Incidenza dell area in un segmento di mercato immobiliare

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1 Il modello fazaro dell cdeza dell area è applcato el calcolo de sagg del terreo e del fabbrcato d u segmeto d mercato reale a cura d Atoo Beveut Marco Smoott Icdeza dell area u segmeto d mercato mmoblare Itroduzoe La tradzoe estmatva talaa cosdera u mmoble ella sua terezza per la stretta complemetartà esstete tra le sue part, qual ad esempo l area e l fabbrcato, e stma l valore dell mmoble u tutto uco [Famularo N] Nell come approach l saggo d captalzzazoe è duque uco e rferto all mmoble el suo complesso Tuttava se s fa astrazoe dalla realtà e s esamao separatamete le due part dell mmoble, allora è possble dvduare due sagg d captalzzazoe teorc: uo relatvo all area cosderata a sé state e l altro relatvo al fabbrcato cosderato separato dal terreo Cocettualmete l saggo d captalzzazoe dell mmoble rsulta da ua meda poderata tra l saggo del terreo e l saggo del fabbrcato, l prmo per l cdeza dell area e l secodo per quella del fabbrcato Questo è quato afferma l bad of vestmet basato sulle part compoet l mmoble L mpego del saggo del terreo e del saggo del fabbrcato ella rcerca del saggo d captalzzazoe è poco o affatto oto Itala Metre egl altr paes dove vgoo codzo geeral d traspareza del mercato mmoblare e d tegrazoe co l mercato fazaro, due sagg soo ormalmete applcat e la loro stma soltamete s svolge per aaloga co gl altr vestmet, oppure drettamete quado l area e l fabbrcato soo oggetto d teress dstt I sagg del terreo e del fabbrcato possoo essere mpegat el calcolo dell cdeza dell area co u modello fazaro basato sul bad of vestmet Questo studo mra a rcercare sagg del terreo e del fabbrcato e msurare l cdeza dell area u segme- N Estmo e Terrtoro 7

2 8 to d mercato reale, costtuto da palazze co appartamet codomo Nel paragrafo successvo è esposta la metodologa seguta ella rlevazoe e ell elaborazoe de dat I quello seguete soo presetat campo d dage rlevat Nel peultmo paragrafo soo presetat rsultat delle aals estmatve codotte Metodologa d aals L cdeza dell area sul valore d u mmoble, composto dall area e dal fabbrcato, è espressa dal rapporto complemetare, che s può calcolare come rapporto tra l valore dell area e l valore dell mmoble Nel bad of vestmet rferto all area e al fabbrcato, l saggo d captalzzazoe d u mmoble s calcola a partre dal saggo del terreo e dal saggo del fabbrcato [Apprasal Isttute] La stma de due sagg fa rfermeto a rspettv vestmet mmoblar: l saggo del terreo è rferto ad vestmet d atura mmoblare poco rschos e d luga durata; l saggo del fabbrcato è rferto ad vestmet fazar pù rschos e d meda e luga durata Il saggo d captalzzazoe dell mmoble o può superare l saggo del fabbrcato e o può essere ferore al saggo del terreo Ifatt, l saggo d captalzzazoe rguarda u vestmeto che preseta propretà termede del fabbrcato e del terreo Il saggo del terreo può essere cocretamete estratto modo autoomo stuazo partcolar, come ad esempo preseza del drtto d superfce, calcolado l rapporto tra l caoe atpco del terreo e l prezzo del terreo medesmo Altrmet l saggo del terreo s può stmare base al redmeto d vestmet mmoblar prv d rscho Nel bad of vestmet l saggo d captalzzazoe d u mmoble s calcola sommado l saggo del terreo T, cosderato base all cdeza dell area c, e l saggo del fabbrcato F per l complemeto all utà dell cdeza dell area medesma, el modo seguete: Nel modello fazaro l rapporto complemetare del terreo s calcola rspetto al saggo del terreo, al saggo del fabbrcato e al saggo d captalzzazoe el modo seguete: _ F c = _ F T Il modello fazaro è u modello versatle, che s presta alla msura dell cdeza dell area ache asseza de due sagg opportutà, quado s dspoe d ua documetazoe d quotazo mmoblar per segmet d mercato, per ambt d mercato o per zoe; ovvamete co l grado d approssmazoe cosetto dal dettaglo e dalla fedeltà della documetazoe Acqust l saggo d captalzzazoe * e l cdeza dell area c * dalle quotazo dspobl, l modello fazaro ormatvo calcola l rapporto complemetare del terreo χ come segue: Estmo e Terrtoro N ( _ c) = c T + 1 F * 2 _ χ = c * * S tratta d ua fuzoe ormatva che vale dcatvamete ell tervallo compreso tra F /2 e F salvo ulteror specfcazo I questo studo, c s rfersce ad mmobl costtut da palazze uove preseza d aree edfcabl ua zoa perferca Cò rchede le rlevazo d u campoe d prezz delle aree edfcabl e d u campoe d prezz degl appartamet ft per l calcolo del rapporto complemetare, e la rlevazoe d u campoe d afftt degl appartamet per l calcolo del saggo d captalzzazoe Nella rcerca dell cdeza dell area e de sagg opportutà s opera ell tersezoe d segmet d mercato dvers, rappresetat dal segmeto delle compravedte degl appartamet, dal segmeto degl afftt degl appartamet e dal segmeto de prezz delle aree edfcabl L cdeza dell area e sagg opportutà possoo essere rfert al segmeto d mercato degl appartamet Rlevat u campoe d prezz d mercato degl appartamet, u campoe d ftt e u campoe d prezz delle aree edfcabl, per og sgolo mmoble del campoe de prezz degl appartamet s stmao ftt e valor delle aree da corrspodet campo Qud s calcolao: sagg d captalzzazoe, co = 1,2,, degl mmobl (palazze), espress come rapporto tra la somma de ftt R e la somma de prezz P degl appartamet compoet: = e le cdeze delle aree c d cascu mmoble, come rapporto R P ;

3 tra l valore dell area V T e la somma de prezz degl appartamet compoet: Per l calcolo del saggo del terreo e del saggo del fabbrcato del segmeto d mercato s mposta u sstema d equazo lear, composto da tate equazo del bad of vestmet quat soo gl mmobl osservat, poedo come cogte sagg opportutà e come term ot sagg d captalzzazoe, el modo seguete: { c 1 + ( 1 _ T c1 ) F = 1 c 2 + ( 1 _ T c2 ) F = 2 c + ( 1 _ c ) = T V c = P La soluzoe del sstema d equazo coduce al saggo del terreo e al saggo del fabbrcato del segmeto d mercato osservato Ua volta calcolat sagg opportutà, l rapporto complemetare del terreo s calcola co l modello fazaro Per le applcazo ormatve l modello fazaro deve essere corredato dal calcolo dell elastctà, ossa dalla msura del grado d sesbltà del rapporto complemetare al varare del saggo d captalzzazoe L elastctà e del rapporto complemetare dell area del modello fazaro è par a: T F TAB 1 - PARAMETRI DEI SEGMENTI DI MERCATO INTERCETTATI Parametro Appartameto Appartameto Area Tpo d cotratto Compravedta Afftto Compravedta Tpologa edlza e mmoblare Forma d mercato Appartameto palazza Olgopolo Appartameto palazza Cocorreza moopolstca Area edfcable Cocorreza moopolstca rstretta Offerta e domada Imprese e acquret Propretar e affttuar Propretar e mprese TAB 2 - PRINCIPALI STATISTICHE CAMPIONARIE Campoe Prezz appartamet (prmo campoe) Ftt appartamet (secodo campoe) Prezz aree Dat 15 3 e prezzo Meda Dev st M Max 100,47 19, Prezzo , , , ,00 d mercato ( ) 53,67 4, Ftto ( /ao) 8000,00 692, , ,00 (terzo campoe) , Prezzo d mercato ( ) , e = F, TAB 3 - DATI DELL ANALISI ESTIMATIVA DEGLI IMMOBILI Area Immoble cosderata a f dell aals term assolut prescdedo dal sego Nello studo, l calcolo dell cdeza dell area è svolto drettamete su dat atural de campo rlevat, d cosegueza rvestoo maggore teresse: l calcolo de sagg del terreo e del fabbrcato, come varabl latet del mercato mmoblare; e la verfca dello scostameto tra valor del terreo terpolat co l modello fazaro e valor atural del campoe d dage Campo d dage I campo estmatv rguardao geere prezz e ftt degl mmobl Soo campo spesso pccol per l umero de dat rlevat e compless per la vara atura delle caratterstche mmoblar Le dffcoltà della rlevazoe de campo estmatv rguardao geere la scarsa traspareza e le codzo d rdotta compettvtà del mercato mmoblare Nella rcerca dell cdeza dell area e de sagg opportutà, l tersezoe de segmet d mercato ello stesso mmoble agguge u ulterore dffcoltà, legata alla dspobltà cotemporaea de dat de tre segmet Questa dffcoltà è atteuata per l mercato del uovo Nel mercato mmoblare del Comue d Beta (Psa) u area d uova edfcazoe a breve dstaza dal cetro urbao (zoa C/1 - zoa resdezale NE abtato), el secodo semestre del 2005, è stato dvduato u segmeto d mercato d mmobl uov, costtut da palazze codomo co appartamet per cvle abtazoe Le palazze soo costtute da fabbrcat a due pa fuor terra co appartamet avet accesso esclusvo Immoble Valore ( )1 commercale Valore ( ) 2 Fttoauo ( /ao) , , , , , , , , ,90 TAB 4 - INCIDENZE DELL AREA E DEL FABBRICATO E SAGGI DI CAPITALIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI Immoble Icdeza dell area (c) Icdeza del fabbrcato (1-c) Saggo d captalzzazoe () 1 0,1727 0,8273 0, ,1501 0,8499 0, ,1666 0,8334 0,0573 (quell al pao terra co gardo) L tersezoe de segmet d mercato ha rguardato dettaglo: l segmeto d mercato delle compravedte degl appartamet; l segmeto d mercato degl afftt degl appartamet; e l segmeto d mercato delle aree edfcabl I tre segmet d mercato presetao la stessa localzzazoe ma dfferet parametr (ved tabella 1) Soo stat rlevat tre campo estmatv: l prmo campoe è formato da 3 palazze per u totale d 15 appartamet, de qual soo stat rlevat prezz d mercato; l secodo campoe è formato da 3 appartamet u uca palazza, de N Estmo e Terrtoro 9

4 TAB 5 - RISULTATI DELL ANALISI ESTIMATIVA DEL SEGMENTO DI MERCATO Dato Meda Dev st qual soo stat rlevat ftt; l terzo campoe è formato da 2 terre edfcabl, de qual soo stat rlevat prezz d mercato La superfce commercale degl appartamet è formata dalla superfce prcpale e dalla superfce de terrazz co l rapporto mercatle par a 0,25 Nell aals s è rcorso alla sola superfce commercale data la atura e f dell dage e per l fatto che le determazo soo state svolte sul saggo d captalzzazoe lordo La rcerca dell cdeza dell area e de sagg del terreo e del fabbrcato s svolge sul prmo campoe el quale prezz d mercato soo ot, metre ftt e valor delle aree soo stmat rspettvamete dal secodo e dal terzo campoe (ved tabella 2) Il terzo campoe cocere due dstte trasazo d terre edfcabl della medesma superfce avveute allo stesso prezzo d mercato Nel prmo campoe, l prezzo medo utaro degl appartamet è par 1666,22 euro/m 2 ; l ftto medo utaro è par 149,07 euro/m 2 ao (secodo campoe); l prezzo medo utaro delle aree è par 146,55 euro/m 2 (terzo campoe) Rsultat dell aals estmatva Itervallo (_/2=0,025) 100,47 19,77 89,16 111,78 Prezzo appartamet ( ) , , , ,66 Prezzo utaro appartamet ( /mq) 1666, Prezzo utaro area ( /mq) 146, Ftto ( /ao) 8966,01 369, , ,66* Ftto utaro ( /mqao) 92,29 16,71 78,13 119,70* Icdeza dell area 0,1631 0,0117 0,1501 0,1727* Icdeza del fabbrcato 0,8369 0,0117 0,8273 0,8499* Icdeza dell area per F/2 0, Saggo d captalzzazoe 0,0531 0,0039 0,0495 0,0573* Saggo del terreo 0, Saggo del fabbrcato 0, Elastctà al saggo medo 7, Elastctà al saggo del terreo 0, Saggo d elastctà utara 0, * Valor mmo e massmo Dopo la presetazoe del modello d valutazoe dell cdeza dell area ell ambto del valore mmoblare, s llustra la sua applcazoe pratca u area comuale toscaa L aals estmatva è svolta sul prmo campoe degl appartamet compravedut Su dat d questo campoe soo stat calcolat ftt, estrapoladol dal secodo campoe de ftt, e prezz delle aree base al terzo campoe Per la stma del reddto degl appartamet, cosderato che ftt rlevat soo relatv ad appartamet d dmeso mede mor d quelle oggetto dell aals, s è proceduto co l terpolazoe d ua fuzoe espoezale de ftt utar au degl appartamet del secodo campoe Idcado co p l ftto utaro auo ( /ao m 2 ) e co x la superfce commercale (m 2 ), l equazoe terpolate è rsultata la seguete: -0,80402 p = 3644,19 x ; co dce d determazoe par a 0,96 Per otteere questo rsultato s è teuto coto dell adameto del prezzo medo al crescere della superfce, troducedo u puto obblgato Il ftto medo degl appartamet è par 8966,01 euro/m 2 ao; l ftto medo utaro è par 92,29 euro/m 2 ao Per la stma de terre edfcat s è applcato l procedmeto d stma mooparametrca, basata sul prezzo medo utaro delle aree rlevate el terzo campoe Poché l aals estmatva s basa su sgol mmobl, costtut dall area del lotto e dal fabbrcato (palazza), dat soo stat predspost secodo l area del lotto, l valore del lotto, la superfce commercale, l prezzo e l ftto degl appartamet delle palazze (ved tabella 3) Il calcolo dell cdeza dell area per cascu mmoble ha rguardato l rapporto tra l valore dell area e l valore dell mmoble (coloa 1/coloa 2 della tabella 3); l calcolo dell cdeza del fabbrcato per cascu mmoble è stato svolto come complemeto all utà dell cdeza dell area; l calcolo de sagg d captalzzazoe ha rguardato l rapporto tra l ftto auo e l valore dell mmoble (coloa 3/coloa 2 della tabella 3) (ved tabella 4) Nel campoe d dage, l valore medo dell cdeza dell area è par a 0,1631, l valore medo dell cdeza del fabbrcato è par a 0,8369, l valore medo del saggo d captalzzazoe è par a 0,0531 I sagg d captalzzazoe del campoe oscllao tra l mmo par a 0,0495 e l massmo 0,0573, defedo u tervallo par a 0,0078 Il saggo d captalzzazoe del 0,0495 rappreseta l saggo d captalzzazoe mmo del campoe d mmobl rlevato, rspetto al quale l saggo d captalzzazoe degl mmobl del segmeto d mercato può essere ache more Il saggo d captalzzazoe del 0,0573 rappreseta l saggo d captalzzazoe massmo del campoe d mmobl rlevato, rspetto al quale l saggo d captalzzazoe degl mmobl del segmeto può essere ache maggore I dat rportat ella secoda e terza coloa della tabella 4 soo coeffcet delle cogte, rspettvamete del saggo del terreo e del saggo del fabbrcato, del sstema d equazo lear; dat rportat ella quarta coloa soo term ot ossa sagg d captalzzazoe La soluzoe del sstema coduce: al saggo del terreo par a 0,01734 e al saggo del fabbrcato par a 0,06004; l tervallo tra due sagg è par a 0,0427 L elastctà del rapporto complemetare corrspodeza del saggo d captalzzazoe medo è par a 7,62 Cò sgfca che ad ua varazoe de sagg d captalzzazoe ad esempo del 10% corrspode ua varazoe dell cdeza dell area del 76,2%; tale varazoe spazzerebbe pert che ella scelta del saggo d captalzzazoe rteessero che a ua varazoe percetuale del saggo corrspode ua par varazoe dell cdeza dell area Per evtare questo potezale coveete e dspoedo de dat calcolat sul campoe d dage, s è fatto r- 10 Estmo e Terrtoro N

5 corso al modello fazaro ormatvo grado tra l altro d rdurre l elastctà Nel campoe rlevato, rapport complemetar del terreo e del fabbrcato soo stat gà calcolat per le tre palazze, all tero delle qual gl appartamet presetao l medesmo rapporto dell tero mmoble (ved tabella 4) D cosegueza l applcazoe del modello fazaro ormatvo rguarda la verfca dello scostameto tra rapport rlevat e rapport terpolat co l modello stesso L operazoe d verfca è stata codotta su due lvell: per sgol appartamet e per le palazze Per gl appartamet, lo scarto quadratco medo, msurato tra l valore del terreo calcolato base all cdeza aturale dell area e l valore del terreo calcolato base al rapporto complemetare ormatvo è par a 4262,48 euro, che corrspode al 2,55% se rferto alla meda de prezz degl appartamet Per le palazze, lo scarto quadratco medo, msurato tra l valore del terreo calcolato base all cdeza aturale dell area e l valore del terreo calcolato base al rapporto complemetare ormatvo è par a 12477,02 euro, che corrspode al 1,49% se rferto alla meda de prezz delle palazze Etramb gl scostamet percetual degl appartamet e delle palazze appaoo coteut, oostate la trseca varabltà de prezz mmoblar e la rdotta umerostà de campo rlevat Il rapporto complemetare ormatvo corrspodeza del saggo d captalzzazoe medo del segmeto d mercato è par per costruzoe al rapporto complemetare solto Poché s tratta d u modello ormatvo l suo ambto d applcazoe può essere compreso va cautelatva tra sagg d captalzzazoe mmo e massmo del campoe d dage I rsultat dell aals estmatva del segmeto d mercato possoo essere propost uo schema stadard (ved tabella 5) Nel segmeto d mercato, defto dal campoe d dage, l modello fazaro ormatvo da applcare per l calcolo dell cdeza dell area χ 0 del partcolare mmoble da stmare è l seguete: ua volta ot l saggo d captalzzazoe e l cdeza dell area med del segmeto d mercato, o dell ambto d mercato o della zoa, e l saggo d captalzzazoe dell mmoble da valutare La msura dell cdeza dell area permette d rpartre l valore dell mmoble el valore del terreo e el valore del fabbrcato Cocluso 2 0,0531 _ χ 0 0 = 0,1631, 0,0531 Il saggo del terreo e l saggo del fabbrcato soo due sagg d captalzzazoe pratcamete scooscut ella pratca estmatva del ostro paese Tuttava e paes d pù atca tradzoe l loro mpego è dffuso e la loro stma o poe problem preseza d dat e d formazo del mercato mmoblare e d tegrazoe tra l mercato mmoblare e quello moblare Ifatt, quest due sagg esprmoo l redmeto de corrspodet vestmet: l saggo del terreo esprme l redmeto dell vestmeto ell area e l saggo del fabbrcato l redmeto dell vestmeto ella costruzoe edlza Dove l drtto d costrure è separato da quello del terreo è possble rlevare spotaeamete due sagg, come rapport tra cao atpc del terreo e del fabbrcato e corrspodet prezz delle aree e cost d costruzoe I sagg del terreo e del fabbrcato soo mportat ell come approach, quado o s dspoe de prezz d mmobl sml ed è ecessaro smulare l mercato co l bad of vestmet, e el calcolo dell cdeza dell area co l modello fazaro La rcerca de sagg del terreo e del fabbrcato è stata svolta u segmeto d mercato cocreto, rlevado appostamete due campo estmatv d prezz e d afftt d appartamet codomo e u campoe d prezz delle aree edfcabl Il segmeto d mercato rguarda mmobl uov, costtut da palazze resdezal co appartamet codomo, u area d uova edfcazoe I rsultat dell aals estmatva dcao per l segmeto d mercato mmoblare tercettato u cdeza meda dell area par a 0,1631 e d cosegueza u cdeza del fabbrcato par a 0,8369 Il saggo del terreo è par a 0,0174 e l saggo del fabbrcato è par a 0,06004 Nello studo l cdeza dell area è ua msura aturale calcolata semplcemete dal rapporto tra l valore delle aree edfcabl e l valore degl mmobl, così al modello fazaro è stato affdato l compto d verfcare la dvergeza tra valor osservat per l cdeza aturale dell area e valor terpolat co l cdeza calcolata co l modello fazaro Nella fattspece s è rcorso al modello ormatvo che corregge u desderata derva d calcolo del saggo d captalzzazoe orgata da pert ella pratca professoale L errore percetuale calcolato tra valor atural dell area delle palazze rlevate e corrspodet valor terpolat co l modello fazaro è rsultato par al 1,49% Il modello ormatvo è dervato da quello fazaro modo da essere grado d calcolare l rapporto complemetare dell area sfruttado la documetazoe mmoblare dspoble,poché s tratta della prma rcerca spermetale Itala de sagg del terreo e del fabbrcato, o soo dspobl altr rscotr drett Tuttava valor otteut soo accordo co quell rportat ella letteratura estmatva e quell desut dalla pratca valutatva terazoale Rscotr drett soo possbl co redmet d vestmet sml rcorret egl affar mmoblar, e ella scelta de sagg d captalzzazoe codotta ella pratca professoale pù progredta del ostro paese La rcerca de sagg è stata svolta u segmeto d mercato cocreto, rlevado due campo estmatv d prezz e d afftt d appartamet codomo e u campoe d prezz delle aree edfcabl Bblografa Apprasal Isttute (2001) - The Apprasal of Real Estate Apprasal Isttute, Chcago IVSC (2005) - Iteratoal valuato stadards IV- SC, Lodo Famularo N (1947) - La stma de fabbrcat Edzo Agrcole, Bologa Smoott M (2005) - Mauale delle stme mmoblar Geoval, Roma Tegova (2003) - Europea valuato stadards Bell & Ba, Glasgow Autore Atoo Beveut MRICS è geometra lbero professosta, Psa; Marco Smoott, è professore orda-ro d Estmo presso la Facoltà d Igegera, dpartmeto d Igegera delle Ifrastrutture vare, U-verstà degl Stud d Palermo A Beveut ha codotto la rlevazoe campoara, M Smoott ha svolto le elaborazo; etramb hao prefgurato l ter metodologco e codvso l mpostazoe e le cocluso N Estmo e Terrtoro 11