Consulenza Tecnica d Ufficio

TRIBUNALE DI BELLUNO Procedura di esecuzione immobiliare n 109/11 R.G. Esec. Oggetto: Consulenza Tecnica d Ufficio Giudice esecutore : dott. Federico Montalto C.T.U. : arch. Aldo Kratter Data giuramento : 25.09.2012 Data consegna : 08.02.2013 Udienza : 19.03.2013

1) Premessa La presente relazione di stima è redatta dal sottoscritto c.t.u. arch. Aldo Kratter su incarico del Tribunale di Belluno nell ambito del procedimento di esecuzione immobiliare n 109/11 R.G. Esec. promosso dalla MPS Gestione Crediti Banca s.p.a. contro il signor omissis Il bene oggetto di perizia di stima è costituito dalla quota di proprietà relativa all usufrutto di un appartamento in un fabbricato di civile abitazione a Vigo di Cadore in via IV Novembre n 17. 2) Descrizione catastale del bene e intestati (allegato 1) Appartamento sito in Comune di Vigo di Cadore, via IV Novembre n 17 individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Vigo di Cadore al fg. 8 particella 406 sub 6, categoria A/3, classe 2, vani 7, piani T e 1 con rendita catastale di. 339,83. Di proprietà del signor..omissis su cui grava l usufrutto a favore del signor..omissis per l intero. La proprietà fa parte di un fabbricato che confina a nord con la part. 407 e la strada comunale via Borgo Ronco, a est, sud e ovest con la part. 408. 3) Formalità - iscrizioni e trascrizioni (allegato 2) TRASCRIZIONE A FAVORE Atto di compravendita redatto dal notaio dott. Fulvio Miriello di Santo Stefano di Cadore del 2 giugno 1995 n rep. 20628/5118 e trascritto a Belluno il 15 giugno 1995 con n 5984 R.G. e n 5067 R.P., per l acquisto dell unità immobiliare sita a Vigo di Cadore, via IV Novembre n 16 e individuate al NCEU del Comune di Vigo di Cadore al fg. 8 mappale 406 sub 6 appartamento ai piani terra e primo con la comproprietà per la quota proporzionale delle parti comuni dell edificio a norma dell art. 1117 del C.C. compresa l area coperta e scoperta annessa al fabbricato di superficie inferiore a mq.5000, ed in particolare dell entrata a nord e corridoio a piano terra, scala dal piano terra al piano primo, corridoio con poggiolo al piano primo, a favore del signor..omissis per il diritto di nuda proprietà e del signor..omissis per il diritto di usufrutto generale sua vita natural durante contro il signor..omissis 1

ISCRIZIONE CONTRO - Ipoteca giudiziale di 140.000,00 (centoquarantamilaeuro/00) iscritta a Belluno il 2 agosto 2005 con n 10397 R.G. e n 1830 R.P., derivante da Decreto Ingiuntivo n 70/2005 del 22 luglio 2005 a favore di Banca Antonveneta spa di Padova contro..omissis L ipoteca colpisce il signor..omissis per il diritto di usufrutto sull immobile identificato al fg. 8 particella 406 sub 6. ISCRIZIONE CONTRO Ipoteca legale di 4.407,10 (quattromilaquattrocentosetteeuro/10) iscritta a Belluno il 23 marzo 2006 con n 4026 R.G. e n 763 R.P., derivante dall Atto amministrativo n 107695/16 del 10 marzo 2006 a favore di Uniriscossioni spa contro omissis L ipoteca colpisce il signor..omissis per il diritto di usufrutto sull immobile identificato al fg. 8 particella 406 sub 6. In data 26 settembre 2012 con n 872 R.P. si annota la cancellazione totale. ISCRIZIONE CONTRO Ipoteca legale di 286.527,02 (duecentoottantaseimilacinque centosettantadueeuro/02) iscritta a Belluno il 27 marzo 2009 con n 3744 R.G. e n 551 R.P., derivante dall Atto amministrativo n 104688/16 del 10 marzo 2009 a favore di Equitalia Nomos spa contro il signor..omissis. L ipoteca colpisce il signor..omissis per il diritto di usufrutto sull immobile identificato al fg. 8 particella 406 sub 6. TRASCRIZIONE CONTRO - Pignoramento immobiliare notificato in data 31 maggio 2011 dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Belluno con n rep. 309/2011 e trascritto a Belluno il 11 luglio 2011 con n 7673 R.G. e n 5775 R.P. a favore della Banca Antonveneta spa di Padova contro..omissis Il pignoramento immobiliare colpisce il signor..omissis per il diritto di usufrutto sull immobile identificato al fg. 8 particella 406 sub 6. 4) Consistenza e descrizione dei beni normativa urbanistica ed edilizia vigenti Dal sopralluogo effettuato in data 5 febbraio 2013 alla presenza del sig..omissis, si riscontra che il bene pignorato consiste in un appartamento posto al piano terra e primo (sub 6) facente parte di un fabbricato individuato al fg. 8 mapp.le n. 406 di forma rettangolare, con quattro livelli fuori terra con scala di accesso esterna a nord, privo di scoperto e con di 5 appartamenti al suo interno. Il fabbricato è stato realizzato presumibilmente verso la fine dell 800 e gli inizi del 900, la struttura portante è composta da muri in sassi perimetrali e di spina dello spessore di cm. 50, la struttura del tetto è in legno ed è costituita da una struttura principale e secondaria in travi di legno, tavolato e manto di copertura in lamiera preverniciata, i solai interni sono in laterocemento e le 2

murature di interne sono in pietrame e laterizio. Le finiture esterne sono ad intonaco e sul lato sud il prospetto presenta ampi poggioli. L appartamento, individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Vigo di Cadore al fg. 8 particella 406 sub 6, si sviluppa al piano terra e primo, è composto da un ingresso, un ampio soggiorno, da una cucina abitabile e da un ripostiglio al piano terra; da due camere da letto, un bagno un ripostiglio e un disimpegno al piano primo. I due piani sono collegati da una scala interna in legno che parte dalla zona soggiorno. Entrambi i piani sono dotati di una terrazza a sud. Questa unità residenziale, acquistata nel 1995, è stata oggetto di ristrutturazione globale con lavori distribuiti nel corso dei 7 anni successivi. I pavimenti sono in ceramica e in legno, le pareti ad intonaco nei vari locali e in ceramica nel bagno, le finestre sono in legno con vetrocamera da mm. 24, le porte interne sono in legno. L impianto termico è costituito da un caminetto ventilato e da stufe a legna distribuite nei vari locali, l impianto elettrico è a norma e risale, come gran parte dei lavori eseguiti, agli anni della ristrutturazione conclusa nel 2001 circa. Le finiture sono di media qualità e la superficie commerciale lorda dell appartamento è pari a mq. 140 (allegato 5). Il fabbricato è situato in un area residenziale nei pressi del centro abitato, in zona vincolata dal PRG vigente con una norma che regola la classificazione degli interventi sull edificato esistente e per l edificio in oggetto propone un grado di protezione 3 definito restauro propositivo e compreso nell articolo n. 45 delle NTA del PRG vigente (allegato 6). 5) Possesso, uso dei beni e conformità urbanistica dell immobile Dal sopralluogo effettuato all interno dell immobile, in data 5 febbraio 2013, alla presenza del sig...omissis che conferma di possederne l usufrutto, apprendo che l appartamento è stabilmente occupato dallo stesso e dalla sua famiglia. Dal sopralluogo del 25 gennaio scorso, effettuato presso l Ufficio Tecnico del Comune di Vigo di Cadore rilevo alcuni interventi edilizi richiesti sull immobile e dell ultimo di questi (allegato 4) allego la documentazione grafica che corrisponde allo stato di fatto rilevato con il presente sopralluogo. L intero fabbricato, così come l unità residenziale in oggetto individuata al sub 6, possedeva un abitabilità precedente al 1967. 3

Dalla documentazione grafica riportata nell allegato 4 si evince la conformità dell alloggio al piano terra e primo rispetto a quanto rilevato con il sopralluogo ma si nota anche la sostanziale differenza con le piante depositate all Agenzia del Territorio di Belluno corrispondenti all unità immobiliare individuata al fg. 8 mapp.le 406 sub 6 (allegato 1). Da un analisi delle visure catastali, in particolare dall elenco dei subalterni della particella 406 e del relativo elaborato planimetrico, emerge che i sub 10 e 12 corrispondono alle superfici in più accorpate al sub 6 che costituiscono l attuale appartamento abitato dal sig...omissis (allegato 1, cfr elaborato planimetrico e visure catastali per soggetto). Dalla visura catastale dei sub 10 e 12 si rileva inoltre che il sig...omissis è comproprietario per la quota di ¼ e che tali beni sono in corso di definizione. Tutto fa supporre quindi che tali superfici siano da considerarsi correttamente inglobate, anche se ancora non completamente formalizzate, nell alloggio utilizzato dal sig...omissis ma comunque non sono comprese nell immobile oggetto di esecuzione immobiliare individuato al mapp.le 406 sub 6. Per completezza e chiarezza, riporto nell allegato 7 la sovrapposizione della pianta dell unità immobiliare pignorata e individuata al mapp.le 406 sub 6 con quella relativa allo stato di fatto. 6) Stima del bene, indagine di mercato La stima dei beni sopradescritti è stata effettuata considerando i valori di mercato con gli opportuni aggiustamenti in funzione delle qualità intrinseche ed estrinseche dei beni stessi. Per la stima dei beni descritti si è proceduto utilizzando il metodo sintetico, dopo aver attribuito ad essi il valore al metro quadrato dettato dalle condizioni del mercato locale in questo momento, si è passati a determinare per comparazione il valore complessivo del bene stesso. Dal sopralluogo effettuato, fatte le opportune ricerche presso l Ufficio Tecnico Comunale, eseguiti gli opportuni conteggi, calcoli e computi di stima, valutazioni varie di raffronto, tenuto presente il mercato dei beni immobili consimili, le condizioni intrinseche ed estrinseche che influiscono sull entità immobiliari stesse, la posizione, la vetustà, l uso, la richiesta di mercato, la disponibilità dei beni e quanto necessario per fare una valutazione obbiettiva, il sottoscritto, dopo aver consultato operatori immobiliari della zona, indica quale valore di riferimento per fabbricati nuovi in zona con la medesima destinazione urbanistica, la cifra di. 1.500/mq. (millecinquecentoeuro/mq.) valutata sulla superficie commerciale dell unità immobiliare. 4

Tale importo per unità di superficie viene corretto con dei coefficienti che tengono conto delle varie caratteristiche compresa la vetustà, quindi pari ad un deprezzamento del 13%. Pertanto, nel nostro caso, il valore di. 1.500/mq. si trasforma in. 1.300/mq. arrotondato. I conteggi effettuati non tengono conto delle ipoteche riportate al paragrafo 3. 6.1) Stima del bene Secondo quanto riportato nel paragrafo 6 e nell allegato 5 Tabella della Superficie Commerciale Lorda - la stima del bene individuato al paragrafo 2 e descritto al paragrafo 4, composto da n. 1 appartamento senza adiacenze, risulta essere la seguente: superficie commerciale valore di mercato corrente per locali simili. 1.300/mq. 140,00 mq.. 1.300 x 140,00mq. =. 182.000 valore di mercato dell unità immobiliare 182.000 (centottantaduemilaeuro) Ma la stima della proprietà dell esecutato si riferisce esclusivamente al valore della quota di usufrutto che egli possiede così come riportato nel paragrafo 3 e in riferimento all immobile individuato al fg. 8 part. 406 sub 6 e pertanto il valore cercato è il seguente : mq. 140 mq. 13,175 = mq. 126,825 (mq. 13,175 corrispondenti ai sub 10 e 12 ai piani T e 1 cfr allegato 7) valore dell usufrutto per un uomo di 47 anni = 75% pertanto mq. 126,825 x. 1.300 x 0,75 =.123.654 arrotondato ad. 124.000. 124.000 è la cifra corrispondente alla quota di proprietà dell esecutato. 5

7) Lotto di vendita LOTTO UNICO quota corrispondente all usufrutto dell appartamento individuato al fg. 8 mappale 406 sub 6 in Comune di Vigo di Cadore, in via 4 novembre n. 17. L importo totale del Lotto risulta essere di 124.000 Avendo espletato il mandato conferitomi, consegno la presente relazione composta da n 6 pagine e n 7 allegati, in tripla copia, depositata oggi 8 febbraio 2013 presso la Cancelleria del Tribunale di Belluno insieme a tre copie di essa su CD e ai fascicoli di causa utilizzati per redigere la perizia. Rimango a disposizione per qualsiasi chiarimento si rendesse necessario. Il C.T.U. architetto Aldo Kratter Sappada, 07.02.2013 6