TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO

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1 TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO Consulenza Tecnica d'ufficio relativa all esecuzione immobiliare R.E. n.128/2010 promossa da: ITALFONDIARIO S.p.a. Contro LOTTO N 2 Diritti di piena proprietà su APPARTAMENTO SITO AL PIANO PRIMO E FONDACOAL PIANO SOTTOSTRADA 1 SITO in FRAZIONE CASE DI CIOCCIO ASCOLI PICENO RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO 1) Identificazione e descrizione dei beni oggetto della vendita, altre informazioni per l acquirente 1.1 Dati del Pignoramento : Formalità n 3328 del 25/06/2010 VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI con atto dellìufficiale Giudiziario del Tribunale di Ascoli Piceno del 15/06/2010 rep a favore della Champions Finance S.r.l. con sede Milano (MI) contro 1... nata in Ascoli Piceno il 31/05/1940 per la nuda proprietà 2. nato in Ascoli Piceno l 08/04/1931 per l usufrutto gravante sui seguenti immobili : 1. Catasto Fabbricati di Ascoli Piceno foglio 135 p.lla 248 categoria A/2 frazione Case di Cioccio 2. Catasto Fabbricati di Ascoli Piceno foglio 135 p.lla 249 sub 2 categoria A/3 frazione Case di Cioccio 1.2 Situazione catastale: Pagina 1 di 8

2 Comune di ASCOLI PICENO Intestazione :.. nata a Ascoli Piceno il 31/05/1940 proprietaria per l intero Catasto Fabbricati 1. Foglio 135 p.lla 248 sub 2 e p.lla 249 sub 4 graffate tra loro, Z.C. 2, Categoria A/3 classe 3 Vani 4.5 R.C Frazione Case di Cioccio Piano 1 - S1 1.2 Corrispondenza catastale A seguito dell aggiornamento autorizzato dal Giudice in data 29/09/2011, la situazione catastale odierna è conforme sia allo stato dei luoghi riscontrato al momento del sopralluogo ed aggiornata dalla sottoscritta in data 03/11/2011 che al diritto di proprietà della sig.ra. per avvenuta riunione di usufrutto causa il decesso del sig Consistenza e pertinenze L unità immobiliare in oggetto consiste in una abitazione sita al piano primo con ingresso al piano terra di un fabbricato composto da due piani fuori terra ed un piano al seminterrato ( o sottostrada ) posto al centro della piccola frazione di Case di Cioccio del Comune di Ascoli Piceno. Vi si accede dalla strada interna del paese larga circa 4.00 metri, mentre al piano sottostrada tramite una stradina interna distinta in Catasto terreni come corte comune ai sub 249 e 250 ed identificata con la p.lla 255. L appartamento confinante ad Ovest con la strada interna al paese, a Sud ed ad Est con la predetta particella 255, ha una superfice lorda di mq. 107 circa e una superfice netta di mq circa e risulta in aderenza con la proprietà limitrofa della particella 250 consistente in un fabbricato composto da più unità distinte con il subalterno 1, il subalterno 2 e subalterno 5. Pertinenza della stessa è un fondaco della superfice lorda di mq circa e netta di mq sito al piano seminterrato con accesso dalla particella Descrizione dei beni oggetto della vendita Al momento del sopralluogo lo stesso, attualmente in fase di restauro, risulta formato da un ingresso posto al piano terra, dal quale, attraverso una scala priva di gradini si accede ai locali del piano primo. Al piano primo vi sono quattro locali, che pur se definiti con tramezzatura in parte realizzata ex novo sono parzialmente pavimentati, privi di porte di ingresso e non rifiniti completamente. Pagina 2 di 8

3 Vi sono posizionate le finestre in legno verniciato, protette dalle persiane in alluminio, vi sono montati radiatori in ghisa e nel locale più piccolo si intravede la lavorazione dell inserimento dei sanitari per un futuro bagno. Nel locale posto di fronte all arrivo della scala, sono stati realizzati due lati di tramezzatura con blocchi di cemento alveolato ( tipo Siporex) che delimitano la cucina con ivi posizionato un camino prefabbricato, sui muri sono visibili le asole per l attraversamento delle tubazioni dell impianto non richiuse con parti di muratura senza intonaco. Sul soffitto del locale cucina è posta una botola attraverso la quale, con l ausilio di una scala a pioli, si è potuto visionare lo stato della copertura del fabbricato che, come già riferito, è formata da travi in legno, morali e pianelle che necessitano di opere di straordinaria manutenzione. Considerato lo stato dei luoghi, al fine di definire più precisamente la stima dell immobile, si è quantificato nella percentuale del 25%, il valore della spesa occorrente per renderlo abitabile. Detta percentuale verrà inserita nelle detrazioni occorrenti per la quantificazione del valore dell immobile. 1.6 Corrispondenza con i dati dell atto di pignoramento I dati catastali del compendio immobiliare non corrispondono a quelli riportati nel pignoramento trascritto presso la Conservatoria in data 25/06/2010 n 3328 di formalità, a favore di Champions Finance S.r.l. in quanto ivi descritto riporta la situazione precedente agli aggiornamenti catastali effettuati nell ultimo periodo e precedentemente descritti, aggiornamenti che sono risultati necessari ai fini delle attuali normative circa gli atti traslativi. Si precisa, ulteriormente, che nell intestazione della ditta catastale figurava ancora il nominativo del sig.. quale usufruttuario dell intera proprietà e che, causa il decesso avvenuto il 07/09/2011, si è proceduto a cancellarne il nominativo mediante la presentazione della riunione dell usufrutto, aggiornando così la ditta catastale con il solo nome della proprietaria sig.ra Spese di gestione condominiale Poiché nel fabbricato non esiste un condominio costituito ma solo una comunione di fatto non risultano spese di tale natura. Sicuramente l unità immobiliare dovrà contribuire in quota parte alle eventuali spese di straordinaria manutenzione della copertura e delle facciate già in fase di parziale Pagina 3 di 8

4 esecuzione. Ad oggi non risulta possibile quantificare in modo preciso l ammontare delle stesse. 1.8 Altre informazioni Non esistono altre informazioni 2.0 SITUAZIONE EDILIZIA URBANISTICA E SANITARIA DELL IMMOBILE Da informazioni assunte presso l Ufficio Tecnico del Comune di Ascoli Piceno si è accertato che : il fabbricato è stato edificato ante 1967 e, come risulta dall atto di donazione Notaio Bracciolani del 15/05/1980 rep , era già formato da due unità immobiliari; Le opere edilizie visibili sul fabbricato non sono state comunicate allo Sportello Unico del Comune di Ascoli Piceno; Le stesse potranno essere successivamente sanate sia con sanatoria ordinaria ai sensi dell art. 36 del D.P.R. n 380/2001, che ai sensi del comma 5 dell art. 46 del D.P.R. 380/ STATO DI POSSESSO L appartamento, alla data del sopralluogo, risulta disabitato e l esecutata ne possiede le chiavi. 4.0 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Dagli accertamenti effettuati nell Ufficio della Pubblicità Immobiliare di Ascoli Piceno il bene immobile risulta avere la seguente 4.1 PROVENIENZA: FORMALITA n 2470 del 09/06/1980 ATTO DI DONAZIONE Notaio Bracciolani del 15/05/1980 rep mediante il quale il sig.. dona alla sig.ra, con la riserva dell intero usufrutto, la proprietà dei seguenti beni: 1. Appezzamento di terra con fabbricati rurali, composto da complessivi vani due al piano terra, quattro al primo piano e quattro al piano secondo, sito in Pagina 4 di 8

5 Comune di Ascoli Piceno, località Case di Cioccio, descritto nel vigente catasto rustico alla partita 12726/12727, foglio 135 p.lle e 247 della superfice di mq confinante con. strada Comunale, eredi.,..,.. salvi altri. 2. due vani sopra vano seminterrato appartenente questo ultimo alla ditta, siti in Ascoli Piceno, località Case di Cioccio e descritti unitamente al vano seminterrato- nel vigente catasto rustico alla pagina foglio 135 p.lla 249 della superfice di mq. 24 confinante con,., salvi altri. 4.2 Vincoli che resteranno a carico dell acquirente Non si evidenziano vincoli di questa natura 4.3 Vincoli che verranno cancellati ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI : FORMALITA N 596 del 10/05/2011 IPOTECA VOLONTARIA Atto Notaio Cappelli del 08/05/2011 rep a favore della CASSA DI RISPARMIO DI ASCOLI PICENO S.p.a. contro. per il diritto di usufrutto e.. per il diritto di nuda proprietà dell intero sui fabbricati distinti al catasto di Ascoli Piceno foglio 135 p.lla 248 categoria A/2 di vani 6.00 Frazione Case di Cioccio e foglio 135 p.lla 249 sub 2 categoria A/3 di vani 2.5 Frazione Case di Cioccio Sono presenti quali debitori non datori di ipoteca i sig.ri. nato in Ascoli Piceno il 27/01/1968 e nato in Ascoli Piceno il 29/02/1964 FORMALITA N 1855 del 23/07/2007 IPOTECA GIUDIZIALE per decreto del Tribunale di Ascoli Piceno del 14/07/2007 rep a favore della BANCA POPOLARE DI ANCONA S.p.a sede di Jesi (AN) contro, tra altri beni, per il diritto di nuda proprietà dell intero sui fabbricati distinti al catasto di Ascoli Piceno foglio 135 p.lla 248 categoria A/2 di vani 6.00 Frazione Case di Cioccio e foglio 135 p.lla 249 sub 2 categoria A/3 di vani 2.5 Frazione Case di Cioccio ANNOTAZIONI Formalità n 1430 del 03/10/2008 per restrizione dei beni ( non interessa gli immobili in oggetto ) Formalità n 3328 del 25/06/2010 Pagina 5 di 8

6 VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI con atto dell Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Ascoli Piceno del 15/06/2010 rep a favore della Champions Finance S.r.l. con sede Milano (MI) contro 3.. nata in Ascoli Piceno il 31/05/1940 per la nuda proprietà 4. nato in Ascoli Piceno l 08/04/1931 per l usufrutto gravante sui seguenti immobili : 3. Catasto Fabbricati di Ascoli Piceno foglio 135 p.lla 248 categoria A/2 frazione Case di Cioccio 4. Catasto Fabbricati di Ascoli Piceno foglio 135 p.lla 249 sub 2 categoria A/3 frazione Case di Cioccio 5.0 STIMA DEGLI IMMOBILI Il più probabile valore di mercato degli immobili in oggetto è stato determinato mediante elaborazione dei dati reperiti presso l Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del Territorio di Ascoli Piceno, ai quali sono stati assegnati dei coefficienti di incremento o riduzione scaturiti oltre che dalla propria personale esperienza professionale anche da informazioni assunte presso le agenzie immobiliari della zona. Dal valore così determinato, sono state successivamente detratte tutte quelle percentuali e oneri necessari e specifici della procedura. Superfici N.O Descrizione superficie lorda mq coeff. destinazione Suprficie virtuale mq 1 abitazione piano terra e primo 107,00 1,00 107,00 2 fondaco piano sottostrada 1 23,00 0,40 9,20 A Totale superficie virtuale 116,20 Valori unitari AGENZIA DEL TERRITORIO DI ASCOLI PICENO OSSERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE 1 semestre 2011 TIPOLOGIA EDILIZIA ZONA MINIMO MASSIMO Pagina 6 di 8

7 abitazione di tipo economico Lisciano e Piagge 850, ,00 Valore medio assunto 975,00 Caratura del valore unitario assunto valore unitario coeff stato manutentivo coeff. Età coeff. Funzionalita Totale 975,00 0,95 0,90 0,95 791,94 Valore unitario definitivo B 791,94 Valore immobile Valore unitario definitivo x superficie virtuale A X B Valore Immobile ,86 DETRAZIONE PERCENTUALE PER LAVORI NON TERMINATI 25,00% ,97 DETRAZIONI a) Abbattimento per maggiori oneri derivanti dalla differenza tra tributi calcolati sul prezzo di aggiudicazione rispetto al valore catastale mancanza di garanzia per vizi occulti ed eventuali oneri condominiali ( min 10%) 10% 9.202,39 b) per regolarizzazione urbanistica diritti e oneri tecnici 3.000,00 c) per eliminazione di trascrizioni e vincoli pregiudizievoli posti a carico dell'aggiudicatario 1.500,00 VALORE DEFINITIVO ,51 Valore arrotondato ,00 DESCRIZIONE DEL BENE PER LA FORMAZIONE DEL BANDO D'ASTA Vendita del seguente immobile: LOTTO 1 Pagina 7 di 8

8 1) Diritti di piena proprietà su appartamento sito ad Ascoli Piceno Frazione Case di Cioccio - composto al piano terra da ingresso e scala,al piano primo da n 4 locali in corso di restauro e al piano seminterrato o sottostrada 1 da un fondaco ; l unità immobiliare è attualmente distinta al Catasto Fabbricati di detto comune al Foglio 135 p.lla 248 sub 2 e p.lla 249 sub 4 graffate tra loro, Z.C. 2, Categoria A/3 classe 3 Vani 4.5 R.C Frazione Case di Cioccio Piano 1 - S1 Lo stesso risulta confinante a Nord con la strada comunale di penetrazione della frazione, ad Ovest e Sud con strada interna comune a più proprietà, ad Est, in aderenza, con fabbricato diviso in più subalterni e distinto con la p.lla 250 e risulta soprastante all unità immobiliare descritta nel precedente lotto 1 e distinta in Catasto fabbricati al foglio 135 p.lla 248 sub 1 e p.lla 249 sub 3 graffate tra loro Prezzo a base d asta ,00 ( Euro cinquantacinquemila /00 ) Il consulente tecnico d'ufficio ritiene con la presente relazione di aver assolto l'incarico ricevuto e rimane a disposizione del giudice per qualsiasi chiarimento Ascoli P. lì 16/11/2011 Geom. Carolina D'Annibale Allegati in copia: LOTTO 2 1) Documentazione catastale : a. precedente b. aggiornata c. visure catastali dei confinanti 2) Planimetria immobile e documentazione fotografica dello stato attuale 3) Aggiornamento ipotecario 4) Fonti per la valutazione Pagina 8 di 8