TRIBUNALE DI TREVISO Esecuzione immobiliare n 386/2010

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1 TRIBUNALE DI TREVISO Esecuzione immobiliare n 386/2010 UNICO LOTTO DI VENDITA intera piena proprietà Appartamento al piano terra con magazzino Carità di Villorba (TV) Via dei Mille, Formazione dei lotti Unico lotto di vendita intera piena proprietà Lotto formato da un appartamento per tre persone al piano terra oltre a un magazzino al piano interrato. La proprietà è situata all'interno del Condominio Stefania, un fabbricato a 4 piani (T-1-2-3) composto da 9 alloggi, vani comuni accessori, garage al piano terra (in numero inferiore a quello degli alloggi) e magazzini al piano interrato. Quote di comproprietà delle parti comuni: abitazione 82,75/1000, magazzino 4,22/ Ubicazione ed accessibilità del bene VILLORBA, Frazione Carità, Via dei Mille 7. L'area condominiale, completamente recintata, dispone di un un ingresso pedonale e di un ingresso carraio ad apertura manuale. L'accesso all'appartamento è al piano terra direttamente dal giardino. Il magazzino è raggiungibile attraverso l'ingresso condominiale, scendendo al piano scantinato mediante una scala. E' possibile parcheggiare un'auto negli spazi di manovra residuali; il piano terra dell'edificio condominiale, ad eccezione dell'unità pignorata e dell'ex locale caldaia, è occupato da garage. L'area scoperta è adibita a giardino con prato, siepi e alberi ad alto fusto. 1.2 Identificazione catastale CATASTO FABBRICATI Comune di VILLORBA (Codice: M048) Sezione B, Foglio 6 Intera piena proprietà Mapp. n. 548 sub 1 Via Dei Mille p. T Cat. A/2 Cl. 1, Vani 5, RC Euro 400,25; Mapp. n. 548 sub 22 Via Dei Mille p. SC Cat. C/2 Cl. 3, mq. 8, RC Euro 71, Confini del lotto Mapp. n. 548 sub 1 abitazione Nord ingresso condominiale, est vano scale, sud est garage, sud ovest giardino, ovest atrio. Mapp. n. 548 sub 22 magazzino Nord corridoio, est altro magazzino, sud e ovest parete perimetrale. 1.7 Descrizione generale del lotto Appartamento per tre persone composto da ingresso, cucina, soggiorno, ripostiglio, un corridoio, una camera doppia, una camera singola, un bagno, un magazzino al piano interrato. L'appartamento è situato al piano terra del Condominio Stefania, prospetta a sud e a est e ha l'ingresso dal giardino condominiale. Il fabbricato che include l'appartamento è a 4 piani (T-1-2-3), è composto da 9 alloggi, un androne e ingresso comune, un vano ex centrale termica, i garage al piano terra (in numero inferiore a quello degli alloggi) i magazzini al piano interrato. L'insieme ha un'età di 42 anni. 1

2 Il fabbricato si presenta intonacato e dipinto di colore giallo, in mediocri condizioni di manutenzione; la copertura, sopra il piano attico, è a padiglione. L'area condominiale, oltre agli spazi di manovra e di accesso ai garage, è adibita a giardino con prato, siepi e alberi ad alto fusto. Superficie lorda Rapporto mercantile Sup. commerciale Appartamento Mq 91,04 1 Mq 91,04 Magazzino Mq 3,06 0,50 Mq 1,53 Totale Mq 94,10 Mq 92,57 Altezze interne abitazione: zona giorno m. 2,37, zona notte m. 2,54. Superficie netta appartamento Mq 77,71; superficie netta magazzino Mq 2,00. Appartamento - finiture ed impianti Le finiture sono riferibili all'epoca di costruzione: pavimenti e rivestimenti (cucina e bagno) in ceramica, pareti intonacate e dipinte, serramenti per finestra in legno con vetro semplice, tapparelle; i serramenti per porte interne sono in legno tamburato, il portoncino d'ingresso è in legno con inserti di vetro, senza ferramenta di sicurezza. Le finestre del bagno e della camera singola sono dotate di inferriate. La dotazione impiantistica prevede l'impianto igienico sanitario, di approvvigionamento idrico e l'impianto elettrico. L'impianto di riscaldamento, originariamente previsto con caldaia centralizzata condominiale, è stato disattivato a favore di unità autonome. L'appartamento non ha l'impianto di riscaldamento; pur essendo presenti i radiatori manca la caldaia autonoma e il raccordo all'esistente. Esiste un boiler elettrico per riscaldare l'acqua ad uso igienico sanitario. L'unità immobiliare ha una fornitura minima di acqua potabile dovuta ad una limitazione d'erogazione, stabilita in sede condominiale, per prolungata morosità nel pagamento degli oneri condominiali. Età della costruzione: 42 anni. Mediocre lo stato complessivo di conservazione. Magazzino - finiture ed impianti Pavimento in battuta di cemento, pareti intonacate, porta d'ingresso in metallo, impianto elettrico. Età della costruzione: 42 anni. Mediocre lo stato complessivo di conservazione. 1.8 Destinazione urbanistica conformità Destinazione urbanistica attuale La proprietà ricade, ai sensi del vigente Piano degli Interventi, in una ZONA TERRITORIALE OMOGENEA B, C, e PEEP Residenziale di cui agli articoli 23,24,25,26,27,28,29 delle Norme Tecniche Operative. Nello specifico, ai sensi dell'art. 23 Z.T.O. B Residenziali di completamento totalmente edificate, sono da intendersi le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate per le quali il PI prevede il completamento e la saturazione degli indici. E' consentita la tipologia edilizia continua, isolata, a schiera, a blocco e abbinata. In queste zone il P.I. si attua per Intervento Edilizio Diretto. Nel nostro caso, essendo un appartamento costruito all'interno di un condominio non è possibile pensare a modifiche volumetriche se non attraverso una ristrutturazione totale dell'insieme. Conformità edilizia La costruzione del condominio è stata originariamente assentita mediante Autorizzazione per Costruzioni Edilizie prat. n. 170/70 del 15/9/1070 (prot. 5590) riguardante l'esecuzione di un fabbricato composto da otto appartamenti. Le otto Autorizzazioni di Abitabilità, relative a ciascuna abitazione, sono state rilasciate il 14/4/1972 e comprendono anche i garage al piano terra. Del piano interrato, ospitante i magazzini, non vi è descrizione alcuna - né grafica e né testuale per cui è da considerarsi costruito in totale difformità. 2

3 Successivamente è stata presentata una domanda di Concessione Edilizia in Sanatoria (legge 47/1985) n. 676/92 con la quale è stata sanata l'unità immobiliare pignorata oltre ad un magazzino al piano interrato non facente parte del cespite pignorato. In data è stata rilasciata l'abitabilità in sanatoria dell'appartamento (pratica n.5396 prot. 86/11987) in deroga alle altezze interne previste dai regolamenti igienico sanitari. Conformità edilizia dell'unità immobiliare pignorata Il sopralluogo ha rilevato una difformità non sostanziale rispetto alla Concessione Edilizia in sanatoria, ossia la demolizione di un tratto di parete divisoria tra la cucina e il soggiorno e lo spostamento della porta del magazzino dentro l'abitazione. Sentito il parere dell'ufficio Tecnico del Comune di Villorba per sanare la difformità è necessario presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria, oltre al pagamento di una sanzione amministrativa pari ad 516,00. Queste opere interne dispongono della doppia conformità urbanistica ed edilizia cioè sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della sanatoria. Non servono variazioni alla planimetria catastale in quanto le stesse non determinano una variazione del reddito dell'immobile. Il costo complessivo della pratica, compreso il pagamento della sanzione, è stimato in 1.500,00. Conformità edilizia del Condominio Stefania Come già scritto la costruzione del condominio è stata originariamente assentita mediante Autorizzazione per Costruzioni Edilizie prat. n. 170/70 del 15/9/1070 (prot. 5590). Del piano interrato, ospitante i magazzini, non vi è descrizione alcuna nel progetto - né grafica e né testuale e nemmeno Autorizzazione di Abitabilità per cui è da considerarsi costruito in totale difformità. La sanatoria riguarda giocoforza più comproprietari e dev'essere decisa in sede assembleare dal Condominio Stefania. Sentito il parere dell'ufficio Tecnico del Comune di Villorba è necessario presentare un permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 34 del Testo unico in materia edilizia (Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380), comma 2: Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell'ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale (...) Tenuto conto che il costo imputabile alla proprietà pignorata va rapportato alla quota di comproprietà delle parti comuni e alle dimensioni del magazzino il costo della pratica di sanatoria viene stimato prudenzialmente in 1.000,00. Attestato di prestazione energetica Il 2 ottobre 2014, cioè nel periodo di redazione della perizia e dell'attestato di Prestazione Energetica, è stata pubblicata la revisione delle norme UNI TS e 2 e UNI/TR Questa revisione comporta numerose modifiche al metodo di calcolo della precedente versione rispetto a tutti i contributi che determinano il fabbisogno di energia termica dell edificio per la climatizzazione estiva e invernale. Le informazioni disponibili segnalano che gli aggiornamenti dei software utilizzati per questi calcoli non saranno disponibili prima del 25 ottobre; l'attestato prodotto secondo questa nuova norma verrà quindi depositato in Cancelleria delle EE.II. successivamente al deposito della perizia. Precisato questo, è ragionevole prevedere che per l'immobile pignorato non ci saranno sostanziali variazioni; l'appartamento appartiene già alla classe più scadente sotto il profilo della prestazione energetica cioè Classe G, 455,27 kwh/m². Si rinvia comunque ai risultati del nuova certificazione. 1.9 Disponibilità dell immobile 3

4 Al momento del sopralluogo l'appartamento è risultato arredato e occupato senza titolo da terzi, per cui da considerarsi subito disponibile. Il magazzino al piano interrato è completamente riempito con mobili e cose varie. Pagamento degli oneri condominiali Come da estratto conto fornito dall'agenzia Immobiliare l'esecutata ha una passività, riferita all'esercizio ordinario 2013/2014 e a rate pregresse, pari a 8.197,70. Le spese previste per l'esercizio Gestione Ordinaria 2014/2015 (scadenza ) sommano ad 1.372, Divisibilità Tenuto conto delle caratteristiche morfologiche della proprietà non è né opportuna e né giustificata la vendita in più parti Stima del valore a base d'asta Il valore dell'immobile va inteso quale prezzo al quale lo stesso potrà verosimilmente essere esitato alla pubblica asta, tenuto conto della contingenza e dei presumibili scenari futuri del mercato, della circostanza che la vendita avviene senza la garanzia per i vizi e di ogni altra circostanza concreta. Per arrivare a quanto richiesto dal Giudice dell'esecuzione la valutazione ha utilizzato come criterio iniziale di stima quello riferito al valore medio di mercato risultato di accertamenti, sopralluoghi, rilievi, valutazioni delle condizioni della zona supportate anche da ricerche mediante database telematici. Su quanto raccolto, tenuto conto di altri aspetti correttivi quali gli elementi incrementali e decrementali del valore, la vetustà e lo stato di conservazione, sono state poi operate le opportune decurtazioni per ottemperare a quanto richiesto in premessa. Considerazioni estimative La proprietà è ubicata a Carità di Villorba in Via dei Mille 7, nel quadrante sud del Comune. E' in prossimità della centrale Piazza Aldo Moro e della sede municipale, in un ambito residenziale consolidato dove sono presenti tutti i servizi di base e i trasporti pubblici. Come elemento di apprezzamento si può considerare la collocazione vicina al centro storico di Treviso (circa 5 km), ad alcune scuole superiori e al Casello autostradale di Treviso Nord (2 km). Nella condizione attuale l'immobile, tenuto conto degli elementi che concorrono alla formazione del suo valore ed in particolare delle caratteristiche intrinseche già descritte, viene stimato in ,00 (superficie commerciale mq 92,57). Sottraendo la somma dei costi necessari alla regolarizzazione edilizia dell'appartamento e del piano seminterrato condominiale il valore a base d'asta dell'immobile diventa ,00. Ricordo che alla data di stesura della perizia l'esecutata ha un debito verso il Condominio Stefania, riferito all'esercizio ordinario 2013/2014 e a rate pregresse, pari a 8.197,70. Le spese previste per l'esercizio Gestione Ordinaria 2014/2015 (scadenza ) sommano ad 1.372, Riepilogo - Prezzo base di vendita Prezzo base d asta Lotto unico : ,00 (Euro quarantaduemilacinquecento/00) 4

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