Ing. Marco Dettori Pagina 1 di 10 TRIBUNALE CIVILE DI MILANO Sezione Fallimentare Relazione di perizia relativa agli immobili inerenti il Fallimento R.G. n 71/2012 Ditta: INDUSTRIAL SERVICE ITALIA S.r.l. in liquidazione PREMESSE In data 08 luglio 2013 il sottoscritto Dott. Ing. Marco Dettori, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Cagliari al n 2.556, è stato incaricato dal Giudice Delegato, Dott. ssa Francesca Mammone e dal Curatore Fallimentare Avv. Giovanna Rango, di redigere la valutazione del compendio immobiliare pertinente alla fallita Industrial Service Italia S.r.l. relativamente agli immobili situati nel Comune di Monserrato (CA). SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA Il sottoscritto, previo contatto telefonico con il Curatore Avv. Giovanna Rango, avuto dalla stessa l'elenco degli immobili oggetto di consulenza, al fine di evadere l incarico ricevuto ha dato inizio alle operazioni peritali nella giornata del 19 luglio 2013 presso gli immobili in esame, nell'occasione è stato realizzato un sufficiente rilievo fotografico dei luoghi (All. 1); le verifiche sono poi proseguite, in data 07 agosto 2013, presso l'ufficio Tecnico Comunale di Monserrato per la richiesta del Certificato di Destinazione Urbanistica (All. 2).
Ing. Marco Dettori Pagina 2 di 10 N.d.R. si premette che, non essendo stato possibile effettuare i rilievi con un rappresentante della ditta fallita, i mappali sono stati individuati grazie all'inserimento dell'ingombro catastale nella carta IGM e di seguito nella visione satellitare (All. 8); ovviamente la precisione d'inserimento non è paragonabile a quella ottenibile mediante strumenti topografici, per questi motivi ci potrebbero essere delle piccole traslazioni, al massimo di alcuni metri, nell'individuazione dei mappali, traslazioni che però nulla modificano nella valutazione dei mappali. DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEGLI IMMOBILI LOTTO 1 - Quota pari al 100% del terreno in Monserrato distinto al N.C.T. Foglio 5 Mappale 149 di mq 1.650. L area in oggetto (Foto n 1) é ubicata a Nord-Ovest del centro urbano di Monserrato, in località denominata S'Abuleu, l accesso al lotto avviene mediante una strada di penetrazione agraria confinante con il lotto in esame. Il terreno nel suo complesso si presenta con forma irregolare indicativamente rettangolare, come peraltro si può verificare dalla planimetria catastale (All. 3.2), il mappale non è recintato, ha leggera pendenza, è di natura autoctona e con buon sedime coltivabile; attualmente è incolto. Come si può rilevare dal Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dall Ufficio tecnico del Comune di Monserrato in data 01 agosto 2013 (All. 2), il mappale oggetto del presente lotto:
Ing. Marco Dettori Pagina 3 di 10 Secondo il Piano Regolatore Generale vigente ricade in zona Omogenea G - Servizi Generali sottozona G2; Secondo il Piano Urbanistico Comunale adottato ricade in Aree Agricole (Zona E). Si evidenzia che nel Piano Paesaggistico Regionale il mappale risulta interno all'ambito n 1 - Golfo di Cagliari. Per quanto sopra, considerato che il mappale risulta disciplinato dalle predette normative regionali e comunali, dovrà utilizzarsi la normativa più restrittiva, cioè quella indicata dal P.U.C. che individua l'area come agricola. LOTTO 2 - Quota pari al 100% del terreno in Monserrato distinto al N.C.T. Foglio 5 Mappale 179 di mq 765. L area in oggetto (Foto n 2) é ubicata a Nord-Ovest del centro urbano di Monserrato, in località denominata S'Abuleu, il mappale è da considerarsi intercluso poiché l accesso al lotto può avvenire esclusivamente mediante il passaggio dai mappali confinanti. Il terreno nel suo complesso si presenta con forma irregolare indicativamente trapezia, come peraltro si può verificare dalla planimetria catastale (All. 4.2), il mappale non è recintato, ha leggera pendenza, è di natura autoctona e con buon sedime coltivabile; attualmente è incolto.
Ing. Marco Dettori Pagina 4 di 10 Come si può rilevare dal Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dall Ufficio tecnico del Comune di Monserrato in data 01 agosto 2013 (All. 2), il mappale oggetto del presente lotto: Secondo il Piano Regolatore Generale vigente ricade in zona Omogenea G - Servizi Generali sottozona G2; Secondo il Piano Urbanistico Comunale adottato ricade in Aree Agricole (Zona E). Si evidenzia che nel Piano Paesaggistico Regionale il mappale risulta interno all'ambito n 1 - Golfo di Cagliari. Per quanto sopra, considerato che il mappale risulta disciplinato dalle predette normative regionali e comunali, dovrà utilizzarsi la normativa più restrittiva, cioè quella indicata dal P.U.C. che individua l'area come agricola. LOTTO 3 - Quota pari al 100% del terreno in Monserrato distinto al N.C.T. Foglio 8 Mappale 35 di mq 2.510. L area in oggetto (Foto n 3) é ubicata a Nord-Ovest del centro urbano di Monserrato, in località denominata S'Abuleu, l accesso al lotto avviene mediante una strada di penetrazione agraria confinante con il lotto in esame. Il terreno nel suo complesso si presenta con forma trapezia, come peraltro si può verificare dalla planimetria catastale (All. 5.2), il mappale è delimitato per un lato dalla muratura perimetrale in blocchetti dell'immobile confinante, per un altro lato dalla stradella di penetrazione
Ing. Marco Dettori Pagina 5 di 10 agraria dalla quale si accede, ha leggera pendenza, è di natura autoctona e con buon sedime coltivabile; attualmente è incolto; si segnala la presenza di un cumulo di detriti nel tratto antistante la strada d'accesso. Come si può rilevare dal Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dall Ufficio tecnico del Comune di Monserrato in data 01 agosto 2013 (All. 2), il mappale oggetto del presente lotto: Secondo il Piano Regolatore Generale vigente ricade in zona Omogenea G - Servizi Generali sottozona G2; Secondo il Piano Urbanistico Comunale adottato ricade in Aree Agricole (Zona E). Si evidenzia che nel Piano Paesaggistico Regionale il mappale risulta interno all'ambito n 1 - Golfo di Cagliari. Per quanto sopra, considerato che il mappale risulta disciplinato dalle predette normative regionali e comunali, dovrà utilizzarsi la normativa più restrittiva, cioè quella indicata dal P.U.C. che individua l'area come agricola. LOTTO 4 - Quota pari al 100% del terreno in Monserrato distinto al N.C.T. Foglio 8 Mappale 59 di mq 1.025. L area in oggetto (Foto n 4) é ubicata a Nord-Ovest del centro urbano di Monserrato, in località denominata S'Abuleu, il mappale è da considerarsi intercluso poiché l accesso al lotto può avvenire esclusivamente mediante il passaggio dai mappali confinanti.
Ing. Marco Dettori Pagina 6 di 10 Il terreno nel suo complesso si presenta con forma irregolare indicativamente rettangolare, come peraltro si può verificare dalla planimetria catastale (All. 6.2), il mappale non è recintato, ha leggera pendenza, è di natura autoctona e con buon sedime coltivabile; attualmente è incolto. Come si può rilevare dal Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dall Ufficio tecnico del Comune di Monserrato in data 01 agosto 2013 (All. 2), il mappale oggetto del presente lotto: Secondo il Piano Regolatore Generale vigente ricade in zona Omogenea G - Servizi Generali sottozona G2; Secondo il Piano Urbanistico Comunale adottato ricade in Aree Agricole (Zona E). Si evidenzia che nel Piano Paesaggistico Regionale il mappale risulta interno all'ambito n 1 - Golfo di Cagliari. Per quanto sopra, considerato che il mappale risulta disciplinato dalle predette normative regionali e comunali, dovrà utilizzarsi la normativa più restrittiva, cioè quella indicata dal P.U.C. che individua l'area come agricola. DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE UNITARIO Criterio e metodo di stima adottato Stima sintetica comparativa (Valore di mercato)
Ing. Marco Dettori Pagina 7 di 10 Una possibile e corretta procedura per la valutazione degli immobili in questione consiste nel esaminare la concreta situazione di mercato degli immobili aventi, nella stessa zona, caratteristiche simili agli immobili in esame, allo scopo di determinare il prezzo che si sarebbe ottenuto in una libera contrattazione di compravendita. E stata, quindi, condotta tra le agenzie immobiliari ed i tecnici della zona un indagine relativamente a terreni situati in ambiti urbani simili e di caratteristiche morfologiche simili a quelli in esame inoltre sono stati rilevati i valori unitari di vendita nel più diffuso motore di ricerca immobiliare www.subito.it individuando dieci proposte di vendita per terreni similari e vicini a quelli in esame; i valori unitari sono stati riportati in una tabella dedicata (All. 7) nella quale sono stati eliminati quattro valori, i due più alti ed i due più bassi, poi è stata realizzata la media matematica dei sei valori residui ottenendo un valore medio pari a 7,09 /mq; detto valore verrà poi corretto sulla base delle caratteristiche intrinseche del mappale quali la conformazione, l'esistenza di recinzioni e l'accesso diretto dalla strada. DETERMINAZIONE DEI VALORI LOTTO 1 - Quota pari al 100% del terreno in Monserrato distinto al N.C.T. Foglio 5 Mappale 149 di mq 1.650. Lo scrivente, considerate le caratteristiche intrinseche del mappale, ed in particolare la conformazione allungata, ritiene corretto applicare un
Ing. Marco Dettori Pagina 8 di 10 valore pari a quello medio individuato ridotto del 5%, cioè 6,74 /mq per cui sarà: Vcomm = 1.650 mq x 6,74 /mq = 11.121,00 Si arrotonda a: Vcomm = 11.100,00 LOTTO 2 - Quota pari al 100% del terreno in Monserrato distinto al N.C.T. Foglio 5 Mappale 179 di mq 765. Lo scrivente, considerate le caratteristiche intrinseche del mappale, ed in particolare il fatto che trattasi di un lotto intercluso, ritiene corretto applicare un valore pari a quello medio individuato ridotto del 15%, cioè 6,03 /mq per cui sarà: Vcomm = 765 mq x 6,03 /mq = 4.612,95 Si arrotonda a: Vcomm = 4.600,00 LOTTO 3 - Quota pari al 100% del terreno in Monserrato distinto al N.C.T. Foglio 8 Mappale 35 di mq 2.510. Lo scrivente, considerate le caratteristiche intrinseche del mappale, ed in particolare il fatto che trattasi di un lotto con conformazione regolare e parzialmente recintato, ritiene corretto applicare un valore pari a quello medio individuato aumentato del 5%, cioè 7,44 /mq per cui sarà: Vcomm = 2.510 mq x 7,44 /mq = 18.674,40 Si arrotonda a: Vcomm = 18.700,00
Ing. Marco Dettori Pagina 9 di 10 LOTTO 4 - Quota pari al 100% del terreno in Monserrato distinto al N.C.T. Foglio 8 Mappale 59 di mq 1.025. Lo scrivente, considerate le caratteristiche intrinseche del mappale, ed in particolare il fatto che trattasi di un lotto intercluso, ritiene corretto applicare un valore pari a quello medio individuato ridotto del 15%, cioè 6,03 /mq per cui sarà: Vcomm = 1.025 mq x 6,03 /mq = 6.180,75 Si arrotonda a: Vcomm = 6.200,00 CONCLUSIONI Il valore di mercato dei mappali oggetto di consulenza può essere riassunto dalla seguente tabella. Lotto Dati Catastali Valore 1 Foglio 5 - mappale 149 11.100,00 2 Foglio 5 - mappale 179 4.600,00 3 Foglio 8 - mappale 35 18.700,00 4 Foglio 8 - mappale 59 6.200,00 Sommano 40.600,00 Lo scrivente ritiene corretto individuare inoltre un range di indeterminatezza pari a ± 10%, range all'interno del quale può individuarsi il corretto valore di vendita dei terreni in questione, per cui avremo: Vcomm.le = 36.540,00 44.660,00
Ing. Marco Dettori Pagina 10 di 10 Tanto riferisce e giudica il sottoscritto in questa relazione di stima a completa evasione del ricevuto incarico. Quartu Sant'Elena 01 ottobre 2013 IL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Dr. Ing. MARCO DETTORI -------------------------------------------