TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE E

Transcript

1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA I beni in ggett sarann presi in cnsiderazine specificand: N. 174/2015 R.G. ESEC. Udienza 23/07/2019 Ore 13:30 LOTTO n. 03 DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI E SERVITU VINCOLI ED ONERI CONFINI PROPRIETÀ PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE ESECUTATO AL MOMENO DI ACQUISIZIONE DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CONFORMITA IMPIANTI CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI

2 2 di 11 CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, in altre parle del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd dett per cmparazine di cnfrnt di mercat. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata a individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiaria dei beni. In cnsiderazine dell attuale situazine del mercat sn stati esaminati immbili similari prpsti in vendita, applicand pi le percentuali medie di scnt prpste all intern delle trattative; a cnfrt esaminate fnti indirette quali FIAIP (Federazine Italiana Agenti Immbiliari Prfessinali - Osservatri immbiliare) e OMI (Agenzia delle Entrate - Banca dati delle qutazini immbiliari). I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata. La valutazine degli immbili è effettuata a crp, anche se ci si riferisce alla superficie cmmerciale; variazini nel calcl delle superfici nn mdifican la valutazine del bene. Trattandsi di bene sttpst a prcedura esecutiva (all intern della quale nn vi è certamente un liber incntr tra dmanda e fferta), il sttscritt dp aver determinat il valre cmmerciale del bene, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale del valre cmmerciale stess, in base a quelle che

3 3 di 11 sn le caratteristiche di cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine e cnsiderand l attuale situazine del mercat immbiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt a Blgna in data 27/03/2015 ai nn R.G. e 8523 R.P., a favre di e cntr Sggett Esecutat è stata pignrata la piena prprietà per la quta di 1/3 sui seguenti beni immbili: Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO) Fgli 228, Part. 161, Sub 3, Cat. C/6, Sup. 46,00 mq; Fgli 228, Part. 161 graff. 162, Sub 4, Cat. A/2, Sup. 434,00 mq; CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena prprietà per la quta di 1/3 su przine di fabbricat ad us abitativ, cn annessa taverna, cantina, autrimessa ed area esterna di pertinenza. Sit in Cmune di Blgna (BO), Via Vallescura n. 5. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan csì identificati press il Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO), beni intestati a: Sggett Esecutat per la quta di 1/3, per la quta di 1/3, per la quta di 1/3. Fgli 228, Part 161, Sub 3, Cat. C/6, Classe 6, Sup. 46,00 mq, Rendita 715,09, Via Vallescura n. 5 - pian S1; Fgli 228, Part 161, Sub 4, Cat. A/2, Classe 3, Sup. 434,00 mq, Rendita 3.883,76, Via Vallescura n. 5 - piani PT-S1. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO

4 4 di 11 L stat di fatt crrispnde cn quant depsitat press il Catast. Si segnala però che la planimetria catastale nn è stata aggirnata a seguit dell ultim intervent eseguit sull immbile (C.I.L. del 17/06/1992, P.G ), di cnseguenza risulta diffrme rispett all attuale stat di fatt. Sarà quindi necessari predisprre il relativ att di aggirnament catastale, cn neri e spese interamente a caric dell aggiudicatari. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni e Servitù attive e passive se e cme esistenti e aventi ragini legali di essere. VINCOLI ED ONERI Vedere la relazine ntarile ventennale dalla quale si evince che sugli immbili ggett della presente stima gravan le seguenti frmalità: TRASCRIZIONI: Pignrament immbiliare trascritt a Blgna in data 27/03/2015 ai nn R.G. e 8523 R.P., a favre di ; Dmanda giudiziale di revca atti sggetti a trascrizine trascritta a Blgna il 15/01/2013 ai nn R.G. e 1306 R.P., a favre di -----; Dmanda giudiziale di revca atti sggetti a trascrizine trascritta a Blgna il 13/06/2012 ai nn R.G. e R.P., a favre di ; Cstituzine di fnd patrimniale trascritt a Blgna in data 24/01/2012 ai nn R.G. e 2550 R.P., a favre di Sggett Esecutat e , anntata di cancellazine parziale di vincl relativa ad unità immbiliari nn ggett della presente perizia; ISCRIZIONI:

5 5 di 11 Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 19/10/2012 ai nn R.G. e 5730 R.P., a favre di : Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 07/06/2012 ai nn R.G. e 3125 R.P., a favre di ; Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 07/06/2012 ai nn R.G. e 3121 R.P., a favre di ; Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 14/03/2012 ai nn R.G. e 1465 R.P., a favre di ; Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 20/02/2012 ai nn R.G. e 997 R.P., a favre di ; Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 20/02/2012 ai nn R.G. e 994 R.P., a favre di ; Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 25/01/2012 ai nn R.G. e 464 R.P., a favre di ; Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 19/01/2012 ai nn R.G. e 359 R.P., a favre di CONFINI Immbili di altra prprietà, ragini prprietà terze, salv altri e più precisi. PROPRIETÀ Sggett Esecutat, piena prprietà per 1/3 in regime di separazine dei beni; , piena prprietà per 1/3; , piena prprietà per 1/3. PROVENIENZA DEL BENE Att di Dnazine, ntai del 12/07/2006, Rep /26619 trascritt a Blgna il 27/07/2007 ai nn R.G. e R.P; Att di Cmpravendita, ntai del 21/11/1966, Rep

6 6 di 11 trascritt a Blgna il 04/01/1967 ai nn. 226 R.G. e 153 R.P. STATO CIVILE ESECUTATO AL MOMENTO DELL ACQUISTO Al mment dell acquisizine l esecutat risultava cniugat in regime di separazine dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedere quant riprtat in vincli e neri, vedere relazine ntarile. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a impsta di registr secnd il regime fiscale vigente al mment del trasferiment del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Secnd i principali strumenti urbanistici del Cmune di Blgna (PSC, RUE, POC) l area su cui insistn gli immbili ggett della presente stima ricade nell Ambit n. 8 Quartiere Giardins - Cllina, Ambit stric - quartiere giardin in Situazine Pedecllina ed è interessata dai seguenti vincli: Tutela Risrse idriche e assett idrgelgic - Zne di prtezine delle acque stterranee nel territri pedecllinare e di pianura - Aree di ricarica di tip B; Tutela Stabilità dei versanti - Unità da sttprre a verifica; Tutele elementi naturali e paesaggistici - Immbili vinclati ai sensi dell Art. 136 del D.Lgs. 42/2004; Tutele Testimnianze striche ed archelgiche; - Zne ad alta ptenzialità archelgica. I beni presi in esame hann cstruzine successiva al 1 settembre 1967 (POST 67) e press l Uffici Tecnic del Cmune di Blgna (BO) h

7 7 di 11 riscntrat, fra altri, i seguenti Atti Abilitativi: Nulla Osta n. 701/63 del 05/06/1964, Prt. n PUT 8657/V/63, per la cstruzine di tre fabbricati ad us abitativ; Nulla Osta n. 420/65 del 17/07/1965, Prt. n e 3043, in variante al precedente titl; Autrizzazine all Abitabilità del 27/10/1966, Prt. n /66; C.Ed. a sanatria rilasciata in data 18/02/1997, Prt /85, per il recuper di superficie accessria ad us abitativ; C.I.L. del 17/06/1992, P.G , per mdifiche interne. Da quant cncessinat e quant rilevat nn si segnalan diffrmità. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari, ai sensi del D.M. 22/01/2008 n 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza, sllevand, ai sensi dell art del Cdice Civile, gli rgani della prcedura da gni respnsabilità al riguard. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat dall Ing , numer di accreditament 02638, in data 13/12/2018, cdice identificativ , valevle sin al girn 13/12/2028. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica F (EP gl,nren 198,46 kwh/m2ann). SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Immbili liberi.

8 8 di 11 DESCRIZIONE DEL BENE L unità immbiliare presa in esame è situata in Cmune di Blgna (BO), in Via Vallescura n. 5, a ridss del viale di circnvallazine che cstaggia il centr stric. L edifici di cui fa parte si sviluppa su cinque livelli cmplessiviad us esclusivamente residenziale, cn ingress principale situat al pian seminterrat. L appartament è situat al pian terren, l access avviene direttamente dal van scale cndminiale dtat di ascensre, tramite due prte distinte: access principale (intern 1) e ingress per la servitù (intern 1/2). Internamente è csì suddivis: van d ingress, ampi sggirn cn cllegament dirett all area esterna di pertinenza esclusiva, sala da pranz, cucina cn balcne, studi, quattr camere da lett, tre bagni, due disimpegni in psizine centrale, un ripstigli ed il van scale per il cllegament intern al pian inferire. Al pian seminterrat, ltre alla cantina ed all autrimessa accessibile direttamente dal crsell carrabile cmune, si trvanaltre due camere da lett, un bagn, un ripstigli interamente adibit a cassafrte ed un ampia tavernetta dtata di access indipendente. L ampia area esterna di pertinenza si sviluppa intrn al fabbricat, articlandsi su diversi livelli. Il grad delle finiture dell immbile è da cnsiderarsi di pregi e se ne elencan qui di seguit le principali caratteristiche: sffitit interni intnacati e tinteggiati di clre bianc, pareti interne intnacate e sl in parte tinteggiate di clre chiar, in mlti punti vani sn presenti elementi decrativi quali carta da parati e biserie in legn,

9 9 di 11 altezza interna di circa 300 cm; pavimentazine interna di diversi materiali, quali parquet marmi e mquette, pavimentazine e rivestimenti dei bagni in marm piastrelle di materiale ceramic di diversi clri, psati ad un altezza variabile, la dtazine dei bagni risulta cmpleta (sanitari a terra, lavandini, dccia e vasca) cn rubinetteria a miscelazine, prte interne in legn, cn maniglieria ttnata, prtncini d ingress blindati cn pannellatura di finitura in legn e cancelletti esterni di sicurezza in ferr (nn presente sulla prta di access all intern 1/2), infissi esterni in PVC bianc cn vetrcamera, dtati di predispsizine per un sistema di allarme antintrusiv, avvlgibili in legn di clre verde, impiant di riscaldament e prduzine di ACS centralizzat cn elementi radianti in, dtati di valvle termstatiche e cntabilizzatri di calrie, l appartament è dtat di impiant di AC, presente sl in alcuni vani, impiant elettric stttraccia, dtat di pannell elettric di cntrll cn differenziale magnettermic e impiant citfnic, autrimessa dtata di acqua crrente e bascula esterna in legn ad apertura meccanizzata. Il livell di manutenzine e cnservazine dell immbile sn da cnsiderarsi discreti.

10 10 di 11 CONSISTENZA SUPERFICIALE Premessa: il principi adttat per il calcl della cnsistenza degli immbili fa riferiment al D.P.R. 23 marz 1998, n. 138 che assume il metr quadrat di superficie catastale quale unità di misura della cnsistenza degli immbili urbani a destinazine rdinaria. La superficie cmmerciale, al nett delle murature, viene calclata in base alle percentuali assciate per il calcl della superficie mgeneizzata, vver, a titl di esempi: Appartament - ceff. 100% Vani di servizi direttamente cllegati - ceff. 50% Vani di servizi nn direttamente cllegati - ceff. 25% Crti esterne - ceff. VAR: calclati per un 10% fin alla cnsistenza dell immbile e per un 2% l eccedenza. Autrimesse e psti aut - A Crp Tutt ciò premess, si prcede ad una descrizine INDICATIVA delle superfici cmmerciali individuate: Abitazine circa mq 434,00 mq - ceff. 100% Autrimessa circa mq 46,00 mq - A Crp STIMA DEL BENE Piena prprietà su przine di fabbricat ad us abitativ, cn annessa taverna, cantina, autrimessa ed area esterna di pertinenza. Sit in Cmune di Blgna (BO), Via Vallescura n. 5. Alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del

11 11 di 11 bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, cme di seguit: Prbabile valre di mercat degli immbili: ,00 Cnsiderata la mdalità di vendita tramite asta giudiziaria e le particlari cndizini del cntest in cui si trvan gli immbili, si prpne un abbattiment del prezz di circa il 20% del valre di mercat per un: VALORE DEL BENE A BASE D ASTA: ,00 ( ur unmilinecinquantaseimila/00) * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt rimane a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment. Cn sservanza. Blgna 10/07/2019 IL CONSULENTE TECNICO