T R I B U N A L E D I L ' A Q U I L A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Pace Giuseppe, nell'esecuzione Immobiliare 50/2004 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1
SOMMARIO Incarico... 4 Premessa... 4 Descrizione... 4 8, piano 3... 4 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1... 4 Lotto Unico... 4 Completezza documentazione ex art. 567... 5 8, piano 3... 5 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1... 5 Titolarità... 5 8, piano 3... 5 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1... 5 Confini... 5 8, piano 3... 5 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1... 5 Consistenza... 5 8, piano 3... 6 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1... 6 Cronistoria Dati Catastali... 6 8, piano 3... 6 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1... 7 Dati Catastali... 7 8, piano 3... 7 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1... 7 Precisazioni... 8 8, piano 3... 8 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1... 8 Parti Comuni... 8 8, piano 3... 8 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1... 8 2
Caratteristiche costruttive prevalenti... 8 8, piano 3... 8 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1... 9 Provenienze Ventennali... 9 8, piano 3... 9 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1... 10 Formalità pregiudizievoli... 10 8, piano 3... 10 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1... 10 Regolarità edilizia... 11 8, piano 3... 11 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1... 11 Vincoli od oneri condominiali... 11 8, piano 3... 11 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1... 11 Stima / Formazione lotti... 12 Riepilogo bando d'asta... 14 Lotto Unico... 14 Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 50/2004 del R.G.E.... 15 Lotto Unico... 15 3
INCARICO All'udienza del 14/12/2016, il sottoscritto Ing. Pace Giuseppe, con studio in Via Cippari, 11 S.Elia - 67100 - L'Aquila (AQ), email etaconsult@virgilio.it, PEC giuseppe.pace3@ingpec.eu, Tel. 0862 441216, Fax 0862 442729, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 08/02/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: 8, piano 3 (Coord. Geografiche: 42373214,13354313) Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1 (Coord. Geografiche: 42373214,13354313) DESCRIZIONE BENE N 1 - APPARTAMENTO UBICATO A L'AQUILA (AQ) - VIA SOLARIA N. 12, EDIFICIO 5, Il bene oggetto di stima è composto da un appartamento sito all'interno di un fabbricato che si articola in 4 piani fuori terra ed uno interrato. L'Appartamento è posto al terzo piano e risulta essere di proprietà del Sig. **** Omissis ****. Il fabbricato è sito in località Pettino, facilmente raggiungibile dalla strada principale SS80, sono presenti aree verdi e parcheggi. BENE N 2 - GARAGE UBICATO A L'AQUILA (AQ) - VIA SOLARIA N. 12, EDIFICIO 5, SCALA B, Il bene oggetto di stima è composto da un box auto sito all'interno di un garage condominiale, facente parte di un fabbricato di 4 piani fuori terra ed uno interrato. Il box auto è sito al piano interrato ed è di proprietà del Sig. **** Omissis ****. Il box auto è sito in località Pettino, facilmente raggiungibile dalla strada principale SS80, sono presenti aree verdi e parcheggi. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO 8, piano 3 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1 4
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI L'appartamento ha finestre e balconi che si affacciano tutti su un unico lato a Sud-Ovest, un altro lato è confinante con il vano scala ed i restanti due lati confinano con altri appartamenti. Il box auto confina a Sud-Ovest con un intercapedine, a Nord con lo spazio comune di manovra, ad Est con il Box auto n. 15 (altra ditta), ad Ovest con il Box auto n. 17 (altra ditta) CONSISTENZA 5
Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Abitazione 32,80 mq 55,55 mq 1,00 55,55 mq 0,00 m 3 Terrazza 3,35 mq 3,35 mq 0,35 1,17 mq 0,00 m Terrazza 10,20 mq 10,20 mq 0,35 3,57 mq 0,00 m Totale superficie convenzionale: 60,29 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 60,29 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. L'immobile oggetto di stima è sito in una zona ben servita, prossima sia al centro della città di L'Aquila (circa 7 Km), che a servizi commerciali e zone industriali. A circa 2 km dista l'ospedale civile San Salvatore. Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Box 16,00 mq 18,00 mq 1,00 18,00 mq 0,00 m S1 Totale superficie convenzionale: 18,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 18,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 25/04/1998 al 02/05/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 62, Part. 1440, Sub. 57, Zc. 2 Categoria A2 Cl.3, Cons. 2.5 6
Rendita 232,41 Piano 3 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. Periodo Proprietà Dati catastali Dal 25/11/1998 al 26/03/2008 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Sez. U, Fg. 62, Part. 1440, Sub. 23, Zc. 2 Categoria C6 Cl.12, Cons. 16 mq Rendita 42,14 Piano S1 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato U 62 1440 57 2 A2 3 2.5 232,41 3 Corrispondenza catastale In data 20 Aprile 2017 alle ore 15.30, era stato fissato un sopralluogo per verificare lo stato dei luoghi, previa raccomandata postale con ricevuta di ritorno. All'appuntamento l'esecutato non si è presentato, nonostante abbia ricevuto la raccomandata, pertanto non è stato possibile accedere all'interno dell'immobile e verificare la congruità tra lo stato di fatto e la planimetria catastale. Pertanto si è fatto riferimento alla precedente perizia di stima, essendo la presente un aggiornamento della stima del valore immobiliare conseguente ai lavori di riparazione dei danni subiti in seguito al sisma del 6 Aprile 2009. Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato 7
U 62 1440 23 2 C6 12 16 mq 42,14 S1 Corrispondenza catastale PRECISAZIONI Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all'ex art. 567. Per quanto attiene la relazione notarile, essa risale al 2004, mentre per quanto attiene la visura catastale, essendo quella contenuta nel fascicolo risalire al 2008, è stata richiesta presso l'agenzia del Territorio una visura aggiornata alla data del 2 Maggio 2017, nella quale non sono state riscontrate difformità con la precedente. PARTI COMUNI L'immobile oggetto di stima è sito al terzo piano del fabbricato n. 5 della lottizzazione denominata "Solaria". Il fabbricato si articola in 4 livelli fuori terra ed uno interrato, nei primi sono presenti degli appartamenti, in quello interrato garage e cantine. L'immobile oggetto di stima è sito al piano interrato del fabbricato n. 5 della lottizzazione denominata "Solaria". Il fabbricato si articola in 4 livelli fuori terra ed uno interrato, nei primi sono presenti degli appartamenti, in quello interrato garage e cantine. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il fabbricato costruito negli anni '96-'97 ha le seguenti caratteristiche: struttura portante in cemento armato, solai in latero-cemento di spessore 20 cm, scale in cemento armato, tamponature esterne in laterizio a doppio strato con pannelli di coibentazione, copertura a tetto con guaina ardesiata impermeabilizzante. I paramenti esterni delle pareti sono in mattoni, gli infissi esterni sono in metallo preverniciato con tapparelle in plastica. 8
Avendo visionato l'immobile solo dall'esterno, le descrizioni sono state desunte dalla perizia di stima del 12.05.2008 allegata al fascicolo. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 03/04/1989 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Franca Fanti 9330 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. L'Aquila 4590 3777 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N L'Aquila 934 Dal 02/07/1997 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Franca Fanti 21868/12428 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. L'Aquila 10269 8243 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. 9
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di L'Aquila, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Garanzia di mutuo Iscritto a L'Aquila il 03/07/1997 Reg. gen. 985 - Reg. part. 10271 Importo: 41.316,55 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente N repertorio: 21870 Ipoteca volontaria derivante da Garanzia di mutuo Iscritto a L'Aquila il 23/07/1998 Reg. gen. 1378 - Reg. part. 10510 Importo: 15.493,71 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente N repertorio: 23326/13062 Trascrizioni Pignoramento immobili Trascritto a L'Aquila il 23/07/2004 Reg. gen. 11403 - Reg. part. 16850 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** 10
REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. L'immobile risulta agibile. L'immobile oggetto di stima fa parte di un complesso immobiliare Denominato "Solaria" realizzato con Concessione Edilizia n. 181 rilasciata dal Comune di L'Aquila in data 23.02.1992 n. pratica 162/92; successiva Variante in corso d'opera DIA n. 327 del 1.04.1999. In seguito all'evento sismico del 6 Aprile 2009, l'immobile classificato "E", è stato soggetto ad intervento con D.I.A. n. 1195 del 27/06/2011 (Interventi di Riparazione) in seguito ai quali è stato rilasciato regolare Certificato di Agibilità Prot. n. 0015145 del 12.02.2016 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. L'immobile risulta agibile. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. non è stato possibile reperire informazioni a riguardo 11
Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: 8, piano 3 Il bene oggetto di stima è composto da un appartamento sito all'interno di un fabbricato che si articola in 4 piani fuori terra ed uno interrato. L'Appartamento è posto al terzo piano e risulta essere di proprietà del Sig. **** Omissis ****. Il fabbricato è sito in località Pettino, facilmente raggiungibile dalla strada principale SS80, sono presenti aree verdi e parcheggi. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 62, Part. 1440, Sub. 57, Zc. 2, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 66.319,00 Per la stima del bene oggetto dell'esecuzione immobiliare, è stato usato il metodo di stima comparativa in base al prezzo medio di mercato. Da ricerche effettuate presso agenzie immobiliari ed annunci di vendita, si è ricavato un prezzo medio pari ad /mq 1.100,00 Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1 Il bene oggetto di stima è composto da un box auto sito all'interno di un garage condominiale, facente parte di un fabbricato di 4 piani fuori terra ed uno interrato. Il box auto è sito al piano interrato ed è di proprietà del Sig. **** Omissis ****. Il box auto è sito in località Pettino, facilmente raggiungibile dalla strada principale SS80, sono presenti aree verdi e parcheggi. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 62, Part. 1440, Sub. 23, Zc. 2, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 9.900,00 Per la stima del bene oggetto dell'esecuzione immobilare, è stato usato il metodo di stima comparativa in base al prezzo medio di mercato. Da ricerche effettuate presso agenzie immobiliari ed annunci economici di vendita, si è ricavato un prezzo medio pari ad /mq 550,00 Identificativo corpo convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, interno 8, piano 3 Bene N 2 - Garage L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1 60,29 mq 1.100,00 /mq 66.319,00 100,00 66.319,00 18,00 mq 550,00 /mq 9.900,00 100,00 9.900,00 Valore di stima: 76.219,00 12
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. L'Aquila, li 22/05/2017 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Pace Giuseppe 13
RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO 8, piano 3 Il bene oggetto di stima è composto da un appartamento sito all'interno di un fabbricato che si articola in 4 piani fuori terra ed uno interrato. L'Appartamento è posto al terzo piano e risulta essere di proprietà del Sig. **** Omissis ****. Il fabbricato è sito in località Pettino, facilmente raggiungibile dalla strada principale SS80, sono presenti aree verdi e parcheggi. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 62, Part. 1440, Sub. 57, Zc. 2, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Bene N 2 - Garage ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1 Il bene oggetto di stima è composto da un box auto sito all'interno di un garage condominiale, facente parte di un fabbricato di 4 piani fuori terra ed uno interrato. Il box auto è sito al piano interrato ed è di proprietà del Sig. **** Omissis ****. Il box auto è sito in località Pettino, facilmente raggiungibile dalla strada principale SS80, sono presenti aree verdi e parcheggi. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 62, Part. 1440, Sub. 23, Zc. 2, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) 14
SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 50/2004 DEL R.G.E. LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, interno 8, piano 3 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 62, Part. 1440, Sub. 57, Zc. 2, Categoria A2 60,29 mq Descrizione: Il bene oggetto di stima è composto da un appartamento sito all'interno di un fabbricato che si articola in 4 piani fuori terra ed uno interrato. L'Appartamento è posto al terzo piano e risulta essere di proprietà del Sig. **** Omissis ****. Il fabbricato è sito in località Pettino, facilmente raggiungibile dalla strada principale SS80, sono presenti aree verdi e parcheggi. Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: NO SI Bene N 2 - Garage Ubicazione: L'Aquila (AQ) - Via Solaria n. 12, edificio 5, scala B, piano S1 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Garage Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 62, Part. 1440, Sub. 23, Zc. 2, Categoria C6 18,00 mq Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: Il bene oggetto di stima è composto da un box auto sito all'interno di un garage condominiale, facente parte di un fabbricato di 4 piani fuori terra ed uno interrato. Il box auto è sito al piano interrato ed è di proprietà del Sig. **** Omissis ****. Il box auto è sito in località Pettino, facilmente raggiungibile dalla strada principale SS80, sono presenti aree verdi e parcheggi. NO SI 15