TRIBUNALE DI PALMI ******************** PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSO DA BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA SpA CONTRO GUERRA PAOLO PROCEDURA N. 68/02 G.E. DOTT. RAFFAELLA GIGANTESCO PERIZIA TECNICA DI UFFICIO DATA UDIENZA: 18.11.2005 REGGIO CALABRIA, LI C.T.U. ARCH. FABIO PULLANO 1
INDICE PREMESSA... ACCERTAMENTI PERITALI... PAG.3 PAG.3 RISPOSTE AI QUESITI: QUESITO N. 1: identificazione dei beni... PAG. 4 QUESITO N. 3: rispondenza alle norme edilizie e urbanistiche... PAG. 4 QUESITO N. 5: proprietà degli immobili... PAG. 4 QUESITO N. 6: stato di occupazione... PAG. 4 QUESITO N. 7: valore commerciale dei beni... PAG. 5 QUESITO N. 8: formazione lotti di vendita... PAG. 7 QUESITO N. 9: valore della quota pignorata... PAG. 9 QUESITO N. 10: elementi utili per le operazioni di vendita... PAG. 9 QUESITO N. 15: formalità da cancellare... PAG. 11 QUESITO N. 15... PAG. 12 QUESITO N. 16... PAG. 12 ELENCO ALLEGATI... PAG. 13 2
PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA PREMESSA Il sottoscritto CTU Arch. Fabio Pullano in data 21.12.2004 ha ricevuto incarico dal Giudice delle Esecuzioni Dott.ssa Raffaella Gigantesco per la stima degli immobili oggetto della procedura esecutiva immobiliare n. 68/02 promossa da Banca Antoniana Popolare Veneta contro Guerra Paolo. ACCERTAMENTI PERITALI Il sottoscritto CTU, dopo aver avviato gli accertamenti preliminari, approfondito lo studio degli atti e dei fascicoli processuali, ha dato inizio alle operazioni peritali, previa regolare convocazione delle parti a mezzo raccomandata A.R. per il giorno 29.06.2005 onde procedere ad un primo sopralluogo degli immobili. Alla visita stabilita presso il fabbricato sito in Via Provinciale di Palmi era presente la signora Caruso Giovanna (coniuge del debitore esecutato). Il sottoscritto ha dunque visitato il fabbricato verificandone la consistenza, lo stato di conservazione e lo stato di occupazione. Dopo aver preso visione dello stato dei luoghi ho effettuato alcune fotografie esterne ed interne. Successivamente il sottoscritto ha svolto le dovute ricerche presso l Ufficio Tecnico del Comune di Palmi e presso gli Uffici del Territorio di Reggio Calabria allo scopo di acquisire le informazioni necessarie alla redazione della presente perizia di stima. 3
Quesito n. 1: identificazione dei beni I beni oggetto di stima sono: di proprietà di Guerra Paolo: 1) FABBRICATO A DUE PIANI F.T. SITO NEL COMUNE DI PALMI alla Via Provinciale Palmi Tonnara composto da un piano terra adibito a deposito e da un appartamento al primo piano con soprastante lastrico solare. L immobile risulta censito al NCEU del Comune di Palmi al foglio 28 particella 497 sub 2-3-4 CONFINI: Via Provinciale, proprietà Pane-Angemi, proprietà Liotti-Uccella, proprietà Iannino OCCORRE PRECISARE CHE IL PIANO TERRA E IL PRIMO PIANO DEL FABBRICATO, DAL PUNTO DI VISTA CATASTALE, HANNO DESTINAZIONE COMMERCIALE (SUBALTERNI 2 E 3 categoria catastale C/1); ALLO STATO ATTUALE RISULTANO ADIBITI RISPETTIVAMENTE A DEPOSITO E CIVILE ABITAZIONE. Quesito n. 3: rispondenza alle norme urbanistico-edilizie IL FABBRICATO OGGETTO DI PIGNORAMENTO E STATO REALIZZATO CON CONCESSIONE EDILIZIA N. 3015/83. Quesito n. 5 Il bene oggetto di pignoramento consistente in un fabbricato NON E INDIVISO. ESSO RISULTA DI PIENA PROPRIETA DELLA PARTE ESECUTATA GUERRA PAOLO. Quesito n. 6: stato di occupazione Il fabbricato risulta composto da un piano terra destinato a magazzino/deposito. ESSO E UTILIZZATO DALLA PARTE ESECUTATA GUERRA PAOLO; il primo piano è costituito da un appartamento destinato a civile abitazione. ESSO E OCCUPATO DALLA PARTE ESECUTATA GUERRA PAOLO. Il lastrico solare soprastante risulta libero. 4
Quesito n. 7: valore commerciale dei beni VALORE COMMERCIALE DEI BENI. Per la valutazione commerciale dei beni in oggetto si ritiene opportuno effettuare la stima secondo il valore di mercato e la stima secondo la capitalizzazione dei redditi utilizzando i dati forniti dall Osservatorio Immobiliare e i dati generali acquisiti dal sottoscritto relativi alla zona in questione. Per il piano terra che si presenta ancora in corso di costruzione non può essere ipotizzato un canone di locazione ad uso negozio, proprio per lo stato attuale dell immobile. Pertanto verrà stimato secondo il valore di mercato. STIMA SECONDO IL PIU' PROBABILE VALORE VENALE DELL'IMMOBILE (VALORE DI MERCATO). Consiste nel formulare un giudizio di stima sul più probabile prezzo di vendita del bene conseguibile in una normale contrattazione di compravendita. Al fine di pervenire alla determinazione del valore venale degli immobili in oggetto si applicherà il criterio sintetico-comparativo sulla base degli elementi acquisiti dal sottoscritto durante gli accertamenti peritali e sulla scorta di tutti i parametri possibili di raffronto. Le caratteristiche estrinseche non agiscono sul singolo immobile,ma esercitano il loro effetto sul valore di tutti gli immobili di una determinata zona che presenti caratteristiche omogenee. Tutte queste condizioni, siano esse intrinseche o estrinseche, incidono sul loro valore, in quanto agiscono direttamente sul reddito o sulla potenziale collocazione sul mercato stesso. STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI. Tale criterio consente di ottenere la determinazione del valore di un immobile secondo il metodo analitico, attraverso l'analisi del suo valore reddituale netto. Esso si ottiene dall'analisi della produttività futura dell'immobile nell'ambito del principio della permanenza delle condizioni. Il punto di partenza per l'applicazione del metodo è l'identificazione del valore locativo unitario definito da una libera contrattazione di mercato da cui verranno detratte tutte le voci di spesa inerenti l'immobile stesso. Il canone stimato in euro per metro quadro di superficie utile calpestabile moltiplicato per dodici mesi darà il reddito annuo lordo relativo all'immobile, reddito da cui andranno detratte le incidenze percentuali dovute alle spese per la conservazione dell'immobile, cioè le spese di manutenzione, di ammortamento e di assicurazione, oltre a tutte le spese da computarsi sia per l'amministrazione del condominio che per sfitti e insolvenze con le quali si tiene conto dei periodi in cui l'immobile può rimanere sfitto e dell'eventualità del mancato pagamento dei canoni per insolvenza. Andranno ancor considerate in detrazione le incidenze percentuali dovute agli oneri fiscali generali, ovvero in questo caso particolare, la tassa sull'asportazione dei rifiuti, nonchè altre tasse quali: ICI, IRPEF, tassa di registrazione contratto, spese varie. L'incidenza di tali spese verrà computata in termini percentuali sul reddito lordo; essa viene determinata nella misura del 30% di tale reddito, pertanto le formule da applicarsi saranno le seguenti: RL = Reddito annuo lordo = canone di locazione /mq * 12 mesi 5
RN = Reddito annuo netto = reddito annuo lordo/mq * 0,70 Una volta determinato il reddito annuo netto per unità di superficie, dovrà ricavarsi il saggio di capitalizzazione medio con riferimento alla particolare situazione del mercato immobiliare relativamente alla zona in cui ricade l'immobile, correlata alla vetustà, alla tipologia ed alle caratteristiche peculiari dell'immobile stesso. Pertanto, al fine di ottenere il valore di stima, si dovrà applicare il saggio di capitalizzazione del reddito annuo netto, come riportato nella seguente formula: V = RN / r dove: RN = reddito annuo netto r = saggio di capitalizzazione VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI. DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI LOTTO 1 (f. 28 p.lla 497 sub 2) TIPOLOGIA DEL BENE: LOCALE DEPOSITO AL PIANO TERRA DI UN FABBRICATO A DUE PIANI F.T. SUPERFICIE COMMERCIALE: mq 305.00 COEFFICIENTI CORRETTIVI : a. Coefficienti relativo allo stato di conservazione = 0.80 LOTTO 2 (f. 28 p.lla 497 sub 3) TIPOLOGIA DEL BENE: APPARTAMENTO PER CIVILE ABITAZIONE AL PRIMO PIANO DI UN FABBRICATO A DUE PIANI F.T. SUPERFICIE NETTA UTILE: mq 270.00 incremento dovuto agli ingombri rappresentati dai muri perimetrali e tramezzi pari a 5 % della sup. netta residenziale mq 13.50 SNR (balconi): mq 58.00 (ragguagliata mq 14.50); SUPERFICIE COMMERCIALE: mq 298.00 COEFFICIENTI CORRETTIVI : a. Coefficienti relativo allo stato di conservazione = 0.85 b. Coefficiente di piano = 0.90 6
LOTTO 3 (f. 28 p.lla 497 sub 4) TIPOLOGIA DEL BENE: LASTRICO SOLARE AL SECONDO PIANO SUPERFICIE COMMERCIALE: mq 385.00 AREA DI PERTINENZA (utilità comune): mq 500 circa STIMA DEGLI IMMOBILI LOTTO 1: V = mq 305.00 (superficie commerciale) x 0,80 (prodotto dei coefficienti) x 240,00 = 58.560,00 LOTTO 2: 1 metodo di stima V1 = mq 298.00 (superficie commerciale) x 0,765(prodotto dei coefficienti) x 800,00 = 182.376,00 2 metodo di stima 2,20 al mq x 12 = 26,40 al mq all'anno. RL = 26,40 * mq 298.00= 7.867,20 RN = 7.867,20* 0.80 = 6.293,76 V2 = ( 6.293,76 / 0.042) = 149.851,43 Valore del bene: 182.376,00 + 149.851,43 /2 = 166.113,70 LOTTO 3: V = mq 385,00 (superficie commerciale) x 50,00 = 19.250,00 7
Quesito n. 8 POICHE LE UNITA IMMOBILIARI HANNO CONFORMAZIONE PLANIMETRICA E FUNZIONALE INDIPENDENTE SI PROPONE LA FORMAZIONE DEI SEGUENTI LOTTI DI VENDITA: LOTTO N. 1 QUOTA DI PROPRIETA PARI A 1/1 LOCALE NEGOZIO ALLO STATO RUSTICO SITO AL PIANO TERRA DI UN FABBRICATO SITO NEL COMUNE DI PALMI VIA VIA PROVINCIALE PALMI TONNARA DATI CATASTALI: NCEU del Comune di Palmi: foglio 28 particella 497 sub 2 cat. C/1 cl. 1 consistenza: mq 249 rendita: 1.388,85 VALORE COMMERCIALE : 58.560,00 LOTTO N. 2 QUOTA DI PROPRIETA PARI A 1/1 APPARTAMENTO PER CIVILE ABITAZIONE SITO AL PRIMO PIANO DI UN FABBRICATO SITO NEL COMUNE DI PALMI VIA VIA PROVINCIALE PALMI TONNARA DATI CATASTALI: NCEU del Comune di Palmi: foglio 28 particella 497 sub 3 cat. C/1 cl. 1 consistenza: mq 192 rendita: 1.070,92 VALORE COMMERCIALE : 166.113,70 LOTTO N. 3 QUOTA DI PROPRIETA PARI A 1/1 LASTRICO SOLARE SITO AL SECONDO PIANO DI UN FABBRICATO SITO NEL COMUNE DI PALMI VIA VIA PROVINCIALE PALMI TONNARA DATI CATASTALI: NCEU del Comune di Palmi: foglio 28 particella 497 sub 4 lastrico solare piano 2 VALORE COMMERCIALE : 19.250,00 8
Quesito n. 9 GLI IMMOBILI OGGETTO DI PIGNORAMENTO NON RISULTANO IN COMPROPRIETA. LA QUOTA SPETTANTE AL DEBITORE ESECUTATO E PARI ALLA PIENA PROPRIETA. IL VALORE COMMERCIALE DELLA PIENA PROPRIETA E IL SEGUENTE: LOTTO 1: VALORE COMMERCIALE: 58.560,00 LOTTO 2: VALORE COMMERCIALE: 166.113,70 LOTTO 3: VALORE COMMERCIALE: 19.250,00 Quesito n. 10 ELEMENTI UTILI PER LE OPERAZIONI DI VENDITA. LOTTO N. 1 LOCALE NEGOZIO ALLO STATO RUSTICO SITO AL PIANO TERRA DI UN FABBRICATO SITO NEL COMUNE DI PALMI VIA PROVINCIALE PALMI TONNARA DATI CATASTALI: NCEU del Comune di Palmi: foglio 28 particella 497 sub 2 cat. C/1 cl. 1 consistenza: mq 249 rendita: 1.388,85 CONFINI: l immobile confina con corte comune su tutti i lati; il lotto sul quale insiste il fabbricato confina con strada provinciale Palmi-Tonnara, proprietà Angeni, vano scala, proprietà Iannino SUPERFICIE COMMERCIALE: mq 305.00 ANNO DI COSTRUZIONE: 1983 STATO DI CONSERVAZIONE: l immobile si presenta allo stato rustico, ovvero non è dotato delle rifiniture interne ABUSI EDILIZI: nessuno DIRITTI REALI, SERVITU : nessuno 9
CAUSE IN CORSO : nessuna LOCAZIONI: il locale è utilizzato come deposito dal proprietario UBICAZIONE Il fabbricato del quale fa parte l unità immobiliare in oggetto è ubicato lungo la Via Provinciale Palmi- Tonnara località Curcia. La zona dista circa 2 Km dal centro urbano; è una località comunque discretamente urbanizzata, facilmente raggiungibile. LOTTO N. 2 QUOTA DI PROPRIETA PARI A 1/1 APPARTAMENTO PER CIVILE ABITAZIONE SITO AL PRIMO PIANO DI UN FABBRICATO SITO NEL COMUNE DI PALMI VIA PROVINCIALE PALMI TONNARA DATI CATASTALI: NCEU del Comune di Palmi: foglio 28 particella 497 sub 3 cat. C/1 cl. 1 consistenza: mq 192 rendita: 1.070,92 CONFINI: l immobile confina con corte comune su tutti i lati; il lotto sul quale insiste il fabbricato confina con strada provinciale Palmi-Tonnara, proprietà Angeni, vano scala, proprietà Iannino SUPERFICIE COMMERCIALE: mq 298 ANNO DI COSTRUZIONE: 1983 STATO DI CONSERVAZIONE: buono ABUSI EDILIZI: nessuno DIRITTI REALI, SERVITU : nessuno CAUSE IN CORSO : nessuna LOCAZIONI: l appartamento si presenta occupato dal proprietario UBICAZIONE Il fabbricato del quale fa parte l unità immobiliare in oggetto è ubicato lungo la Via Provinciale Palmi- Tonnara località Curcia. La zona dista circa 2 Km dal centro urbano; è una località comunque discretamente urbanizzata, facilmente raggiungibile. 10
LOTTO N. 3 QUOTA DI PROPRIETA PARI A 1/1 LASTRICO SOLARE SITO AL SECONDO PIANO DI UN FABBRICATO SITO NEL COMUNE DI PALMI VIA PROVINCIALE PALMI TONNARA DATI CATASTALI: NCEU del Comune di Palmi: foglio 28 particella 497 sub 4 lastrico solare piano 2 CONFINI: l immobile confina con corte comune su tutti i lati; il lotto sul quale insiste il fabbricato confina con strada provinciale Palmi-Tonnara, proprietà Angeni, vano scala, proprietà Iannino SUPERFICIE COMMERCIALE: mq 385.00 ANNO DI COSTRUZIONE DEL FABBRICATO: 1983 STATO DI CONSERVAZIONE: discreto ABUSI EDILIZI: nessuno DIRITTI REALI, SERVITU : nessuno CAUSE IN CORSO : nessuna LOCAZIONI: nessuna UBICAZIONE Il fabbricato del quale fa parte l unità immobiliare in oggetto è ubicato lungo la Via Provinciale Palmi- Tonnara località Curcia. La zona dista circa 2 Km dal centro urbano; è una località comunque discretamente urbanizzata, facilmente raggiungibile. Quesito n. 15 FORMALITÀ DA CANCELLARE DOPO LA VENDITA : LOTTO 1: IPOTECA VOLONTARIA A FAVORE "BANCA REGIONALE CALABRESE SPA con sede in Polistena CONTRO GUERRA PAOLO. ISCRITTA PRESSO LA CONSERVATORIA DEI RR.II. DI REGGIO CALABRIA IL 03.02.1998 AL N. 68 R.P. IPOTECA GIUDIZIALE A FAVORE "E.T.R. SPA con sede in Cosenza CONTRO GUERRA PAOLO. ISCRITTA PRESSO LA CONSERVATORIA DEI RR.II. DI REGGIO CALABRIA IL 07.01.2000 AL N. 18 R.P. PIGNORAMENTO IMMOBILIARE A FAVORE BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA CONTRO GUERRA PAOLO. 11
TRASCRITTO PRESSO LA CONSERVATORIA DEI RR.II. DI REGGIO CALABRIA IL 01.08.2002 AL N. 9115 RP. LOTTO 2: IPOTECA VOLONTARIA A FAVORE "BANCA REGIONALE CALABRESE SPA con sede in Polistena CONTRO GUERRA PAOLO. ISCRITTA PRESSO LA CONSERVATORIA DEI RR.II. DI REGGIO CALABRIA IL 03.02.1998 AL N. 68 R.P. IPOTECA GIUDIZIALE A FAVORE "E.T.R. SPA con sede in Cosenza CONTRO GUERRA PAOLO. ISCRITTA PRESSO LA CONSERVATORIA DEI RR.II. DI REGGIO CALABRIA IL 07.01.2000 AL N. 18 R.P. PIGNORAMENTO IMMOBILIARE A FAVORE BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA CONTRO GUERRA PAOLO. TRASCRITTO PRESSO LA CONSERVATORIA DEI RR.II. DI REGGIO CALABRIA IL 01.08.2002 AL N. 9115 RP. LOTTO 3: IPOTECA VOLONTARIA A FAVORE "BANCA REGIONALE CALABRESE SPA con sede in Polistena CONTRO GUERRA PAOLO. ISCRITTA PRESSO LA CONSERVATORIA DEI RR.II. DI REGGIO CALABRIA IL 03.02.1998 AL N. 68 R.P. IPOTECA GIUDIZIALE A FAVORE "E.T.R. SPA con sede in Cosenza CONTRO GUERRA PAOLO. ISCRITTA PRESSO LA CONSERVATORIA DEI RR.II. DI REGGIO CALABRIA IL 07.01.2000 AL N. 18 R.P. PIGNORAMENTO IMMOBILIARE A FAVORE BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA CONTRO GUERRA PAOLO. TRASCRITTO PRESSO LA CONSERVATORIA DEI RR.II. DI REGGIO CALABRIA IL 01.08.2002 AL N. 9115 RP. Quesito n. 16 la vendita degli immobili non è soggetta a IVA. Quesito n. 17 Si allegano gli elaborati richiesti su supporto cartaceo e informatico. IL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Arch. Fabio Pullano 12
ALLEGATI - VERBALI DI SOPRALLUOGO - VISURE AGGIORNAMENTO CONSERVATORIA RR.II. LOTTO 1: - estratto di mappa - visura catastale planimetria catastale- rilievo fotografico LOTTO 2: - estratto di mappa - visura catastale planimetria catastale- rilievo fotografico LOTTO 3: - estratto di mappa - visura catastale planimetria catastale- rilievo fotografico 13