TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA ESECUZIONE IMMOBILIARE RELAZIONE DI STIMA N 764/12 R.G. Es. UDIENZA: 04/02/14 GIUDICE ESECUTIVO : Dott. UMBERTO RANA PROMOSSA DA : BANCA POPOLARE DI SPOLETO Spa ( Avv Marcello Barboni ) CONTRO:... N 13 Allegati e documentazione fotografica IL Tecnico Geom Paolo Orsini
Dati del C.t.u. La presente relazione tecnica è stata redatta dal Geom Paolo Orsini, nato a foligno il 22/06/69 e residente in todi, iscritto all Albo dei Consulenti tecnici del Tribunale Civile di Perugia al n 161 e all albo dei geometri della Provincia di Perugia al n 3992. NOMINA DI INCARICO E GIURAMENTO Il Sig giudice dell esecuzione ha disposto la nomina del CTU il quale all udienza del 04/02/14, di fronte al G.E ha prestato il giuramento di rito, assumendo l incarico di rispondere con relazione scritta ai quesiti riportati nell allegato 1. Il G. E. concedeva al C.T.U un tempo massimo di consegna di 45 giorni prima dell udienza fissata in data 01/10/14 e avvisava le parti che copia della perizia sarà consegnata dal perito al momento del deposito. PROCEDURA ADOTTATA In ottemperanza al suddetto incarico, il sottoscritto verificata la completezza della documentazione ipocatastale di cui sopra, effettuato il sopralluogo dei beni colpiti da pignoramento ( Allegato 1) e sulla base dei dati acquisiti e successivamente elaborati, ha redatto la presente relazione di stima. FORMAZIONE DEI LOTTI Dall esamina dei due pignoramenti risulta sottoposta a procedura esecutiva i seguenti fabbricati : negozio sito in Todi (PG) via Angelo Cortesi Largo Salustri distinta al NCEU di detto comune al foglio n 99 P.lla n 175 foglio n 99 plla n 149 sub 24 rata di terreno censita al NCT del comune di Todi al Fg n 99 P.lla 1140 Di pertinenza del... Effettuato il sopralluogo in data 02/04/14 tenuto conto della consistenza e delle caratteristiche dei beni pignorati da porre in vendita, si ritiene che sia opportuno fare UN UNICO LOTTO così come di seguito descritto e valutato:
LOTTO UNICO Diritti di piena proprietà, spettanti agli esecutati, sui seguenti beni immobili: DESCRIZIONE: Porzione di fabbricato ad uso commerciale composta nella sua totalità da n 1 unità adibita a locale commerciale sita in Todi l.go salustri Rappresentato da : Negozio al piano Terra, con accesso dalla pubblica via composto da : n 2 locali vetrina interna, spogliatoio ripostiglio anti bagno e wc al piano terra. Passerella e n 2 vetrine al piano livello rialzato il fabbricato, di cui l unità immobiliare in questione fa parte, è ubicato in prossimità delle mura medioevali della città di todi in via l.go salustri è stato edificato in data anteriore al 1967 e risulta ristrutturato con Denuncia di inizio Attività n 966 del 29 novembre 2006,, e successiva dia n 130 del 2007. il fabbricato di cui l unità immobiliare in questione fa parte, è ubicato in una zona residenziale commerciale di sviluppo urbanistico anni 60. Ristrutturato nell anno 2007 con struttura portante mista ( cemento armato e muratura ) solai con telai spaziali in acciaio, gli infissi esterni sono in ferro battuto. è dotato di impianto elettrico, idrico, telefonico, citofono, riscaldamento centralizzato, L unità immobiliare si presenta locata ed è in buono stato di conservazione, tutte le pareti interne sono tinteggiate, il pavimento è in parte in ceramica in parte in parquet, mentre il bagno è rivestito in ceramica. A vista si rilevano interventi edilizi recenti.
COERENZE Il suddetto bene confina nell insieme con altre proprietà. Salvo altri DATI CATASTALI I beni immobili oggetto di stima, da porre in vendita, sono attualmente censiti come segue: Catasto Urbano del comune di Todi : partita correttamente intestata a... al foglio n 99 Plla n 175 classe 12 consistenza mq 97 ( Categoria C/1) al foglio n 99 Plla n 149 sub 24 classe 12 consistenza mq 99 ( Categoria C/1) Catasto Terreno del comune di Todi : al foglio n 99 P.lla 1140 le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto dei beni immobili GRAVAMI Come risulta dalla certificazione ipotecaria allegata al fascicolo di causa i beni immobili in estimazione risultano gravati come segue: Trascrizioni pregiudizievoli Trascrizione contro del 09/10/2006 reg generale 34289 reg particolare 20373 A nome...
Trascrizione contro del 24/12/2012 reg generale 28661 reg particolare 21485 a nome... Iscrizioni ipotecarie Iscrizione contro del 15/07/2008 reg generale 20342 reg particolare 4714 a nome... POSIZIONE CONDOMINIALE Il fabbricato è posto in aderenza a due palazzi non ha livelli superiori REGOLARITA EDILIZIA Il fabbricato che comprende l unità immobiliare oggetto di stima è stato ristrutturato con Denuncia di inizio Attività n 966 del 29 novembre 2006,, e successiva dia n 130 del 2007. In merito ai vincoli presenti sul fabbricato si specifica che è presente un vincolo paesaggistico ex legge 1497 su tutta l area. L immobile è in possesso del certificato di agibilità PROVENIENZA I diritti di piena proprietà, spettanti agli esecutati sui beni in oggetto, sono ad essi pervenuti per compravendita a rogito notaio: Dott Fabio Arrivi del 05/10/2006 rep n 26902 CRITERIO ESTIMATIVO ASSUNTO Il metodo di stima adottato, per la determinazione dei valori di mercato del bene immobiliare, è quello sintetico comparativo, cioè raffrontando il bene precedentemente descritto, con le sue
caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ad altri immobili simili a quello in esame, oggetto di recenti valutazioni e/o compravendite. si tiene conto, inoltre, di ogni altro elemento che può influire in positivo e/o in negativo sui valori. VALUTAZIONE Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima assunto ed aderendo al principio dell ordinari età e concretezza, che presiede all attività di stimatore, nella valutazione che segue si terrà conto, in modo particolare dell attuale andamento del mercato immobiliare locale. Infine nella determinazione dei valori di stima del bene immobile si ha riguardo dell andamento delle aste giudiziarie svolte nel circondario del Tribunale di Perugia. E comunque agevole constatare che se la stima non corrispondesse al più probabile valore di mercato, l asta andrà deserta sino a che il prezzo di offerta si riduca a quello che i partecipanti considerano reale e conveniente. Il valore di stima, che costituisce il prezzo base d asta, deve sollecitare la partecipazione alla gara del maggior numero degli aspiranti acquirenti, così da poter pervenire all assegnazione sin dal primo esperimento, il cui risultato, potrà essere corretto con lo strumento di ausilio del quinto. Il valore unitario, che di seguito sarà applicato ad unità di misura (mq), deriva da un calcolo analitico del quale viene omessa la particolareggiata esposizione per ragioni di brevità. Eseguendo i conteggi, si ottiene: Negozio al Piano Terra : locale 1 mq 82.90 x 2200.00 = Euro 182380.00 locale 2 mq 98.80 x 2200.00 = Euro 217360.00 vetrina mq 10.60 x 1200 = Euro 12720.00 vetrina 1 livello mq 3.45 x 1200 = Euro 4140.00 ripostiglio mq 5.50 x 1200 = Euro 6600.00 spogliatoio mq 3,30 x 1200 = Euro 3960.00 w.c. mq 2.10x 1200 = Euro 2520.00 anti bagno mq 2.00 x 1200 = Euro 2400.00 livello rialzato vetrina 2 livello mq 16.00 x 1200 = Euro 19200.00
vetrina 2 livello mq 20.00 x 1200 = Euro 24000.00 passerella 2 livello mq 50.00 x 1200 = Euro 60000.00 Sommano complessivamente Euro 535280.00
LA PRESENTE RELAZIONE DI STIMA E COMPOSTA DA : n 8 pagine elaborate al computer n 12 allegati n 2 foto digitali IL TECNICO Todi lì 30/07/14 Geom Paolo Orsini