TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA * * * Promosso da. contro * * * Il Giudice dell Esecuzione in oggetto con provvedimento di nomina del

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1 Gem. ALESSANDRO ZABINI STUDIO TECNICO Via S. Stefan n BOLOGNA Tel Fax zabinialessandr@liber.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Prmss da LOTTO UNICO R.G. ESEC. N. 153/15 XXX Cpia us estern cntr Udienza 26/06/2017 XXX re 13,10 * * * Il Giudice dell Esecuzine in ggett cn prvvediment di nmina del 27/02/2017 indicava il Gem. Alessandr Zabini iscritt al Cllegi dei Gemetri della Prvincia di Blgna al n cn studi in Blgna Via S. Stefan n 43 Cnsulente Tecnic d Uffici e cntestualmente nella medesima udienza gli cnferiva l incaric di rispndere al seguente quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II c. c.p.c. (Es. Relazine Ntarile, CDU, dcumentazine ipcatastale, segnaland immediatamente al Giudice quelli mancanti e inidnei). 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per Per us estern

2 2 di 15 l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziari. 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata

3 3 di 15 della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denunce fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita (tra cui IMU a titl di esempi) e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv giust il mdell che viene testè cnsegnat, stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare due relazini scritte cn tutti i dati relativi alle parti, ltre ad un CD in frmat PDF e stampa del cntenut cme da prtcll depsitat in Cancelleria che al cntrari sia priv dei dati relativi

4 4 di 15 alle parti prcessuali, entr 45 girni prima dell udienza di cmparizine delle parti fissata per il girn 26/06/2017, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric; L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Budri (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) di Blgna, espne quant segue: * * * PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI

5 5 di 15 REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di bene ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp aver determinat il valre cmmerciale del bene, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale che scilla tra il 25 % ed il 30 % del valre cmmerciale stess, in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine. * * * LOTTO UNICO DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data 17/03/2015 all Art a favre XXX, è stata pignrata la piena prprietà dei beni distinti

6 6 di 15 nel Catast Fabbricati del Cmune di Budri, al fgli 89 particella 116 sub. 7 e sub. 8 (graffati) ed al Catast Terreni del Cmune di Budri al fgli 89 particella 232 di are CONSISTENZA E UBICAZIONE DELL IMMOBILE Appartament dispst su due piani (pian terra e prim) del fabbricat situat in Cmune di Budri, via Lumachina n. 13 cmpst da: sggirn, cucina, disimpegn, bagn e cantina al pian terra e da due sffitte adibite a camere da lett ed un bagn al pian 1 ; il tutt per una superficie cmmerciale di circa Mq. 164,14 ltre alla crte ed un appezzament di terren agricl cntigu di Mq IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan allibrati. al Catast Fabbricati del Cmune di Budri al: Fgli 89 particella 116 sub. 7 graffat cn il sub.8 via Lumachina n. 13, pian T-1, categria A/4, classe 3, vani 3,5, mq. 84, rendita 189,80; al Catast Terreni del Cmune di Budri al: Fgli 89 particella 232 seminativ classe 3 di are reddit Dminicale eur 9,14, reddit agrari eur 5,88. Le przini immbiliari spra indicate risultan intestate a XXX CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è crrispndenza fra l identificazine catastale e quant pignrat. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU E cmpresa la cmprprietà pr-quta su tutte le parti cmuni del fabbricat quali risultan per legge per destinazine cme indicat nei

7 7 di 15 rgiti di prvenienza. E inltre cstituita a caric del mappale 232 del fgli 89 servitù di passaggi e transit su tracciat crrente entr quattr metri dal cnfine a benefici del cntigu mappale 233 del fgli 89. VINCOLI E ONERI Nn si sn rilevati vincli neri pendenti. CONFINI Beni XXX da più lati, via Lumachina, salv altri. PROPRIETÀ La piena prprietà è di XXX PROVENIENZA DEL BENE I beni immbili pignrati sn pervenuti in piena prprietà agli esecutati cn att di cmpravendita del Ntai Dtt. XXX in data 14/03/2002 rep. N , registrat all Agenzia delle Entrate di Blgna il 21/03/2002 al n e trascritt a Blgna il 26/03/2002 all art STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Gli esecutati al mment dell att di acquist hann dichiarat di essere liberi da vincli matrimniali. ATTI PREGIUDIZIEVOLI che verrann cancellati a cura e spese della Prcedura relativamente ai beni ggett di esecuzine. - Ipteca vlntaria iscritta il il 26/03/2002 all art a favre della XXX - Pignrament immbiliare trascritt in data 05/01/2005 all art. 613 a favre XXX

8 8 di 15 - Pignrament immbiliare trascritt in data 17/03/2015 all Art a favre XXX REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a impsta di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immbile realizzat in data precedente il 1 settembre 1967 Press l uffici tecnic del Cmune di Budri sn stati effettuati gli pprtuni accertamenti e verifiche tecniche dalle quali si è rilevat che il fabbricat in esame è inserit in Zna Agricla di Bnifica Tutela degli insediamenti urbani e beni edilizi sparsi di interesse stric, testimniale e ambientale ed il terren agricl (mapp.232) è inserit in Zna Agricla di Bnifica E2. La cstruzine è stata ggett degli interventi edilizi di cui a seguit: Cncessine edilizia in sanatria n. 123 del 19/05/1997; Cmunicazine di pere interne (Art. 26 L. 47/85) Prt. n del 04/02/2002 pratica n , Ps. Archivi 58/02. Autrizzazine per la cstruzine di una recinzine della crte clnica Prt. n del 19/03/1994. Dal cnfrnt tra la dcumentazine visinata e quant accertat in fase di sprallug si sn rilevate diffrmità cnsistenti nella suddivisine dell immbile in n. 2 unità abitative autnme, cn la trasfrmazine di superficie accessria (cantina) in SU al pian terren e la realizzazine di mdifiche interne cnsistenti nella cstruzine di una scala interna al servizi di un dei due allggi; tali mdifiche sn state realizzate senza ttenere le necessarie autrizzazini cmunali.

9 9 di 15 Gli interventi edilizi abusivamente realizzati interessan l inter fabbricat e pertant ambedue le attuali prprietà dvrann essere cinvlte nella richiesta di sanatria in quant ltre alla trasfrmazine di Sa in Su riguardan il frazinament in due unità abitative autnme cn il pagament degli neri sia per il cambi d us sia per l aument delle unità immbiliari. Il cst ecnmic relativ alla sanatria al mment nn è quantificabile ed in gni cas il parere sarà sttpst alla CQAP che dvrà esprimersi sulla fattibilità dell intervent in base a quant indicat dalle Nrme del RUE vigente anche in relazine alla dtazine di gni abitazine che dvrà essere frnita di un van di cantina di mq. 5 e di psti aut pertinenziali (Art punt 1 del RUE). La planimetria catastale nn crrispnde all stat di fatt; sarà cura dell aggiudicatari farsi caric di quant necessari per l aggirnament della nuva planimetria. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data 09/05/2017,cdice identificativ N da XXX, numer di accreditament 03304, valevle sin al girn 09/05/2027. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE La przine immbiliare interessata viene utilizzata dall esecutat. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti

10 10 di 15 gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22 gennai 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. DESCRIZIONE DEL BENE IMMOBILE Il fabbricat interessat è pst in Cmune di Budri, lcalità Vedrana di Budri, via Lumachina n. 13 a circa un pai di chilmetri dal caplug, in aperta campagna. L access alla prprietà avviene percrrend la strada cmunale Lumachina sin al cimiter di Vedrana, in seguit per circa mt. diventa strada bianca, nn più asfaltata. La zna è ad insediamenti agricli recuperati alla civile abitazine inseriti in ampi terreni cltivati. Il fabbricat interessat si sviluppa su due piani furi terra ed è suddivis in due abitazini ciel-terra indipendenti, ciascuna dtata di area crtiliva privata ed accessi separati. La cstruzine evidenzia caratteristiche cstruttive tradizinali, cn strutture prtanti in muratura di mattni, slai di divisine in legn e laterizi, tett di cpertura a falde inclinate cn svrastante mant in cppi di laterizi, lattneria in rame, paramenti esterni in mattni stuccati a vista ; nel particlare nelle murature perimetrali si rilevan evidenti tracce di umidità risalente dalle fndazini, tipic dei fabbricati clnici realizzati da vecchia data in zne di pianura.

11 11 di 15 L appartament interessat si cmpne di: sggirn, cucina, disimpegn, bagn e cantina trasfrmata in ingress al pian terra e da due sffitte adibite a camere da lett ed un bagn al pian 1 ; il tutt per una superficie cmmerciale di circa Mq. 164,14; è cmpresa nella prprietà l area crtiliva cntigua ltre ad un appezzament di terren agricl di Mq adibit in parte a capezzagna e gravat da servitù di passaggi a favre della prprietà cnfinante. L area crtiliva circstante l edifici è ben delimitata nei cnfini da rete metallica ed accessibile attravers un ampi cancell carrai; è dtata di alberatura dislcata quasi unicamente sul cnfine. Cn riferiment al sprallug effettuat nell allggi si è rilevat che l stess è stat recentemente ristrutturat intervenend nella sstituzine dei materiali di finitura e negli impianti tecnlgici e che attualmente si presentan in nrmale stat di cnservazine; in particlare si sn evidenziate le seguenti finiture interne: Pavimentazini in piastrelle di ceramica mncttura in tutti i lcali cmpresi i bagni; Pareti e sffitti sn intnacati a calce e tinteggiati cn materiale a tempera in tutti i lcali; I bagni evidenzian pareti rivestite cn piastrelle di ceramica sin a mt. 2,00 circa; quell principale è frnit di sanitari in vetrchina di clre bianc cstituiti bidet, water, piatt dccia e vasca, il bagn secndari è dtat di lavab, bidet e water; la rubinetteria cn miscelatri è in ttne crmat. Le finestre sn frnite di telai a vetri in legn e vetri termici e scuri

12 12 di 15 esterni in legn verniciat; Le prte interne sn in legn tamburate ; L impiant elettric e di citfn sn in traccia; L impiant di riscaldament è di tip autnm cn caldaia murale funzinante a gas metan ed elementi radianti in allumini; l acqua calda sanitaria viene prdtta dalla stessa caldaia. Nel cmpless si tratta di un appartament di tip ecnmic, ben distribuit internamente e dtat di materiali di finitura in nrmale stat di cnservazine. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie cmmerciale dei cespiti immbiliari in argment viene cnteggiata facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della Legge 662/96 ed allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria nel seguente md: i muri interni e quelli perimetrali esterni dei vani principali e dei vani accessri a servizi dirett di quelli principali quali bagni, ripstigli, ingressi, crridi e simili vengn cmputati per inter fin ad un spessre massim di cm. 50 cm. mentre i muri in cmunine nella misura del 50% fin ad un spessre massim di cm. 25; il 50% della superficie dei vani accessri a servizi dirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili qualra cmunicanti cn i vani principali ed il 25% qualra nn cmunicanti; la superficie dei balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva della

13 13 di 15 singla unità immbiliare qualra cmunicanti il 30% fin a Mq. 25 ed il 10% per la quta eccedente, qualra nn cmunicanti il 15% fin a Mq, 25 e il 10% per la quta eccedente; Arrtndand al metr quadrat le superfici lrde determinate risultan, a titl puramente indicativ, le seguenti: Pian Destinazine Sup. m2 Ceff, Sup. Cmm. T abitazine 64,67 1,00 64,67 1 abitazine 92,48 1,00 92,48 T Cantina 27,97 0,25 6,99 SUPERFICIE COMMERCIALE Mq. 164,14 STIMA DEI BENI Cme precedentemente evidenziat nella descrizine dei beni, trattasi di un appartament cn area crtiliva privata pst in Cmune di Budri, lcalità Vedrana, via Lumachina n. 13. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt delle przini immbiliari, della lr destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, dei csti ecnmici per effettuare gli interventi di sanatria, effettuate le pprtune indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale dei beni immbili in argment, stimati a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan e tenut cnt che trattasi di beni ggett di prcedura esecutiva immbiliare. VALORE DI MERCATO DEI CESPITI IMMOBILIARI: Appartament cn area crtiliva privata e terren agricl limitrf: Eur ,00

14 14 di 15 (Eur Ottantacinquemila /00) Trattandsi di un bene ggett di prcedura esecutiva immbiliare viene applicata al prezz di mercat una riduzine percentuale di circa il 30%; PREZZO BASE D ASTA DELL IMMOBILE: Eur ,00 (Eur Sessantamila /00) * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna, 11/05/2017 IL CONSULENTE TECNICO (Gem. Alessandr Zabini) Allegati: 1. Cnsultazine di partita del Catast Fabbricati 2. Cnsultazine di partita del Catast Terreni 3. Planimetria catastale dell allggi 4. Estratt di mappa catastale 5. Elabrat planimetric catastale 6. Elabrati grafici dell immbile rilevat in scala 1: Cncessine edilizia in sanatria N. 123 del 19/05/ Cmunicazine di pere interne Art. 26 L. 47/85 9. Racclta ftgrafica dell immbile

15 15 di Cpia dell att di prvenienza Ntai Dtt. XXX rep. n del 14/03/2002