TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA G.E. DOTT.SSA MARCELLA ANGELINI CHESI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. promosso da: * * *

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1 Gem. Pierfederic Marinni Via Riva Ren Blgna Tel Fax TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA G.E. DOTT.SSA MARCELLA ANGELINI CHESI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE prmss da: * * * N. 627/09 R.G. ESEC. Udienza Ore Aggirnament del valre del bene alla luce del giudicat intervenut sul cntratt di lcazine Il sttscritt cnsulente tecnic d uffici gem. Pierfederic Marinni, iscritt al Cllegi dei Gemetri della Prvincia di Blgna al n. 2912, cn studi a Blgna in Via Riva di Ren n. 54, pres att di quant dispst in data 7 lugli 2014 dall Ill.m G.E. Dtt.ssa Marcella Angelini Chesi cn la presente, da cnsiderarsi parte integrante della memria estimativa presentata in data 30 agst 2010, ha prcedut all aggirnament del valre del bene ggett dell esecuzine immbiliare in epigrafe. L esigenza di attuare una revisine estimativa trva giustificazine nel giudicat intervenut sul cntratt di lcazine ultranvennale (registrat all Agenzia delle Entrate di Blgna Uffici 4^ in data 16 febbrai 2007 cn prima scadenza prevista per il 05 febbrai 2017) in essere all epca dell elabrazine della stima riginaria. Tale cntratt, a favre dei Sigg.ri.è stat frmalizzat cn att del Ntai Dtt. Givanni Panzera trascritt all Agenzia del Territri di Blgna Servizi di Pubblicità Immbiliare il 12 febbrai 2007 all Art del Registr Generale e all Art del Registr Particlare.

2 2 di 12 Ciò premess si riprta di seguit una sintesi delle infrmazini/descrizini già prpste nella memria riginaria unitamente alla richiesta revisine estimativa. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI INTERA PROPRIETA di przine di fabbricat da ciel a terra sit in territri del Cmune di Medicina (BO) in Via Bassa n. 4298/C frazine Prtnv cmpst da un appartament per civile abitazine della superficie di mq. 108 dispst su due piani (terra e prim) cllegati da scala interna, cstituit al pian terra da un sggirn che disimpegna la cucina ed un servizi igienic ltre un prtic, al pian prim da due camere da lett, un servizi igienic e una veranda, si cmpleta cn un fabbricat accessri (ra ad us abitativ) cn una przine ad us prtic di cmplessivi mq. 73, si cmpleta cn un area crtiliva esclusiva e da una przine di area crtiliva gravata da servitù di passaggi (strada) di cmplessivi mq IDENTIFICAZIONE CATASTALE Press l Agenzia del Territri Catast Fabbricati del Cmune di Medicina (BO) il bene immbile ggett di stima risulta csì intestat: prprietari per 1/2 in regime di separazine legale dei beni, prprietaria per 1/2 in regime di separazine legale dei beni, ed identificat al: Fgli 51 Mappale 40 Sub 1 - Cat. A/3 - Cl. 1 - Cns. 6,5 vani - Rendita: Eur 402,84 P.T-1 - Via Bassa n (appartament). CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO

3 3 di 12 C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: E cmpresa la cmprprietà pr-quta di tutt ciò e quant è cmune negli edifici in cndmini per destinazine e/ per legge e di tutt quant ben megli specificat nel rgit di acquist Ntai Dtt. Pier Peiran, del Rep Racclta 568. Servitù attive e passive: I beni sarann trasferiti nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, cn tutte le relative pertinenze, accessini, cmunini, usi, diritti e servitù attive che passive (sprattutt in relazine alla servitù di passaggi sulla strada attigua a favre di fabbricati limitrfi), infissi e seminfissi, ed gni impiant, e di tutt quant ben megli specificat nel rgit di acquist Ntai Dtt. Pier Peiran, del Rep Racclta 568 e di quant indicat nel precedente att di divisine a rgit del Ntai Plessi di Cnselice del Rep (sempre in relazine alla suddetta servitù di passaggi). VINCOLI E ONERI Nn si sn evidenziati vincli ltre a quelli urbanistici. In merit agli neri gravanti sull immbile l scrivente ha accertat che a seguit della presentazine di pratica edilizia per la reglarizzazine del fabbricat accessri pignrat (ra ad us abitativ) è stat rilasciat Permess di Cstruire in Sanatria in data ; al fine del ritir di suddetta pratica i debitri esecutati avrebber dvut crrispndere al Cmune di Medicina gli imprti seguenti: Oneri di urbanizzazine primaria 2.445,98

4 4 di 12 Oneri di urbanizzazine secndaria 3.190,98 Cst di cstruzine 4.413,24 Sanzine amministrativa 500,00 Diritti di segreteria 479,00 di cnseguenza a parere di chi scrive grava sull immbile pignrat l nere del pagament di ,20 al fine del cmpletament della pratica edilizia, vver il relativ ritir. CONFINI L area di terren sulla quale insiste il fabbricat ggett di pignrament cnfina cn Via Bassa, ragini Cattani, ragini Genagricla, beni di altra prprietà, salv altri. PROPRIETÀ Il Sig. risultan prprietari degli immbili in ggett per 1/2 ciascun in regime di separazine legale dei beni. PROVENIENZA DEI BENI Cn att di cmpravendita Ntai Dtt. Pier Peiran, del Rep Racclta 568, registrat a Mdena il al N Serie 1V e trascritt il all Art del Registr Particlare, il Sig...acquistavan gli immbili ggett della presente stima. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att di cmpravendita spra citat, il Sig..al mment dell acquist si dichiaravan cniugati in regime di separazine legale dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI

5 5 di 12 Vedi relazine ntarile allegata in precedenza. REGIME FISCALE La vendita dell immbile sarà sggetta ad impsta di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA I fabbricati pignrati, sn stati realizzati in data anterire al 1 settembre 1967, e sn stati ggett di rilasci delle seguenti pratiche edilizie e/ segnalazine della amministrazine pubblica: Cncessine Edilizia in Sanatria N. 28 Prt. 4619/86 Pratica N. 1196/86 in data (per la reglarizzazine di alcune pere diffrmi esterne); Ordinanza P.G N. 10 del per il ripristin delle pere abusive realizzate senza titl edilizi; Permess di Cstruire in Sanatria N. 09/018 P.G Prt. 08/9121 Pratica N. 2008/216 in data (per il cambi di destinazine d us del fabbricat accessri in civile abitazine ltre alla creazine di una cantina, di un prtic e di una tettia in aderenza al fabbricat nnché l installazine di un perglat sul frnte Nrd-Est del fabbricat principale). Cme precisat in precedenza e cme spra specificat, per l ultima pratica edilizia rilasciata (Permess di Cstruire in Sanatria N. 09/018) nn è stat effettuat, da parte dei debitri esecutati, il pagament della smma di ,20 a titl di neri di urbanizzazine primaria neri di urbanizzazine secndaria cst di cstruzine sanzine amministrativa e diritti di segreteria. Di cnseguenza la pubblica amministrazine ha dat crs alla

6 6 di 12 riscssine cattiva mediante rul esattriale dall rgan cmpetente cntr i debitri esecutati. A parere di chi scrive, ed al fine della maggir valrizzazine delle cmpnenti ggett di stima (sprattutt per quant cncerne la przine accessria trasfrmata in civile abitazine), risulta bbligatri prcedere al pagament di dett imprt e cncludere la pratica edilizia a sanatria che dvrà pi essere cmpletata cn la nuva denuncia catastale dell immbile a seguit della creazine di n. 2 unità immbiliari in lug di n. 1. Dal cntrll fra quant rilasciat e quant realizzat sn state accertate le seguenti diffrmità: FABBRICATO PRINCIPALE ABITAZIONE : cambi di destinazine d us della przine accessria del pian terra già adibita a cantina, ra a civile abitazine, mediante la demlizine e cstruzine di tramezze interne, nnché la creazine di un servizi igienic; installazine di un perglat ligne cn cpertura sul lat Ovest del fabbricat; creazine di una veranda in lug al balcne preesistente pst al pian prim; realizzazine di ingress pednale sul murett di cnfine pst sul lat Ovest (nn rappresentat nella planimetria generale di prgett); realizzazine di una tettia chiusa in struttura lignea cn bandinelle, grndaie e pluviali di scl delle acque meteriche realizzati in lamiera; in lug al perglat previst nel prgett; FABBRICATO (EX-ACCESSORIO) ORA ABITAZIONE :

7 7 di 12 Mancata realizzazine della secnda apertura (finestra) nella camera da lett sul frnte Nrd-Ovest; cambi di destinazine d us della przine accessria già adibita a cantina, ra a civile abitazine per la cllcazine di una cucina; tampnatura cn pannelli di legn per le N. 2 przini aperte del prtic e creazine quindi di un lcale chius sui 4 lati; cambi di destinazine d us della lavanderia e creazine di un secnd servizi igienic dtat di lavab e wc; sul frnte Nrd-Est del ltt realizzazine di un murett in blcchi di cement al fine di separare una przine di area da destinare a rt. In relazine a quant spra, al fine di reglarizzare tali pere, si rende necessari la presentazine di una sanatria edilizia ed il pagament di un blazine (stimabile nella misura di Eur 5.000,00 circa) ltre agli neri prfessinali relativi alla predispsizine della relativa pratica. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità i beni sn ccupati dai debitri esecutati Sig...(che ivi risiedn) unitamente al lr nucle famigliare. DESCRIZIONE DEI BENI Trattasi di przini di fabbricat da ciel a terra site in territri del Cmune di Medicina (BO) Via Bassa n. 4298/C frazine Prtnv rappresentate da un appartament per civile abitazine dispst su due piani terra e prim cn prtic attigu, da un fabbricat accessri che si sviluppa sul sl pian terra cmpst da un appartament per civile abitazine dtat di prtic, si cmpleta cn un area crtiliva esclusiva e da una przine di area (strada) gravata da servitù di passaggi.

8 8 di 12 L area che cmprende i fabbricati in questine srge in un cmpart a prevalente destinazine agricla, caratterizzat da campi cltivati cn adiacenti piccli agglmerati di case per abitazine, che si cllca nella parte Nrd-Est del territri del Cmune di Medicina. La zna, in cui srge l immbile in ggett, è psta in lcalità Prtnv quasi in crrispndenza del cnfine tra la Prvincia di Blgna e la Prvincia di Ravenna, nei pressi del vicin Cmune di Cnselice, in un cmpart che risulta sufficientemente appetibile stt il prfil cmmerciale, dtat di infrastrutture ma scarsamente servit da mezzi pubblici di cllegament che impngn l utilizz del mezz persnale anche per i csiddetti piccli spstamenti alle lcalità limitrfe. La cstruzine che cmprende la przine di fabbricat principale da ciel a terra si sviluppa in una pianta rettanglare reglare, si erge per due (2) piani furi terra senza l interrat è realizzata cn struttura prtante in muratura e c.a., tampnamenti esterni intnacati e tinteggiati, slai in later-cement e cpertura tradizinale a due falde inclinate cn svrastante mant in tegle e struttura lignea a cpertura del prtic estern. L ex-fabbricat accessri (ra ad us abitativ) si sviluppa unicamente al pian terra, presenta struttura prtante in muratura, cpertura inclinata ad una falda in struttura lignea, cn svrastante mant cibente in pannelli in fint cpp. L area crtiliva esclusiva risulta pavimentata in battut di cement sul lat Ovest e nella przine cmpresa tra i due fabbricati (ad eccezine della przine cperta dalla tettia del fabbricat principale che è pavimentata in piastrelle di ceramica), è presente una przine a verde cn

9 9 di 12 alberature di medi e bass fust sul frnte Sud lat strada e sul frnte Nrd è presente una przine recintata per ricver animali. Il ltt è cmpletamente recintat cn blcchi in cement e svrastante recinzine metallica su paletti in ferr. L'appartament cmpres nel fabbricat principale ha access pednale mediante cancell, è cstituit al pian terra da ingress che disimpegna sggirn-pranz, la cucina ed un servizi igienic, si cmpleta all estern sul retr da una tettia in struttura prtante lignea; il pian prim cllegat da scala interna è cmpst da due camere da lett, un disimpegn ed un servizi igienic, si cmpleta al pian da un piccl balcne verandat. L appartament cmpres nell ex-fabbricat accessri è cmpst da dppi ingress cpert da tettia esterna a sbalz che cllega il sggirn e la cucina (dtata di servizi igienic ciec), un disimpegn cllega una camera da lett ed un servizi igienic, si cmpleta cn un prtic cn access estern l unità tale przine è sprvvista di impiant di riscaldament. Il grad di finitura delle unità in ggett è medicre: Pareti ad intnac civile tinteggiat, rivestite in ceramica nei servizi igienici e nelle cucine; Pavimenti in grès ceramic, in ceramica e palladiana; Serramenti in pvc e in alcune finestre dppi infissi cn avvlgibili in legn; Prte esterne in legn nel fabbricat accessri ed in metall nel fabbricat principale;

10 10 di 12 Prte interne in legn verniciat cn inserti in vetr; Bagni cmpleti di tutti i sanitari di crred; Scala interna rivestita cn alzate e pedate in lastre di graniglia di cement Impiant elettric stttraccia cn dispsitiv salvavita; Impiant di riscaldament autnm cn caldaia murale a gas per il fabbricat principale przine abitativa, Impianti tecnlgici di luce, F.M., acqua, gas e telefn. Radiatri in ghisa. La cantina ha finiture rdinarie. L stat di cnservazine e di manutenzine è discret. CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit:

11 11 di 12 per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 75% la superficie dell ex-fabbricat accessri ra dependance utilizzata ad us abitativ, per il 30% la superficie della veranda, per il 25% la superficie di prticati e tettie, fin a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale e cmunicanti cn i vani principali; per il 5% la superficie dell area crtiliva. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr. Le superfici accessrie sn calclate al nett delle murature. Precisand che la valutazine del bene è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. cmmerciale Abitazine 108,00 1,00 108,00 Ex-fabbr. accessri 73,00 0,75 54,75 Balcne 2,50 0,30 0,75 Tettia e Prtic 36,00 0,25 9,00 Area Crtiliva 515,00 0,05 25,75 Ttale superficie cmmerciale 198,25 STIMA DEI BENI Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di appartament sit in Cmune di Medicina (BO), Via Bassa n. 4298/C, frazine Prtnv. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed

12 12 di 12 estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, della cnsultazine dei principali Osservatri Immbiliari (Agenzia delle Entrate e FIAIP) e tenut altresì cnt della grave crisi del mercat immbiliare (acutizzata negli ultimi anni), il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva e tenut cnt degli neri derivanti dalla sanatria edilizia necessaria per legittimare l stat di fatt in cui il bene ra si trva: VALORE PER INTERO DEI BENI Superficie ttale: 198,25 mq. x 1.000,00 /mq. = ,00 Percentuale di abbattiment 25 % VALORE A BASE D'ASTA (arrtndat) ,00 (Eur centquarantttmilacinquecent/00). * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza. Blgna, 30 lugli 2014 IL CONSULENTE TECNICO.. (Gem. Pierfederic Marinni)