TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE IV CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI. R.Es. 316/2005. G.Es. Dott. Raffaella Vacca RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE IV CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI R.Es. 316/2005 G.Es. Dott. Raffaella Vacca RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO NELLA ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. contro (A) LOTTO B QUOTA DI UN MEZZO DI USUFRUTTO DELL IMMOBILE SITO IN PALERMO, VIA GENERALE MALETER N. 7, PIANO PRIMO DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE L immobile in oggetto occupa l intero piano primo di una palazzina a due elevazioni fuori terra, risalente alla prima metà degli anni 80, (foto 1-2 in Allegato 1), ricadente in zona semicentrale, nei pressi di Corso Calatafimi, caratterizzata prevalentemente da edilizia residenziale. L'area è ben collegata alle principali zone della città e buoni risultano i servizi alla residenza e le attività commerciali. Il suddetto edificio, che al piano terra ospita locali destinati a magazzino ed al piano primo è costituito da un unica unità immobiliare indipendente, è realizzato con struttura intelaiata in c.a. e presenta caratteristiche costruttive nella norma in relazione alla tipologia edilizia e all'epoca di costruzione. All immobile, attualmente occupato da (B) che lo conduce in locazione 1

2 senza regolare contratto e pagando un importo mensile pari a Euro 400,00, si accede direttamente dal civ. 7 della via Generale Maleter (anziché 5/A come risulta nell atto di pignoramento) tramite un cancello metallico che immette in una piccola area scoperta di pertinenza esclusiva (foto 3). L immobile di piano primo è raggiungibile dal piano terra mediante una scala con accesso da un portoncino (foto 4-5) e confina con via Generale Maleter, cortile privato e altri fabbricati. L alloggio, che presenta un prevalente sviluppo in senso longitudinale, è costituito da una piccola zona d ingresso (foto 6), soggiorno (foto 7), tre camere (foto ), cucina (foto 11), wc-doccia (foto 12) e corridoio di disimpegno (foto 13). Pertinenza dell immobile risulta, inoltre, una terrazza praticabile ubicata in corrispondenza della parte terminale dell appartamento (foto 14). Tutti gli ambienti abitabili ricevono luce ed aria direttamente dall'esterno. L'appartamento presenta una pavimentazione in ceramica, che riveste anche le pareti della cucina e del servizio igienico. Le rimanenti pareti ed i soffitti sono invece rifiniti con intonaco e tinteggiatura. Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato di colore argento completi di serrande in pvc, le porte interne sono in legno tamburato. L unità immobiliare, priva di riscaldamento, è provvista dei seguenti impianti: - idrico sottotraccia, con riserva autonoma costituita da serbatoi in pvc; - elettrico sottotraccia, non adeguato alle vigenti disposizioni in materia di sicurezza. L alloggio, che presenta una serie di ammaloramenti in corrispondenza dei 2

3 soffitti di alcuni ambienti (foto 15) dovuti a pregressi fenomeni di infiltrazione d acqua proveniente dalla copertura, ma in atto non più presenti, nel complesso è caratterizzato da un discreto stato d uso e di manutenzione. Dati catastali dell immobile - Il bene risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di Palermo al foglio 59, p.lle sub 9, Cat. A/2, Classe 5, Cons. 6,5 vani, Rendita 352,48 ( ), in testa alla ditta (A) e (D), usufruttuari ed (E), nuda proprietaria (cfr. documentazione catastale in Allegato 2). Provenienza dell immobile - L immobile oggetto di pignoramento è pervenuto ad (A), che ne risulta essere comproprietario soltanto della quota di ½ di usufrutto stante che l altra metà di usufrutto risulta appartenere a (D) e la nuda proprietà ad (E) in virtù di atto di compravendita del in Notaio Ignazio Margiotta di Palermo, trascritto a Palermo il ai nn /32855, da potere di (F). Regolarità urbanistica - L edificio di cui fa parte l appartamento in oggetto è stato costruito con concessione edilizia n. 532 del (Allegato 3) ed è stato dichiarato abitabile ed agibile con certificazione del (Allegato 4). DATI METRICI E CONSISTENZA DELL IMMOBILE Verranno di seguito riportate le superfici convenzionale, cioè l'intera superficie di calpestio, e commerciale, quest'ultima misurata al lordo della muratura d ambito e della tramezzatura interna, relative all immobile in oggetto e comprensive delle pertinenze, computate con i relativi coefficienti di abbattimento secondo gli usi comuni dell estimo operativo. Superficie lorda mq 142,00 3

4 Superficie utile mq 112,40 Superficie terrazza mq 40,00 Superficie area scoperta mq 8,00 Superficie commerciale: mq 142,00 + 0,33 40,00 + 0,10 8,00 = mq 156,00 Superficie convenzionale: mq 112,40 + 0,25 40,00 + 0,10 8,00= mq 123,20 VALUTAZIONE DELL IMMOBILE Per la determinazione del valore di mercato dell unità immobiliare in oggetto sono stati usati sia il metodo sintetico, che si basa sulla comparazione dei prezzi di mercato di fabbricati analoghi, desunti dall'attuale mercato immobiliare e riferiti ad un preciso parametro unitario (nel caso in specie il metro quadrato utile), sia il metodo analitico, basato sulla previsione dei redditi netti futuri, costanti, continuativi e medi, attualizzati ad un opportuno saggio di riferimento. La media dei valori così ottenuti esprime il più probabile valore di mercato del bene. Valutazione sulla base dei prezzi medi di mercato (metodo sintetico) Nei paragrafi precedenti si sono illustrate le caratteristiche dell immobile e del contesto urbano. Si è pertanto esaminato il mercato immobiliare relativo alla zona in cui ricade il bene in oggetto, individuando valori al metro quadrato differenziati in base alle caratteristiche intrinseche dei beni, quali stato d'uso, grado di finitura, livello di piano, configurazione planimetrica, etc. Dalle indagini condotte e da informazioni assunte presso agenzie immobiliari 4

5 operanti in zona, risulta che i prezzi medi per immobili con caratteristiche analoghe a quello in oggetto oscillano tra e 1.800,00. In relazione alle caratteristiche dell'immobile si attribuisce un valore commerciale pari a /mq 1.600,00. Considerata la superficie commerciale pari a mq 156,00, si ha: mq 156,00 /mq 1.600,00 = ,00 Valutazione sulla base della capitalizzazione del reddito (metodo analitico) Tale procedimento può riassumersi con la ricerca del canone netto da capitalizzare e del corrispondente saggio di capitalizzazione. La ricerca del canone verrà formulata tenendo conto di un regime di libero mercato. In tale ipotesi le fasi estimative sono le seguenti: - ricerca del reddito lordo attraverso il mercato locativo e determinazione del reddito netto medio, annuo e continuativo da capitalizzare attraverso la decurtazione di tutte le spese a carico del proprietario; - ricerca del saggio di capitalizzazione; - determinazione del più probabile valore di mercato attraverso lo svolgimento della formula di capitalizzazione. Il reddito lordo percepibile dall immobile si può fissare in /mq 8,50. Considerando la superficie convenzionale si ha: mq 123,40 /mq 8,50 = /mese 1.047,20 /mese 1.047,20 12 = /anno ,40 Al reddito lordo annuo così determinato vanno detratte le spese di seguito meglio specificate e riassunte dall espressione: Rn = Rl (M + I + Am + Sf) 5

6 dove: Rn reddito netto M manutenzione, assicurazione, ammortamento, servizi 8% I imposte 15% Am amministrazione 1% Sf sfitti e inesigibilità 1% Sommano 25% Il reddito netto annuo sarà pari a: ,40 (12.566,40 25%) = 9.424,80 Le indagini generali e particolari forniscono i dati per la ricerca del saggio di capitalizzazione. Individuati sul mercato prezzi e redditi riferiti ad immobili analoghi a quello da stimare, si ricaverà il valore del saggio ricercato. Nel caso in esame si è tenuto conto delle caratteristiche intrinseche del manufatto e delle caratteristiche proprie dei luoghi e si è assunto un tasso di capitalizzazione pari al 4,00%. Alla luce di quanto esposto il più probabile valore del bene sarà dato dalla formula: V= Rn/i e quindi: V = 9.424,80/4,00% = ,00 Media dei valori stimati Il più probabile valore di mercato dell immobile sarà dato dalla media dei valori ottenuti sulla base dei prezzi di mercato e sulla capitalizzazione del reddito. ( , ,00)/2 = ,00 ed in cifra tonda ,00 6

7 CALCOLO DELL USUFRUTTO Considerato che, come si rileva dall esame della relazione notarile in atti, il debitore risulta comproprietario soltanto della quota di ½ di usufrutto dell immobile in oggetto, stimato il valore di mercato, corrispondente a quello della piena proprietà, si procederà di seguito al calcolo della quota di usufrutto di spettanza di (A). L usufrutto risulta costituito per tutta la vita degli aventi diritto ed il valore va calcolato con riferimento ai coefficienti relativi all età di ciascun titolare del diritto reale, secondo la quota a ciascuno spettante. Pertanto, il valore dell usufrutto si calcola moltiplicando un determinato coefficiente relativo all età dell usufruttuario alla rendita annua, calcolata moltiplicando il valore della piena proprietà del bene gravato da usufrutto per il tasso di interesse legale del 3%, in vigore dall (Decreto 7 gennaio 2008 in G.U. n. 9 dell ). La rendita annua si ottiene moltiplicando il valore della metà della piena proprietà dei beni gravati da usufrutto, essendo due i contitolari del diritto reale, per il tasso di interesse legale del 3%. Pertanto, sulla base del valore stimato, la rendita annua relativa all immobile sarà: ,00/2 3,0% = 3.600,00 Trovata la rendita annua, si procede al calcolo del valore dell usufrutto vitalizio relativo ad (A), nato il Atteso, quindi, che l età di (A) è di anni 68, moltiplicando l annualità calcolata per il coefficiente relativo all età del beneficiario (cfr. Tabella coefficienti in Allegato 5) si avrà: 7

8 3.600,00 14,25 = ,00 corrispondenti al valore dell usufrutto vitalizio a godimento del debitore (A). Tuttavia, tenuto conto della particolare natura del diritto da porre in vendita e considerato che lo stesso si riferisce alla metà indivisa dell immobile, si ritiene necessario operare una decurtazione del valore sopra indicato pari al 20% e, dunque, il valore dell usufrutto vitalizio a godimento del debitore (A) risulta effettivamente pari a: ,00 ( ,00 20%) = ,00 ed in cifra tonda ,00 Con quanto sopra ritengo di aver assolto al mandato conferitomi e rassegno tutto quanto alla S.V. Ill.ma, rimanendo a disposizione per tutti gli eventuali chiarimenti che dovessero rendersi necessari. Palermo, 26 aprile 2010 Il C.T.U. Arch. Maria Elisa Giammona Allegati: 1. documentazione fotografica; 2. documentazione catastale; 3. copia della concessione edilizia n. 532 del ; 4. copia del certificato di abitabilità/agibilità del ; 5. tabella coefficienti per il calcolo dell usufrutto. 8