. 2928 - Reg. part. 1928 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso l'agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste nella cancellazione del pignoramento di 262,00 e, contestualmente, corrispondere per la loro annotazione, importi da calcolarsi come segue e che, in relazione alla formalità da cancellare, per ogni annotamento, attualmente risultano in essere 35,00. NORMATIVA URBANISTICA Nello strumento urbanistico vigente, il fabbricato oggetto della presente ricade nella Z.T.O. "B1". L'immobile in questione è stato oggetto delle seguenti concessioni edilizie, tutte rilasciate dal Comune di Comiso:Concessione n. 10279/07 Comune di Comiso (RG). Concessione n. 10805/08 Comune di Comiso (RG). REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. Concessione n. 10279/07 Comune di Comiso (RG). Concessione n. 10805/08 Comune di Comiso (RG). Da un esame effettuato presso l'ufficio Tecnico del Comune di Comiso non risulta sia stata inoltrata richiesta di rilascio certificato di agibilità. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Lo stato dei luoghi non presenta difformità rispetto alla planimetria catastale di riferimento. 12
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. Non esistono vincoli e oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Fabbricato Civile ubicato a Comiso (RG) - VIA PIAVE, 91 Palazzina unifamiliare duplex di proprietà di **** Omissis **** disposta su tre piani fuori terra, inserita in contesto residenziale con accesso da stradina interna che si diparte da pubblica via. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 34, Part. 614, Sub. 2, Zc. 1, Categoria C6 - Fg. 34, Part. 614, Sub. 5, Zc. 1, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 142.248,00 Identificativo corpo Bene N 1 - Fabbricato Civile Comiso (RG) - VIA PIAVE, 91 Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto 177,81 mq 800,00 /mq 142.248,00 100,00 142.248,00 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Nessun tipo di riserva o particolarità da segnalare. Totale lotto: 142.248,00 13
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Vittoria, li 24/02/2016 ELENCO ALLEGATI: N 1 Atto di provenienza - Compravendita (Aggiornamento al 20/02/2016) L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Scifo Giovanni N 1 Concessione edilizia - Concessione n. 10805 Comune di Comiso (RG) (Aggiornamento al 20/02/2016) N 1 Estratti di mappa - Comune di Comiso foglio 34 scala 1:2000 N 12 Foto - Rilievo fotgrafico immobile (Aggiornamento al 20/02/2016) N 1 Planimetrie catastali - Foglio 34 Particella 614 sub 2 e sub 5 (Aggiornamento al 20/02/2016) N 5 Tavola del progetto - Piante piano T, 1, 2 prospetti (Aggiornamento al 20/02/2016) N 2 Visure e schede catastali - Visure e Ispezione ipotecaria N 1 Altri allegati - Verbale di sopralluogo (Aggiornamento al 20/02/2016) N 1 Altri allegati - Onorario (Aggiornamento al 20/02/2016) N 1 Altri allegati - Ricevute spese (Aggiornamento al 20/02/2016) 14
RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO 1 Bene N 1 - Fabbricato Civile ubicato a Comiso (RG) - VIA PIAVE, 91 Palazzina unifamiliare duplex di proprietà di **** Omissis **** disposta su tre piani fuori terra, inserita in contesto residenziale con accesso da stradina interna che si diparte da pubblica via. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 34, Part. 614, Sub. 2, Zc. 1, Categoria C6 - Fg. 34, Part. 614, Sub. 5, Zc. 1, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico vigente, il fabbricato oggetto della presente ricade nella Z.T.O. "B1". L'immobile in questione è stato oggetto delle seguenti concessioni edilizie, tutte rilasciate dal Comune di Comiso:Concessione n. 10279/07 Comune di Comiso (RG). Concessione n. 10805/08 Comune di Comiso (RG). 15
SCHEMA RIASSUNTIVO PER LA PUBBLICITÀ ESECUZIONE IMMOBILIARE 456/2014 DEL R.G.E. LOTTO 1 Ubicazione: Comiso (RG) - VIA PIAVE, 91 Bene N 1 - Fabbricato Civile Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Fabbricato Civile Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 34, Part. 614, Sub. 2, Zc. 1, Categoria C6 - Fg. 34, Part. 614, Sub. 5, Zc. 1, Categoria A3 Superficie 177,81 mq Pertinenze: Superficie Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: L'immobile risulta a oggi abitato dall'esecutato e dai suoi figli. Palazzina unifamiliare duplex di proprietà di **** Omissis **** disposta su tre piani fuori terra, inserita in contesto residenziale con accesso da stradina interna che si diparte da pubblica via. SI 16