geom. domenico esposito viale trieste n. 41 udine (33100) tel TRIBUNALE CIVILE DI UDINE Esecuzione Immobiliare nº 585

Transcript

1 TRIBUNALE CIVILE DI UDINE Esecuzione Immobiliare nº 585 / 2014 I N T E G R A Z I O N E (ai sensi del D.L. 83/2015) alla Relazione Peritale di Stima estesa in data 16 aprile 2015 dal sottoscritto geom. DOMENICO ESPOSITO di Udine con studio in Viale Trieste nº 41 e come da nuova nomina da parte dell'ill.mo Sig. Giudice dell'esecuzione Dott. A. ANTONINI nell'esecuzione immobiliare promossa da CONDOMINIO RESIDENCE GARDEN VILLAGGIO Contro dopo Atto di Pignoramento Immobiliare Tribunale di Udine rep. 5477/2014 del Uff. Giud. Trib. Di UD. INCARICO "Provveda l'esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all'interno delle unità immobiliari e predisposta ampia documentazione fotografica, alla determinazione del valore di mercato dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sottoindicata elencazione: identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; sommaria descrizione dei beni; es. imm. 585/2014 1

2 corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore; 4) stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); 5) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'art.36 del DPR n.380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa es. imm. 585/2014 2

3 eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art.40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dall'art.46 comma 5 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché l acquirente ne abbia chiara e piena comprensione;caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; 9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell atto, nonché se esso dia stato regolarmente annotato a margine dell atto di matrimonio; 11) allorché l acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; 12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13) l esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del es. imm. 585/2014 3

4 Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); 14) caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene; 15) determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute; 16) le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente). Trattandosi di sostanza immobiliare già in custodia alla COVEG di Udine, il sottoscritto non ha ritenuto necessario effettuare ulteriore sopralluogo per la verifica dello stato di conservazione attuale e dell'esistenza di eventuali opere edili realizzate successivamente all'accesso eseguito dallo scrivente in data 26 marzo u.s. Pertanto la parte descrittiva dell'immobile che segue, rimane invariata rispetto a quanto riportato con precedente elaborato di data ) IDENTIFICAZIONE DEI BENI TRATTAZIONE DELL'INCARICO La sostanza colpita dal provvedimento esecutivo si compone di una unità immobiliare ad uso alloggio, pertinente cantina ed autorimessa il tutto situato in es. imm. 585/2014 4

5 comune di Manzano (UD) in via Del cristoal civico 16/7. La sostanza immobiliare è così identificata presso l'ufficio del Catasto del COMUNE DI MANZANO Catasto Urbano Fg. 19 m.le 200 sub. 14 cat. A/3 cl. 3ª vani 5 r.c. Euro 335,70 via Del Cristo 8 p. S1-2; Fg. 19 m.le 200 sub. 36 cat. C/6 cl. 5ª mq. 16 r.c. Euro 38,01 via Del Cristo 8 p. S1. La proprietà di detti immobili si evidenzia come segue: - (esecutato) proprietario ½; PROVENIENZA (esecutata) proprietaria ½. Atto di compravendita di data rep. nº notaio A. Catena di Udine registrato e trascritto in Udine il ai nn /10499 CONFINI a nord vano scala, a sud con il sub. 21, ad est con il sub. 13, ad ovest muri perimetrali. 2) DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI LOTTO UNICO Unità immobiliare ad uso residenziale posta al piano secondo di un edificio facente parte del complesso condominiale denominato Condominio Residence Garden Villaggio situato in comune di Manzano in via Del Cristo al civico 16. L'edificio, a due scale, è composto da piano scantinato destinato a cantine ed autorimesse, piano terra a negozi ed uffici, primo e secondo a residenza per un totale di venti alloggi (foto 1-2). La costruzione risalente ai primi anni del 1970, ha es. imm. 585/2014 5

6 caratteristica edilizia di tipo economico. Fabbricato modesto realizzato in muratura laterizia portante e pilastri, solai di piano e copertura in latero cemento. Le facciate sono intonacate al civile, i serramenti originari sono il legno douglas con persiane avvolgibili in pvc, il manto di copertura è in tegole di cemento. L'alloggio da periziare è situato al secondo piano della scala identificata dal civico n. 16. Portoncino d'ingresso condominiale in alluminio anodizzato, vano scala pavimentato in marmo con ringhiere in metallo (foto 3-4). L'appartamento è composto da zona ingresso, cucina, soggiorno, disimpegno notte, camera matrimoniale e singola, bagno cieco. Piccolo poggiolo al di fuori del soggiorno. I tramezzi interni sono in laterizio forato, tutti i soffitti e le murature hanno intonaco al civile. Lo stato e grado di manutenzione generale è scadente. Per quanto attiene i materiali di finitura si riscontra il pavimento della zona ingresso, cucina e disimpegno notte in piastrelle ceramiche, della camera singola in di legno mosaico, della camera matrimoniale in laminato legno sovrapposto a quello originario. Il bagno ha sanitari risalenti all'epoca della costruzione; vasca ad incasso, lavabo, bidet e vaso all'inglese tutti in ceramica bianca con rubinetteria a due comandi. Pavimento e pareti rivestiti in piastrelle ceramiche. Porte interne del tipo tamburato con impiallacciatura in legno tipo douglas. Superficie al lordo delle murature perimetrali dell'alloggio mq. 77,00 ca., del balcone mq. 4,50 ca. Altezza netta interna m. 2,70. L'impianto di riscaldamento e di produzione dell'acqua calda sanitaria è garantito da caldaia murale funzionante a gas metano installata nella cucina. Termosifoni in acciaio presenti in tutte le stanze con tubazioni che corrono sotto traccia (foto 8-9). L'impianto elettrico, anch'esso sotto traccia, risale all'epoca della costruzione dell'edificio. Dichiarazioni di Conformità impianti non reperite dallo scrivente. La cantina, al piano seminterrato, ha pavimento in cemento lisciato e pareti intonacate. es. imm. 585/2014 6

7 Superficie mq. 4,00 ca (foto 10). L'autorimessa situata al piano interrato è accessibile dallo scoperto condominiale tramite rampa in cemento: pavimento in cemento con pareti intonacate al civile, basculante in lamiera attualmente divelto. Superficie pari a circa mq. 15,00, larghezza m. 2,50. 3) CORRISPONDENZA. Corrispondenza soddisfatta tra quanto colpito dal pignoramento immobiliare e quanto appartenente al debitore. 4) STATO DI POSSESSO DEI BENI. Unità immobiliare attualmente non occupata ma nella piena disponibilità del soggetto esecutato. 5) FORMALITA', VINCOLI, ONERI INCANCELLABILI GRAVANTI SUI BENI. Dalle ricerche effettuate, sino alla data del , sui beni periziandi sussistono le seguenti formalità, vincoli o oneri incancellabili che potrebbero gravare sull acquirente: - rate condominiali scadute e non pagate nei due anni precedenti e sino all'esercizio 2014/2015 per un totale di 3.109,74 (allegata dichiarazione Amministratore). 6) FORMALITA', VINCOLI, ONERI CANCELLABILI GRAVANTI SUI BENI. Dalle ricerche effettuate, sino alla data del non sussistono formalità, vincoli o oneri cancellabili gravanti sui beni periziandi ad esclusione di: ISCRIZIONI - nº 14974/2576 del : ipoteca volontaria a garanzia di mutuo a favore di Banca Popolare di Vicenza società Coop. a r. l. con sede in Vicenza e contro e ognuno per la propria quota. Capitale ,00 oltre interessi e spese ,00. Beni colpiti per l'intero in comune di Manzano es. imm. 585/2014 7

8 (UD): NCEU fg. 19 n. 200 sub. 14 via Del Cristo 8 p. S1-2 cat. A/3 cl. 3 vani 5, fg. 19 n. 200 sub. 36 via Del Cristo 8 p. S1 cat. C/6 cl. 5 mq nº 4534/790 del : ipoteca giudiziaria a favore di Condominio Residence Garden Villaggio con sede in Manzano (UD) e contro ognuno per la propria quota. Capitale 1.725,92 oltre interessi e spese 5.000,00. Beni colpiti per l'intero in comune di Manzano (UD): NCEU fg. 19 n. 200 sub. 14 via Del Cristo 8 p. S1-2 cat. A/3 cl. 3 vani 5, fg. 19 n. 200 sub. 36 via Del Cristo 8 p. S1 cat. C/6 cl. 5 mq. 16. TRASCRIZIONI - nº 24186/18432 del : pignoramento immobiliare a favore di Condominio Residence Garden Villaggio con sede in Manzano (UD) e contro e ognuno per la propria quota. Beni colpiti per l'intero in comune di Manzano (UD): NCEU fg. 19 n. 200 sub. 14 via Del Cristo 8 p. S1-2 cat. A/3 cl. 3 vani 5, fg. 19 n. 200 sub. 36 via Del Cristo 8 p. S1 cat. C/6 cl. 5 mq. 16. INTERVENTI - Berica 5 Residential MBS srl in data per un credito di ,89 oltre interessi ed accessori. 7) REGOLARITA' EDILIZIA ED UBANISTICA DEI BENI. Fabbricato condominiale realizzato giusto Nulla Osta n. 365/971 Prot. Gen. n del Autorizzazione di Abitabilità rilasciata in data DIA prot del per lavori di adeguamento impianto elettrico condominiale. Conformità dell unità immobiliare al progetto approvato non soddisfatta. La terrazza prevista in cucina è stata trasformata in veranda chiusa es. imm. 585/ e

9 formante un vano unico. Il vano guardaroba previsto nel disimpegno notte in corrispondenza della camera singola non è stato realizzato. L'intervento è sanabile ai sensi dell'art. 50 comma 1 della L.R. 19/2009 e s.m.i., previa verifica della doppia conformità, mediante il pagamento dell'oblazione e degli oneri. In alternativa e sino alla data del 19 dicembre 2017 l'abuso può essere sanato, senza la verifica della doppia conformità, come chiarito nella Circolare Interpretativa Regione FVG del con la quale anche gli interventi eseguiti in assenza di titolo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti possono rientrare nella fattispecie delle misure straordinarie stabilite dalla L.R. 19/2009 (Piano Casa). Il tutto comporta il pagamento dell'oblazione stabilita al comma 2 art. 49 della legge citata ma con un incremento del 20%. Particelle catastali regolarmente censite presso l Agenzia del Territorio di Udine. Scheda planimetrica presentata in data prot. 2614/86. Conformità catastale dell unità immobiliare non soddisfatta causa piccole difformità nelle tramezzature interne. Nel caso in esame lo scrivente quantifica una spesa di 2.600,00 necessaria per sanare le opere difformi, importo comprensivo di oneri comunali, sanzioni, diritti catastali, spese tecniche, queste ultime comprensive di IVA. 8) VERIFICA GRAVAMI DOVUTI A CENSO, LIVELLO O USO CIVICO Sostanza immobiliare posseduta dagli esecutati in virtù di titolo di proprietà e non da formule concessorie. Allo stesso tempo la stessa non risulta essere gravata da questa tipologia di istituti a favore di altri soggetti. 9) SPESE FISSE DI GESTIONE, DI MANUTENZIONE E STRAORDINARIE. Trattandosi di immobile in condominio, lo scrivente ha verificato che le spese fisse di gestione e manutenzione ordinaria ammontano a circa 470,00/anno. es. imm. 585/2014 9

10 Al momento non è stata deliberata alcuna spesa di tipo straordinario (allegata dichiarazione Amministratore). 10) FONDO PATRIMONIALE. A seguito di verifiche effettuate, lo scrivente può riferire che la sostanza immobiliare in parola non rientra nella fattispecie. 11) DIRITTO DI ABITAZIONE. Provenienza dei beni per atto tra vivi (donazione); diritto di abitazione in favore del coniuge superstite non appartenente a questo tipologia di provenienza. 12) CONTINUITA' DELLE TRASCRIZIONI. A seguito delle verifiche effettuate presso gli uffici competenti, lo scrivente conferma che per i beni in parola vi è la continuità delle trascrizioni. 13) ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE. Sostanza immobiliare non gravata da provvedimento di assegnazione della casa coniugale. 14) DIVISIBILITA' DEI BENI. Il provvedimento di Esecuzione Immobiliare colpisce i beni per l'intera quota di proprietà: superfluo il parere dello scrivente sulla comoda divisibilità della sostanza da valutare. 15) VALUTAZIONE IMMOBILIARE. Considerato lo scopo per il quale si è resa necessaria la presente valutazione immobiliare, lo scrivente CTU, dopo aver determinato il più probabile valore di mercato dei beni in esame (criterio di tipo sintetico comparativo), propone per gli stessi un prezzo concorrenziale che sia volto al raggiungimento delle aspettative finali le quali si concretizzano con l alienazione delle realità immobiliari in parola a seguito di una libera contrattazione su base d asta. La determinazione del es. imm. 585/

11 più probabile valore di mercato dei beni in esame trova fondamento nelle canoniche operazioni che il perito estimatore di norma esegue avvalendosi anche di banche dati, quotazioni immobiliari OMI, informazioni raccolte su piazza da tecnici del settore ed altro. Tutti gli elementi raccolti e le operazioni di stima svolte sono stati quindi mediati e rapportati ai beni in questione. Tenendo infine presenti altri elementi influenti sulla valutazione finale, in questo caso solo apparenti e non certi, ed in base a calcoli come riportati nell'allegato schema (allegato 4), detratti gli oneri per la riduzione a conformità e quelli condominiali scaduti e compresa anche la necessità di ottenere un prezzo concorrenziale data la causa per cui la presente stima si è resa necessaria, essa così si concretizza: LOTTO UNICO COMUNE DI MANZANO Catasto Urbano Fg. 19 m.le 200 sub. 14 cat. A/3 cl. 3ª vani 5 r.c. Euro 335,70 via Del Cristo 8 p. S1-2; Fg. 19 m.le 200 sub. 36 cat. C/6 cl. 5ª mq. 16 r.c. Euro 38,01 via Del Cristo 8 p. S1. Beni intestati a: - (esecutato) proprietario ½; - (esecutata) proprietaria ½. VALUTASI COMPLESSIVAMENTE ,00 (diconsi euro quarantasettemila/00) 16) ORDINANZE DI VENDITA. es. imm. 585/

12 Ordinanze di vendita e bandini predisposti dallo scrivente e trasmessi alla Cancelleria Es. Imm.ri del Tribunale di Udine. CONCLUSIONI Nella Esecuzione Immobiliare promossa da CONDOMINIO RESIDENCE GARDEN VILLAGGIO Contro i beni colpiti dal provvedimento di esecuzione immobiliare sono così suddivisi nei successivi due Lotti e più precisamente: LOTTO UNICO per l intero diritto di piena proprietà: "unità immobiliare ad uso abitazione posta al piano secondo di edificio condominiale sito in Manzano, via Del Cristo n. 16 oltre a cantina ed autorimessa singola al p. interrato e quote di proprietà comune ai sensi del C.C. sostanza immobiliare distinta al catasto del: COMUNE DI MANZANO Catasto Urbano Fg. 19 m.le 200 sub. 14 cat. A/3 cl. 3ª vani 5 r.c. Euro 335,70 via Del Cristo 8 p. S1-2; Fg. 19 m.le 200 sub. 36 cat. C/6 cl. 5ª mq. 16 r.c. Euro 38,01 via Del Cristo 8 p. S1. intestata a: - (esecutato) proprietario ½; - (esecutata) proprietaria ½. con valore complessivo di stima del es. imm. 585/

13 LOTTO UNICO ,00 (diconsi euro quarantasettemila/00) Fatto e sottoscritto in Udine il 2 dicembre 2015 Allegati: 1) estratto di mappa; 2) planimetrie catastali; 3) documentazione fotografica; 4) calcolo superfici e valore di stima; 5) dichiarazione Amministratore. IL TECNICO D'UFFICIO geom. DOMENICO ESPOSITO es. imm. 585/