TRIBUNALE DI BRESCIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari - G.E. Dott. Gianni Sabbadini Esecuzione immobiliare n. 821/2011 (riunita alla n. 92/2012) Promossa da: Intesa San Paolo s.p.a. Contro: (omissis) RELAZIONE DI STIMA BENI PIGNORATI Immobile sito in Brescia, Via Chiusure n.199 Ing. Fabio Di Giannantonio Pagina 1 di 15
PREMESSA In seguito ad atti di pignoramento immobiliare notificati in data 30/11/2011 (n. 821/2011) e 28/12/2012 (n. 92/2012) promossi da Banca Intesa San Paolo s.p.a. con sede in Torino - Piazza San Carlo n 156, P.IVA 10810700152, nei confronti (omissis). Valutata la natura della causa con decreto di nomina del 08/03/2012 (riunito al decreto di nomina del 14/10/2011) il G.E. nominava il sottoscritto Ing. Fabio Di Giannantonio, quale CTU, rimandando per il giuramento di rito e per il conferimento dell incarico all udienza del 23/03/2012. Infine il G.E. rimandava il prosieguo della causa all udienza del 30/01/2013 ore 9.00. Pagina 2 di 15
QUESITO L Ill.mo Giudice Dott. Gianni Sabbadini ha conferito l incarico al sottoscritto Ing. Fabio Di Giannantonio, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Brescia al numero 3820, con studio sito in Brescia - Via Bollani n 3, richiedendo di rispondere ai seguenti quesiti: - l identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali; - una sommaria descrizione del bene; - lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; - l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; - l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; - la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. Pagina 3 di 15
DESCRIZIONE DELLE OPERAZIONI PERITALI Ritengo indispensabile, ai fini della chiarezza necessaria alla comprensione del lavoro fatto, esporre sommariamente come si sono svolte le indagini, avvenute secondo l ordine seguente: 1) assunzione degli elementi di fatto che stanno alla base del lavoro peritale, tramite visure e ricerche all Agenzia del Territorio di Brescia e all U.T.C. di Brescia; 2) valutazione e interpretazione dal materiale così raccolto e da informazioni assunte in loco; 3) risposta nella relazione che segue ai quesiti richiesti. Le operazioni peritali hanno avuto inizio in data 28/08/2012 con l espletamento delle indagini preliminari volte a contattare (omissis), per poter fissare la data del sopralluogo all immobile in oggetto. In data 03/09/2012 è stato effettuato un primo sopralluogo alle porzioni immobiliari in oggetto, potendole però ispezionare solo dall esterno e nelle parti comuni. Successivamente, nei mesi compresi tra settembre e dicembre, si è tentato più volte di accedere all immobile senza averne la possibilità in quanto o non è stato trovato alcun inquilino presente nell abitazione o c è stato diniego di accesso da parte degli occupanti. Da informazioni desunte il loco anche attraverso i vicini, si ritengono comunque i proprietari presenti nell immobile o comunque in contatto con le persone che lo occupano (una di queste nell unico incontro avutosi, seppure non qualificatasi, ha sostenuto di essere ospite dei proprietari e in contatto con gli stessi). Visto il persitente diniego di accesso all immobile si procede ad una Pagina 4 di 15
valutazione dello stesso senza accedervi e basandosi su un analisi dall esterno e sulle parti comuni accessibili. È stata comunque recuperata tutta la documentazione necessaria e sono state svolte accurate indagini per poter effettuare la presente relazione di stima. RISPOSTE AI QUESITI 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI PIGNORATI 1.1 La zona I beni immobiliari in oggetto sono ubicati a Brescia in Via Chiusure n 199, zona semiperiferica a Nord-Ovest rispetto al centro storico della città. La zona è raggiungibile da Brescia percorrendo Via Milano o Via Volturno ed è prossima alla Tangenziale Ovest. É inoltre servita da linee di pubblico servizio. La destinazione prevalente è residenziale con presenza di attività commerciali. 2. CONSISTENZE IMMOBILIARI 2.1. Descrizione generale Le porzioni immobiliari pignorate fanno parte di un condominio denominato Chiusure 2 composto da varie unità abitative disposte su quattro piani fuori terra e da un piano interrato, con annesso cortile ad uso comune. Il mappale n 7858 sub.15 identifica un appartamento di civile abitazione composto da quattro locali al piano quarto e da una cantina al Pagina 5 di 15
piano interrato, il mappale n 8739 sub.10 identifica un autorimessa al piano interrato. I beni pignorati (appartamento con cantina e autorimessa) sono di piena proprietà (omissis). Il condominio, edificato nella seconda metà degli anni 60, presenta la struttura portante in cemento armato gettato in opera, i solai di interpiano in laterocemento, il tetto in muricci e tavelloni con copertura in manto di coppi e gronde a vista. Le murature di tamponamento sono in laterizio intonacato e tinteggiato. I serramenti esterni sono in legno laccato con vetro semplice, avvolgibili esterni in pvc. I portoncini di ingresso e i serramenti delle parti comuni sono in alluminio. 2.2. Appartamento di civile abitazione (mappale n 7858 sub.15) L appartamento è posto al quarto piano ed è accessibile dalla pubblica via (Via Chiusure), transitando su una scala esterna e su un vano scale interno comune con altre unità immobiliari. Lo spazio interno (H=3,00m) è composto da un ingresso dal quale è possibile accedere al soggiorno, alla cucina e alla zona notte costituita da due camere da letto (una matrimoniale e una singola) e da un bagno. È presente anche un piccolo balcone sul lato sud al quale di accede dal soggiorno. L esposizione dell appartamento è sul lato sud e sul lato est. L appartamento, per quanto si è potuto constatare dall esterno e per evidenze riscontrate in loco, si presume in buono stato di conservazione ed uso, con standard di finitura normali e funzionali. Pagina 6 di 15
Non è possibile fare una valutazione sulla dotazione degli impianti tecnologici presenti, ma si può presuppore che siano conformi alle normative vigenti all epoca della costruzione. L appartamento è classificato in n 4,5 vani catastali, categoria A/3, classe 4. Ad esso sono assegnati 25/1000 di proprietà delle parti comuni dell intero complesso. 2.3. Cantina (mappale n 7858 sub.15) La cantina è posta al piano interrato. Essa è raggiungibile sia tramite un vano scala interno comune sia tramite il cortile esterno. La porta d accesso alla cantina (H=2.30m) è realizzata in listoni di legno grezzi, il pavimento è in battuto di calcestruzzo lisciato, le pareti sono intonacate al semicivile. Non vi è presenza di finestre o griglie di areazione. 2.4. Autorimessa (mappale n 8739 sub.10) L autorimessa (H=3.00m) è posta al piano interrato ed è raggiungibile tramite una breve rampa carraia chiusa da un cancello elettrico ad uso comune con le altre unità. Presenta una porta di accesso a serranda in lamiera zincata e verniciata ad apertura manuale, il pavimento è in battuto di calcestruzzo lisciato con spolvero di quarzo, le pareti sono intonacate al semicivile. 2.5. Confini catastali Il mappale n 7858 sub.15 (appartamento) confina a nord con altra unità Pagina 7 di 15
immobiliare e scala comune, ad est con altra unità immobiliare, a sud con vuoto su corte esterna, ad est con vuoto su parti comuni. Il mappale n 7858 sub.15 (cantina) confina a nord con altra unità immobiliare, ad est con terrapieno, a sud con altra unità immobiliare e ad ovest con vano comune. Il mappale n 8739 sub.10 (autorimessa) confina a nord con altra porzione immobiliare, ad est con parti comuni, a sud con altra porzione immobiliare, ad ovest con terrapieno. 3. STATO DI POSSESSO DEL BENE Le porzioni immobiliari in oggetto sono di proprietà (omissis). Da quanto potuto accertare in loco i beni in oggetto si possono ritenere occupati in modo semi-continuativo dagli stessi proprietari o da conoscenti degli stessi. Non risultano in essere contratti registrati ad uso affitto a favore di terzi. 4. VINCOLI E ONERI GRAVANTI SUL BENE Dai documenti a mano del sottoscritto e dalle risultanze rilevate in loco non paiono esistere sulle porzioni in esame vincoli o servitù tali da limitare o pregiudicare il valore venale del bene. Sui beni risultano gravare i pagamenti delle spese condominiali ordinarie 2012-2013, quantificabili in 6.141,67 come da prospetti allegati redatti dall amministratore condominiale. Pagina 8 di 15
5. REGOLARITA EDILIZIA Da indagini svolte presso l U.T.C. del Comune di Brescia le porzioni in oggetto risultano regolari dal punto di vista urbanistico. Dai tentativi si sopralluoghi effettuati non è stato possibile valutare la conformità delle planimentrie catastali allo stato di fatto delle porzioni immobiliari. 6. STIMA DEI BENI Per stimare il valore di mercato dell immobile si è ricercato il più probabile valore di mercato applicando il metodo sintetico. Sono stati analizzati i valori di mercato di beni analoghi e comparabili posti recentemente in vendita nella medesima zona con l ausilio e il supporto del listino dei valori immobiliari n 2/2011 edito dalla Camera di Commercio di Brescia. Si è considerato anche lo stato di manutenzione e di uso degli stessi. Considerate tutte le condizioni intrinseche ed estrinseche del bene già descritto si è individuato il parametro base (metro quadrato) riportato nella seguente tabella di valutazione sintetica dell immobile: Appartamento civile abitazione (mappale n 7858 sub.15) mq. 66,00 x 1.200,00 /mq = 79.200,00 Cantina al piano interrato (mappale n 7858 sub.15) mq. 3,50 x 400,00 /mq = 1.400,00 Autorimessa (mappale n 8739 sub.10) mq. 12,00 x 600,00 /mq = 7.200,00 Si stima quindi il valore degli interi beni, a corpo, in complessivi Pagina 9 di 15
87.800,00 (ottantasettemilaottocento/00 euro) Il valore di realizzo immediato (vendita del bene entro 6 mesi) del bene in oggetto può essere indicato pari a: 83.000,00 (ottantatremila/00 euro) Le consistenze delle porzioni in oggetto sono state desunte dalle schede planimetriche catastali e sono il risultato dei calcoli delle superfici considerate al lordo, comprendendo, oltre la superficie interna, i muri perimetrali esterni e per una metà i muri confinanti con altre unità; sono escluse tutte le parti ad uso comune. Si precisa che le suddette stime sono da considerarsi cautelative in ragione del fine della presente perizia. Pagina 10 di 15
Con quanto sopra redatto il C.T.U. ritiene di aver esaurientemente espletato l incarico affidato. Brescia, 10 dicembre 2012 In fede Ing. Fabio Di Giannantonio ALLEGATI - Documentazione fotografica - Planimetrie catastali - Visure catastali - Spese condominiali (esercizio ordinario 2012) Pagina 11 di 15
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Vista del Condominio Chiusure 2 Vista del Condominio Chiusure 2 (ingresso) Pagina 12 di 15
Appartamento al quarto piano Cortile comune Pagina 13 di 15
Autorimessa Cantine Pagina 14 di 15
Cantine Entrata dell appartamento Pagina 15 di 15