TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. ROBERTO SERENI LUCARELLI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE 1) Si è provveduto ad avvisare il debitore ed ad effettuare il sopralluogo opportuno. 2) I beni oggetto di esecuzione immobiliare sono corretti quelli del pignoramento immobiliare e sono censiti nel Comune di Lugo (RA) al civico n 116 di Via Circondario Sud e sono costituiti dai seguenti beni (doc. 01): Catasto Fabbricati Abitazione Sez. Urb. / Foglio 108 Mapp. 668 - piano T-1 Cat. A/4 R.C. 388,38 L unità oggetto di esecuzione immobiliare è un fabbricato a civile abitazione, a schiera, costruito probabilmente alla fine dell 800 ai limiti del centro storico di Lugo, la zona è bene raggiungibile ed il fabbricato si affaccia sulla circonvallazione interna di Lugo. Il parcheggio è su pubblica via. L intero immobile è servito da luce, acqua, gas, rete fognaria, antenna TV. Il fabbricato è composto da due piani fuori terra. Il fabbricato attualmente è allo stato grezzo in quanto è stato ottenuto Permesso di Costruire in data 2008 e dopo essere stati eseguiti alcuni lavori questi sono stati sospesi ed ora il fabbricato è come da foto che si allegano. Per completare l intervento, oltre a rinnovare i permessi ed autorizzazioni comunali, realizzare il nuovo accatastamento, R.g.e.N. 191/2015 Udienza 17/01/2018 1
occorrono eseguire i seguenti lavori edilizi: realizzazione di tutti i sottofondi in isocal alleggerito, massetti per la futura posa dei pavimenti, esecuzione di intonaci e successive tinteggiature, fornitura e posa di infissi esterni ed interni, fornitura e posa in opera di pavimenti, rivestimenti, sanitari dei bagni, ringhiere per scale e fornitura e posa in opera di scala in arredo per l accesso al sottotetto autorizzato dal Permesso di Costruire n 608 del 2008, completamento degli impianti sia elettrico che termico, sistemazione della copertura del fabbricato nel cortile. 3) La proprietà del bene è dovuto alla compravendita in data 06/08/2008 come da visura catastale allegata. 5) Si allega planimetria catastale che è da aggiornare una volta completati i lavori di ristrutturazione. 7) L immobile non è abitato e attualmente non è abitabile prima che siano conclusi i lavori di ristrutturazione, è libero al decreto di trasferimento. 13) L unità oggetto di esecuzione immobiliare è un fabbricato a civile abitazione, a schiera, costruito probabilmente alla fine dell 800 ai limiti del centro storico di Lugo. Ha ottenuto dal Comune di Lugo Permesso di Costruire n 608 del 2008 per la ristrutturazione dopo la verifica delle idonee pratiche in 2
sanatoria registrate presso il Comune di Lugo. 14) Dal sopralluogo eseguito non sono emerse difformità rispetto ai progetti approvati, ma bisognerà rinnovare i permessi e completare i lavori al fabbricato. 18) Scopo della stima è la determinazione del più probabile valore di mercato dell intero cespite in esproprio; il valore venale dovrà contemplare una buona prudenza per attrarre il maggior numero possibile di offerenti. La determinazione del più probabile valore di mercato per pronto realizzo dovrà, pur tuttavia, analizzare in modo oggettivo tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie dei beni in esame nel loro valore complessivo. Di primaria importanza sono l ubicazione, la collocazione nel contesto urbanistico, la distanza dai servizi urbani e come ad essi i cespiti sono collegati. Nella fattispecie i beni si trovano in zona centrale, vicino al centro storico del Comune di Lugo. La metodologia di stima adottata è quella del paragone, comparando il prezzo di contrattazione di beni simili a quelli in esame, valutando l immobile nello stato di fatto in cui si trova attualmente, attraverso una indagine economica effettuata presso operatori immobiliari locali ed in parallelo con le banche dati delle quotazioni immobiliari dell Osservatorio dell Agenzia del Territorio della Provincia di Ravenna. La valutazione eseguita dell immobile consiste nel metodo di conteggio della superficie 3
commerciale. Sono stati ricavati dei prezzi unitari e sono stati applicati alle varie superfici e tipologie rilevate nel fabbricato. METODO DI CONTEGGIO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Superficie lorda compreso i muri interni calcolata. Superficie abitabile 100% Superficie servizi 60% Superficie terrazzo -balcone 40% Superficie cortili 10% Si ottiene quindi ABITAZIONE Superficie abitabile 100% mq. 167,63 * 1,00 = mq. 167,63 Superficie servizi 60% mq. 20,00 * 0,60 = mq. 12,00 Superficie terrazzo 40% mq. 0,00 * 0,40 = mq. 0,00 Superficie cortile 10% mq. 66,00 * 0,10 = mq. 6,60 Totale sup. commerciale mq. 186,23 Quindi si ottiene il valore commerciale dell'abitazione. Considerando un valore commerciale a metro quadrato di edificio completamente finito ed abitabile a /mq 1.600,00 siccome la situazione attuale prevede il completamento come descritto precedentemente, considero un valore a metro quadrato del fabbricato nello stato in cui si trova a /mq 850,00 ; quindi calcolo il valore attuale dell immobile: ABITAZIONE Mq. 186,23 x /mq. 850,00 = 158.295,50 (euro - centocinquantottomiladuecentonovantacinque/50) 4
Valore arrotondato ad 155.000,00 per assenza di garanzia del bene venduto. Valore Totale di Stima di 155.000,00 (euro centocinquantacinquemila/00) 21) L immobile pignorato è vendibile in LOTTO UNICO. 28) Non è stata eseguita APE del fabbricato. Tanto doveva lo scrivente per adempiere all incarico ricevuto. Russi, 22/12/2017 Il C.T.U. 5