TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI SALERNO SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI SALERNO SEZIONE FALLIMENTARE N. RGE. 81/09 CONTRO SOCIETA ALVI S.P.A. G.D. DOTT. GIORGIO JACHIA CURATORE FALLIMENTARE DOTT. TOMMASO NIGRO CTU ING. FRANCESCA DI VECE RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Relazione e allegati Dott.Ing. Francesca Di Vece Via Fravita 122, Capezzano-Salerno- tel/fax:089/566094, cell: e- mail:francescadivece@libero.it

2 INDICE INCARICO.. pag.3 PREMESSA. pag.3 RISPOSTA AI QUESITI... pag.4 CONCLUSIONI... pag.9 ALLEGATI ALLEGATO A: Documentazione fotografica ALLEGATO B: Planimetria e Coni Ottici ALLEGATO C: Estratto conto condominiale ALLEGATO D: Visura catastale ALLEGATO E: Aerofotogrammetria e piano Regolatore ALLEGATO F: Titolo di proprietà ALLEGATO G: Nomina ALLEGATO H: Formalità pregiudizievoli ALLEGATO I: Annunci Immobiliari ALLEGATO G: Parcella 2

3 INCARICO La sottoscritta Ing. Francesca Di Vece, nata il 01/02/1977 a Canosa di Puglia (Ba), residente a Mercato San Severino in Via Dei Principati n.78, iscritta all Ordine degli Ingegneri di Salerno al n.4759, inserita nell elenco dei Consulenti Tecnici di Ufficio del Tribunale di Salerno, con incarico conferito in data e ratificato in data , veniva nominata Consulente Tecnico di Ufficio (Allegato G) dal G.D. dott. Giorgio Jachia, nella procedura fallimentare N. 81/09 contro la società Alvi s.p.a. per stimare l immobile situato nel Comune di Roma Corso Trieste n.150, riportato al Catasto Fabbricati dell omonimo Comune (codice: H501) al foglio 572, particella 132, sub 5, ed a seguito dell incarico ricevuto, ha proceduto a dare risposta al quesito del Verbale di conferimento d incarico del , rassegnando la seguente relazione di consulenza tecnica. PREMESSA - In data 29/03/2010 il CTU invia, mezzo , all agenzia Prati di Roma delega per il ritiro della planimetria catastale presso l Agenzia del territorio di Roma e dell atto di vendita dell immobile presso la conservatoria dell Agenzia delle Entrate di Roma. - In data 30/03/2010 il CTU, in presenza di un suo collaboratore, esegue le operazioni peritali presso l appartamento ubicato nel Comune di Roma a Corso Trieste n.150; accede all interno dell immobile, e visiona l appartamento; effettua un rilievo planimetrico (Allegato B), riportando tutte le informazioni necessarie per la stima dell immobile su di una scheda tecnica d indagine; successivamente, a testimonianza di quanto constatato, esegue un rilievo fotografico (Allegato A ); contatta telefonicamente l amministratore condominiale Dott. Arch. Giovanni Codagnone, per verificare eventuali pendenze ricadenti sull immobile a nome dell attuale proprietario; si reca presso il Municipio II di Roma ubicato in Via Nomentana, 423, e presso il Municipio IX ubicato in Via della Civiltà del Lavoro n.10,(quartiere Eur) Roma, per richiedere informazioni in merito alla regolarità edilizia ed alla situazione urbanistica del bene. - In data acquisisce documentazione catastale e notarile relativa ai beni oggetto della procedura(allegato C e D ). 3

4 RISPOSTA AL QUESITO - LOTTO UNICO: Appartamento ubicato nel Comune di Roma in Corso Trieste n.150, interno 1 di proprietà della società ALVI S.P.A; pervenuto in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Piero Filadoro in data rep.31440, pubbl. presso l Agenzia del Territorio di Roma il ai nn.4254/3036; In tale atto il sig. [omissis] vende l immobile, oggetto della seguente stima, al sig. [omissis] in qualità di Amministratore unico e Legale rappresentante della società ALVI S.P.A, con sede in Nocera Superiore, Via Petraro Puccini, c.f. e iscrizione nel Registro delle imprese di Salerno n , p.iva n , che con verbale redatto dal Notaio Gustavo Trotta di Pagani Rep. N.80020/28855, in corso di Iscrizione nei Registri delle imprese di Roma, ha trasferito la propria sede sociale a Roma, Corso Trieste DATI CATASTALI: l immobile oggetto di stima è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma(codice: H501) al foglio 572, particella 132, sub 5, zona cens n.3, categoria A/2, consistenza 7 vani, in testa alla società ALVI S.P.A. con sede in Nocera Superiore. CONFINI: A Sud confina con cortile condominiale A Nord- Ovest confina con vano scala, ascensore interno 2 A Nord con Piazza Istria. DESCRIZIONE: - La zona posizionata a centro- Est di Roma è individuata come zona urbanistica 2e del II Municipio di Roma; La prima urbanizzazione del territorio avvenne con il piano urbanistico del 1909 ma il quartiere nacque ufficialmente - con il nome di Savoia dalla vicina residenza reale (oggi Villa Ada); nei primi trent'anni del secolo la zona mantenne la destinazione a edilizia residenziale di qualità, se non di lusso; negli anni trenta comincia invece l'urbanizzazione intensiva: grandi condomini non 4

5 privi di pretese vennero costruiti sulle aree di ville lottizzate per questo scopo, come Villa Lancellotti e Villa Chigi (della quale resta oggi un parco pubblico ed una residenza privata): abitazioni destinate agli impiegati statali o edificazioni concesse a cooperative (ad esempio quella dei ferrovieri costituì l'area vicina a piazza Crati). Fra il 1924 ed il 1930 viene costruito il Parco Virgiliano, ideato come polmone verde per il quartiere. In seguito alla nascita della Repubblica, nel 1946 il quartiere prese il nome Trieste, dall'omonimo corso che ne costituisce la via principale. - L edificio in cui è situato l appartamento, oggetto di stima, è ubicato a Corso Trieste al n.150 ed è uno dei fabbricati che sporge su Piazza Istria; costruito tra 1939 e il 1940 è formato da un unico grande corpo di fabbrica chiuso ad anello di forma pentagonale; composto da un complesso di condomini che prospettano sulla corte centrale condominiale; ha struttura portante mista muratura- c.a., composto da nove piani con ascensore; la copertura è a terrazza; le facciate sono rifinite dal piano terra al primo piano con lastre rettangolari di marmo, dal secondo piano in poi sono rivestite con mattoncini in cotto; l accesso è da un grande portone in legno, tipico degli anni della costruzione; il condominio ha il servizio di portineria; il tutto si presenta in medio stato di conservazione e manutenzione; - L appartamento oggetto di stima è al primo piano identificato all interno n.1; l immobile è la sede sociale della società ALVI S.P.A. ed ha una superficie utile calpestabile di 107,00 mq; è composto da ingresso, corridoio, una grande camera avente tre finestre con esposizione su Piazza Istria, due camere, cucina e due piccoli bagni, che affacciano sulla balconata con esposizione nel cortile condominiale. La camera più grande è adibita a sala riunioni mentre le altre due a uffici; lungo il corridoio sono incassate nel muro due grandi casseforti. Le finiture, sono di seguito elencate: infissi in legno con vetro singolo e doppi infissi in alluminio bianco; pareti e soffitti(parzialmente controsoffittati) intonacati e tinteggiati di colore chiaro; bagni e cucina con pavimentazione e rivestimenti ceramica monocottura di piccolo formato; i bagni sono forniti di pezzi igienici, lavabo e vaso con rubinetteria di tipo standard e del relativo impianto idrico; non ci sono evidenti macchie di umido o muffa, la pavimentazione dell intera unità è in parquet; la porta di ingresso è in legno; l impianto elettrico sottotraccia, appare 5

6 completo e realizzato secondo le norme vigenti all epoca della sua realizzazione; l impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia e radiatori in ghisa. Al momento del sopralluogo l immobile è risultato essere libero. CONSISTENZA DELL IMMOBILE piano descrizione S.lorda coeff.ponderaz. primo superf. Vendibile VANI E ACCESSORI DIRETTI 127, ,50 1 BALCONE 8,00 0,25 2,00 totale 129,50 ESISTENZA DI FORMALITA O ONERI DI NATURA CONDOMINIALE GRAVANTI SUL BENE Sull appartamento oggetto di stima, ubicato a Corso Trieste 150, Roma interno n.1, ricadono delle pendenze a nome del condomino ALVI S.P.A. pari a 1224,00 così come indicato nell estratto conto (Allegato C) inviato al CTU dall amministratore condominiale, Dott. Arch. Giovanni Codagnone, REGOLARITA'EDILIA E URBANISTICA DEL BENE NONCHE ESISTENZA DELLA DICHIARAZIONE DI AGIBILITA DEL BENE L edificio in cui è inserito l appartamento oggetto di stima è stato costruito tra 1939 e il 1940, il progetto allegato alla concessione edilizia non è di veloce accesso agli atti presenti egli uffici tecnici del Municipio IX di Roma, che ha trasferito molta della documentazione presso degli uffici dislocati a Pomezia. Dalla planimetria catastale(anche se non probatoria) presentata nel 1939 e non rasterizzata nei data-base dell Agenzia del Territorio, si evince la corrispondenza con lo stato dei luoghi. In merito al certificato di agibilità dell edificio in cui è inserito l immobile in oggetto, nulla è stato rinvenuto. FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI 6

7 Si allega ( Allegato H) la visura ipocatastale eseguita dallo studio notarile Notarfranceso di Salerno. CRITERIO DI STIMA ADOTTATO E DETERMIINAZIONE DEL PREZZO BASE DI VENDITA La determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile in questione viene effettuata con procedimento sintetico comparativo, mediante l adozione di coefficienti parametrici, ossia l immobile viene comparato ad altri immobili, di cui sono note recenti alienazioni. Nel corso delle indagini effettuate, presso le agenzie immobiliari di zona e le quotazioni immobiliari della banca dati dell OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), è stato possibile reperire dati recenti relativi ad immobili aventi analoghe tipologie, ubicati nelle vicinanze di quello in esame. I dati accertati hanno fornito valide indicazioni, che sono state opportunamente estrapolate e caratterizzate( Allegato I) in funzione: delle proprietà intrinseche delle unità immobiliari delle proprietà estrinseche dell andamento attuale dei prezzi in generale e delle condizioni del mercato immobiliare riferito alla fase stagnante dell economia nazionale. Pertanto ai prezzi, degli appartamenti aventi analoghe caratteristiche a quelle dell immobile oggetto di stima, sono state apportate delle detrazioni per considerare il margine di trattativa del prezzo, mentre ai metri quadri corrispettivi è stato aggiunta una percentuale per ottenere un valore al mq lordo; si è ottenuto un prezzo medio che è stato confrontato con quello medio delle quotazioni immobiliari della banca dati dell OMI; al valore determinato si sono poi apportate un ulteriore detrazioni per considerare le particolari condizioni del bene oggetto di stima e le quote condominiali pendenti sull immobile(allegato C). 7

8 FONTI min.lordo max.lordo med.lordo val. di mercato / mqlordo valore di mercato /mq + agg.coefficienti di stima Agenz.del territorio 5.100, , ,00 Annunci immobiliari 5.619, , ,62 mq.lordi /mq prezzo di vendita LOTTO UNICO 129, , ,71 prezzo di vendita arrot ,00 IL VALORE DELL IMMOBILE È PARI A EURO ,00, dicosi euro seicentotrentamila/00 + le spese condominiali pendenti a nome del condomino ALVI S.P.A. pari a 1224,00 8

9 CONCLUSIONI Il CTU, in relazione a quanto esposto, sulla base degli accertamenti e dei rilievi effettuati in fase di sopralluogo, riferisce che, ad espletamento dell incarico fornitegli dal G. D. dott. Giorgio Jachia, nella procedura fallimentare N. 81/09 per stimare l immobile situato nel Comune di Roma Corso Trieste n.150, di proprietà della società ALVI S.P.A.; riportato al Catasto Fabbricati dell omonimo Comune (codice: H501) al foglio 572, particella 132, sub 5; confinante a Sud con cortile condominiale, a Nord- Ovest con vano scala, ascensore e interno 2, a Nord con Piazza Istria; ubicato al piano primo; ha una superficie utile calpestabile di 107,00 mq; è composto da ingresso, corridoio, una grande camera avente tre finestre con esposizione su Piazza Istria, due camere, cucina e due piccoli bagni, che affacciano sulla balconata con esposizione nel cortile condominiale; il tutto si presenta in medio stato di conservazione e manutenzione; MQ LORDI /mq prezzo di vendita arrot. LOTTO UNICO 129, , ,00 IL VALORE DELL IMMOBILE È PARI A EURO ,00, dicosi euro seicentotrentamila/00 + le spese condominiali Sicura di aver svolto compiutamente, con la massima professionalità e perfetta buona fede l incarico affidatomi, la sottoscritta ringrazia per la fiducia accordatagli. Salerno Ing. Francesca Di Vece 9