TRIBUNALE DI RAVENNA (sez. civile Uff. Esec. Imm.) Esec. Imm. G.E.: Dott. xxxxxx xxxxxx xxxxxxxx C.T.U. : xxxxxxxxxxxxxxxxx R.G.E. 176/2016 Contro Xxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx RELAZIONE INTERNET DEL C.T.U. 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELL ESECUZIONE PIENA PROPRIETA PER LA QUOTA DI 1/1. Porzione immobiliare ad uso civile abitazione, con ingresso indipendente, corte esclusiva di proprietà e posto auto scoperto, sito nel Comune di Russi, frazione San Pancrazio, Via Marino Silvestroni, 5, al piano terra, composto da ingresso da portico, soggiorno pranzo, angolo cottura, disimpegno, bagno, due camere da letto. 2) IDENTIFICATIVI CATASTALI Alla data del 01/06/2017, secondo le attuali risultanze dei vigenti registri catastali, attualmente i beni risultano cosi censiti: Catasto Fabbricati del Comune di Russi, Foglio 36 Particella 837: Sub 3, Via Marino Silvestroni, 5, piano T, Cat. A/3, Classe 2, Vani 4,5, RC 360,23; Sub 17, Via Marino Silvestroni, 5, piano T, Cat. C/6, Classe 1, consistenza mq. 15, RC 42,61; Catasto Terreni del Comune di Russi, Foglio 36 Particella 837 Ente Urbano mq. 1.122 (ALL 2 e 3) 3) CONFINI Con sub 2, sub 1, particella 965, sub 4, parti comuni, salvo altri. 4) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Appartamento al piano terra con corte di proprietà e posto auto scoperto, risultano occupati ed abitati dall esecutato xxxxxxxxxxxxxxx con i due figli e la moglie. Non risultano contratti di locazione e/o comodato. Immobile senza Amministratore di condominio, non risultano insoluti di spese condominiali. Vedi (ALL 5) Pagina 1 di 6
5) REGIME PATRIMONIALE Beni in piena proprietà per 1/1all esecutato xxxxxxxxxxxxxxxxxx C.F.xxxxxxxxxxxxx stato civile CONIUGATO in separazione dei beni. (ALL. 5) 6) REGIME FISCALE Beni soggetti ad imposta di legge. 7) PROVENIENZA DEL BENE, VINCOLI E SERVITU La documentazione ipocatastale con certificato notarile, del 10 agostoo 2016, è stato depositato in tribunale in data 10/05/2016, ed è stato reperito copia del titolo di provenienza, con vincoli e servitù apparenti, patti e condizioni e non come pervenuto al debitore in forza dell atto di compravendita, che si allega in copia (ALL. 6), e forma parte integrale della presente perizia e consultabile presso la Cancelleria del Tribunale di Ravenna. In particolare l unità immobiliare in oggetto, fa parte di un maggior complesso edilizio di cui ad un unico progetto planivolumetrico e pertanto dichiara di accettare tutte le servitù sia attive che passive previste dal progetto esecutivo dell'intero complesso residenziale, in specie per quanto riguarda le servitù di sporto, balconi, terrazze, lastrici solari e simili, luci, vedute, grondaie con relativo scolo di acque piovane, nonchè quelle per le reti fognarie e relative vasche biologiche e la rete di altre condutture, e così in via esemplificativa, tubatura per ENEL, gas, nicchie di contatori in genere, Telefonia, acquedotto, nonchè tutte le servitù di allacciamenti dovuti. 8) FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Per dettagli sulle formalità pregiudizievoli si rimanda alla relazione ipocatastale aggiornata al 04/10/2017 e allegata alla presente perizia. (ALL. 4). 9) CONFORMITA EDIFICATORIA Il fabbricato in cui insiste l a U.I. oggetto di esecuzione, fa parte di un complesso edilizio e dalla ricerca presso gli archivi del Comune di Russi risulta, P.d.C. n. 81/2006 prot. 4534/7030 del 06/06/2006 per nuova costruzione; DIA in variante pos. 198/09 prot. 10253 del 04/09/2009; Volturazione del PdC 81/06 e DIA 198/09 a nuova ditta Ionico Immobiliare Srl ; DIA pos. 246/09 prot. 12994 del 20/09/2009, per costruzione di recinzione di confine; DIA in variante finale pos. 273/10 prot. 14190 del 24/12/2010; richiesta di certificato di agibilità prot. 14290 del 28/2/2010. (ALL. 3) 9.1) Regolarità amministrativa (edilizio - urbanistica) L edificio risulta negli strumenti urbanistici del comune di Russi al PRG 95 tav. 10 Zone Urbane di Nuovo Impianto Qualificazione Urbanistica C1.2 aree soggette a piani particolareggiati di nuova previsione prevalenza residenziale con usi integrativi (art. VI.2); dal confronto fra i luoghi e le planimetrie catastali ed il progetto allegato alla DIA in variante finale pos. 273/10 prot. 14190 del 24/12/2010, in sede di sopralluogo il sottoscritto C.T.U. non ha riscontrato irregolarità edilizio urbanistiche 9.2) Idoneità all uso Allo stato attuale l immobile è abitabile. Pagina 2 di 6
10) DESCRIZIONE E CONSISTENZA DEL BENE 10.1) Caratteristiche dimensionali: Appartamento con corte e posto auto, Comune di Russi Foglio 36 particella 837 sub 3 e 17 Piano Terra e così composto: - portico di circa mq. 8,86; - soggiorno pranzo con angolo cottura di circa mq. 28,38; - disimpegno di circa mq. 2,80; - bagno di circa mq. 5,26; - camera singola di circa mq. 9,58; - camera doppia di circa mq. 14,23; - corte esclusiva sul fronte di circa mq. 25,00; - corte esclusiva sul retro di circa mq. 52,00; - posto auto scoperto di circa mq. 13,75. 10.2) Tipologia costruttiva Le strutture portanti dell intero fabbricato sono di tipo muratura, con solaio in laterocemento intonacato, facciate esterne intonacate tinteggiate. 10.3) Stato di conservazione L immobile sia all interno che all esterno risulta in buone condizioni ed abitabile, come si può vedere dalla documentazione fotografica (ALL. 1). 10.4) Finiture interne Tutti gli ambienti hanno pavimenti in ceramica,i bagni con pavimenti e rivestimenti in ceramica, la corte esclusiva in parte pavimentata con lastre porfido e pavimento in quadrotti di ghiaia lavata, gli infissi in legno con doppio vetro-camera, con zanzariere in tutte le aperture, scuroni in legno e inferiate alle finestre, porte interne in legno tamburato. Vedi documentazione fotografica (ALL. 1 ) 10.5) Impianti Il fabbricato è dotato di impianto elettrico sotto traccia ed impianto di riscaldamento di tipo autonomo con corpi scaldanti in radiatori di metallo alimentati da caldaia a gas a produzione di acqua calda sanitaria alimentata da gas di rete. Non è stato possibile reperire le dichiarazioni di conformità degli impianti (legge 46/90), ma certamente allegate alla richiesta dell agibilità del 2010. 11) DIVISIBILITA Con riferimento a quanto richiesto dal Giudice con il quesito n. 21 precisi se gli immobili pignorati siano vendibili in lotto unico o più lotti, il sottoscritto C.T.U. fatte tutte le considerazioni del caso, per una migliore opportunità della vendita, ritiene che il beni oggetto dell intera esecuzione vadano posti in vendita in unico lotto e nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano come già identificati catastalmente, con vincoli e servitù apparenti, patti e condizioni e non come pervenuti al debitore in forza degli atti di compravendita. 12) CONSISTENZA COMMERCIALE Pagina 3 di 6
12.1) Totale superfici lorde: Appartamento al piano terra per un totale di circa mq. 73,00 lordi; Portico piano terra sul fronte per un totale di circa mq. 9,00; Corte di proprietà esclusiva, recintata con muretto ed elementi metallici, di circa mq. 77,00; Posto auto scoperto di circa mq 13,75. Il C.T.U. precisa che le superfici sopra esposte sono da considerarsi puramente indicative, in quanto riportate al solo fine illustrativo e necessarie per la determinazione del valore. I beni in esame verranno posti in vendita a corpo e non a misura nello stato di fatto e diritto in cui si trovano come pervenuto all attuale proprietario esecutato. 13) METODO DI STIMA IN LIBERO MERCATO 13.1) Considerazioni generali attinenti la valutazione dell immobile La zona in cui è ubicato il bene oggetto della presente perizia è zona extraurbana/rurale frazioni minori a circa tre km dal centro di Russi, frazione di San Pancrazio. Per maggiori dettagli circa l ubicazione dell immobile, si riporta di seguito una immagine satellitare della località e con un cerchio di colore rosso si indica l esatta posizione dell immobile visionabile su google alle coordinate Lat: 44.362598 Long:12.070422. 13.2) Metodologia estimativa Sulla base degli elementi reperiti e sentiti gli operatori del luogo, si ritiene che la stima per comparazione dei prezzi sia la più attendibile per la determinazione del valore commerciale in libero mercato dell immobile, la stima per comparazione consiste nella determinazione del valore dell immobile mediante Pagina 4 di 6
confronto con altri aventi le stesse caratteristiche e ubicati nella stessa zona. Sono stati quindi direttamente acquisiti dal sito dell Agenzia del Territorio, Quotazioni immobiliari OMI dati relativi a beni aventi le stesse caratteristiche e ubicati nella stessa zona, riguardanti contrattazioni avvenute concretamente negli ultimi tempi. Al valore verrà applicato il deprezzamento per deterioramento fisico del bene tenuto conto dello stato di conservazione e manutenzione, della vetustà, della commerciabilità, tenuto conto dello scopo della presente perizia che è quello di addivenire quanto prima ad un pronto realizzo, trattandosi di beni sottoposti a esecuzione immobiliare. 14) STIMA DEL BENE Di norma il parametro su cui si basa la stima per comparazione è il valore medio a metro quadrato di superficie lorda dell immobile (SEL), si determina il valore al mq di superficie convenzionale calcolata come da Rapporti Mercantili reperiti dal Segmento di Mercato. Tutto ciò premesso e considerato, lo scrivente reputa che il valore per l abitazione, possa essere di /mq 1.350,00 e ciò è anche supportato dalla banca dati della Quotazione Immobiliare OMI che si applica alla sup. lorda. 14.1) Valore per comparazione in libero mercato calcolato sulla superficie lorda Sup. UNITA' IMMOBILIARE Sup. Coeff. conv. /mq. Valore mq. = mq. =. Superfici principali piano terra di civile abitazione 73 X 1 = 73 X 1.350 = 98.550 Portico piano terra 9 X 0,50 = 4,5 X 1.350 = 6.075 Posto auto piano terra 13.75 X 0,50 = 6,87 X 1.350 = 9.275 Corte esclusiva 77 X 0,10 = 7,7 X 1.350 = 10.395 Totale complessivo in libero mercato arrotondato 124.000 15) COMMERCIABILITA Tenuto conto della tipologia degli immobili, dell ubicazione, dello stato di conservazione, e dell attuale andamento del mercato immobiliare, si reputa che la commerciabilità sia DISCRETA. 16) RIEPILOGO E CONCLUSIONE Il sottoscritto, tenuto conto dello scopo della presente perizia che è quello di addivenire quanto prima ad un pronto realizzo evitando, per quanto possibile aste deserte e lungaggini per la procedura, e per l assenza della garanzia per vizi del bene, tenuto conto dell attuale situazione occupazionale dei beni, PROPONE di ridurre il valore commerciale sopra esposto del 10%, ponendo la vendita dei beni nello stato di fatto e diritto in cui si trova, a corpo e non a misura. V.P.R. pari a = 124.000 x 0,9 = 111.600 arrotondato ad 112.000 (centododici mila euro/00) Pagina 5 di 6
Il sottoscritto, nella consapevolezza di avere svolto scrupolosamente le indagini di mercato e tutte le verifiche e ricerche utile alla procedura per il completo espletamento dell incarico ricevuto, ringrazia la S.V.III.ma per la fiducia e rassegna la presente relazione composta da n. 11 pagine, oltre agli allegati richiamati in seguito. Con Osservanza IL C. T.U. Faenza, 09/10/2017 xxxxxxxxxxxxxxxxxxx Allegati: ALL. 1 Documentazione fotografica (allegata alla relazione per pubblicità e depositato in Cancelleria); ALL. 2 Planimetrie, estratto mappa (allegate alla relazione per pubblicità e depositato in Cancelleria); ALL. 3 Autorizzazioni Edilizie, visure catastali (depositato in Cancelleria); ALL. 4 Relazione ipocatastale (depositato in Cancelleria); ALL. 5 Informativa Anagrafe (depositato in Cancelleria); ALL. 6 Atto di Provenienza (depositato in Cancelleria). Pagina 6 di 6