T R I B U N A L E D I A N C O N A

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1 T R I B U N A L E D I A N C O N A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Macchia Vito, nell'esecuzione Immobiliare 299/2014 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 INCARICO All'udienza del 05/04/2016, il sottoscritto Ing. Macchia Vito, con studio in Via delle Betulle, 1 F Montemarciano (AN), ingvitomacchia@gmail.com, PEC vito.macchia@ingpec.eu, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 21/06/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Falconara Marittima (AN) - Via Nino Bixio 128, piano 3 DESCRIZIONE Immobile principale: appartamento di civile abitazione ubicato a Falconara Marittima, Via Nino Bixio n 128, facente parte di fabbricato in muratura con chiavi di rinforzo su più piani con superficie su un unico livello al terzo ed ultimo piano sottotetto di circa 60 metri quadrati, distinto al Catasto fabbricati del Comune di Falconara Marittima, al foglio 5, particella n 398, sub 15, piano terzo sottotetto, categoria A/3, classe 1, consistenza 3,5 vani, rendita catastale euro 189,80. Al fabbricato, posto nel centro urbano di Falconara Marittima, si accede direttamente dalla Via Nino Bixio costituente la viabilità pubblica principale facente parte della rete cittadina ad alta densità di fabbricati e vie. Il fabbricato ha accesso a piano terra. Ai vari livelli interni del fabbricato si accede tramite scala interna. Non risulta presente impianto ascensore. L immobile risulta parte di un edificio più ampio, costituito da fabbricato a pianta rettangolare su più livelli oltre al piano terra, che si sviluppa con fronte principale sulla Via Nino Bixio e sul retro ad angolo con cortile interno a servizio anche di altri fabbricati; il fabbricato a sua volta fa parte di un aggregato di edifici contigui che si sviluppa su Via Nino Bixio. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Falconara Marittima (AN) - Via Nino Bixio 128, piano 3 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Vedasi in proprosito relazione notarile allegata. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) 2

3 L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) La presente relazione tecnica trae origine dalla designazione ad esperto del sottoscritto dott. Ing. Vito Macchia iscritto al n 1474 dell Ordine degli Ingegneri della Provincia di Ancona, da parte del Giudice dell Esecuzione del Tribunale di Ancona nella procedura esecutiva n 299/14 R.ES. promossa dalla Capital Mortgage srl, rappresentata e difesa dall Avvocato Alessia Picozzi ed elettivamente domiciliata ad Ancona Via Sparapani n 203, nei confronti del debitore sig. **** Omissis **** proprietario per l intero del bene oggetto di procedura. In data 05/04/2016 il G.E. nominava esperto il sottoscritto Ing. Vito Macchia. Quindi in data 21/06/2016 il sottoscritto ha prestato il giuramento di rito ed il G.E. ha sottoposto al nominato esperto il quesito come dai vari punti riportati nel verbale di incarico ai quali si dà risposta come di seguito illustrato. CONFINI Trattasi di immobile in pieno centro urbano direttamente posto sulla via Nino Bixio. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 60,00 mq 60,00 mq 1,00 60,00 mq 0,00 m 3 Totale superficie convenzionale: 60,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 60,00 mq -caratteristiche specifiche del fabbricato: fabbricato in muratura con chiavi di rinforzo strutturale di vecchia fattura (probabile post sisma 1930) rifinito ad intonaco sui quattro lati, costituito da un piano terra, 3 piani di cui l ultimo sottotetto; il fabbricato è in medio stato di conservazione per quanto visionato e visionabile; copertura a tetto; -per quanto riguarda l interno dell immobile anche in questo caso lo stesso si trova in medio stato di conservazione e con finiture pure di livello medio basso; l appartamento è costituito da 3 stanze principali su un unico livello al piano terzo sottotetto, con situazione di fatto conforme alla situazione catastale: ingresso, cucina, bagno e n 2 camere da letto; è presente nel bagno, scaldabagno per acqua calda; non è presente impianto di riscaldamento con radiatori, ma unicamente stufa unica per riscaldamento ambiente interno; le finiture sono di medio livello, i pavimenti sono in piastrelle in ceramica bianca, infissi interni in legno e riquadrature esterne dei vecchi lucernai del sottotetto; all esterno il fabbricato risulta rivestito ad intonaco; copertura a tetto; 3

4 -superfici, altezze ed eventuali volumi: sono state effettuate misurazioni dirette che hanno riscontrato le dimensioni riportate dalla planimetria catastale e dall estratto di mappa, con distribuzione interna di fatto conforme alla situazione catastale. -Sulla base di tali misurazioni ed elementi di valutazione la superficie complessiva dell immobile è pari a circa 60 mq; per quanto riguarda l altezza interna del fabbricato si è riscontrata come indicata nelle planimetrie catastali con altezze variabili essendo un locale sottotetto con copertura a falde inclinate; sono presenti lucernai a sottotetto; -stato di manutenzione e conservazione: per tale punto si ribadisce che l appartamento è in medio basso stato di conservazione sia all esterno che all interno con necessità comunque di manutenzione e verifica in particolare della caldaia autonoma e del relativo scaldabagno; è necessario inoltre provvedere alla manutenzione del pianerottolo di ingresso che presenta distacco di intonaco tramite informativa all amministratore condominiale; -ubicazione economica: l immobile è sito in pieno centro urbano della città di Falconara Marittima, a circa 500 metri dalla stazione ferroviaria di Falconara Marittima; la zona quindi è caratterizzata dal punto di vista economico dalla presenza di fabbricati e viabilità in contesto totalmente urbanizzato; -ogni altra informativa ritenuta utile ed opportuna: dalla documentazione esaminata ed in particolare dalla visure effettuate presso la Conservatoria dei registri immobiliari è emerso che sull immobile censito al foglio n 5, particella n 398 sub 15 gravano le formalità descritte negli allegati sintetici di visura allegata, come dettagliate nei documenti già agli atti di causa ed in particolare dalla relazione notarile già in atti; figura in detta nota anche trascrizione relativa all atto di provenienza del debitore R.G e R.P. 652 del 17 gennaio 2005; risulta necessaria variazione della trascrizione dell atto di pignoramento R.G. n e R.P del 18 luglio 2014, dove risulta annotato erroneamente nella Sezione B Immobili, il civico n 28 dell immobile oggetto di pignoramento invece che quello corretto n 128 di via Nino Bixio; parimenti va eseguita variazione catastale del civico. CRONISTORIA DATI CATASTALI Vedasi visura storica allegata. La rappresentazione catastale è di fatto conforme allo stato dei luoghi come già sopra evidenziato; risulta necessaria variazione catastale relativa al numero civico dell immobile che risulta essere il n 128 di via Nino Bixio e non come annotato in visura catastale il n 28 della stessa via Nino Bixio. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A3 1 3, ,8 3 Corrispondenza catastale Superfici, altezze ed eventuali volumi: sono state effettuate misurazioni dirette che hanno riscontrato le dimensioni riportate dalla planimetria catastale e dall estratto di mappa, con distribuzione interna di fatto conforme alla situazione catastale. 4

5 Nel giorno fissato 28 luglio 2016, il sottoscritto si recava in loco constatando l assenza delle parti convocate; in tale circostanza veniva verificata la posizione dell edificio riscontrando la non corrispondenza in loco della planimetria catastale rispetto al civico n 28 di Via Nino Bixio, già acquisita presso gli uffici catastali al momento del primo sopralluogo; in realtà posizionando l edificio rispetto alla viabilità trasversale indicata nella planimetria catastale Via Stamura e Via Giovanni Amendola rispetto alla via Nino Bixio veniva posizionato correttamente l immobile oggetto di procedura secondo i riferimenti catastali indicati in pignoramento e nell istanza di vendita e cioè immobile censito al foglio 5 particella 398, con numerazione del civico non già al numero 28, ma al numero 128 di Via Nino Bixio. In effetti tale erronea numerazione solo riferita al numero civico si rinviene sia nelle visure catastali, sia nell atto di pignoramento e sia nella conseguente istanza di vendita che riprende integralmente il contenuto dell atto di pignoramento; tale erronea indicazione del numero civico n 28 anziché correttamente il n 128 è di conseguenza trasfusa nella trascrizione dell atto di pignoramento acquisita presso la Conservatoria immobiliare, mentre la trascrizione ipotecaria a fondamento della procedura esecutiva promossa dal creditore procedente reca correttamente il n civico n 128. PRECISAZIONI Nel giorno fissato 28 luglio 2016, il sottoscritto si recava in loco constatando l assenza delle parti convocate; in tale circostanza veniva verificata la posizione dell edificio riscontrando la non corrispondenza in loco della planimetria catastale rispetto al civico n 28 di Via Nino Bixio, già acquisita presso gli uffici catastali al momento del primo sopralluogo; in realtà posizionando l edificio rispetto alla viabilità trasversale indicata nella planimetria catastale Via Stamura e Via Giovanni Amendola rispetto alla via Nino Bixio veniva posizionato correttamente l immobile oggetto di procedura secondo i riferimenti catastali indicati in pignoramento e nell istanza di vendita e cioè immobile censito al foglio 5 particella 398, con numerazione del civico non già al numero 28, ma al numero 128 di Via Nino Bixio. In effetti tale erronea numerazione solo riferita al numero civico si rinviene sia nelle visure catastali, sia nell atto di pignoramento e sia nella conseguente istanza di vendita che riprende integralmente il contenuto dell atto di pignoramento; tale erronea indicazione del numero civico n 28 anziché correttamente il n 128 è di conseguenza trasfusa nella trascrizione dell atto di pignoramento acquisita presso la Conservatoria immobiliare, mentre la trascrizione ipotecaria a fondamento della procedura esecutiva promossa dal creditore procedente reca correttamente il n civico n 128. PATTI Nulla di noto da segnalare. Formalità come da elenco in allegato e già agli atti della procedura (vds. in proposito certificato notarile). STATO CONSERVATIVO -caratteristiche specifiche del fabbricato: fabbricato in muratura con chiavi di rinforzo strutturale di vecchia fattura (probabile post sisma 1930) rifinito ad intonaco sui quattro lati, costituito da un piano terra, 3 piani di cui l ultimo sottotetto; il fabbricato è in medio stato di conservazione per quanto visionato e visionabile; copertura a tetto; 5

6 -per quanto riguarda l interno dell immobile anche in questo caso lo stesso si trova in medio stato di conservazione e con finiture pure di livello medio basso; l appartamento è costituito da 3 stanze principali su un unico livello al piano terzo sottotetto, con situazione di fatto conforme alla situazione catastale: ingresso, cucina, bagno e n 2 camere da letto; è presente nel bagno, scaldabagno per acqua calda; non è presente impianto di riscaldamento con radiatori, ma unicamente stufa unica per riscaldamento ambiente interno; le finiture sono di medio livello, i pavimenti sono in piastrelle in ceramica bianca, infissi interni in legno e riquadrature esterne dei vecchi lucernai del sottotetto; all esterno il fabbricato risulta rivestito ad intonaco; copertura a tetto; -superfici, altezze ed eventuali volumi: sono state effettuate misurazioni dirette che hanno riscontrato le dimensioni riportate dalla planimetria catastale e dall estratto di mappa, con distribuzione interna di fatto conforme alla situazione catastale. -Sulla base di tali misurazioni ed elementi di valutazione la superficie complessiva dell immobile è pari a circa 60 mq; per quanto riguarda l altezza interna del fabbricato si è riscontrata come indicata nelle planimetrie catastali con altezze variabili essendo un locale sottotetto con copertura a falde inclinate; sono presenti lucernai a sottotetto; -stato di manutenzione e conservazione: per tale punto si ribadisce che l appartamento è in medio basso stato di conservazione sia all esterno che all interno con necessità comunque di manutenzione e verifica in particolare della caldaia autonoma e del relativo scaldabagno; è necessario inoltre provvedere alla manutenzione del pianerottolo di ingresso che presenta distacco di intonaco tramite informativa all amministratore condominiale; -ubicazione economica: l immobile è sito in pieno centro urbano della città di Falconara Marittima, a circa 500 metri dalla stazione ferroviaria di Falconara Marittima; la zona quindi è caratterizzata dal punto di vista economico dalla presenza di fabbricati e viabilità in contesto totalmente urbanizzato; -ogni altra informativa ritenuta utile ed opportuna: dalla documentazione esaminata ed in particolare dalla visure effettuate presso la Conservatoria dei registri immobiliari è emerso che sull immobile censito al foglio n 5, particella n 398 sub 15 gravano le formalità descritte negli allegati sintetici di visura allegata, come dettagliate nei documenti già agli atti di causa ed in particolare dalla relazione notarile già in atti; figura in detta nota anche trascrizione relativa all atto di provenienza del debitore R.G e R.P. 652 del 17 gennaio 2005; risulta necessaria variazione della trascrizione dell atto di pignoramento R.G. n e R.P del 18 luglio 2014, dove risulta annotato erroneamente nella Sezione B Immobili, il civico n 28 dell immobile oggetto di pignoramento invece che quello corretto n 128 di via Nino Bixio; parimenti va eseguita variazione catastale del civico. Inoltre veniva compiuto accesso presso la Conservatoria immobiliare di Ancona al fine di verificare le formalità presenti sull immobile e per la verifica dell atto di provenienza; tale atto è risultato essere una compravendita stipulata dal Notaio Sanangelantoni Sergio di Civitanova Marche (MC) repertorio n 8296/2229 del 13 gennaio 2005 trascritto al R.G. n 1018 e R.P. n 652 del 17 gennaio 2005 presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Ancona; dall esame di tale atto si evince che a causa di trasformazione edilizia da soffitta ad abitazione con interventi realizzati senza titolo abilitativo risulta rilasciata concessione edilizia in sanatoria dal Comune di Falconara Marittima n 48 del 19 marzo 1988 con autorizzazione di abitabilità del 27 aprile PARTI COMUNI Nulla di particolare da segnalare. Scala di accesso interna al fabbricato. 6

7 SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Nulla di particolare da segnalare. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI -caratteristiche specifiche del fabbricato: fabbricato in muratura con chiavi di rinforzo strutturale di vecchia fattura (probabile post sisma 1930) rifinito ad intonaco sui quattro lati, costituito da un piano terra, 3 piani di cui l ultimo sottotetto; il fabbricato è in medio stato di conservazione per quanto visionato e visionabile; copertura a tetto; -per quanto riguarda l interno dell immobile anche in questo caso lo stesso si trova in medio stato di conservazione e con finiture pure di livello medio basso; l appartamento è costituito da 3 stanze principali su un unico livello al piano terzo sottotetto, con situazione di fatto conforme alla situazione catastale: ingresso, cucina, bagno e n 2 camere da letto; è presente nel bagno, scaldabagno per acqua calda; non è presente impianto di riscaldamento con radiatori, ma unicamente stufa unica per riscaldamento ambiente interno; le finiture sono di medio livello, i pavimenti sono in piastrelle in ceramica bianca, infissi interni in legno e riquadrature esterne dei vecchi lucernai del sottotetto; all esterno il fabbricato risulta rivestito ad intonaco; copertura a tetto; -superfici, altezze ed eventuali volumi: sono state effettuate misurazioni dirette che hanno riscontrato le dimensioni riportate dalla planimetria catastale e dall estratto di mappa, con distribuzione interna di fatto conforme alla situazione catastale. -Sulla base di tali misurazioni ed elementi di valutazione la superficie complessiva dell immobile è pari a circa 60 mq; per quanto riguarda l altezza interna del fabbricato si è riscontrata come indicata nelle planimetrie catastali con altezze variabili essendo un locale sottotetto con copertura a falde inclinate; sono presenti lucernai a sottotetto; -stato di manutenzione e conservazione: per tale punto si ribadisce che l appartamento è in medio basso stato di conservazione sia all esterno che all interno con necessità comunque di manutenzione e verifica in particolare della caldaia autonoma e del relativo scaldabagno; è necessario inoltre provvedere alla manutenzione del pianerottolo di ingresso che presenta distacco di intonaco tramite informativa all amministratore condominiale; -ubicazione economica: l immobile è sito in pieno centro urbano della città di Falconara Marittima, a circa 500 metri dalla stazione ferroviaria di Falconara Marittima; la zona quindi è caratterizzata dal punto di vista economico dalla presenza di fabbricati e viabilità in contesto totalmente urbanizzato. Dall esame dell'atto di provenienza si evince che a causa di trasformazione edilizia da soffitta ad abitazione con interventi realizzati senza titolo abilitativo risulta rilasciata concessione edilizia in sanatoria dal Comune di Falconara Marittima n 48 del 19 marzo 1988 con autorizzazione di abitabilità del 27 aprile Trattasi quindi di immobile originariamente adibito a soffitta e trasformato in abitazione. STATO DI OCCUPAZIONE A seguito quindi del sopralluogo ed accesso effettuati è stato accertato che l immobile oggetto di pignoramento è risultato abitato dal nucleo familiare del debitore (debitore, moglie del debitore in stato di gravidanza e due figli piccoli). 7

8 Nel giorno fissato 28 luglio 2016, il sottoscritto si recava in loco constatando l assenza delle parti convocate; in tale circostanza veniva verificata la posizione dell edificio riscontrando la non corrispondenza in loco della planimetria catastale rispetto al civico n 28 di Via Nino Bixio, già acquisita presso gli uffici catastali al momento del primo sopralluogo; in realtà posizionando l edificio rispetto alla viabilità trasversale indicata nella planimetria catastale Via Stamura e Via Giovanni Amendola rispetto alla via Nino Bixio veniva posizionato correttamente l immobile oggetto di procedura secondo i riferimenti catastali indicati in pignoramento e nell istanza di vendita e cioè immobile censito al foglio 5 particella 398, con numerazione del civico non già al numero 28, ma al numero 128 di Via Nino Bixio. In effetti tale erronea numerazione solo riferita al numero civico si rinviene sia nelle visure catastali, sia nell atto di pignoramento e sia nella conseguente istanza di vendita che riprende integralmente il contenuto dell atto di pignoramento; tale erronea indicazione del numero civico n 28 anziché correttamente il n 128 è di conseguenza trasfusa nella trascrizione dell atto di pignoramento acquisita presso la Conservatoria immobiliare, mentre la trascrizione ipotecaria a fondamento della procedura esecutiva promossa dal creditore procedente reca correttamente il n civico n 128. Individuato quindi l immobile oggetto di procedura si confermava al n civico 128 l abitazione del debitore; veniva quindi compiuto sopralluogo alla presenza del coniuge del debitore, anch essa di nazionalità di provenienza del Bangladesh. PROVENIENZE VENTENNALI Dalla visura effettuata e dalla documentazione in atti è risultato che l atto di provenienza dell immobile oggetto di procedura (foglio 5, particella 398, sub 15) è una compravendita ed ha repertorio n 8296/2229 del 13 gennaio 2005 del Notaio Sanangelantoni Sergio di Civitanova Marche (MC)trascritto al R.G. n 1018 e R.P. n 652 del 17 gennaio 2005 presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Ancona ed è stato stipulato tra il debitore sig. **** Omissis **** (compratore) e il sig. **** Omissis **** (venditore). E stato inoltre verificato che il ricorso (R. ES. n 299/2014) da parte del creditore procedente è stato depositato in Cancelleria del Tribunale in data ; in data 15/12/2014 risulta depositata in modalità telematica in Cancelleria relazione notarile del Notaio Gennaro Mariconda di Roma ex art. 567, 2 comma C.P.C., che è quindi stata depositata secondo i termini previsti da legge. Ogni altra informativa ritenuta utile ed opportuna: dalla documentazione esaminata ed in particolare dalla visure effettuate presso la Conservatoria dei registri immobiliari è emerso che sull immobile censito al foglio n 5, particella n 398 sub 15 gravano le formalità descritte negli allegati sintetici di visura allegata, come dettagliate nei documenti già agli atti di causa ed in particolare dalla relazione notarile già in atti; figura in detta nota anche trascrizione relativa all atto di provenienza del debitore R.G e R.P. 652 del 17 gennaio 2005; risulta necessaria variazione della trascrizione dell atto di pignoramento R.G. n e R.P del 18 luglio 2014, dove risulta annotato erroneamente nella Sezione B Immobili, il civico n 28 dell immobile oggetto di pignoramento invece che quello corretto n 128 di via Nino Bixio; parimenti va eseguita variazione catastale del civico. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Oneri di cancellazione Inoltre veniva compiuto accesso presso la Conservatoria immobiliare di Ancona al fine di verificare le formalità presenti sull immobile e per la verifica dell atto di provenienza; tale atto è risultato essere una compravendita stipulata dal Notaio Sanangelantoni Sergio di Civitanova Marche (MC) repertorio n 8296/2229 del 13 gennaio 2005 trascritto al R.G. n 1018 e R.P. n 652 del 17 gennaio 2005 presso 8

9 la Conservatoria dei registri immobiliari di Ancona; dall esame di tale atto si evince che a causa di trasformazione edilizia da soffitta ad abitazione con interventi realizzati senza titolo abilitativo risulta rilasciata concessione edilizia in sanatoria dal Comune di Falconara Marittima n 48 del 19 marzo 1988 con autorizzazione di abitabilità del 27 aprile Quindi, dopo aver esaminato gli atti del procedimento acquisiti presso la Cancelleria, il sottoscritto esperto ha compiuto accesso presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Ancona al fine di verificare lo stato delle trascrizioni ed iscrizioni sull immobile oggetto di stima e presso l Agenzia del Territorio di Ancona per verificare la situazione catastale rispetto a quanto indicato nella documentazione già agli atti esaminata ed acquisita in copia digitale presso la Cancelleria. A seguito quindi del sopralluogo ed accesso effettuati è stato accertato che l immobile oggetto di pignoramento è risultato abitato dal nucleo familiare del debitore (debitore, moglie del debitore in stato di gravidanza e due figli piccoli) ed in medio stato di conservazione; eseguito quindi il sopralluogo di verifica all interno dell immobile risultava confermata la consistenza e sostanzialmente la distribuzione planimetrica riportata in planimetria catastale. Dalla visura effettuata e dalla documentazione in atti è risultato che l atto di provenienza dell immobile oggetto di procedura (foglio 5, particella 398, sub 15) è una compravendita ed ha repertorio n 8296/2229 del 13 gennaio 2005 del Notaio Sanangelantoni Sergio di Civitanova Marche (MC)trascritto al R.G. n 1018 e R.P. n 652 del 17 gennaio 2005 presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Ancona ed è stato stipulato tra il debitore sig. **** Omissis **** (compratore) e il sig. **** Omissis **** (venditore). E stato inoltre verificato che il ricorso (R. ES. n 299/2014) da parte del creditore procedente è stato depositato in Cancelleria del Tribunale in data ; in data 15/12/2014 risulta depositata in modalità telematica in Cancelleria relazione notarile del Notaio Gennaro Mariconda di Roma ex art. 567, 2 comma C.P.C., che è quindi stata depositata secondo i termini previsti da legge. Formalità come già in atti in particolare vds. certificato notarile e visure conservatoria in allegato. NORMATIVA URBANISTICA Inoltre veniva compiuto accesso presso la Conservatoria immobiliare di Ancona al fine di verificare le formalità presenti sull immobile e per la verifica dell atto di provenienza; tale atto è risultato essere una compravendita stipulata dal Notaio Sanangelantoni Sergio di Civitanova Marche (MC) repertorio n 8296/2229 del 13 gennaio 2005 trascritto al R.G. n 1018 e R.P. n 652 del 17 gennaio 2005 presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Ancona; dall esame di tale atto si evince che a causa di trasformazione edilizia da soffitta ad abitazione con interventi realizzati senza titolo abilitativo risulta rilasciata concessione edilizia in sanatoria dal Comune di Falconara Marittima n 48 del 19 marzo 1988 con autorizzazione di abitabilità del 27 aprile REGOLARITÀ EDILIZIA Inoltre veniva compiuto accesso presso la Conservatoria immobiliare di Ancona al fine di verificare le formalità presenti sull immobile e per la verifica dell atto di provenienza; tale atto è risultato essere una compravendita stipulata dal Notaio Sanangelantoni Sergio di Civitanova Marche (MC) repertorio n 8296/2229 del 13 gennaio 2005 trascritto al R.G. n 1018 e R.P. n 652 del 17 gennaio 2005 presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Ancona; dall esame di tale atto si evince che a causa di 9

10 trasformazione edilizia da soffitta ad abitazione con interventi realizzati senza titolo abilitativo risulta rilasciata concessione edilizia in sanatoria dal Comune di Falconara Marittima n 48 del 19 marzo 1988 con autorizzazione di abitabilità del 27 aprile Secondo il D.Lgs n 28 del 03/03/2011 art.13 dal 01/01/2012 è obbligatorio riportare l indice di prestazione energetica negli annunci immobiliari con trasferimento a titolo oneroso, dove per annuncio si intende la pubblicazione dell offerta attraverso qualsiasi forma pubblicitaria e di comunicazione. Si riporta in seguito il comma: Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1 gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l indice di prestazione energetica contenuto nell attestato di certificazione energetica. Per quanto riguarda l immobile oggetto di procedura la certificazione energetica risulta dunque obbligatoria. Il costo per la certificazione energetica da redigere è stimato pari ad euro 200,00 compresi oneri accessori e di legge. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. Nulla di particolare da segnalare. STIMA / FORMAZIONE LOTTI A seguito delle attività sopra descritte è risultato che l immobile oggetto di pignoramento è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Falconara Marittima, come rappresentato nelle relative visure, planimetrie catastali ed estratti di mappa: al foglio 5, particella 398, sub 15 abitazione di tipo economico (ex soffitta) al piano terzo sottotetto. A tali immobili è associabile un unico lotto. Si evidenzia infatti che la prevalente giurisprudenza ha definito il concetto di comoda divisibilità di un immobile che postula, sotto l aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento e che possono fronteggiarsi senza affrontare problemi tecnici troppo costosi e, sotto l aspetto economico funzionale, che la divisione non incida sull originaria destinazione economica del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote, rapportato proporzionalmente al valore dell intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene. I sopra descritti beni immobili sono di proprietà del debitore con quota di 1/1 e non possono ritenersi comodamente divisibili singolarmente, né complessivamente, in quanto: 1)trattasi di unica abitazione al terzo piano sottotetto (foglio 5, particella 398, sub 15 del Comune di Falconara Marittima), risulta dotato di un unico ingresso condominiale elemento questo che rende strutturalmente e funzionalmente non divisibile il bene. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: 10

11 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Falconara Marittima (AN) - Via Nino Bixio 128, piano 3 Immobile principale: appartamento di civile abitazione ubicato a Falconara Marittima, Via Nino Bixio n 128, facente parte di fabbricato in muratura con chiavi di rinforzo su più piani con superficie su un unico livello al terzo ed ultimo piano sottotetto di circa 60 metri quadrati, distinto al Catasto fabbricati del Comune di Falconara Marittima, al foglio 5, particella n 398, sub 15, piano terzo sottotetto, categoria A/3, classe 1, consistenza 3,5 vani, rendita catastale euro 189,80. Al fabbricato, posto nel centro urbano di Falconara Marittima, si accede direttamente dalla Via Nino Bixio costituente la viabilità pubblica principale facente parte della rete cittadina ad alta densità di fabbricati e vie. Il fabbricato ha accesso a piano terra. Ai vari livelli interni del fabbricato si accede tramite scala interna. Non risulta presente impianto ascensore. L immobile risulta parte di un edificio più ampio, costituito da fabbricato a pianta rettangolare su più livelli oltre al piano terra, che si sviluppa con fronte principale sulla Via Nino Bixio e sul retro ad angolo con cortile interno a servizio anche di altri fabbricati; il fabbricato a sua volta fa parte di un aggregato di edifici contigui che si sviluppa su Via Nino Bixio. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 5, Part. 398, Sub. 15, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Il fabbricato di cui l immobile oggetto di procedura risulta parte, è anch esso in medio stato di conservazione per quanto visionato e visionabile. L appartamento non è dotato di impianto di riscaldamento autonomo con caldaia interna senza radiatori con necessità di verifica e manutenzione; anche lo scaldabagno per acqua calda deve essere oggetto di verifica e manutenzione. Tenendo presenti le considerazioni sopra esposte circa le caratteristiche dell immobile A, le sue condizioni di manutenzione e stato, circa la sua ubicazione in zona urbana limitrofa alla stazione ferroviaria del Comune di Falconara Marittima, si stima il valore dell immobile A, come segue: a. superficie degli immobili: appartamento 60 mq; b. superficie convenzionale degli immobili: appartamento 60 mq x 1 60,00 mq; totale 60,00 mq c. stima a valore di mercato: stima a valore medio di mercato (dedotta da testi specialistici e banche dati ufficiali) applicata al Comune di riferimento (Comune di Falconara Marittima) e secondo la zona rispetto al centro del Comune di riferimento (zona urbana limitrofa alla stazione ferroviaria): valore di riferimento a metro quadrato per edificio normale: euro 1.000,00; riduzione per vetustà da edificazione e stato manutentivo: 0,60; valore a metro quadrato appartamento con pertinenze: euro 600,00; stima a valore di mercato euro 600,00 x 60 = euro ,00; d.stima per capitalizzazione reddito annuo: Stima a capitalizzazione del reddito netto annuale prima dell imposizione fiscale, secondo valori di riferimento dedotti da testi specialistici e banche dati ufficiali per il Comune di riferimento (Comune di Falconara Marittima) e secondo la zona rispetto al centro del Comune di riferimento (zona urbana limitrofa alla stazione ferroviaria): valore di reddito a metro quadrato annuo: euro 50,00; riduzione per spese di manutenzione prima della tassazione: 0,60; valore reddito a metro quadrato annuo appartamento con pertinenze: euro 30,00; valore reddito annuo appartamento con pertinenze: euro 30,00 x 60,00 = 1.800,00 euro; tasso di capitalizzazione per la zona di riferimento: 5 %; stima a capitalizzazione reddito annuo euro 1.800,00 : 0,05 = euro ,00; e.valor medio di stima: Il valor medio di stima tra i due metodi è pari ad euro ,00; riduzione per certificazione energetica: euro 200,00; riduzione per verifica impianti e opere interne euro 1.000,00. Si assume quindi il valore di stima pari al valor medio dedotti i costi di cui sopra e quindi pari a Euro ,00. PUNTO 2N): Quota di spettanza de debitore euro ,00 pari al 100% dell intero lotto: euro ,00. Per quanto riguarda la comoda divisibilità o meno dei beni oggetto della presente relazione di stima si ribadisce la non divisibilità secondo quanto descritto ai paragrafi precedenti. 11

12 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Falconara Marittima (AN) - Via Nino Bixio 128, piano 3 60,00 mq 600,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE In data 23 luglio 2016 il sottoscritto CTU comunicava con racc. A.R. via PEC, alla parte debitrice (presso il domicilio eletto presso la casa comunale di Falconara Marittima come da atto di pignoramento) e al creditore procedente, l inizio delle operazioni peritali con accesso all immobile oggetto di procedura fissato al giorno 28 luglio 2016 ed in caso di impossibilità, comunicata previamente al CTU, ulteriormente fissato al giorno successivo 29 luglio; le racc. A.R. venivano inviate al debitore e al legale del creditore procedente via PEC inviata con regolare ricevuta di consegna che risultano regolarmente pervenute. Nel giorno fissato 28 luglio 2016, il sottoscritto si recava in loco constatando l assenza delle parti convocate; in tale circostanza veniva verificata la posizione dell edificio riscontrando la non corrispondenza in loco della planimetria catastale rispetto al civico n 28 di Via Nino Bixio, già acquisita presso gli uffici catastali al momento del primo sopralluogo; in realtà posizionando l edificio rispetto alla viabilità trasversale indicata nella planimetria catastale Via Stamura e Via Giovanni Amendola rispetto alla via Nino Bixio veniva posizionato correttamente l immobile oggetto di procedura secondo i riferimenti catastali indicati in pignoramento e nell istanza di vendita e cioè immobile censito al foglio 5 particella 398, con numerazione del civico non già al numero 28, ma al numero 128 di Via Nino Bixio. In effetti tale erronea numerazione solo riferita al numero civico si rinviene sia nelle visure catastali, sia nell atto di pignoramento e sia nella conseguente istanza di vendita che riprende integralmente il contenuto dell atto di pignoramento; tale erronea indicazione del numero civico n 28 anziché correttamente il n 128 è di conseguenza trasfusa nella trascrizione dell atto di pignoramento acquisita presso la Conservatoria immobiliare, mentre la trascrizione ipotecaria a fondamento della procedura esecutiva promossa dal creditore procedente reca correttamente il n civico n 128. Individuato quindi l immobile oggetto di procedura si confermava al n civico 128 l abitazione del debitore; veniva quindi compiuto sopralluogo alla presenza del coniuge del debitore, anch essa di nazionalità di provenienza del Bangladesh. Inoltre veniva compiuto accesso presso la Conservatoria immobiliare di Ancona al fine di verificare le formalità presenti sull immobile e per la verifica dell atto di provenienza; tale atto è risultato essere una compravendita stipulata dal Notaio Sanangelantoni Sergio di Civitanova Marche (MC) repertorio n 8296/2229 del 13 gennaio 2005 trascritto al R.G. n 1018 e R.P. n 652 del 17 gennaio 2005 presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Ancona; dall esame di tale atto si evince che a causa di trasformazione edilizia da soffitta ad abitazione con interventi realizzati senza titolo abilitativo risulta rilasciata concessione edilizia in sanatoria dal Comune di Falconara Marittima n 48 del 19 marzo 1988 con autorizzazione di abitabilità del 27 aprile

13 Quindi, dopo aver esaminato gli atti del procedimento acquisiti presso la Cancelleria, il sottoscritto esperto ha compiuto accesso presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Ancona al fine di verificare lo stato delle trascrizioni ed iscrizioni sull immobile oggetto di stima e presso l Agenzia del Territorio di Ancona per verificare la situazione catastale rispetto a quanto indicato nella documentazione già agli atti esaminata ed acquisita in copia digitale presso la Cancelleria. A seguito quindi del sopralluogo ed accesso effettuati è stato accertato che l immobile oggetto di pignoramento è risultato abitato dal nucleo familiare del debitore (debitore, moglie del debitore in stato di gravidanza e due figli piccoli) ed in medio stato di conservazione; eseguito quindi il sopralluogo di verifica all interno dell immobile risultava confermata la consistenza e sostanzialmente la distribuzione planimetrica riportata in planimetria catastale. Dalla visura effettuata e dalla documentazione in atti è risultato che l atto di provenienza dell immobile oggetto di procedura (foglio 5, particella 398, sub 15) è una compravendita ed ha repertorio n 8296/2229 del 13 gennaio 2005 del Notaio Sanangelantoni Sergio di Civitanova Marche (MC)trascritto al R.G. n 1018 e R.P. n 652 del 17 gennaio 2005 presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Ancona ed è stato stipulato tra il debitore sig. **** Omissis **** (compratore) e il sig. **** Omissis **** (venditore). E stato inoltre verificato che il ricorso (R. ES. n 299/2014) da parte del creditore procedente è stato depositato in Cancelleria del Tribunale in data ; in data 15/12/2014 risulta depositata in modalità telematica in Cancelleria relazione notarile del Notaio Gennaro Mariconda di Roma ex art. 567, 2 comma C.P.C., che è quindi stata depositata secondo i termini previsti da legge. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Montemarciano, li 10/11/2016 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Macchia Vito 13