Il costo di sostituzione deprezzato e la stima dei beni soggetti a trasformazione 13.I.2015
I tre valori derivati dell estimo Valore complementare, valore di trasformazione e valore di surrogazione sono tutti valori derivati dai due valori fondamentali della disciplina: il valore di mercato e il valore di costo Il loro impiego è particolarmente rilevante in alcuni ambiti estimativi è il caso dell esproprio parziale di beni per il valore complementare, oppure della stima dei beni a utilità indiretta per il valore di trasformazione e di beni a carattere unico per il valore di surrogazione In ambito internazionale nessuno dei tre valori è riconosciuto come specifico valore dell estimo, mentre a essi è riconosciuto il ruolo di procedimenti per la stima del valore di mercato di beni dalle qualità particolari
Dal valore di surrogazione al procedimento di stima del costo di riproduzione deprezzato Il valore di surrogazione può essere declinato sia con riferimento al valore di mercato di beni che sostituiscono - surrogano - il bene valore di costo di questi ultimi In ambito internazionale, il valore di surrogazione non trova riscontro, mentre ha rilievo il procedimento del costo di sostituzione deprezzato laddove i procedimenti sintetico comparativi e quelli analitici non possano essere impiegati Il costo di sostituzione deprezzato rappresenta il costo di riproduzione o sostituzione di un bene con il suo equivalente attuale, al netto del deprezzamento per tutte le forme rilevanti di obsolescenza
Il costo di sostituzione deprezzato Il costo di sostituzione deprezzato (depreciated replacement cost) è stimato grazie alla somma del valore del terreno su cui insiste il bene del costo di ricostruzione degli immobili a nuovo del deprezzamento del bene stesso in considerazione del deterioramento fisico, dell obsolescenza funzionale, economica ed ambientale Nell ambito delle proprietà di impresa, come capannoni o siti di produzione, la valutazione condotta mediante l applicazione del procedimento del costo di sostituzione deprezzato presuppone che il bene partecipi alla effettiva produzione di beni e servizi. In caso contrario, si deve individuare un altro procedimento di stima che ne determini più attendibilmente il valore
La formalizzazione del procedimento Con una semplice formalizzazione, il costo di sostituzione deprezzato è rappresentato dalla somma di due addendi: dove: Ca è il costo attuale dell area; Crd = Ca + Crn Cd Crn si riferisce ai costi attuali necessari alla ricostruzione a nuovo dei manufatti; Cd è il coefficiente di deprezzamento del bene stesso Il valore di Cd può essere a suo volta ottenuto in funzione del valore D che esprime la percentuale di deprezzamento del bene Cd = 100% - D
Il coefficiente di deprezzamento D Il valore del deprezzamento - D - è funzione principalmente dell età dell edificio La prima colonna riporta l età dell edificio, o gli anni trascorsi dalle ultime opere di manutenzione straordinaria La seconda colonna rappresenta il deprezzamento percentuale del valore a nuovo, stimato utilizzando la formula proposta dall Unione Europea degli Esperti Contabili (U.E.E.C. 1973, La valutazione delle aziende, Etas Kompass, Milano) e fatta propria dalla letteratura scientifica di settore (Orefice M. 1996, Estimo Vol. III: Estimo Industriale, UTET, Torino) Orefice M. (1996), Estimo, vol. III: Estimo Industriale. UTET: Torino
Il valore di trasformazione Si stima in tutti i casi in cui dobbiamo stimare il valore di un bene strumentale, ovvero di un bene che entra all interno di un processo produttivo Il valore di trasformazione è impiegato per la stima delle aree edificabili e per gli immobili destinati a trasformazione In un mercato attivo, valore di trasformazione e valore di mercato devono coincidere
Il procedimento analitico di stima Formalmente, il valore di trasformazione è dato dalla formula riportata di seguito, che sviluppa quella base presentata all inizio del corso La parte sull attualizzazione dei valori non viene in queste sede approfondita. Cfr. modulo sulla matematica finanziaria del corso di estimo laurea magistrale In essa: Vi è il valore di mercato dei beni prodotti Ci è il costo dei costi necessari alla trasformazione 1/qi rappresenta il coefficiente di anticipazione che consente l attualizzazione di benefici e costi
Vt come valore residuo La stima di un bene attraverso il criterio della differenza tra il valore dei beni esito della trasformazione e i costi necessari a quest ultima permette di interpretare il valore dei beni immobili destinati a trasformazione come valore residuo Nella letteratura estimativa anglosassone, non esiste il valore di trasformazione in quanto valore autonomo rispeto al valore di mercato, mentre quest ultimo può essere determinato grazie al procedimento della residual valuation La stima del valore residuo può portare ad un valore positivo oppure anche nullo o negativo il caso dei siti inquinati: i costi di bonifica e gli altri costi della trasformazione eccedono i ricavi legati alla trasformazione
La stima dei valori di mercato Il valore di mercato dei beni oggetto della trasformazione è determinato di norma attraverso procedimento sintetico i valori possono essere ottenuto attraverso il procedimento della scala dei prezzi noti spesso tali valutazioni sono integrate da indagini di mercato svolte sulle fonti più autorevoli La stima del valore di mercato assume un mercato stabile nel tempo cfr. postulato della permanenza delle condizioni
La stima dei valori di costo I valori di costo sono ottenuti tenendo in considerazione la funzione di costo del soggetto promotore (cfr. lezione sui costi) i valori relativi al costo di costruzione degli immobili possono essere ottenuti attraverso il procedimento della scala dei prezzi noti, integrate da indagini di mercato svolte sulle fonti più autorevoli gli altri costi sono stimati con riferimento alle proprie metriche di valutazione Come per i valori di mercato, la stima dei valori di costo assume un mercato stabile
Le quantità nella stima delle aree edificabili Nel caso di valutazione di aree edificabili, il documento di riferimento è rappresentato dal piano urbanistico vigente In esso, sono contenute le norme che regolano la densità edificatoria e le funzioni ammesse La densità è espressa attraverso indici che esprimono il rapporto tra volume (o superficie) e superfici Un esempio
I risultati della valutazione nella stima delle aree Si ottiene così il valore dell area e si procede alla stima in funzione dei diversi parametri tecnici L incidenza dell area misura il rapporto tra il valore dell immobile e il valore del fattore suolo A seconda del parametro tecnico selezionato, il valore dell area può variare sensibilmente
I limiti della stima analitica del Vt La stima analitica del valore di trasformazione presenta numerosi limiti difficile stimare tutti i valori con riferimento alla teoria dell ordinarietà molti valori sono stimati con riferimento a date future riferimento necessario al postulato della permanenza delle condizioni Le molteplici ipotesi alla base del procedimento lo rendono fragile e rendono preferibile il metodo comparativo quando ciò sia possibile
Il procedimento dell incidenza area E possibile stimare il valore di un area edificabile - o di un altro bene oggetto di trasformazione - anche a partire dal valore dell incidenza area Con tale procedimento è possibile stimare il bene oggetto di trasformazione sulla base di due valori: il valore degli immobili esito della trasformazione il coefficiente di incidenza area, ovvero il rapporto percentuale tra il valore del suolo e quello dei beni finiti Si tratta tuttavia di un procedimento da impiegare con cautela in quanto sconta un elevata aleatorietà
Il valore di un area tramite il coefficiente di incidenza area La formula impiegata per definire il valore di trasformazione: dove Vt = Vm ia Vm è il valore di mercato dei beni prodotti esito della trasformazione ia è il coefficiente di incidenza area che si ottiene rapportando il valore degli immobili prodotti al valore dell area
Un esempio Mq di immobili realizzabili: 100 m 100 * 100 * 0.3 = 3.000 Se Vm = 2.000/mq, V totale = 3.000 * 2.000 Area edificabile 100 m Se Ia = 15% Va = 6.000.000 * 0,15 = 900.000 Ie = 0,3 mq/mq Ie è l indice edificatorio stabilito dal piano urbanistico
I limiti della stima attraverso l incidenza area La stima attraverso l incidenza area appare utile solo in prima approssimazione Essa fornisce un indicazione circa il valore delle aree che tuttavia deve essere considerata come orientativa una buona fonte per la stima dell incidenza area è rappresentata dai valori riportati dal Consulente Immobiliare per ogni capoluogo di provincia
Valore di trasformazione e valutazione di convenienza La stima del valore di trasformazione può essere compresa in valutazioni di convenienza di scelte di investimento In particolare, la stima del Vt può essere confrontata con il prezzo di offerta della proprietà immobiliare: se Vt stimato è superiore o uguale al prezzo di offerta, allora l investimento è conveniente se Vt stimato è inferiore al prezzo di offerta, allora l investimento non è conveniente