T R I B U N A L E D I T E R A M O SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Covelli Patrizia, nell'esecuzione Immobiliare 318/2017 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1
SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art. 567... 3 Titolarità... 4 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 6 Stato conservativo... 6 Parti Comuni... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 7 Formalità pregiudizievoli... 8 Regolarità edilizia... 9 Vincoli od oneri condominiali... 9 Stima / Formazione lotti... 10 Riepilogo bando d'asta... 12 Lotto Unico... 12 Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 318/2017 del R.G.E... 13 Lotto Unico - Prezzo base d'asta: 170.400,00... 13 Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento... 14 2
INCARICO In data 12/12/2017, il sottoscritto Geom. Covelli Patrizia, con studio in Via Antonio Micozzi, 6-64100 - Teramo (TE), email covellipatrizia@gmail.com, PEC patrizia.covelli@geopec.it, Tel. 339 6128086, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 21/12/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Locale commerciale ubicato a Silvi (TE) - Via Torino n. 31, piano T DESCRIZIONE Diritti pari ad 1/1 della piena proprietà di un locale commerciale situato al piano terra di un piccolo condominio. L'immobile è ubicato nella zona centrale del Comune di Silvi, in via Torino n. 13, strada di passaggio principalmente per gli abitanti, in zona prevalentemente residenziale. Il condominio di cui l'immobile fa parte, realizzato nella metà degli anni '70, si sviluppa su tre piani fuori terra ed è, almeno a vista, in buono stato di conservazione. L'immobile oggetto di stima ha accesso diretto su porticato direttamente dalla strada, sulla quale affaccia tutta la parete in vetro e alluminio; si compone di due livelli: il piano terra ed il piano terra ammezzato. Il piano terra, di circa 50 mq, ha altezza di 3,85 mt. ed è costituito da ingresso con zona "reception", corridoio, due piccoli locali posti a destra del corridoio stesso e, in fondo, due locali servizi di cui uno attrezzato per disabili. Il piano terra ammezzato, al quale si accede mediante scalinata sul vano ingresso del piano terra, ha altezza corrispondente a 2,25 mt. e si compone di un corridoio, n. 3 ampi e luminosi locali e, in fondo al corridoio, un wc, per complessivi mq. 70 circa. La pavimentazione è costituita da piastrelle in ceramica in colore chiaro, gli infissi interni sono in legno (di colore azzurro) e vetro per le porte dei locali, legno ( di colore azzurro) per le porte dei servizi; gli infissi esterni sono in vetro ed alluminio; la scala di congiunzione tra piano terra e piano terra ammezzato è realizzata in marmo chiaro. Tutti i locali sono molto luminosi. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Locale commerciale ubicato a Silvi (TE) - Via Torino n. 31, piano T COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. 3
TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni Il sig. **** Omissis **** è coniugato dal 1987. Dall'estratto dell'atto di matrimonio non risultano annotazioni marginali e, pertanto, sussiste regime di comunione tra i coniugi; l'immobile oggetto di pignoramento è stato acquistato nel 2001 dal sig. **** Omissis **** come bene personale, come risulta sia dall'atto di compravendita sia dalla nota di trascrizione correlata (entrambi depositati in allegato alla presente perizia). CONFINI L'immobile confina a nord con area condominiale, a est con area condominiale ed a Ovest con via Torino CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Locali commerciali 51,00 mq 59,00 mq 1,00 59,00 mq 3,85 m Terra Locale commerciale 72,00 mq 83,00 mq 1,00 83,00 mq 2,25 m Piano ammezzato Totale superficie convenzionale: 142,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI 142,00 mq Periodo Proprietà Dati catastali Dal 01/09/1972 al 31/12/1974 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 13, Part. 690 Qualità Seminativo Cl.2 Superficie (ha are ca) 00 05 00 Piano 4
Reddito dominicale 3,1 Reddito agrario 2,32 Dal 31/12/1974 al 27/02/1988 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 690, Sub. 2, Zc. 1 Categoria C1 Cl.3, Cons. 42 mq Rendita 744,01 Piano T Dal 31/12/1974 al 27/02/1988 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 690, Sub. 1, Zc. 1 Categoria C1 Cl.3, Cons. 50 mq Rendita 885,72 Piano T Dal 27/02/1988 al 14/02/2001 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 690, Sub. 2, Zc. 1 Categoria C1 Cl.3, Cons. 42 mq Rendita 744,01 Piano T Dal 27/02/1988 al 14/02/2001 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 690, Sub. 1, Zc. 1 Categoria C1 Cl.3, Cons. 50 mq Rendita 885,72 Piano T Dal 14/02/2001 al 23/07/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 690, Sub. 2, Zc. 1 Categoria C1 Cl.3, Cons. 42 mq Rendita 744,01 Piano T Dal 14/02/2001 al 23/07/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 690, Sub. 1, Zc. 1 Categoria C1 Cl.3, Cons. 50 Rendita 885,72 Piano T Dal 23/07/2003 al 06/04/2018 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 690, Sub. 15, Zc. 1 Categoria C1 Cl.3, Cons. 123 mq Superficie catastale 1123 mq Rendita 2.178,00 Piano T Sulle schede catastali, nelle visure storiche, non rileva la divisione del 1988 tra il sig. **** Omissis **** ed il sig. **** Omissis ****. L'atto di divisione, a rogito del notaio Arturo Di Giovanni (visionato dalla sottoscritta presso l'agenzia delle Entrate - Conservatoria dei Registri Immobiliari di Teramo e riportante esattamente quanto indicato nella correlata nota di trascrizione) è stato regolarmente trascritto presso l'agenzia delle Entrate di Teramo il 27/02/1988 R.G. n. 2175 R.P. n. 1635 (depositata in allegato alla presente perizia). I titolari catastali attuali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI 5
Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. PRECISAZIONI Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 13 690 15 1 C1 3 123 mq 123 mq 2178 T Come da regolamento condominiale (depositato in allegato alla perizia) i locali non possono essere adibiti a sanatorio ambulatorio per malattie infettive o contagiose, scuola di musica, canto o ballo, bar, discoteca, night, laboratorio industriale sia notturno che diurno e in genere a qualsiasi altro uso contrario all'igiene e al decoro dell'edificio. STATO CONSERVATIVO L'immobile è in buono stato di conservazione. PARTI COMUNI L'immobile è inserito in contesto condominiale. Il portico è parte comune con altri locali commerciali posti al piano terra. Si allega regolamento condominiale. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Struttura in cemento armato. Solai tipo misto laterizio e cemento armato. Intonaci in malta cementizia. Impianto elettrico del tipo sottotraccia. Infissi esterni in alluminio. Infissi interni in legno tamburato e legno tamburato e vetro. Pavimenti in monocottura. Rivestimenti wc piastrelle in ceramica. Scala con rivestimento in marmo. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero 6
Alla data del sopralluogo effettuato dalla sottoscritta, il 10/04/2018, l'immobile risulta libero. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 11/08/1972 al 27/02/1988 Dal 27/02/1988 al 14/02/2001 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N notaio Forcella 11/08/1972 71867 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Agenzia delle Entrate di Teramo 01/09/1972 10688 8811 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N **** Omissis **** Divisione Rogante Data Repertorio N Raccolta N notaio Arturo Di Giovanni 10/02/1988 121762 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Agenzia delle Entrate di Teramo 27/02/1988 2175 1635 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 14/02/2001 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N notaio Maria Teresa Mastrorilli 30/01/2001 5943 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Agenzia delle Entrate di Teramo 14/02/2001 1841 1229 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 7
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 06/04/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Teramo il 19/04/2013 Reg. gen. 5438 - Reg. part. 607 Quota: 1/1 Importo: 300.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Capitale: 150.000,00 Spese: 150.000,00 Percentuale interessi: 8,58 % Rogante: notaio Maria Teresa Mastrorilli Data: 18/04/2013 N repertorio: 25848/9804 Atto giudiziario - Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Teramo il 27/07/2015 Reg. gen. 9830 - Reg. part. 1353 Importo: 120.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Capitale: 100.385,55 Spese: 10.769,49 Interessi: 8.844,96 Rogante: Tribunale di Teramo Data: 18/06/2015 N repertorio: 1543 Note: L'ipoteca indicata grava anche su altre unità immobiliari che non sono oggetto del pignoramento di cui alla presente relazione. 8
Trascrizioni Atto giudiziario - verbale di pignoramento Trascritto a Teramo il 16/11/2017 Reg. gen. 14903 - Reg. part. 10043 Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. 1) Licenza n. 158 del 16/02/1973 (costruzione del fabbricato). 2) Dia del 19/02/2001 prot. 6133 (modifiche interne). 3) Dia del 06/03/03 prot. 7964 (modifiche interne). 4) Permesso di costruire n. 123.04.N del 21/10/04 (per fusione). 5) Permesso di costruire in sanatoria n. 10/2008/C Prat. n. 7030 Prot. n. 11786 Comune di Silvi - Settore Urbanistica/Edilizia Privata/Ambiente - Ufficio Condono. 6) Certificato di agibilità n. 970/2009 del 26/02/2009 Comune di Silvi NOTA: dalle verifiche effettuate presso il settore urbanistica del Comune di Silvi, è stato possibile reperire solo una parte della documentazione dianzi indicata e, pertanto, si allegano alla presente perizia i documenti dianzi indicati ai punti 4, 5 e 6. Salvo lievi difformità (larghezza del corridoio del piano ammezzato in corrispondenza dei pilastri in c.a. e finestre del piano ammezzato e zona "reception" al piano terra che non risulta indicata nella planimetria) lo stato di fatto corrisponde alla planimetria catastale che è quella inclusa nel certificato di agibilità n. 970/2009 del 26 febbraio 2009 (documento allegato alla presente perizia). Non è stato possibile reperire la documentazione relativa agli impianti. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali. Spese condominiali Importo medio annuo delle spese condominiali: 1.500,00 9
Totale spese per l'anno in corso e precedente: 12.311,64 Da quanto comunicato dall'amministratore di condominio, il sig. **** Omissis **** ha un debito, relativo agli anni precedenti, corrispondente ad un totale di 10.807,89 ma, mediante accordo tra le parti, il sig **** Omissis **** sta provvedendo mensilmente a corrispondere la somma di 280,00 per estinguere tale debito. Alla somma a debito indicata devono aggiungersi ulteriori 1.503,75 a carico del sig. **** Omissis **** corrispondenti al preventivo 2017/2018, approvato nell'assemblea del **** Omissis ****. Inoltre, va considerato il costo della registrazione del decreto ingiuntivo avviato nei confronti dello stesso sig. **** Omissis **** che, come da accordi stabiliti in assemblea condominiale del **** Omissis **** verrà corrisposta a parte. Si allega alla perizia copia del regolamento condominiale. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Locale commerciale ubicato a Silvi (TE) - Via Torino n. 31, piano T Diritti pari ad 1/1 della piena proprietà di un locale commerciale situato al piano terra di un piccolo condominio. L'immobile è ubicato nella zona centrale del Comune di Silvi, in via Torino n. 13, strada di passaggio principalmente per gli abitanti, in zona prevalentemente residenziale. Il condominio di cui l'immobile fa parte, realizzato nella metà degli anni '70, si sviluppa su tre piani fuori terra ed è, almeno a vista, in buono stato di conservazione. L'immobile oggetto di stima ha accesso diretto su porticato direttamente dalla strada, sulla quale affaccia tutta la parete in vetro e alluminio; si compone di due livelli: il piano terra ed il piano terra ammezzato. Il piano terra, di circa 50 mq, ha altezza di 3,85 mt. ed è costituito da ingresso con zona "reception", corridoio, due piccoli locali posti a destra del corridoio stesso e, in fondo, due locali servizi di cui uno attrezzato per disabili. Il piano terra ammezzato, al quale si accede mediante scalinata sul vano ingresso del piano terra, ha altezza corrispondente a 2,25 mt. e si compone di un corridoio, n. 3 ampi e luminosi locali e, in fondo al corridoio, un wc, per complessivi mq. 70 circa. La pavimentazione è costituita da piastrelle in ceramica in colore chiaro, gli infissi interni sono in legno (di colore azzurro) e vetro per le porte dei locali, legno ( di colore azzurro) per le porte dei servizi; gli infissi esterni sono in vetro ed alluminio; la scala di congiunzione tra piano terra e piano terra ammezzato è realizzata in marmo chiaro. Tutti i locali sono molto luminosi. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 13, Part. 690, Sub. 15, Zc. 1, Categoria C1 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 213.000,00 Il valore di stima o valore commerciale è stato definito individuando i valori al mq. di edifici simili nella zona, in stato conservativo normale, dato desunto dalle indicazioni fornite dall' OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'agenzia delle Entrate - ufficialmente disponibili (secondo semestre 2017). Considerato lo stato manutentivo del bene e la specifica situazione urbanistico-edilizia sono stati attribuiti i valori commerciali indicati nel calcolo. Pertanto il valore commerciale dei diritti pari ad 1/1 di proprietà dei beni oggetto di stima, considerato a corpo e non a misura, è determinato in complessivi 213.000,00. 10
Il valore del bene in procedura, proposto per la vendita, stimato a corpo e non a misura, anche in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, alle spese tecniche, di sanatoria catastale, urbanistica e strutturale, ove possibili, connesse alle principali difformità riscontrate, alle spese necessarie per ripristino degli impianti anche in riferimento alla necessaria conformità riferita alle disposizioni legislative vigenti e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, è determinabile in 170.400,00 considerato un abbattimento corrispondente a circa il 20% rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato. Identificativo corpo Bene N 1 - Locale commerciale Silvi (TE) - Via Torino n. 31, piano T Superficie convenzionale Valore di stima: 213.000,00 Deprezzamento del 20,00 % Valore finale di stima: 170.400,00 Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 142,00 mq 1.500,00 /mq 213.000,00 100,00 213.000,00 Valore di stima: 213.000,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, li 04/05/2018 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Covelli Patrizia 11
LOTTO UNICO RIEPILOGO BANDO D'ASTA Bene N 1 - Locale commerciale ubicato a Silvi (TE) - Via Torino n. 31, piano T Diritti pari ad 1/1 della piena proprietà di un locale commerciale situato al piano terra di un piccolo condominio. L'immobile è ubicato nella zona centrale del Comune di Silvi, in via Torino n. 13, strada di passaggio principalmente per gli abitanti, in zona prevalentemente residenziale. Il condominio di cui l'immobile fa parte, realizzato nella metà degli anni '70, si sviluppa su tre piani fuori terra ed è, almeno a vista, in buono stato di conservazione. L'immobile oggetto di stima ha accesso diretto su porticato direttamente dalla strada, sulla quale affaccia tutta la parete in vetro e alluminio; si compone di due livelli: il piano terra ed il piano terra ammezzato. Il piano terra, di circa 50 mq, ha altezza di 3,85 mt. ed è costituito da ingresso con zona "reception", corridoio, due piccoli locali posti a destra del corridoio stesso e, in fondo, due locali servizi di cui uno attrezzato per disabili. Il piano terra ammezzato, al quale si accede mediante scalinata sul vano ingresso del piano terra, ha altezza corrispondente a 2,25 mt. e si compone di un corridoio, n. 3 ampi e luminosi locali e, in fondo al corridoio, un wc, per complessivi mq. 70 circa. La pavimentazione è costituita da piastrelle in ceramica in colore chiaro, gli infissi interni sono in legno (di colore azzurro) e vetro per le porte dei locali, legno ( di colore azzurro) per le porte dei servizi; gli infissi esterni sono in vetro ed alluminio; la scala di congiunzione tra piano terra e piano terra ammezzato è realizzata in marmo chiaro. Tutti i locali sono molto luminosi. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 13, Part. 690, Sub. 15, Zc. 1, Categoria C1 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Prezzo base d'asta: 170.400,00 12
SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 318/2017 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: 170.400,00 Ubicazione: Silvi (TE) - Via Torino n. 31, piano T Bene N 1 - Locale commerciale Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: Stato di occupazione: Locale commerciale Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 13, Part. 690, Sub. 15, Zc. 1, Categoria C1 L'immobile è in buono stato di conservazione. Superficie 142,00 mq Diritti pari ad 1/1 della piena proprietà di un locale commerciale situato al piano terra di un piccolo condominio. L'immobile è ubicato nella zona centrale del Comune di Silvi, in via Torino n. 13, strada di passaggio principalmente per gli abitanti, in zona prevalentemente residenziale. Il condominio di cui l'immobile fa parte, realizzato nella metà degli anni '70, si sviluppa su tre piani fuori terra ed è, almeno a vista, in buono stato di conservazione. L'immobile oggetto di stima ha accesso diretto su porticato direttamente dalla strada, sulla quale affaccia tutta la parete in vetro e alluminio; si compone di due livelli: il piano terra ed il piano terra ammezzato. Il piano terra, di circa 50 mq, ha altezza di 3,85 mt. ed è costituito da ingresso con zona "reception", corridoio, due piccoli locali posti a destra del corridoio stesso e, in fondo, due locali servizi di cui uno attrezzato per disabili. Il piano terra ammezzato, al quale si accede mediante scalinata sul vano ingresso del piano terra, ha altezza corrispondente a 2,25 mt. e si compone di un corridoio, n. 3 ampi e luminosi locali e, in fondo al corridoio, un wc, per complessivi mq. 70 circa. La pavimentazione è costituita da piastrelle in ceramica in colore chiaro, gli infissi interni sono in legno (di colore azzurro) e vetro per le porte dei locali, legno ( di colore azzurro) per le porte dei servizi; gli infissi esterni sono in vetro ed alluminio; la scala di congiunzione tra piano terra e piano terra ammezzato è realizzata in marmo chiaro. Tutti i locali sono molto luminosi. NO SI Libero 13
FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Teramo il 19/04/2013 Reg. gen. 5438 - Reg. part. 607 Quota: 1/1 Importo: 300.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Capitale: 150.000,00 Spese: 150.000,00 Percentuale interessi: 8,58 % Rogante: notaio Maria Teresa Mastrorilli Data: 18/04/2013 N repertorio: 25848/9804 Atto giudiziario - Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Teramo il 27/07/2015 Reg. gen. 9830 - Reg. part. 1353 Importo: 120.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Capitale: 100.385,55 Spese: 10.769,49 Interessi: 8.844,96 Rogante: Tribunale di Teramo Data: 18/06/2015 N repertorio: 1543 Note: L'ipoteca indicata grava anche su altre unità immobiliari che non sono oggetto del pignoramento di cui alla presente relazione. Trascrizioni Atto giudiziario - verbale di pignoramento Trascritto a Teramo il 16/11/2017 Reg. gen. 14903 - Reg. part. 10043 Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente 14