TRIBUNALE DI NOVARA ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare DOBANK S.P.A. Contro MOGHUL ZACKRIA BAIG N. Gen. Rep. 42/2016 Dr. NICOLA TRITTA PERIZIA Tecnico incaricato: Geom. Giorgio Bressan iscritto all'albo della provincia di Novara al N. 1793 iscritto all'albo del Tribunale di Novara al N. 167 C.F. BRSGRG55R27G674B- P. Iva 01155230038 con studio in Novara (Novara) Via Pier Lombardo, 3 telefono: 0321611232 cellulare: 3283108198 fax: 0321398697 e-mail: giorgio.bressan@geopec.it giorgio.bressan@studiotecnicoalfa.it Giudice
TRIBUNALE DI NOVARA ESECUZIONE IMMOBILIARE N 42/2016 DOBANK S.P.A. CONTRO MOGHUL ZACKRIA BAIG Il sottoscritto Geom. Giorgio Bressan nato a Pinerolo (TO) il 27/10/1955 contitolare dello Studio Tecnico Alfa con sede in Novara, Via Pier Lombardo n. 3 iscritto all albo dei geometri della Provincia di Novara al n 1793, nonché all albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale PREMESSO che, in data 5.10.2016, ha prestato giuramento, avanti al Cancelliere Funzionario Giudiziario, quale esperto estimatore nel procedimento esecutivo di cui in epigrafe, ed ha preso atto dei documenti presenti nel P.C.T.; che, in data 25.10.2016, previa comunicazione all'esecutato, si è recato presso l immobile oggetto di esecuzione, trovandovi nessuno non gli è stato possibile ma non effettuare il sopralluogo necessario alle verifiche di fatto ed ha, quindi richiesto, al Sig. Giudice dell esecuzione, l' autorizzazione all accesso forzoso; Pagina 2 di 10 di Novara al n 167
che, in data 25.10.2016, ha rivolto rispettosa istanza affinché l Ill.mo Signor Giudice nominasse un custode giudiziario e lo autorizzasse all uso della forza pubblica per consentire il regolare ingresso per il necessario sopralluogo; che, in data 11.11.2016, è stata concessa l autorizzazione di cui al punto precedente; che, in data 09.01.2017, a seguito di autorizzazione, ha effettuato un secondo sopralluogo con la presenza del funzionario dell I.V.G., durante il quale è stato possibile accedere all'immobile e valutare lo stato di fatto dello stesso. (vedi verbale allegato) Verificata, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, comma 2 c.p.c. e tenuto conto di quanto segue: ISCRIZIONI E /O TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Alla data di aggiornamento del 27.10.2016 gli immobili oggetto di perizia risultavano gravati dalle seguenti iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli. Ipoteca Volontaria iscritta presso la CC.RR.II. di Novara in data 9.11.2006 ai nn 5237/25211, derivante da concessione a garanzia di mutuo in data 2.11.2006 rep. n 9556/5888 not. Claudio Limontini, Novara, a favore di Unicredit Banca per la Pagina 3 di 10 tutto quanto indicato in premessa, il sottoscritto è ora in grado di esporre
Casa S.p.a. e contro Moghul Zackria Baig, per la somma complessiva di Euro 230.000,00. Pignoramento Immobiliare trascritto presso la CC.RR.II. di Novara in data 16.02.2016 ai nn. 1281/1704, atto del 15.02.2016 rep. n 313, Tribunale di Novara, a favore di Unicredit S.p.a. contro Moghul Zackria Baig. L immobile è pignorato per la quota intera e per la vendita viene formato un unico Lotto. DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI ED IDENTIFICAZIONE CATASTALE Diritto di Proprietà Superficiaria per la quota intera - Moghul Zackria Baig: Appartamento sito al piano quarto, facente parte di un grande fabbricato condominiale disposto su n 9 piani fuori terra, con annesso vano cantina sito al piano interrato. L appartamento è composto da soggiorno, cucina, n. 2 camere, bagno e ripostiglio, lo stesso si presenta in sufficienti condizioni manutentive, con evidenti macchie di umidità in diverse zone dell abitazione dovute probabilmente alla presenza di Ponti termici. L impianto di riscaldamento è autonomo a gas, garantito da una caldaia murale posizionata in cucina e da elementi radianti in alluminio. Pagina 4 di 10 In Comune di Novara, Via Ghiberti n 3:
Le porte interne sono in legno tamburato, mentre i serramenti esterni sono in alluminio; la porta d ingresso è blindata. I pavimenti sono in ceramica così come i rivestimenti del bagno e della cucina. Non vi sono i certificati di conformità degli impianti. Il tutto risulta essere censito al N.C.E.U del Comune di Novara al foglio 99 mappale 539 sub. 56, piano 4-S1, Cat. A/3, Cl. 2, Consistenza 5,5 vani, Superf. Catast. Tot. Mq. 82,00 R.C. 426,08. Il mappale su cui sorge il fabbricato risulta essere identificato per corrispondenza al NCT, al foglio 99 mappale 693 Ente Urbano di are 37.90. L appartamento confina: a nord affaccio su cortile comune, ad est aderenza con unità immobiliare di altra proprietà e vano scala comune, a sud corridoio comune ed ad ovest aderenza con unità immobiliare di altra proprietà. immobiliari di altre proprietà. Il tutto meglio identificabile nella planimetria catastale, nella visura ed estratto di mappa di seguito allegati. La destinazione principale delle costruzioni limitrofe è principalmente residenziale. E stata accertata la conformità tra la descrizione attuale del bene con quella rilevata direttamente nel pignoramento. Pagina 5 di 10 La cantina confina: a nord corridoio comune, ad est sud ed ovest unità
GIUDIZIO DI CONFORMITA URBANISTICA - EDILIZIA E CATASTALE PRATICHE EDILIZIE Per la costruzione del fabbricato è stata rilasciata Concessione Edilizia n 5632 in data 19.04.1983, successiva D.I.A. n 40507 in data 28.05.2010 ed integrazioni n 81696 del 11.11.2010. L appartamento risulta pressoché conforme alla pratica edilizia comunale mentre nella planimetria catastale risulta essere indicata una piccola tramezza di circa cm. 60 che non risulta essere stata costruita nell appartamento. Tale differenza non necessita di alcuna variazione in quanto non influisce sulla rendita catastale attualmente definita e non è ostativa ai fini della vendita, ma se l aggiudicatario volesse aggiornare la planimetria il costo previsto per tale adempimento sarà pari ad 350.00 ed iva di legge, quindi con un costo omnicomprensivo pari ad 500.00, che saranno dedotti dal valore dell appartamento. STATO DI POSSESSO L'unità immobiliare al momento del sopralluogo risultava occupata dal Sig. Naeem Ali Asif e dalla propria famiglia (moglie e due figli minori), a seguito di contratto di locazione stipulato in data 16.07.2013, registrato il 17/07/2013 ai numeri 3627 serie 3 e con scadenza in data 15.07.2017 codice identificativo TS813L003627000UC. Pagina 6 di 10 per l onorario professionale di un tecnico abilitato, oltre a diritti catastali
VINCOLI ED ONERI - VINCOLI ED ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE : Non vi sono vincoli ed oneri a carico dell acquirente. - VINCOLI ED ONERI CHE SARANNO CANCELLATI O REGOLARIZZATI AL MOMENTO DELLA VENDITA A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA Ipoteca Volontaria iscritta presso la CC.RR.II. di Novara in data 9.11.2006 ai nn 5237/25211 Pignoramento Immobiliare trascritto presso la CC.RR.II. di Novara in data 16.02.2016 ai nn. 1281/1704 - ALTRI VINCOLI ED ACCERTAMENTI: Alla data del sopralluogo non esistono vincoli artistici, storici, Non è stata rilevata l esistenza di diritti demaniali e/o usi civici. Dall'esame visivo effettuato e considerando che il fabbricato non è di recente costruzione, non si ritiene necessario effettuare accertamenti di natura ambientale sul terreno su cui lo stesso è stato edificato. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Alla data di aggiornamento del 27.10.2016 gli immobili risultavano intestati per la piena ed esclusiva proprietà superficiaria a Moghul Zackria Baig (nato a Nellore, India, il 12.04.1972) per atto di compravendita a rogito Not. Claudio Limontini, Novara, in data Pagina 7 di 10 alberghieri e di inalienabilità.
2.11.2006 rep. n 9555/5887, trascritto presso la CC.RR.II. di Novara in data 9.11.2006 ai nn. 15264/25210 da Fokraoui Hamid a sua volta come si evince dal Certificato Notarile a mano del Not. Davide Le Voci depositato nel P.C.T., e, per il diritto di proprietà per l area, al Comune di Novara. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Si fa riferimento agli atti di: - Convenzione trascritta in data 4.11.1980 ai nn. 10274/8432, modificata ed integrata con atti trascritti in data 17.12.1980 nn. 11961/9879, in data 30.09.1982 nn. 9493/7469 ed in data 24.01.1983 nn. 557/458. - Convenzione trascritta in data 20.05.2000 ai nn. 7516/4851. L aggiudicatario, dopo il Decreto di Trasferimento, potrà richiedere di acquisire il Diritto di Proprietà per l Area su cui sorge il appartamento oggetto di esecuzione, ad un costo pari ad 102,96 al mq. Il debito relativo alle spese condominiali insolute è pari ad 5.168,01 al 31.12.2015 (di cui 1.764,80 dell anno 2015) mentre per l anno 2016 ad 1.740,61 CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Per il calcolo delle superfici commerciali si sono utilizzate le indicazione della Camera di Commercio di Novara relative al Calcolo della superficie delle unità immobiliari per le vendite fatte a misura, indicate nella raccolta Provinciale degli Usi. Pagina 8 di 10 fabbricato, ovviamente per la quota millesimale di competenza dell
Le superfici sono state ricavate in parte da misurazione in campione in loco ed in parte desunte da elaborati grafici catastali. descrizione App.to Cantina Totale superficie coeff. sup.equiv. mq. 5 0.20 1.00 mq. 82 1.00 82.00 83.00 VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI Il procedimento di stima più diffuso nel mondo è il market comparison approach richiamato dagli standard estimativi internazionali. Questo procedimento opera attraverso il confronto tra l immobile oggetto di stima ed un insieme di immobili simili compravenduti di recente e di prezzo noto, ipotizzando un libero mercato. Il confronto si svolge in base alle caratteristiche possedute dagli immobili, e per questo e un procedimento che considera numerosi parametri. le cui fasi principali sono le seguenti: - Analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato, tenendo conto del prolungato periodo di recessione. - Rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto ecc) - Scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison), In sintesi e per brevità vengono qui indicati i valori unitari al Mq: Pagina 9 di 10 Lo svolgimento e gli aggiustamenti sono il perno dell analisi del MCA,
Appartamento ed accessori: (valore della sola proprietà superficiaria) mq. 83.00 x 500,00 /mq = 45.500,00 Presentazione di nuova scheda planimetrica per la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale Riduzione di circa il 20% del valore quale incidenza 500,00 negativa della modalità di vendita coattiva ed in assenza di garanzia, per eventuali vizi e spese non riscontrabili in sede di perizia 9.000,00 degli ultimi 2 anni 3.505,41 Spese condominiali insolute Valore Tot. 32.494,59 Valore finale in arrotondamento 32.000,00 CONCLUSIONE superficiaria dell'unità immobiliare sia (trentaduemila/00 Euro). pari ad 32.000,00 Il sottoscritto ritiene di aver assolto l incarico conferitogli e rimane a disposizione per qualsivoglia chiarimento in merito. Novara lì, 16.01.2017 L esperto geom. Giorgio Bressan Pagina 10 di 10 Si ritiene pertanto che il valore relativo al valore della proprietà