TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA. GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. Maurizio ATZORI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. Promosso da: PREMESSA

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1 Arch. Arianna GENTILE Via Fssl n BOLOGNA Tel. Fax: TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. Maurizi ATZORI *** PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Prmss da: *** PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in N. 15/2016 R.G. ESEC. LOTTO UNICO Udienza 12/03/2018 Ore 10:20 cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F.) PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA

2 SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI In mancanza di elementi certi ed attendibili per la determinazine del più prbabile valre di mercat della przine di immbile ggett di prcedura, il metd di stima adttat è quell "sintetic per cmparazine". Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame, tenend presente: la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di bene ggett di prcedura esecutiva, la sttscritta, dp aver determinat il valre cmmerciale del bene al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale che scilla tra il 10 ed il 30 % del valre cmmerciale stess, in base alle caratteristiche di cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine. *** DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt a Blgna in ES. IMM. R.G. 15/2016 2

3 data 18/01/2016 al Registr Generale n e Particlare n.1113, è stat pignrat a favre di... a caric di... la piena prprietà del seguente bene: 1. Abitazine unifamiliare dispsta ai piani terra e prim e cstituita da cucina, sggirn, due bagni, due camere, scala interna, cn annessa area crtiliva di pertinenza e autrimessa cn cantina; il tutt censit al catast fabbricati di Mlinella al fgli 2, cn le particelle: Mapp. Sub Categria Classe Cnsistenza Rendita 23 7 A/3 2 6 vani 449, C/ mq 73,60 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE - LOTTO UNICO - Piena prprietà di unità residenziale sita nel Cmune di Mlinella (BO), lc. San Pietr Capfiume, via Cnfine Superire 45 (anche via Imperiale) e cstituita da: 1. abitazine unifamiliare dispsta ai piani terra e prim cn accessri cstituiti da autrimessa e cantina ed area crtiliva di pertinenza. La superficie cmmerciale indicativa dell immbile ggett della presente esecuzine è di circa 118,00 mq. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immbile ggett di stima risulta csì identificat: ES. IMM. R.G. 15/2016 3

4 Catast Fabbricati del Cmune di Mlinella beni intestati a: - esecutata piena prprietà per l'intera quta n. Fgl Mapp Sub Cat Cl. Cns. Sup.cat. Rendita A/3 2 6 vani 110 mq 449, C/ mq 18 mq 73,60 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO L'identificazine catastale attuale e quella indicata nel pignrament risultan crrispndenti. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU L'immbile viene vendut nell stat di fatt in cui si trva attualmente cn i diritti accessri ad ess relativi, ed in particlare le pertinenze e le servitù attive e passive se e cme esistan ed in quant abbian legale ragine di esistere ed ai diritti ed agli bblighi derivanti dai titli di prvenienza, che si intendn quì interamente richiamati. L'att di acquist dell'immbile in ggett, specifica che è cmpresa la cmprprietà prprzinale delle parti cmuni in ragine di 1/3 della crte (mapp.26, sub 6, cat. BCNC). Inltre si riprtan le seguenti servitù: servitù di passaggi e transit a favre dell'immbile ggett di esecuzine ed a caric del cntigu mappale 317, fgli 2, cstituita in data 20/04/2007 ES. IMM. R.G. 15/2016 4

5 tramite att ntarile a firma del ntai rgante in data 20/04/2007 rep servitù di passaggi e transit a favre di... e cntr l'unità censita al fgli 2, mapp.23, sub 6 (area crtiliva in cmprprietà) valid fin a quand "(...) nn sarà realizzat l'access carrai sull'attigu mapp. 317 del fgli 2". VINCOLI E ONERI Dall'indagine cndtta, nn sn emersi vincli ed neri specifici gravanti sull'immbile. L'esecutat ha dichiarat di nn avere debiti nei cnfrnti degli altri prprietari derivanti da spese inerenti la cmprprietà delle parti cmuni. CONFINI Alla data del 08/02/2018 in cnfine cn:..., ente urban, parti cmuni. 1. esecutata piena prprietà. PROPRIETÀ PROVENIENZA DEL BENE Att di cmpravendita stipulat a minister del Ntai Dr. rgante in Blgna, del 20/04/2007 Rep. n /219, trascritt a Blgna il 04/05/2007 all'art.15494, la sig.ra... ES. IMM. R.G. 15/2016 5

6 acquistava la piena prprietà dell'immbile da... STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Al mment della cmpravendita, la sig.ra esecutata dichiarava di essere vedva. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla Relazine Ntarile ipcatastale a firma del Ntai... in Blgna allegata agli atti, e dalla ispezine iptecaria effettuata dalla sttscritta CTU in data 17/01/2018, l'immbile risulta ggett delle seguenti frmalità: TRASCRIZIONI: 1. Pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 18/01/2016 al Registr Generale n e Particlare n a favre di... a caric della sig.ra esecutata... gravante la piena prprietà dell'immbile. ISCRIZIONI: 1. Ipteca vlntaria iscritta il 04/05/2007 al Registr Generale n e Particlare n a favre di... ed a caric della sig.ra esecutata gravante la piena prprietà dell'immbile in ggett. 2. Ipteca legale iscritta il 27/02/2009 al Registr Generale n e Particlare n a favre di... cn sede a Napli ed a caric della sig.ra... gravante la piena prprietà dell'immbile in ggett. ES. IMM. R.G. 15/2016 6

7 3. Ipteca legale iscritta il 03/06/2015 al Registr Generale n e Particlare n a favre di... cn sede a Firenze ed a caric della sig.ra... gravante la piena prprietà dell'immbile in ggett. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a tassa di registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA INQUADRAMENTO URBANISTICO Gli strumenti urbanistici vigenti PSC e RUE sn stati apprvati rispettivamente cn cn delibera di C.C. n. 45 del 25/09/2010 e n.35 del 08/06/2017 (variante). L'area a cui appartiene l'unità in ggett è disciplinata dal PSC cme "fascia di tutela fluviale" (tav PSC art.2.10 e RUE art.2.7.1) e "Area interessata da bnifiche striche di pianura", mentre il RUE la inserisce in "ARP-Zna agricla di riliev paesaggistic" (tav. 1_1). INQUADRAMENTO EDILIZIO Dalle indagini svlte press l'archivi dell Sprtell Unic Edilizia - S.U.E. del Cmune di Mlinella, risultan depsitati i seguenti atti: Cncessine edilizia in sanatria n.2596 del 08/03/ ES. IMM. R.G. 15/2016 7

8 relativa ad un fabbricat ad us civile abitazine e fabbricat ad us servizi; Denuncia Inizi Attività prt del 18/02/2005 per pere di manutenzine stradinaria; Permess di Cstruire n. 211 del 09/11/2005 per l'esecuzine di pere di ristrutturazine du fabbricat residenziale da realizzarsi in San Pietr Capfiume Variante in crs d'pera prt del 21/02/2007 Nel crs del sprallug svlt il 16/01/2018 la sttscritta CTU ha riscntrat la cnfrmità dell'immbile. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L'unità censita cn dati catastali fgli 2, mapp.23, sub 7 è dtata di Attestat di Prestazine Energetica rilasciat in data 11/02/2018, cdice identificativ , dalla scrivente arch. Arianna Gentile, numer di accreditament 04982, valevle sin al 11/02/2028 in cas che le cndizini dell'immbile termtecniche nn subiscan cambiamenti. Nei predett certificat si attesta che l'immbile in ggett è di classe F. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Alla data del 16/01/2018 l immbile risulta ccupat dall' esecutata. ES. IMM. R.G. 15/2016 8

9 DESCRIZIONE DEL BENE L'immbile in ggett è parte di un piccl fabbricat bifamliliare cn access carrabile e pednale da via Cnfine Superire 45. Ess è distribuit su due piani furi terra ed è caratterizzat da pareti intnacate e tinteggiate in giall, cpertura in falda cn crnicine aggettante. L'unità residenziale è cstituita da: una cucina, sggirn, bagn al pian terra, due camere ed un bagn al pian prim cn scala interna di cllegament. Cmpletan il cmpendi, area crtiliva di pertinenza e, in fabbricat di servizi separat, autrimessa e cantina. L stat di cnservazine è bun e le finiture sn cstituite da: pavimentazine in ceramica psata a 45 in tutti gli ambienti; pareti interne tinteggiate cn tempera bianca; slai di cpertura in legn a vista; servizi igienici cn rivestiment alt e sanitari a paviment; serramenti esterni in PVC effett legn cn dppi vetr ed scurament tramite scuri in legn; riscaldament autnm cn radiatri senza termvalvle. CONFORMITÀ IMPIANTI ES. IMM. R.G. 15/2016 9

10 Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie cmmerciale è stata determinata cn metd abitudinari, cmputand l'inter spessre dei muri interni ed esterni e per metà l spessre in cnfine cn altre unità d'ambit cn il van scala. In particlare, essa è stata csì cmputata: - Per inter la superficie dell'immbile, pari alla smma della superficie dei vani principali e dei vani accessri a servizi dirett (bagni, ripstigli, ingressi, crridi, etc), della superficie dei muri interni e perimetrali cn spessre massim 50 cm. - Per il 50% della superficie dei muri e dei pilastri in cnfine cn altre prprietà e cn vani di us cmune. - Per il 50% della superficie dei vani accessri a servizi indirett dei vani principali (sffitte, cantine, etc.) qualra direttamente cmunicanti cn i vani principali di cui al ES. IMM. R.G. 15/

11 punt precedente. Per il 25% qualra nn direttamente cmunicanti cn i vani principali. - Per il 30% fin a 25 mq. ed il 10% per la przine eccedente, per le superfici dei balcni, terrazzi e simili quand direttamente cmunicanti cn i vani principali. - Per il 15% fin a 25 mq. ed il 5% per la przine eccedente, per le superfici dei balcni, terrazzi e simili quand nn direttamente cmunicanti cn i vani principali. - Per il 10%, fin alla superficie dei vani principali e accessri a servizi dirett, e per il 2% per la parte eccedente, per le aree scperte assimilata di pertinenza esclusiva dell'unità immbiliare. - Per il 50% i vani accessri a dirett servizi dei psti aut. La superficie, cme spra determinata, è arrtndata al metr quadrat. Sup. lrda Cefficiente Sup. cmmerciale Unità res. P.T. mq 50,89 100% mq 50,89 Unità res. 1 P. mq 46,05 30% mq 46,05 Giardin mq 172,47 10%-2% mq 11,96 Autrimessa mq 14,60 50% mq 7,30 Cantina mq 8,65 25% mq 2,16 TOTALE Superficie cmmerciale mq 118,36 A seguit di quest calcl, la superficie cmmerciale del ES. IMM. R.G. 15/

12 cmpendi immbiliare, al lrd delle murature, risulta essere pari a circa mq 118. STIMA DEL BENE Trattasi di cmpendi immbiliare a destinazine residenziale, sit in Cmune di Mlinella, fraz. San Pietr Capfiume, in Via Cnfine Superire 45. Alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, la sttscritta ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva: VALORE DEL BENE A PREZZO DI MERCATO ,00 Percentuale di abbattiment 15% circa VALORE DELLA PIENA PROPRIETA' A BASE D ASTA (Eur centcinquemila/00) ,00 *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. ES. IMM. R.G. 15/

13 Cn Osservanza Blgna, 22/02/2018 IL CONSULENTE TECNICO Allegati: Arch. Arianna Gentile 1. Planimetria descrittiva dell stat dei lughi 2. Dcumentazine catastale 3. Dcumentazine ftgrafica 4. Atti autrizzativi cmunali Permess di cstruire n. 211 del 09/11/2005 Variante in crs d'pera prt del 21/02/ Atti di prvenienza (cpia) Rgit Dtt.... rep del 20/04/2007 Rgit Dtt.... rep del 11/03/ Relazine ntarile ventennale (cpia) 7. APE n Allegati A: cpia per Uffici e cpia annima Allegat G Per la pubblicità 1 CD-ROM cn all intern: Perizia senza nmi (in frmat pdf e wrd) Ftgrafie, schede catastali e piante (in pdf) Allegat A senza nmi (in frmat wrd) Allegat G cn i nmi (in frmat wrd) ES. IMM. R.G. 15/