TRIB U N AL E DI M AN TOV A SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Conte Sergio, nell'esecuzione Immobiliare 102/2015 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1
SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 4 Parti Comuni... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 5 Provenienze Ventennali... 5 Formalità pregiudizievoli... 6 Regolarità edilizia... 6 Stima / Formazione lotti... 7 Riepilogo bando d'asta...10 Lotto Unico...10 Schema riassuntivo per la pubblicità Esecuzione Immobiliare 102/2015 del R.G.E....11 Lotto Unico - Prezzo base d'asta: 91.000,00...11 Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento...12 2
INCARICO Con udienza del 18/06/2015, il sottoscritto Ing. Conte Sergio, con studio in Via Bellalancia 9-46100 - Mantova (MN), email ing.sergio-conte@libero.it, PEC sergio.conte3@ingpec.eu, Tel. 0376 220338, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 06/07/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Gibelli Andrea presso il Tribunale di Mantova. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Asola (MN) - Via delle Scuole 17 DESCRIZIONE Appartamento disposto su due livelli in vecchia casetta composta da due unità immobiliari dotato di area cortilizia comune e di quattro ampi locali rustici, due al piano terra e due al piano primo in corpo staccato. Libero alla data del sopralluogo. Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso in data 26/08/2015. Custode delle chiavi: SO.VE.MO. srl Nell'area cortiva si rinveniva un veicolo abbandonato parcheggiato marca Fiat modello Punto colore grigio metallizzato tg AJ198EE. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Asola (MN) - Via delle Scuole 17 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI da Nord i senso orario: Via della scuole, mappali 39-38-57-35-32 3
CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 48,15 mq 56,64 mq 1,00 56,64 mq 2,70 m Abitazione 48,15 mq 56,64 mq 1,00 56,64 mq 2,70 m primo Locale di deposito 48,23 mq 59,00 mq 0,25 14,75 mq 1,80 m terra Locale di deposito 48,23 mq 59,00 mq 0,25 14,75 mq 2,00 m primo Totale superficie convenzionale: 142,78 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 142,78 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 11/12/1989 al 18/02/1995 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 36, Sub. 3 Categoria A4 Cl.3, Cons. 7 Rendita 46,00 Piano T-1 Graffato 37/3 Dal 18/02/1995 al 10/02/2010 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 36, Sub. 3 Categoria A4 Cl.3, Cons. 7 Graffato 37/3 Dal 10/02/2010 al 08/07/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 36, Sub. 3 Categoria A4 Cl.3, Cons. 7 Rendita 271,14 Piano T-1 Graffato 37/3 Dal 23/09/2015 al 03/10/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 36, Sub. 3 Categoria A4 Cl.4, Cons. 6.5 Rendita 302,13 Piano T-1 Graffato 37/3 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento 4
Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 8 36 3 A4 4 6,5 302,13 t-1 37/3 Corrispondenza catastale Gli esiti dell'accesso agli atti presso l'ufficio del catasto di Mantova hanno evidenziato alcune difformità della planimetria catastale rispetto alla configurazione reale rilevata in sede di sopralluogo. Pertanto si è proceduto ad aggiornare la planimetria catastale in data 23 settembre 2015 previo rilievo dello stato di fatto e presentazione di procedura Docfa all'agenzia delle Entrate. PARTI COMUNI Le parti comuni sono costituite dall'area cortilizia interna. Essa è comune ai mappali 36/301 e 36/302 CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Lo stato di conservazione e manutenzione è scadente in considerazione della presunta epoca di costruzione sicuramente almeno cinquantennale. La struttura è prevalentemente in muratura e laterocemento, il tetto è in legno e dotato di copertura in coppi. I muri sono intonacati ma presentano diffuse zone amalorate. Le finestre sono in legno con vetro semplice, le porte interne sono in legno tamburato, l'impianto elettricio è obsoleto. L'unità immobiliare è dotata di ampi locali rustici in corpo staccato. la caldaietta termica a gas metano alimenta esclusivamente l'impianto di acqua calda sanitari e l'appartamento risulta attualmente sprovvisto di corpi scaldanti. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 18/02/1995 al 10/02/2012 **** Omissis **** successione Rogante Data Repertorio N Raccolta N 18/02/1995 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio del Registro di Castigline delle Stiviere 11/11/1995 2734 3806 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 5
Ufficio del Registro di Castiglione delle Stiviere 28/07/1995 5 304 Dal 10/02/2010 **** Omissis **** compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Iacoppe Pierpaolo 10/02/2010 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 24/02/2010 827 471 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; Nota: Risulta trascritta in data 24/02/2010 ai numeri 826/470 accettazione tacita d'eredità, in morte del sig.**** Omissis ****, da parte degli eredi, nascente da Atto in Notar Iacoppe Pierpaolo del 10/02/2010 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Iscrizioni ipoteca legale derivante da atto di mutuo Iscritto a Mantova il 24/02/2010 Reg. gen. 828 - Reg. part. 158 Importo: 157.500,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: 105.000,00 Trascrizioni pignoramento Trascritto a Mantova il 02/04/2015 Reg. gen. 1173 - Reg. part. 821 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. 6
Contestualmente alla perizia di stima viene redatto dal sottoscritto tenico regolarmente iscritto nell'elenco dei soggetti certificatori della Regione Lombardia l'attesato di Prestazione Energetica APE con il numero 20002-000175/15. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Gli esiti dell'accesso agli atti presso l'ufficio tecnico del Comune di Asola hanno rilevato l'assenza di atti auotrizzativi, tuttavia la costruzione, sulla base della tipologia costruttiva, è presumibilmente anteriore al 2 settembre 1967 ad eccezione di uno dei dei locali rustici che presenta alcune difformità rispetto alla configurazione originaria desumibili dalla planimetria catastale in atti e databili in epoca successiva al 11/12/1989. Tali difformità, in assenza di atti autorizzativi, costituiscono abuso edilizio, che sulla base delle verifiche eseguite e per quanto dichiarato dal Tecnico Comunale, risulta sanabile ai sensi dell'art. 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380. I costi relativi alla pratica di sanatoria sono stimati approssimativamente in complessivi 5.000,00. Inoltre l'immobile si trova nelle condizioni previste dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380; pertato l'aggiudicatario, per la parte dell'immobile oggetto di abuso che si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria. In assenza di rilascio di permesso di costruire in sanatoria il costo per il ripristino nella conficazione ante abuso edilzio e stimabile approssimativamente in complessivi 5.000,00. Relativamente all'impianto elettrico, l'edeguamento normativo comporta un costo minimo stimato in circa 4.000,00. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Asola (MN) - Via delle Scuole 17 Appartamento disposto su due livelli in vecchia casetta composta da due unità immobiliari dotato di area cortilizia comune e di quattro ampi locali rustici, due al piano terra e due al piano primo in corpo staccato. Libero alla data del sopralluogo. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 8, Part. 36, Sub. 3, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 107.000,00 Il valore di mercato dell unità immobiliare viene valutato attraverso un procedimento di stima basato sulla considerazione di tutte le caratteristiche possedute dall'immobile quali: consistenza, regolarità edilizia, posizione, destinazione urbanistica, stato conservativo e manutentivo, vetustà, grado di finitura, dotazione di servizi, giudizio di commerciabilità, valore attuale di immobili simili posti nel medesimo comune o in comuni limitrofi; si ritiene che il 7
valore di mercato complessivamente attribuibile al suddetto immobile, comprensivo di ogni pertinenza e delle parti comuni, sia così definibile sulla base di un prezzo di 750,00 /mq. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Bene N 1 - Appartamento Asola (MN) - Via delle Scuole 17 142,78 mq 750,00 /mq 107.085,00 100,00 107.000,00 Totale lotto: 107.000,00 Valore di stima: 107.000,00 Deprezzamento del 15,00 % Valore finale di stima: 91.000,00 Al valore di stima si applica un deprezzamento del 15% che tiene conto della vendita forzata e degli spese di adeguamento normativo. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Mantova, li 03/10/2015 ELENCO ALLEGATI: N 1 Foto N 1 Visure e schede catastali - alla data del pignoramento N 1 Planimetrie catastali - alla data del pignoramento N 1 Visure e schede catastali - come da aggiornamento in corso di perizia N 1 Planimetrie catastali - come da aggiornamento in corso di perizia N 1 Estratti di mappa N 1 Altri allegati - Pianta dell'immobile aggiornata dal CTU L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Conte Sergio 8
N 1 Altri allegati - Attestazione di Prestazione Energetica redatta dal CTU 9
RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Asola (MN) - Via delle Scuole 17 Appartamento disposto su due livelli in vecchia casetta composta da due unità immobiliari dotato di area cortilizia comune e di quattro ampi locali rustici, due al piano terra e due al piano primo in corpo staccato. Libero alla data del sopralluogo. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 8, Part. 36, Sub. 3, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Prezzo base d'asta: 91.000,00 10
SCHEMA RIASSUNTIVO PER LA PUBBLICITÀ ESECUZIONE IMMOBILIARE 102/2015 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: 91.000,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Asola (MN) - Via delle Scuole 17 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 8, Part. 36, Sub. 3, Categoria A4 Superficie 142,78 mq Pertinenze: Superficie Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Appartamento disposto su due livelli in vecchia casetta composta da due unità immobiliari dotato di area cortilizia comune e di quattro ampi locali rustici, due al piano terra e due al piano primo in corpo staccato. Libero alla data del sopralluogo. NO 11
FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni ipoteca legale derivante da atto di mutuo Iscritto a Mantova il 24/02/2010 Reg. gen. 828 - Reg. part. 158 Importo: 157.500,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: 105.000,00 Trascrizioni pignoramento Trascritto a Mantova il 02/04/2015 Reg. gen. 1173 - Reg. part. 821 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** 12