TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO

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1 TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO Consulenza Tecnica d'ufficio relativa all esecuzione immobiliare R.E. n.116/07 promosso da: contro: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Premesso che: - il Giudice del Tribunale di Ascoli Piceno, Dott. Agostini Raffaele, nominava il sottoscritto Consulente Tecnico d'ufficio per l esecuzione immobiliare in epigrafe; - all'udienza del 22/05/2008 lo scrivente prestava il giuramento di rito; - nella stessa udienza al Sottoscritto veniva conferito l'incarico di rispondere ai quesiti riferiti ai beni oggetto di vendita forzata che qui di seguito si elencano in forma sintetica: 1) Identificazione e descrizione dei beni oggetto della vendita, altre informazioni riguardanti la superficie, gli accessi, le destinazioni urbanistiche, i confini, il regime patrimoniale dei titolari lo stato attuale della gestione condominia-

2 le sia ordinaria che straordinaria situazione con indicazione se il bene fa parte di eventuale fondo patrimoniale e quant altro utile alla descrizione e situazione degli immobili; 2) Situazione edilizio - urbanistica e sanitaria dell immobile relativamente alla sua regolarità urbanistica e di abitabilità o agibilità dei fabbricati con acquisizione di c.d.u.; 3) Stato di possesso riferito all eventuale detenzione da parte di terzi per locazione, comodato o altro diritto degli immobili oggetto di vendita; 4) Vincoli e oneri giuridici e condominiali specificando quelli che restano a carico dell acquirente e quelli che verranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura di cui all esecuzione in oggetto; 5) Stima dell immobile con riferimento a fonti attendibili del mercato immobiliare e con le dovute correzioni per oneri e situazioni di possesso, manutenzioni e regolarizzazioni. Redazione della descrizione riepilogativa del bene ai fini della formazione del bando d asta e del decreto di trasferimento dell immobile. - il sottoscritto convocava le parti per i necessari 2

3 sopralluoghi agli immobili in data per il giorno ore e in data per il giorno ore (all. A); - il giorno alle ore si recava sul luogo, in fraz. Pretare di Arquata del Tronto (AP) via Borghetto n.92 in cui è ubicato l immobile oggetto di C.T.U. ma non trovando nessuno è stato possibile verificare l interno del fabbricato il giorno ; ciò premesso il C.T.U., esaminati gli atti e i documenti di causa, visti gli atti e le visure ipocatastali nonché gli aspetti oggettivi riscontrati nel sopralluogo, ha provveduto a redigere la seguente RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO 1) Identificazione e descrizione dei beni oggetto della vendita, altre informazioni per l acquirente L immobile oggetto di pignoramento è ubicato nel Comune di Arquata del Tronto (AP) ed è riconducibile ad un lotto qui di seguito descritto: a)diritti di piena proprietà per la intera quota, di unità immobiliare urbana con destinazione d uso di 3

4 ufficio sito in Arquata del Tronto (AP) frazione Pretare via Borghetto n.92 distinto sul foglio 6 di detto Comune con la particella n.580 sub 1 piano Primo sottostrada, terra, primo e secondo; a) Unità immobiliare (abitazione) piano primo sottostrada, terra, primo e secondo in Arquata del Tronto frazione Pretare AP via Borghetto n.92 L edificio, dove insiste l unità immobiliare in questione, è del tipo a schiera ed è formato da n.3 piani fuori terra (terra, primo, secondo) ed uno seminterrato. L edificio è ubicato in un piccolo centro abitato con buona posizione essendo la testata del fabbricato in zona molto tranquilla frequentata dai pochi residenti e dai molteplici turisti che trascorrono le vacenze estive nella frazione di Pretare del Comune di Arquata del Tronto AP (all.b foto 1, 2, 3, 4, 5 e 6). L immobile risulta essere un fabbricato di civile abitazione di remota costruzione ma si presente in buono stato di manutenzione e consrvazione. L unità immobiliare in questione si svilupa su più livelli come indicato nei documenti catastali; l abitazione risulta completamente arredata seppure inutilizzata come risulta dai contatori degli impianti 4

5 idrico ed elettrico in cui non si evidenziano consumi. Sotto l aspetto urbanistico, l unità immobiliare è ubicata in zona residenziale della frazione di detto Comune. La consistenza dell unità immobiliare è la seguente: - piano primo sottostrada, composto da: due ingressi dalla via pubblica, n. 3 locali ad uso di magazzino (H=mt.2,25), fondaco (H=mt.3,75), ed un piccolo rustico (H=mt4,02); - piano terra, composto da: corte esclusiva esterna, ingresso, cucina-pranzo con angolo cottura, bagno, disimpegno, soggiorno con terrazzo, e scala interna per il collegamento con il piano primo; - piano primo, composto da: scala di arrivo dal piano terra su un piccolo disimpegno dal quale si accede in due camere da letto poste una di fronte all altra; - piano secondo, composto da: locale sottotetto avente altezza variabile con accesso da scala retrattile posta a soffitto in corrispondenza del disimpegno del piano primo. L unità immobiliare sopra descritta si sviluppa per una superficie complessiva lorda di circa mq. 161,00 (all. B foto 7-21). 5

6 L unità immobiliare comprende anche spazi esterni (corte della restante particella 580 (all. B foto 6). L immobile in questione è distinto al N.C.E.U. del Comune di Arquata del Tronto (AP) sul foglio 6 con la particella 580 subalterno 1. L unità immobiliare confina a Nord e a Ovest con altra proprietà, e sugli altri lati a sud e ad est con la via pubblica salvo altri. Si fa presente che la costruzione, nel suo complesso, è stata realizzata in epoca remota ma allo stato attuale si presenta in buono stato di conservazione avendo avuto nel corso degli anni una manutenzione costante sia agli spazi interni che alle murature esterne. L unità immobiliare in questione è la testata di un fabbricato a schiera sita in frazione Pretare di Arquata del Tronto (AP) via Borghetto n.92 posta al piano primo sottostrada, terra, primo e secondo. L unità immobiliare oggetto di esecuzione risulta essere in regola con le concessioni edilizie. La planimetria catastale depositata presso gli Uffici del Territorio risulta conforme allo stato attuale dell unità immobiliare ad eccezione di n. 2 fi- 6

7 nestre al piano secondo sul lato nod-est che in realtà non esistono in quanto il tetto ad unica falda in quel punto presenta la quota più bassa dell inclinazione. La ditta intestata al Catasto Edilizio Urbano è la seguente: - xxxxxxxxxxxxxx nata a xxxxxxxxxxxxx il xx-xx-xxxx codice fiscale xxxxxxxxxxxxxxxxxx proprietaria per ½ - xxxxxxxxxxxxxx nato a xxxxxxxxxxxxx il xx-xx-xxxx codice fiscale xxxxxxxxxxxxxxxxxx proprieario per ½ L unità immobiliare descritta non rientra in un complesso condominiale in quanto comprende l intera particella catastale (cielo terra) e avente ingresso indipendente pertanto non ci sono servizi comuni e tanto meno spese condominial; non risultano realizzati di recente lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. L unità immobiliare non fa parte di un fondo patrimoniale. 2) Situazione edilizia urbanistica e sanitaria degli immobili a) Unità immobiliare (abitazione) piano primo sottostrada, terra, primo e secondo in Arquata del Tronto frazione Pretare AP via Borghetto n.92 L unità immobiliare ubicata in Arquata del Tronto 7

8 frazione Pretare (AP) via Borghetto n.92 utilizzata come abitazione attualmente risulta libera seppure all interno è sistemato l arrredamento completo. Si fa presente che la costruzione, nel suo complesso, è stata realizzata in epoca remota e l unità immobiliare in questione seppure versa in buone condizioni di manutenzione non è stata mai oggetto di pratiche edilizie infatti risultano immutati sia le murture per quanto riguarda l aspetto architettonico che la divisione interna dell immobile e la sua destinazione d uso, mentre gli impianti dei servizi idrico, elettrico e gas non risulta siano stati mai modificati e quindi non conformi alla legge 46/90. L immobile è dotato di impianto di riscaldamento con caldaia a fuoco inserito nel camino. L unità immobiliare oggetto di esecuzione risulta essere in regola con le concessioni edilizie ed è registrato presso il N.C.E.U., in modo conforme rispetto allo stato di fatto, sul foglio 6 del Comune di Arquata del Tronto (AP) ed è distinto con la particella 580 subalterno 1. L unità immobiliare è fornita di tutti gli impianti: idrico, elettrico, gas e di riscaldamento, che tuttavia risultano privi di certificazione di conformità in base al D.M. dello sviluppo economico 22 8

9 gennaio 2008 n.37. 3) Stato di possesso a) Unità immobiliare (abitazione) piano primo sottostrada, terra, primo e secondo in Arquata del Tronto frazione Pretare AP via Borghetto n.92 Dai sopralluoghi effettuati è stato accertato che l immobile adibito a civile abitazione al momento del sopralluogo non risulta essere utilizzato da nessuno, seppure all interno è sistemato l arredamento completo. (all. B foto 7-21) 4) Vincoli ed oneri giuridici a) Unità immobiliare (abitazione) piano primo sottostrada, terra, primo e secondo in Arquata del Tronto frazione Pretare AP via Borghetto n.92 Dagli accertamenti effettuati nei vari Uffici, Conservatoria, Catasto, Comune e dai sopralluoghi si è accertato che non sussistono vincoli sull immobile che possano pregiudicare la piena proprietà e disponibilità del bene per l acquirente relativamente alla intera quota della piena proprietà della ditta xxxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxxx in quanto sussistono sull immobile le seguenti trascrizioni e iscrizioni contro che a procedura ultimata possono essere cancellate (all. D): 9

10 - Trascrizione di pignoramento immobiliare del tribunale di Ascoli Piceno in data 21/07/2007 trascritto il 03/08/2007 al n.101 a favore della Sagrantino Italy s.r.l.; - Iscrizione di ipoteca volontaria concessa a garanzia di mutuo di cui all atto notaio Alfonso Rossi in data 26/06/1997 rep /9166 a favore della Banca Woolwich S.p.A. con sede a Milano per vecchie ; - Iscrizione di ipoteca giudiziale da decreto ingiuntivo di cui all atto del Tribunale di Ascoli Piceno in data 05/11/2001 rep. 359/2001 a favore della Banca CARISAP S.p.A. con sede a Ascoli Piceno per vecchie ; 5) Stima degli immobili Come sopra detto, l immobile in oggetto è riconducibile ad un unico lotto (all. E) e in tale ottica è stata elaborata la stima che segue. Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile in oggetto si è adottato il criterio della media tra tre diversi metodi di stima, a rendita, a costo di costruzione e a valore venale. 10

11 Dal valore mediato, così determinato, sono state successivamente detratte tutte quelle percentuali e oneri necessari e specifici della procedura. A) Unità immobiliare (abitazione) piano primo sottostrada, terra, primo e secondo in Arquata del Tronto frazione Pretare AP via Borghetto n.92 calcoli estimativi - unità immobiliare piani S1-T-1-2 in via Borghetto n.92 Pretare di Arquata del T.(AP) 1) Stima a reddito affitto annuo ritraibile dalla unità immobiliare - unità immobiliare ad uso abitazione piani S1-T , ,00 a detrarre - imposte e tasse sul r.l. 18,50% 999,00 - manutenzioni 12,00% 648,00 - assicurazione incendi il 0,30 % del valore assicurato ,00 240,00 - quota sfitti e inesigibilità 450, ,00 rendita netta annua 3.063,00 valore capitale al tasso del 100 per 0,03 Valore a rendita ,00 2) Stima a costo di costruzione - volume vuoto per pieno mc. 324,33 600,00 = ,88 a detrarre - vetustà e deperimento 10% ,09 Valore a costo di costruzione ,79 3) Stima a valore venale mq. 98,08 nel piano S1-T-1 ad uso di abitazione 950,00 = ,00 mq. 63,45 nel piano S1-2 ad uso fondaci 450,00 = ,50 Valore venale ,50 11

12 VALORE IMMOBILE Da quanto sopra esposto si esprime il più probabile valore medio dell immobile oggetto di stima A) Abitazione in via Borghetto n.92 Pretare di Arquata del T.(AP) piani S1-T-1-2 riepilogo 1) Stima a reddito ,00 2) Stima a costo di costruzione ,79 3) Stima a valore venale , ,29 media delle stime ,76 valore medio delle stime ,76 DETRAZIONI Nelle determinazioni di stima sopra elaborate sono state prese in considerazione tutti gli aspetti oggettivi dell'immbile ad eccezione delle voci che vanno detratte al valore determinato - decurtazione generale del 10% ,98 - decurtazione per occupazione unità immobiliare del 15% - - ulteriore decurtazione per lavori di manutenzione del 4% 5.319,59 - spese condominiali - - spese condominiali gestione straordinaria totale - - oneri relativi a cancellazione di trascrizioni e pignoramenti 426,00 valore immobile ,19 Valore immobile a base d'asta , ,57 12

13 DESCRIZIONE DEI BENI PER LA FORMAZIONE DEL BANDO D'ASTA Lotto n. 1) Diritti di piena proprietà per l intero su: - Unità immobiliare composta da piano primo sottostrada, terra, primo e secondo con destinazione d uso di civile abitazione sita in Arquata del Tronto frazione Pretare AP via Borghetto n.92 e distinto al N.C.E.U., sul foglio 6 con la particella 580 e subalterno 1 indicato nell elaborato grafico con la lettera A, composto da: ingresso attraverso corte esclusiva esterna, cucina con angolo cotturaripostiglio, bagno, disimpegno, soggiorno, scala interna due camere da lettto sottotettto ad uso soffitta, e rustico con fondaci al piano S1, si sviluppa per una superficie complessiva lorda di mq.161,54 Prezzo a base d asta ,00 (Euro centoquattordicimila/00) Il consulente tecnico d'ufficio ritiene con la presente relazione di aver assolto l'incarico ricevuto e rimane a disposizione del giudice per qualsiasi chiarimento. Ascoli Piceno lì 02/10/2008 Il ctu Geom. Paolo Anastasio 13