TRIBUNALE DI MILANO PROCEDURA FALLIMENTARE /2016

Transcript

1 TRIBUNALE DI MILANO PROCEDURA FALLIMENTARE /2016 Giudice Fallimentare: Dott. FILIPPO D AQUINO Curatore Fallimentare: Avv. LAURA LIMIDO RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILI IN COMUNE DI VERCELLI LOTTO 2 - BOX LOTTO 3 - BOX LOTTO 4 BOX Esperto alla stima: Arch. Paolo Delfino Codice fiscale: DLFPLA65R11F205Y Studio in: Corso Sempione Milano Telefono: Fax: delfino@architettodelfino.it Pec: delfino.7495@oamilano.it Pag. 1

2 INDICE SINTETICO BENI: Comune Vercelli Via Dalmazia 16 LOTTO 2 - BOX LOTTO 3 - BOX LOTTO 4 BOX 1. Identificato al Catasto Fabbricati della Provincia di VERCELLI: Intestazione: EDILVER srl con sede in Milano - Codice Fiscale: DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO N Foglio Mapp. Sub. Categoria/Classe Consistenza Superficie Reddita LOTTO C/ mq 15 mq 54,23 LOTTO C/ mq 13 mq 54,23 LOTTO C/ mq 13 mq 54,23 2. Possesso - LIBERI 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: no. 4. Creditori Iscritti: Massa dei creditori del fallimento 5. Comproprietari: nessuno 6. Misure Penali: nessuna 7. Continuità delle trascrizioni: si 8. LOTTO 2 BOX - PREZZO DA LIBERO: 7.000,00 LOTTO 3 BOX - PREZZO DA LIBERO: 7.000,00 LOTTO 4 BOX - PREZZO DA LIBERO: 7.000,00 Pag. 2

3 Beni in Comune di VERCELLI Via DALMAZIA 16 Rapporto di stima Procedura Fallimentare - n / IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Quota e tipologia del diritto Quota di 1/1 di proprietà di EDILVER srl con sede in MILANO - Codice Fiscale: Comproprietari: nessuno Identificato al Catasto Fabbricati della Provincia di VERCELLI: Intestazione: EDILVER srl - Codice Fiscale: LOTTO 2 DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Superficie Catastale Rendita C/ m² 15 m² Euro 54,23 Indirizzo VIA DALMAZIA n piano: S1 LOTTO 3 DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Superficie Catastale Rendita C/ m² 13 m² Euro 54,23 Indirizzo VIA DALMAZIA n piano: S1 LOTTO 4 DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Superficie Catastale Rendita C/ m² 13 m² Euro 54,23 Indirizzo VIA DALMAZIA n piano: S1 Derivante da: Variazione del 09/11/ Inserimento in visura dei dati di superficie. Confini da nord ed in senso orario: Box sub. 62: box altra u.i. proprietà di terzi; corsello di manovra comune; vano scala comune; altra u.i. proprietà di terzi Box sub. 65: box altra u.i. proprietà di terzi; altra u.i. proprietà di terzi; box altra u.i. proprietà di terzi; corsello di manovra comune Box sub. 69: box altra u.i. proprietà di terzi; altra u.i. proprietà di terzi; box altra u.i. proprietà di terzi; corsello di manovra comune Conformità catastale: Quanto riscontrato in loco è conforme alla scheda catastale allegata alla presente. 2. DESCRIZIONE GENERALE DEI LOTTI: Caratteristiche zona: periferica popolare Comune di Vercelli Area urbanistica: residenziale traffico scorrevole Località limitrofe: Caratteristiche zone limitrofe: residenziali popolari Attrazioni paesaggistiche: Pag. 3

4 Principali collegamenti stradali: strada statale di collegamento con l Autostrada Servizi presenti: attività commerciali modeste nelle vicinanze Rapporto di stima Procedura Fallimentare - n / STATO DI POSSESSO: LIBERI per la procedura. Inquadramento territoriale 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuna Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: Ipoteca giudiziale attiva A favore di: ARCH&CAD DI VELLA E TOMASINO ASSOCIAZIONE PROFESSIO- NALE con sede in Vercelli (C.F ) Contro: EDILVER srl con sede a Milano (C.F ) Derivante da: sentenza di condanna - Importo ipoteca: ,13 - Importo capitale: ,00 Rogante: Tribunale di Vercelli (VC) in data 21/05/2015 n. rep. 677 Trascritto a: Vercelli in data 09/03/2016 ai nn 1755/175 Gravante sugli immobili Lotto 2 Lotto 3 Lotto Pignoramenti: nessuno Altre trascrizioni: Sentenza dichiarativa di fallimento A favore di: MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO EDILVER SRL Contro: EDILVER srl con sede a Milano (C.F ) Derivante da: sentenza dichiarativa di fallimento Pag. 4

5 Rogante: Tribunale di Milano in data 27/12/2016 n. rep Trascritto a: presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vercelli in data 14/07/2017 ai nn. 5608/4272 Gravante sugli immobili Lotto 2 Lotto 3 Lotto 4 Atto tra vivi trasformazione di società A favore di: EDILVER srl con sede a Milano (C.F ) Contro: EDILVER spa con sede a Milano (C.F ) Derivante da: Atto Notarile Pubblico Rogante: Notaio CHIODI DAELLI ENRICO Milano in data 01/02/2012 rep /40080 Trascritto a: Vercelli in data 28/02/2012 ai nn. 1410/1099 Gravante sugli immobili Lotto 2 Lotto 3 Lotto Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Nessuna. 4.3 Misure Penali Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Box sub. 62: circa 70,00 Box sub. 65: circa 70,00 Box sub. 69: circa 70,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Box sub. 62: 321,90 Box sub. 65: 321,90 Box sub. 69: 321,90 Amministratore di condominio: dott. Gianni Negro Si allega in calce alla presente sotto lettera H estratto conto pervenuto Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: - Attestazione Prestazione Energetica: non presente. La stessa non potrà essere redatta in quanto si tratta di immobile privo di impianto di riscaldamento Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: No Avvertenze ulteriori: - 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Proprietario ante ventennio (1994) al 08/06/2005: EDILVER spa con sede a Vercelli (C.F ) Atto di compravendita a rogito del Dott. Cherchi in data 28/09/1979 n. rep Proprietario dal 08/06/2005 al 01/02/2012: EDILVER spa con sede a Milano (C.F ) In forza di Atto Notarile Pubblico del Notaio MACCARINI GABRIELE FRANCO Milano in data 08/06/2005 rep /14203, Trascritto a Vercelli in data 27/06/2005 ai nn. 6291/4218. Proprietario dal 01/02/2012 ad oggi (attuale proprietario): EDILVER srl con sede a Milano (C.F ) In forza di Atto Notarile Pubblico del Notaio CHIODI DAELLI ENRICO Milano in data 01/02/2012 rep /40080, Trascritto a Vercelli in data 28/02/2012 ai nn. 1410/ PRATICHE EDILIZIE: Pag. 5

6 LICENZA EDILIZIA N. 5999/A DEL 26/01/1977 Intestazione: Dodino Bruno e Aicardi Elena Tipo pratica: atti di fabbrica originali Tipo di opere: realizzazione di fabbricato civile Rilasciato in data: 26/01/1977 P.E. 5999/A 1 variante LICENZA EDILIZIA N. 5999/A DEL 26/01/1977 Intestazione: Dodino Bruno e Aicardi Elena Tipo pratica: 1 variante Tipo di opere: modifica disposizioni interna ai locali, diversa disposizione delle aperture esterne, diversa dislocazione delle autorimesse interrate e dei relativi accessi. Presentata in data: 21/12/1977 Rilasciato in data: 20/03/ variante LICENZA EDILIZIA N. 5999/A DEL 26/01/1977 Intestazione: società Edilver srl Tipo pratica: 2 variante Tipo di opere: variante consistenti nella diversa modalità di costruzione ed adeguamento delle tipologie interne ai requisiti della Legge n. 457 del 05/08/1978 ai fini del convenzionamento con il Comune per la vendita degli alloggi, a progetto di due fabbricati residenziali autorizzati con licenza n. 5999/A del 26/01/1977 e di cui i lavori sono iniziati il 20/01/1978 Presentata in data: 03/01/1980 Rilasciato in data: 27/08/ variante LICENZA EDILIZIA N. 5999/A DEL 26/01/1977 Intestazione: società Edilver spa Tipo pratica: 3 variante Tipo di opere: variante in corso d opera, consistenti nella modifica del tipo di parapetti, dei colori della facciata e della recinzione previsti originariamente, a progetto di due fabbricati residenziali autorizzati in data 26/01/1977 e la cui ultimazione lavori è stata prorogata, dall art. 1 del D.L. 08/01/1981 n. 4, al 30/12/1983. Presentata in data: 20/04/1982 Rilasciato in data: 11/01/1982 AGIBILITA /USABILITA Intestazione: società Edilver spa Rilasciato in data: 08/06/ Conformità edilizia: Difformità riscontrate: nessuna Descrizione: In Comune di Vercelli Via Gerolamo Cardano n.2, con accesso carraio da Via Dalmazia n.6, in complesso condominiale, n.3 box posti al paino interrato e con accesso carraio da rampa comune, ingresso pedonale da scale che immettono nel giardino comune condominiale. L immobile condominiale risale all inizio degli anni 80 Box sub. 62: protetto da porta basculante con apertura manuale presenta al suo interno finiture a rustico in modesto stato di conservazione oltre a materiale di varia natura il cui smaltimento è onere del futuro acquirente. Box sub. 65: protetto da porta basculante con apertura manuale presenta al suo interno finiture a rustico in modesto stato di conservazione oltre a materiale di varia natura il cui smaltimento è onere del futuro acquirente. Box sub. 69: protetto da porta basculante con apertura manuale presenta al suo interno finiture a rustico in modesto stato di conservazione oltre a materiale di varia natura il cui smaltimento è onere del futuro acquirente. Pag. 6

7 E presente impianto antincendio nelle parti comuni. Si segnala che lo stato generale dei luoghi è modesto. Informazioni relative al calcolo della consistenza: Per quanto attiene alla descrizione ed alla determinazione della consistenza, ci si è avvalsi della planimetria catastale allegata in scala 1:200, verificata durante il sopralluogo eseguito dallo scrivente e corrispondente allo stato di fatto riscontrato oltre a rilievo eseguito dal sottoscritto. Destinazione Parametro Superficie reale Coeff. Superficie equivalente potenziale Box sub. 62 A corpo 15,00 mq 15,00 mq Box sub. 65 A corpo 13,00 mq 13,00 mq Box sub. 69 A corpo 13,00 mq 13,00 mq Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Autorimessa Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio 8. VALUTAZIONE DEI LOTTI: 8.1 Criterio di stima: Sulla base di quanto sopra emerso a seguito delle ispezioni e dei rilievi eseguiti, nonché dalle risultanze dei colloqui informativi avuti con tecnici ed operatori locali ed alla consultazione del bollettino sulla Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Vercelli e Provincia, edito dalla Camera di Commercio nell anno 2016, nonché da conoscenze personali nel settore, in riferimento altresì al quesito formulato dal G.F., considerato: che trattasi complessivamente di proprietà che potrebbero godere di MODESTA appetibilità per il contesto in cui sono inserite, in MODESTO stato di conservazione, dotate comunque dei requisiti distributivi, morfologici ed illuminotecnici tipici degli spazi destinati box e magazzini/cantine. La valutazione della stessa è quindi in linea con la media dei valori unitari espressi attualmente dal mercato immobiliare in zona, per proprietà consimili; che lo scrivente esperto, procederà alla valutazione delle singole unità immobiliari per la quota descritta, considerata LIBERA PER LA PROCEDURA e quindi disponibile immediatamente, nel caso di vendita o assegnazione a terzi; che il perdurare della crisi economica-finanziaria globale continua a produrre sul mercato immobiliare una stasi delle transazioni. Il protrarsi dell incertezza, nonostante la minor difficoltà d accesso al credito e l estrema selettività della liquidità disponibile, determinano la limitata mobilità degli operatori attivi, da cui deriva la carenza di concreti elementi di misurazione per stimare un reale livello di allineamento dei valori di mercato. Tale situazione condiziona il mercato immobiliare che risente di tale momento di difficoltà economica con la conseguenza di un lieve ribasso delle quotazioni e delle trattativa. che il criterio estimativo adottato per la valutazione della proprietà esaminata è quello diretto o a valore di mercato, che prevede la moltiplicazione della superficie lorda commerciale come in precedenza determinata, per i prezzi medi unitari espressi attualmente dal mercato immobiliare in zona, per proprietà aventi caratteristiche consimili; che il valore di mercato come sopra definito, può essere considerato peraltro il più probabile su base estimativa, ma deve intendersi comunque orientativo e quindi suscettibile di variazioni, anche sensibili, in diminuzione o in aumento. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Vercelli, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vercelli, Ufficio Tecnico del Comune di Vercelli, Pag. 7

8 Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di: o Rilevazione prezzi di mercato anno 2016 Prezziario Imm.re di Vercelli e Provincia o O.M.I. Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell Agenzia del Territorio - 2 semestr 2016 o Immobiliare web e casa.it LOTTO 2 Box sub Valutazione corpi: Autorimessa [C/6] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Box sub ,00 A CORPO 8.500,00 Valore complessivo intero 8.500,00 Valore complessivo diritto e quota 8.500,00 Riepilogo: Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Box [C/6] 15,00 mq 8.500, , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E ,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 140,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0, Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": per arrotondamento 7.085,00 Per arrotondamento: 7.000,00 LOTTO 3 Box sub Valutazione corpi: Autorimessa [C/6] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Box sub ,00 A CORPO 8.500,00 Valore complessivo intero 8.500,00 Valore complessivo diritto e quota 8.500,00 Riepilogo: Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Box [C/6] 13,00 mq 8.500, ,00 Pag. 8

9 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E ,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 140,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0, Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": per arrotondamento 7.085,00 Per arrotondamento: 7.000,00 LOTTO 4 Box sub Valutazione corpi: Autorimessa [C/6] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Box sub ,00 A CORPO 8.500,00 Valore complessivo intero 8.500,00 Valore complessivo diritto e quota 8.500,00 Riepilogo: Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Box [C/6] 15,00 mq 8.500, , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E ,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 140,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0, Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": per arrotondamento 7.085,00 Per arrotondamento: 7.000,00 Pag. 9

10 Allegati ALLEGATO "A"_ Documentazione catastale ALLEGATO "B"_ Verifica edilizia ALLEGATO "C"_ Ispezione conservatoria ALLEGATO "D"_ Verifica spese condominiali ALLEGATO "E"_ Rilievo fotografico ATTESTAZIONE INVIO PERIZIA Milano, 09/10/2017 L'Esperto alla stima Arch. Paolo Delfino Pag. 10