TRIBUNALE ORDINARIO DI NOCERA INFERIORE - Ufficio Esecuzioni Immobiliari - CONSULENZA TECNICA D UFFICIO INTEGRAZIONE (conforme alla prescrizione del Garante per la protezione dei dati personali) ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ OGGETTO Procedura esecutiva n. 60/2007 PREMESSA Il sottoscritto CTU in data 4 aprile 2012 riceveva incarico dal G.E. del Tribunale di Nocera Inf.re di redigere una perizia integrativa rispetto a quanto già reso relativamente alla procedura in oggetto a causa dell estensione di pignoramento avente ad oggetto una unità immobiliare sita in Nocera Superiore ed identificata presso il NCEU di detto comune al foglio 3, particella 498, sub 27. In base a detto mandato lo scrivente provvedeva, quindi, ad esaminare la documentazione agli atti e ad effettuare tutte le necessarie ricerche presso uffici ed archivi competenti. Provvedeva altresì ad effettuare, unitamente al Custode Giudiziario precedentemente nominato, un sopralluogo presso la suddetta unità immobiliare, come da verbali allegati agli atti di causa, al fine di integrare il lavoro svolto nel primo documento peritale. 1
IDENTIFICAZIONE E DESCIZIONE DEI BENI Identificazione Il bene oggetto della estensione di pignoramento e, dunque, della presente integrazione, consiste in una unità immobiliare (sottotetto non abitabile) afferente un fabbricato per civili abitazioni sito in Nocera Superiore (Sa) alla via Ungari n. 54; il bene è riportato nel N.C.E.U. del Comune censuario di Nocera Superiore al foglio 3, particella 498, sub 27. L unità risulta di piena proprietà del debitore esecutato che è altresì proprietario del locale garage, afferente il medesimo stabile, oggetto della perizia originaria già presente agli atti. Descrizione del bene L unità immobiliare oggetto della presente integrazione, come anticipato in premessa, è annesso ad un fabbricato per civili abitazioni sito in Nocera Superiore (Sa) alla via Ungari n.54. Il fabbricato è caratterizzato da quattro livelli fuori terra, con accesso pedonale diretto da via Ungari, e da un piano posto sotto il livello della strada, adibito a garage e depositi, il quale, dal fronte prospiciente la strada di accesso, risulta essere seminterrato mentre, dal fronte posteriore, risulta essere totalmente esterno a causa di un dislivello tra le due quote di imposta. A detto piano si accede da una rampa carrabile, posta lateralmente al fabbricato. Il fabbricato è caratterizzato da spazi esterni pertinenziali rappresentati da un viale pedonale posto sul fronte principale, prospiciente via Ungari, nonché dalla citata rampa carrabile che dalla quota della strada esterna conduce alla quota del piano garage ove è presente un piazzale esterno asfaltato da cui, a sua volta, si accede ai suddetti locali 2
garage (tra cui quello stimato nella perizia già agli atti) e deposito, di pertinenza dei soprastanti appartamenti. L edificio è caratterizzato da struttura portante di tipo intelaiato in c.a., tanto per le fondazioni quanto per la parte in elevazione. I solai sono di tipo latero-cementizio. La copertura risulta piana a lastrico solare. Le chiusure perimetrali sono realizzate con tamponature in doppia fodera di laterizi, per uno spessore totale di circa 30 cm, rifinite con intonaco civile in tre strati tinteggiato con colore chiaro. Non è presente un ascensore ma solo la scala condominiale che serve gli appartamenti ed arriva sino all ultimo livello che ospita un piano sottotetto. Lo stato generale di conservazione e manutenzione del fabbricato, con specifico riferimento alle finiture esterne, appare buono. L unità oggetto della consulenza si trova all ultimo livello del fabbricato che consiste in un piano sottotetto con altezza interna netta di circa 2,30 ml. Detta condizione fa si che le unità ivi presenti, tra cui quella in oggetto, sebbene allestite ed utilizzate come unità abitative non siano però di fatto abitabili da un punto di vista amministrativo. Da qui anche la categoria catastale C/2 con la quale risulta inquadrata l unità. Si tratta di un sottotetto caratterizzato da tre vani, di cui uno con allacciamenti per angolo cottura, e servizio, per una superficie complessiva di 90,25 mq ed un altezza interna netta di 2.30 ml. All unità risulta annessa una lunga balconata che gira su tre fronti della stessa, per una superficie complessiva di circa 49 mq. Il sottotetto è attualmente in stato di abbandono e risente sensibilmente di tale condizione, come si evince dalla documentazione fotografica allegata. Le pareti sono rivestite con pittura lavabile; i pavimenti sono in gres; gli infissi interni sono attualmente divelti mentre quelli esterni, in legno con veneziane integrate, sono in buone condizioni. Gli impianti risultano a norma ma attualmente privi di allacci. Lo stato di manutenzione e 3
conservazione è basso a causa delle condizioni di abbandono e di alcune infiltrazioni dal lastrico di copertura. L unità è vuota ossia priva di mobili e di alcuni arredi fissi ma presenta materiali sparsi meglio identificati nel verbale di sopralluogo redatto dal Custode e dall Ufficiale Giudiziario all atto del primo accesso. IDENTIFICAZIONE CATASTALE L unità risulta regolarmente accatastata presso l U.T.E. di Salerno e riportate nel N.C.E.U. del Comune censuario di Nocera Superiore al foglio 3, particella 498, sub 27, Categoria C/2, Classe 7, Consistenza 90 mq, Rendita 227,76. I dati riportati sono coincidenti con quelli di pignoramento. AGGIORNAMENTO SCHEDA CATASTALE Non risulta necessario un aggiornamento dei dati catastali in quanto questi sono pressoché conformi allo stato attuale dei luoghi, fatta eccezione per piccole variazioni di distribuzione interna. STATO DI POSSESSO L unità in oggetto risulta di piena proprietà del debitore esecutato. Al debitore il bene (unitamente al locale garage di cui alla perizia precedente) è pervenuto in virtù di atto di compravendita, rogato in data 27/02/2003, trascritto ai nn. 9290/7020 in data 07/03/2003, da... omissis. Nell atto di compravendita, che si allega alla presente, si fa esplicito riferimento alla circostanza che il debitore acquista un sottotetto senza destinazione abitativa articolato in tre ambienti più servizi. Ai precedenti proprietari il bene è pervenuto in virtù di atto di compravendita, rogato in data 21/11/1990, trascritto ai nn. 31065/24412 in data 28/11/1990, da omissis... 4
CARATTERISTICHE DI UTILIZZO ED OCCUPAZIONE All atto dell accesso ai luoghi, avvenuto, così come per il garage oggetto della perizia originaria, alla presenza dell Ufficiale Giudiziario e del Custode Giudiziario, l unità è apparsa in stato di abbandono. La circostanza è documentata dal verbale redatto dall Ufficiale Giudiziario, dalla relazione del Custode e dalla documentazione fotografica allegata alla presente. Al termine del sopralluogo, il Custode ha preso possesso dei luoghi e delle chiavi di accesso agli stessi. Lo scrivente ha poi eseguito un secondo sopralluogo per le verifiche metriche ed i rilievi fotografici e tecnologici del caso. ACQUISIZIONE DEL PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE Non sussistono le condizioni per le quali è necessario dar corso alle disposizioni del quesito. UTILIZZAZIONE PREVISTA DALLO STRUMENTO URBANISTICO COMUNALE Il Comune di Nocera Superiore, sul cui territorio si trova il bene oggetto di pignoramento, è dotato di Piano Regolatore Generale. Detto strumento urbanistico indica la zona in cui si trova il fabbricato in cui è inserito il bene pignorato quale zona B. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE ESECUTATO Il debitore non risulta coniugato. FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI Vincoli che resteranno a carico dell acquirente 5
Non sussistono altre cause o procedimenti in corso oltre la procedura esecutiva in oggetto. Non risultano vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dei beni; Non risultano vincoli legati al carattere storico-artistico dei beni (ex legge 1089/39) né a quello di natura paesaggistica (ex legge 1497/39); Non risultano asservimenti trascritti né cessioni di cubatura; Non risultano convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale; Non risultano altri pesi o limitazioni d uso. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita Trascrizione di sequestro preventivo penale ai sensi dell art. 321 c.p.p. trascritto nei R.R.I.I. di Salerno in data 12/04/2006 ai nn. 20713/12431 a favore dell Erario dello Stato; Trascrizione di sequestro preventivo penale ai sensi dell art. 321 c.p.p. trascritto nei R.R.I.I. di Salerno in data 26/04/2006 ai nn. 22614/13854 a favore dell Erario dello Stato; Trascrizione di pignoramento immobili ai n.ri 43249/33322 del 17/11/2011 a favore di omissis relativa a verbale di pignoramento immobili notificato dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Nocera Inferiore in data 20/10/2011; Iscrizione ipotecaria n.ri 4174/468 del 28/01/2004 a favore di omissis, relativa ad ipoteca volontaria a rogito del 07/01/2004 derivante da concessione a garanzia di cambiali; 6
Iscrizione ipotecaria n.ri 22201/5578 del 23/04/2007 a favore di E.TR. con sede in Cosenza, relativa ad atto amministrativo emesso dall E.TR. in data 28/03/2006. Tutte le trascrizioni e le iscrizioni riportate gravano sul bene oggetto della precedente perizia (locale garage in via Ungari n. 54, Nocera Superiore, accatastato al foglio 3, particella 498, sub 24). Informazioni per l acquirente Va segnalata la presenza di pendenze condominiali. Al debitore il bene è pervenuto in virtù di atto di compravendita, rogato in data 27/02/2003, trascritto ai nn. 9290/7020 in data 07/03/2003, da omissis Ai precedenti proprietari il bene è pervenuto in virtù di atto di compravendita, rogato in data 21/11/1990, trascritto ai nn. 31065/24412 in data 28/11/1990, da omissis REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA Il fabbricato cui è annesso il locale in oggetto è stato edificato in forza di regolare concessione edilizia n. 63 del 18/11/1986, pratica n. 31 del 1985 prot. 21564. Nell attuale assetto, il bene in oggetto risulta conforme alla concessione rilasciata e, quindi, di fatto regolare sia dal punto di vista edilizio che urbanistico. La concessione in oggetto non prevede per le unità poste al terzo livello del fabbricato (oltre il piano rialzato), tra cui quella periziata, possano essere impiegate con uso abitativo. L uso abitativo non è assentito a causa dell assenza dell altezza interna di norma. Le unità, infatti, presentano una altezza interna di 2.30 ml. Tale condizione composta che un eventuale uso abitativo del bene sarebbe di fatto abusivo. La valutazione che più innanzi si darà terrà necessariamente conto che, allo stato attuale, l immobile periziato possa essere commercializzato solo come deposito, pur avendo predisposizioni e 7
dotazioni, tecnologiche, distributive ed impiantistiche, equiparabili ad un appartamento abitativo. CRITERIO DI STIMA E FONTI DELLE INFORMAZIONI Il valore venale di mercato dell unità immobiliare oggetto di pignoramento viene qui determinato mediante il criterio di stima sintetica, prendendo in esame i prezzi commerciali praticati nella zona di afferenza per unità aventi caratteristiche simili di localizzazione, tipologia, destinazione, posizione (vicinanza rispetto a centri di affari, mercati, infrastrutture, ecc), nonché valutando l andamento del mercato immobiliare, il grado di urbanizzazione e la disponibilità dei servizi dell area di afferenza; vanno altresì considerate le caratteristiche costruttive e tecnologiche, lo stato di conservazione e manutenzione attuale nonché tutte le condizioni che possono comportare variazioni in aumento o in diminuzione del valore capitale; dette condizioni saranno specifico oggetto del paragrafo successivo. Le fonti utilizzate sono state dirette (acquirenti, venditori, intermediari ed agenti immobiliari) ed indirette (Uffici del Registro, Uffici Notarili, dati pubblicati su riviste e testi specializzati, ecc.). Sono state, inoltre, consultate riviste e testi specializzati nonché il bollettino dell Osservatorio dei valori immobiliari, aggiornato al secondo semestre 2012, a cura dell Agenzia del Territorio [Ministero dell Economia e delle Finanze]. Calcolo della consistenza Con riferimento a quanto già riportato nella descrizione del bene effettuata nei paragrafi precedenti, si rileva una superficie commerciale pari a circa 90,25 mq per quanto attiene alla unità e 49 mq per i balconi di afferenza. 8
Valore unitario medio Per tutte le osservazioni di cui ai paragrafi precedenti, con particolare riferimento alle condizioni di localizzazione ed allo stato di conservazione del bene, nonché alla condizione di non abitabilità dello stesso, avendo posto particolare attenzione ai dati provenienti dalle diverse fonti esaminate, si stabilisce di adottare un valore unitario medio pari a 800,00 /mq ed un valore pari a 400,00 /mq per i balconi di pertinenza. Determinazione del valore di mercato A fronte di tutte le considerazioni sin qui operate, del valore medio di mercato adottato e della consistenza commerciale rilevata, si propone il seguente prospetto riassuntivo per il calcolo del valore di mercato: Valore di mercato Unità Consistenza Valore unitario Valore totale (mq) ( /mq) (Consist. X Valore unit.) Unità sottotetto 90,25 mq 800,00 72.200,00 Balconi pertinenziali 49 mq 400,00 19.600,00 Totale 91.800,00 VALUTAZIONE DELLA QUOTA INDIVISA Non sussistono le condizioni per le quali è necessario dar corso alle disposizioni del quesito in quanto il bene risulta di piena ed esclusiva proprietà del debitore esecutato. IMMOBILE DA COSTRUIRE PRESUPPOSTI DI CUI ALL ART. 9 DLGS 122/05 9
Non sussistono le condizioni per le quali è necessario dar corso alle disposizioni del quesito. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Vedasi allegato. RIEPILOGO FINALE Quota di proprietà: piena proprietà Tipologia: sottotetto non abitabile annesso ad un fabbricato per civili abitazioni Comune di ubicazione: Nocera Superiore (Sa) Indirizzo: via Ungari n. 54 Estensione: unità: 90,25 mq balconi di pertinenza: 49 mq Dati catastali: N.C.E.U. Comune di Nocera Superiore (Sa), foglio 3, particella 498, sub 27, Categoria C/2, Classe 7, Consistenza 90 mq, Rendita 227,76. Situazione amministrativa: le caratteristiche del bene sono conformi alla concessione edilizia ed alle previsioni dello strumento urbanistico vigente. Non è assentito l uso abitativo dello stesso. Valutazione del bene: 91.800,00 Il tutto in virtù del mandato conferitomi. IL C.T.U. 10
IN ALLEGATO: ALL. 1 - Documentazione catastale (visura e planimetria catastale); ALL. 2 Atto di compravendita dell unità immobiliare; ALL. 3 - Documentazione fotografica ALL. 4 Verbale di sopralluogo 11