- TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE -

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1 D Andria Geom. Giovanni Angri, lì TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE - - SEZIONE FALLIMENTARE - RELAZIONE DI STIMA BENI IMMOBILI Fallimento N 68/2014 Omissis in liquidazione. Curatore Fallimentare: Dott. Claudio LASCIALFARI. Contiene: - Relazione di stima di beni immobili; - N 10 Fotografie a Colori; - Elaborati Grafici redatti dal sottoscritto; - Documentazione Catastale; - Documentazione urbanistica ritirata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Mercato San Severino (SA); - Copia della Certificazione Notarile; - Estratto della banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I.; - Tabella dei coefficienti di differenziazione. LO STIMATORE Geometra D'ANDRIA Giovanni Via G. D Anna, 116 P.co Residenziale Rosato Tel. e Fax ANGRI (SA) Partita I.V.A

2 RELAZIONE DI STIMA BENI IMMOBILI FALLIMENTO Omissis in liquidazione R.F. N 68/2014 Il sottoscritto D Andria Giovanni, geometra, con studio in Angri (SA) alla Via G. D Anna n.116 (Centro Residenziale Rosato), iscritto presso il Collegio Professionale della Provincia di Salerno al N 3541 nonché all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Nocera Inferiore (Civile e Penale), in adempimento dell incarico conferitogli dall Ill.mo Giudice Delegato al Fallimento N 68/2014, produce relazione che segue. PREMESSA Con provvedimento del , in accoglimento dell istanza prodotta dal Curatore Fallimentare dott. Claudio Lascialfari depositata presso la Cancelleria Fallimentare del Tribunale di Nocera Inferiore (SA) in data , il Giudice Delegato dott. Mario FUCITO nominava il sottoscritto Geom. D Andria Giovanni quale stimatore dei beni di pertinenza del fallimento individuato in epigrafe. Presa conoscenza dell incarico ricevuto, il sottoscritto stimatore in uno al Curatore Fallimentare dott. Claudio Lascialfari si è recato in Mercato San Severino (SA) al Corso F. Caracciolo, frazione S. Eustachio (già località S. Aniello Piazza del Galdo), presso l immobile di cui alla presente relazione. Nella circostanza vennero eseguiti i rilievi metrici dell intero fabbricato nonché rilievi fotografici, sia d insieme che di dettaglio, del bene oggetto di stima. Successivamente, il sottoscritto si è recato presso l Agenzia del Territorio di Salerno al fine di acquisire tutte le notizie catastali nonché presso l Ufficio Tecnico del Comune di Mercato San Severino (SA) acquisendo, nella circostanza, tutta la documentazione urbanistica relativa all immobile facente parte del compendio fallimentare. Il sottoscritto crede necessario, ancor prima di inoltrarsi nel vivo dei quesiti che concerne la valutazione, far precedere la descrizione del bene che interessa, sin da ora evidenziando che per una migliore e più agevole comprensione, sia di tale parte descrittiva dell elaborato e sia anche per raffigurare le consistenze in valutazione, di avvalersi della documentazione grafica e fotografica prodotta che, allegata alla presente relazione, ne forma parte integrante e sostanziale. 2

3 INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE Il bene immobile oggetto della presente relazione di stima, di pertinenza del fallimento Omissis in liquidazione, è ubicato nel Comune di Mercato San Severino (SA) al Corso F. Caracciolo, frazione S. Eustachio (già località S. Aniello Piazza del Galdo). Nello specifico, trattasi di un appezzamento di terreno individuato presso l Agenzia del Territorio di Salerno al foglio 14, part.lla n.684, qualità seminativo irriguo arborato, classe 2, are 24.94, R.D..60,54 R.A..25,76. All interno del suddetto appezzamento di terreno insiste un fabbricato in corso di costruzione, da destinare ad attività commerciali, uffici e servizi, avente struttura portante intelaiata in cemento armato (travi e pilastri), tamponature esterne in blocchi forati in laterizio ed estrema copertura a lastrico solare. Detto fabbricato si sviluppa in elevazione per due piani fuori terra oltre il piano seminterrato; il collegamento tra i vari livelli avviene a mezzo di vano scale ubicato al lato nord della struttura che conduce fin sul lastrico solare di estrema copertura. Nello specifico, il fabbricato in oggetto è costituito da: Piano Seminterrato: avente accesso carrabile per mezzo di una rampa ubicata lungo il lato sud del fabbricato, che conduce a N 6 locali box-garage oltre ad un ampio locale da adibire a garagedeposito. Presenta pavimentazione in parte in piastrelle di ceramica ed in parte in battuto di cemento, porte di accesso in metallo così come pure gli infissi esterni; le pareti interne sono intonacate ma non tinteggiate, pertanto necessita di alcuni interventi di rifinitura interna. Piano Terra: costituito da diversi ambienti da adibire ad attività commerciali e uffici, tutti dotati dei rispettivi servizi igienici anche se, al momento, privi di sanitari. Le pareti interne risultano intonacate ma non tinteggiate, tutti gli ambienti sono sprovvisti di pavimentazione nonché di infissi interni ed esterni; gli impianti idrico ed elettrico risultano quasi completamente ultimati atteso che mancano solo gli elementi finali accessori. L accesso al piano terra avviene sia attraverso i vani porta ubicati al lato sud-est, sia attraverso l androne del vano scale posto al lato nord. Piano Primo: costituito da diversi locali ancora allo stato rustico da adibire ad uffici, ai quali si accede attraverso il vano scale posto al lato nord. Tutti gli ambienti sono sprovvisti di qualsiasi tipo di finitura, vale a dire pareti prive di intonaco, assenza di pavimentazione, assenza di infissi interni ed esterni nonché di qualsiasi tipo di impianto. Anche i terrazzi e balconi ubicati lungo il perimetro del fabbricato sono sprovvisti di pavimentazione e della sottostante impermeabilizzazione. Piano Secondo (Copertura): trattasi del lastrico solare di estrema copertura accessibile per mezzo del torrino scale posto al lato nord del fabbricato ma non praticabile. Presenta pavimentazione in 3

4 guaina bituminosa impermeabile, priva di vernice protettiva, ed è dotato di parapetti di protezione lungo tutto il perimetro. Superficie Scoperta: porzione di terreno residuata dall edificazione del fabbricato che circonda lo stesso per tre lati. Il lato sud-est prospetta sulla strada comunale dalla quale ha accesso diretto sia carrabile che pedonale per mezzo di cancelli in metallo scorrevoli; l intero perimetro del lotto è delimitato da muretti in calcestruzzo sormontati da ringhiera metallica. Anche detta superficie scoperta necessita di interventi di sistemazione esterna quali pavimentazione, impianti, ecc., atteso che al momento si presenta come un area di cantiere in stato di completo abbandono. PROVENIENZA E LEGITTIMITA Dalla lettura della Certificazione Notarile redatta dal Notaio Giuseppe Iervolino di Nocera Inferiore (SA) e datata , si evince che l appezzamento di terreno riportata in Catasto al foglio 14, part.lla n.684, è pervenuta alla società Omissis in virtù di atto di compravendita del per Notaio Guglielmo Barela di Pontecagnano Faiano (SA), rep. n.87912, trascritto presso l Agenzia delle Entrate Servizio Pubblicità Immobiliare di Salerno il ai nn / Nella suddetta Certificazione Notarile si evidenzia che all epoca dell acquisto del terreno, l attuale proprietaria società Omissis in liquidazione era denominata Omissis", società che ha mutato la propria denominazione in virtù di atto del per Notaio Francesco Fimiani di Nocera Superiore (SA), rep. n Per ulteriori notizie in merito alla precedente provenienza del bene nonché alle formalità pregiudizievoli, si rimanda alla citata Certificazione Notarile del Notaio Giuseppe Iervolino del Per quanto concerne la legittimità urbanistica del fabbricato realizzato all interno della particella di terreno n.684 del foglio 14, gli accertamenti eseguiti dal sottoscritto presso l Ufficio Tecnico del Comune di Mercato San Severino (SA) hanno evidenziato che: - il Dirigente della 5^ Area Gestione del Territorio del Comune di Mercato San Severino (SA) ha rilasciato alla Sig.ra Omissis, nata a Omissis in qualità di legale rappresentante della società Omissis, il Permesso di Costruire N 01 del per la costruzione di un fabbricato da destinare ad attività commerciali e servizi; 4

5 - in data hanno avuto inizio i lavori di realizzazione del fabbricato, come da comunicazione di inizio lavori prot. n del ; - il Dirigente dell Area Tecnica del Comune di Mercato San Severino (SA), vista la domanda presentata dalla Sig.ra Omissis, nella sua qualità, in data prot. n.7374, ha concesso la proroga in termini di ultimazione dei lavori di 12 mesi, fissando la scadenza per l ultimazione dei lavori alla data del ; - in data , prot. n.15142, la Sig.ra Omissis in qualità di amministratore unico della società Omissis comunicava l ultimazione dei lavori al rustico, avvenuta il giorno Alla suddetta comunicazione venivano allegati anche tutti gli elaborati grafici dello stato finale in uno alla relazione tecnica e al rilievo fotografico dello stato dei luoghi; - in data prot. n.17913, pratica n.76/11, la Sig.ra Omissis, nella sua qualità, depositava presso l Ufficio Tecnico del Comune di Mercato San Severino (SA) la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) per il completamento dei lavori di realizzazione di un fabbricato per attrezzature commerciali e servizi ; - con comunicazione datata e rubricata al prot. n del , oltre a trasmettere documentazione integrativa relativa all impresa esecutrice dei lavori, si comunicava l inizio dei lavori di cui alla suddetta S.C.I.A. in data ; - per ultimo, in data , il Responsabile dell Area Tecnica del Comune di Mercato San Severino (SA) ha rilasciato un attestato dal quale si evince che: relativamente al Permesso di Costruire N 1 del , la società Omissis ha presentato la comunicazione di fine lavori con nota in data , acquisita al protocollo generale dell ente in data col n Per quanto concerne la richiesta di agibilità del fabbricato la stessa non è stata prodotta in quanto al momento è efficace la S.C.I.A. prot. n del rif. n.76/11 presentata dalla Omissis per il completamento dei lavori di realizzazione di un fabbricato per attrezzature commerciali e servizi sull area ubicata in C.so F. Caracciolo della fraz. S. Eustachio. Allo stato attuale detta S.C.I.A. n.76/11 è decaduta perché sono trascorsi tre anni dalla data del suo deposito presso la Casa Comunale senza che i lavori fossero stati ultimati, pertanto ove si volessero ultimare i suddetti lavori è necessario riproporre una nuova pratica edilizia cosiddetta S.C.I.A. 5

6 CRITERIO DI STIMA Valutare un immobile significa ricercare con metodi e procedimenti appropriati il suo valore di mercato analizzando tutti i fattori che possono influenzare la legge della domanda e dell offerta in ragione di libera contrattazione. Vari metodi possono essere adottati per ricercare questo valore, tra essi, quelli più comunemente usati sono il metodo analitico per capitalizzazione del reddito ed il metodo sintetico per comparazione. La stima analitica determina il valore di un bene, a fecondità ripetuta, come pari all accumulazione, al momento della stima, di tutti i redditi futuri che esso può dare, pertanto la stima analitica determina il più probabile valore di mercato di un bene attraverso la capitalizzazione dei suoi redditi. Ciò presuppone alcuni principi fondamentali, tra i quali il regime di libera concorrenza, assenza di vincoli, periodo di tempo relativamente lungo, reddito costante e continuativo, saggio di capitalizzazione costante futuro. Inoltre presuppone una assoluta certezza nella determinazione del reddito e di tutti i fattori che concorrono alla sua quantificazione. La stima per comparazione consiste nel rapportare il bene da stimare con altri simili esistenti nella zona e che presentino le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche e dei quali sia noto il prezzo di mercato in epoche recenti. Per quanto concerne i fabbricati destinati ad abitazione le caratteristiche intrinseche sono: il tipo di costruzione e la qualità dei materiali di finitura (infissi, pavimenti, pitturazioni), superficie abitabile e superficie coperta, servizi ed impianti, funzionalità abitativa e distribuzione degli ambienti. Le caratteristiche estrinseche sono: ubicazione dell immobile e destinazione urbanistica della zona (residenziale, commerciale, turistica), distanza da centri d affari (banche o mercati) o da uffici pubblici ed efficienza dei mezzi di collegamento, salubrità della zona. La stima sintetica per comparazione si estrinseca per parametri che generalmente sono l unità di superficie, e talvolta il volume o il numero dei vani. Appare evidente che la stima comparativa fissa il valore dell immobile al tempo in cui essa viene determinata, con completa astrazione dal reddito presente o futuro, ed è unicamente ancorata alla legge della domanda e dell offerta. Metodo sintetico di comparazione Molte sono le incertezze e le limitazioni nella determinazione del valore degli immobili in regime economico attuale. Per i fabbricati il perdurare di un regime vincolistico altera il valore dell immobile penalizzandolo fortemente. Si precisa che nel procedere alla determinazione del valore venale degli immobili si terrà conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni 6

7 da stimare nello stato in cui si trovano, così come descritte nel paragrafo precedente. Pertanto dopo aver effettuato le necessarie indagini e raccolto tutte le indicazioni parametriche ritenute utili e necessarie, il sottoscritto ha fissato nel valore al metro quadro tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni da stimare facendo riferimento a condizioni medie di conservazione delle unità immobiliari ed alla posizione (piano, esposizione, orientamento etc.) dell immobile nell ambito del fabbricato. In particolare, al fine di attribuire il giusto valore di mercato al bene da stimare, il sottoscritto ha provveduto ad esperire accurate indagini presso l Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio, mediante la consultazione delle banche dati delle quotazioni immobiliari (Osservatorio del Mercato Immobiliare), ed accurate indagini di mercato, compreso la consultazione di riviste ed agenzie immobiliari nella quale erano quotati beni immobili con caratteristiche comparabili ai beni oggetto di stima. Consultazione quotazioni O.M.I.: Dallo studio dei dati ricavati è emerso che: - il valore di mercato di locali box siti in zona suburbana del Comune di Mercato San Severino (SA), relativamente al 2 semestre dell anno 2014 (ultimo periodo pubblicato), va da un minimo di 285,00./mq. ad un massimo di 385,00./mq., per immobili aventi uno stato conservativo normale. Sulla scorta dei valori sopra esposti si ritiene congruo applicare quale parametro di stima il valore di. 335,00 / mq. di superficie lorda, scaturito dalla media aritmetica dei parametri pubblicati. - il valore di mercato di locali uffici siti in zona suburbana del Comune di Mercato San Severino (SA), relativamente al 2 semestre dell anno 2014 (ultimo periodo pubblicato), va da un minimo di 750,00./mq. ad un massimo di 1.000,00./mq., per immobili aventi uno stato conservativo normale. Sulla scorta dei valori sopra esposti si ritiene congruo applicare quale parametro di stima il valore di. 875,00 / mq. di superficie lorda, scaturito dalla media aritmetica dei parametri pubblicati. Indagine di mercato: Dalle indagini di mercato esperite presso diverse agenzie immobiliari nonché dalla consultazione di riviste immobiliari nelle quali è stato possibile apprendere il prezzo di vendita di beni analoghi a 7

8 quelli oggetto di stima e situati sul territorio di Mercato San Severino (SA) sono scaturiti i seguenti prezzi a metro quadro: - il valore medio di mercato di locali box siti in zona suburbana del Comune di Mercato San Severino (SA) è pari a circa. 400,00 / mq. di superficie utile; al riguardo vi è da dire che le indagini di mercato esperite hanno evidenziato valori più elevati ma che non rispecchiano il reale andamento del mercato immobiliare, soprattutto in considerazione di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene. - il valore medio di mercato di locali uffici siti in zona suburbana del Comune di Mercato San Severino (SA) è pari a circa ,00 / mq. di superficie utile. Metodo analitico per capitalizzazione dei redditi netti Questo genere di stima tende alla ricerca del probabile valore di mercato del bene attraverso la capitalizzazione dei redditi netti che questo è capace di produrre. Si tratta di una stima di previsione la quale tiene conto delle effettive possibilità redditizie del bene, di conseguenza il valore che scaturisce dalla stima analitica può discostarsi dal prezzo di mercato ove questo, a causa di molteplici circostanze influenti, non tenga conto dei reali meriti del bene. Le operazioni si stima del suddetto metodo si suddividono in: - esame dei fattori intrinseci ed estrinseci del fabbricato; - determinazione del reddito lordo medio annuo (R) reale o presunto, ma che sia ordinario della zona, realizzabile dal fabbricato; - determinazione delle spese medie annue (S); - scelta del tasso di capitalizzazione (r); - capitalizzazione del reddito medio annuo; da cui scaturisce il valore dell immobile tramite la formula: V = (R - S) / r dalla quale scaturisce il probabile valore di mercato di un immobile capace di assicurare quel determinato reddito netto. Il reddito lordo medio annuo (R) è stato calcolato in base al parametro superficie del valore del prezzo unitario al metro quadro opportunamente scelto tra quelli adottati nel mercato immobiliare per immobili aventi caratteristiche analoghe a quello in esame ed ubicati nella stessa zona o nelle immediate vicinanze. 8

9 Dette quotazioni sono state rilevate dalla banca dati dall Osservatorio dei Valori Immobiliari pubblicato dall Agenzia del Territorio e relativo al 2 semestre dell anno 2014 (ultimo periodo pubblicato). Dallo studio dei dati ricavati è emerso che secondo l Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.): - Il valore di locazione mensile di locali box siti in zona suburbana del Comune di Mercato San Severino (SA) và da un minimo di. 1,10/mq. ad un massimo di. 1,60/mq., per immobili aventi uno stato conservativo normale. Sulla scorta dei valori sopra esposti si ritiene congruo applicare il valore locativo mensile pari ad. 1,35 / mq. di superficie lorda, scaturito dalla media aritmetica dei parametri pubblicati. - Il valore di locazione mensile di locali uffici siti in zona suburbana del Comune di Mercato San Severino (SA) và da un minimo di. 3,10/mq. ad un massimo di. 4,10/mq., per immobili aventi uno stato conservativo normale. Sulla scorta dei valori sopra esposti si ritiene congruo applicare il valore locativo mensile pari ad. 3,60 / mq. di superficie lorda, scaturito dalla media aritmetica dei parametri pubblicati. La determinazione delle spese medie annue (S), approssimative, di parte padronale relative ai fabbricati per civili abitazioni si evince dalla somma delle percentuali dei seguenti parametri, riferite al fitto lordo medio annuo: - Spese condominiali: riparazioni scala, lastrico solare, colonna di scarico, fognatura, colonna di adduzione acqua allo stabile; lavori al citofono; ripulitura scala ed esterno del fabbricato: media annua ---> 5%; - Lavori periodici e straordinari all interno dell immobile: ripulitura in media ogni 8 anni e verniciatura esterna infissi, riparazione di parte padronale: media annua ---> 5%; - Sfitti ed insolvibilità, considerando che in media ogni 8 anni si cambi inquilino e che in tale circostanza l immobile rimanga sfitto per due mesi: media annua ---> 2%; - Quota annua di ammortamento: media annua ---> 3%; - Imposizioni fiscali: media annua ---> 10%; Spesa media annua (S) incidente sul reddito lordo: 25%. Il tasso di capitalizzazione (r) è dato dal rapporto tra l interesse annuo ed il capitale investito. L interesse (I) è il prezzo d uso di un capitale finanziario, ovvero è il compenso che spetta a chi investe un certo capitale liquido. Negli investimenti in fabbricati urbani l interesse (I) lo ritroviamo sotto la veste di reddito netto annuo (Rn) per cui 9

10 r = Rn / V ; > V = Rn / r; ove V rappresenta il capitale generatore del reddito. Da un indagine svolta in zona su fabbricati simili a quello da stimare, in normali condizione di manutenzione e recentemente oggetto di compravendita, dal rapporto dato dalla sommatoria dei redditi netti annui e i capitali generatori di reddito si è ottenuto un saggio medio di capitalizzazione del 4,00%. VALUTAZIONE Si procede qui di seguito alla stima dei beni di pertinenza della procedura fallimentare in oggetto secondo i criteri di stima sopra descritti precisando, altresì, che saranno applicati i seguenti coefficienti di riduzione desunti dai criteri di calcolo delle superfici commerciali diffusi dalla Borsa Immobiliare on Line e derivante da uno studio congiunto della CCIAA, di Agenti Immobiliari accreditati ed Imprese Edili. Superficie di balconi e terrazzi = 1/3; Superficie vano scale = 1/4; Superficie lastrico solare e rampa carrabile = 1/6; Superficie scoperta = 1/10. Dallo sviluppo dei rilievi metrici eseguiti, sulla scorta dei quali è stata eseguita la restituzione grafica che pure si allega, sono scaturite le seguenti superfici: Piano Seminterrato: - Superfici Lorde: Locali Box = mq. 592,83; Vano Scale = mq. (12,45x1/4) = mq. 3,11; Rampa Carrabile = mq. (185,37x1/6) = mq. 30,90; - Superfici Utili: Locali Box = mq. 543,87; Vano Scale = mq. (11,30x1/4) = mq. 2,82; Rampa Carrabile = mq. (175,15x1/6) = mq. 29,19; Piano Terra: - Superfici Lorde: Locali Uffici = mq. 545,98; Vano Scale = mq. (36,35x1/4) = mq. 9,09; Balcone = mq. (64,40x1/3) = mq. 21,46; 10

11 - Superfici Utili: Locali Uffici = mq. 483,43; Vano Scale = mq. (31,80x1/4) = mq. 7,95; Balcone = mq. (61,10x1/3) = mq. 20,37; Piano Primo: - Superfici Lorde: Locali Uffici = mq. 451,10; Vano Scale = mq. (28,68x1/4) = mq. 7,17; Balconi = mq. (230,66x1/3) = mq. 76,89; - Superfici Utili: Locali Uffici = mq. 394,98; Vano Scale = mq. (24,67x1/4) = mq. 6,17; Balconi = mq. (219,91x1/3) = mq. 73,30; Piano Secondo (Copertura): - Superfici Lorde: Vano Scale = mq. (47,15x1/4) = mq. 11,79; Lastrico Solare = mq. (442,32x1/6) = mq. 73,72; - Superfici Utili: Vano Scale = mq. (37,80x1/4) = mq. 9,45; Lastrico Solare = mq. (415,42x1/6) = mq. 69,24; Superficie Scoperta: - Superficie Lorda : (Sup. Catastale Ingombro Fabbricato) = (mq ,00 mq. 790,67) = (mq ,33x1/10) = mq. 170,33; - Superficie Utile : (Sup. Lorda Muro di Recinzione) = (mq ,33 mq. 61,50) = (mq.1.641,83x1/10) = mq. 164,18. Valutazione secondo il criterio sintetico di stima per comparazione (quotazioni O.M.I.) Piano Seminterrato: (Sup. Lorda x. 335,00/mq.) = mq. (592,83 + 3, ,90) x./mq. 335,00 = mq. 626,84 x./mq. 335,00 = ,40 (Euro Duecentonovemilanovecentonovantuno/40); Piano Terra: (Sup. Lorda x. 875,00/mq.) = mq. (545,98 + 9, ,46) x./mq. 875,00 = mq. 576,53 x./mq. 875,00 = ,75 (Euro Cinquecentoquattromilaquattrocentosessantatre/75); 11

12 Piano Primo: (Sup. Lorda x. 875,00/mq.) = mq. (451,10 + 7, ,89) x./mq. 875,00 = mq. 535,16 x./mq. 875,00 = ,00 (Euro Quattrocentosessantottomiladuecentosessantacinque/00); Piano Secondo (Copertura): (Sup. Lorda x. 875,00/mq.) = mq. (11, ,72) x./mq. 875,00 = mq. 85,51 x./mq. 875,00 = ,25 (Euro Settantaquattromilaottocentoventuno/25); Superficie Scoperta: (Sup. Lorda x. 875,00/mq.) = mq. 170,33 x./mq. 875,00 = ,75 (Euro Centoquarantanovemilatrentotto/75). Valutazione secondo il criterio sintetico di stima per comparazione (indagini di mercato) Piano Seminterrato: (Sup. Utile x. 400,00/mq.) = mq. (543,87 + 2, ,19) x./mq. 400,00 = mq. 575,88 x./mq. 400,00 = ,00 (Euro Duecentotrentamilatrecentocinquantadue/00); Piano Terra: (Sup. Utile x ,00/mq.) = mq. (483,43 + 7, ,37) x./mq ,00 = mq. 511,75 x./mq ,00 = ,00 (Euro Cinquecentoundicimilasettecentocinquanta/00); Piano Primo: (Sup. Utile x ,00/mq.) = mq. (394,98 + 6, ,30) x./mq ,00 = mq. 474,45 x./mq ,00 = ,00 (Euro Quattrocentosettantaquattromilaquattrocentocinquanta/00); Piano Secondo (Copertura): (Sup. Utile x ,00/mq.) = mq. (9, ,24) x./mq ,00 = mq. 78,69 x./mq ,00 = ,00 (Euro Settantottomilaseicentonovanta/00); Superficie Scoperta: (Sup. Utile x ,00/mq.) = mq. 164,18 x./mq ,00 = ,00 (Euro Centosessantaquattromilacentoottanta/00). 12

13 Valutazione secondo il metodo analitico per capitalizzazione dei redditi netti Piano Seminterrato: Valore locativo mensile: (Sup. Lorda x. 1,35/mq.) = mq. (592,83 + 3, ,90) x./mq. 1,35 = mq. 626,84 x./mq. 1,35 =. 846,23 R (reddito lordo medio annuo) =. 846,23 X 12 mesi = ,76 S (spese medie annue) = ,76 X 0,25 = ,69 r (saggio di capitalizzazione) = 4,00% V (valore probabile di mercato) = (R S) / r =. (10.154, ,69) / 0,04 = ,75 (Euro Centonovantamilaquattrocentouno/75); Piano Terra: Valore locativo mensile: (Sup. Lorda x. 3,60/mq.) = mq. (545,98 + 9, ,46) x./mq. 3,60 = mq. 576,53 x./mq. 3,60 = ,51 R (reddito lordo medio annuo) = ,51 X 12 mesi = ,12 S (spese medie annue) = ,12 X 0,25 = ,53 r (saggio di capitalizzazione) = 4,00% V (valore probabile di mercato) = (R S) / r =. (24.906, ,53) / 0,04 = ,75 (Euro Quattrocentosessantaseimilanovecentoottantanove/75); Piano Primo: Valore locativo mensile: (Sup. Lorda x. 3,60/mq.) = mq. (451,10 + 7, ,89) x./mq. 3,60 = mq. 535,16 x./mq. 3,60 = ,58 R (reddito lordo medio annuo) = ,58 X 12 mesi = ,96 S (spese medie annue) = ,96 X 0,25 = ,74 r (saggio di capitalizzazione) = 4,00% V (valore probabile di mercato) = (R - S) / r =. (23.118, ,74) / 0,04 = ,50 (Euro Quattrocentotrentatremilaquattrocentoottanta/50); Piano Secondo (Copertura): Valore locativo mensile: (Sup. Lorda x. 3,60/mq.) = mq. (11, ,72) x./mq. 3,60 = mq. 85,51 x./mq. 3,60 =. 307,84 R (reddito lordo medio annuo) =. 307,84 X 12 mesi = ,08 S (spese medie annue) = ,08 X 0,25 =. 923,52 r (saggio di capitalizzazione) = 4,00% 13

14 V (valore probabile di mercato) = (R S) / r =. (3.694,08 923,52) / 0,04 = ,00 (Euro Sessantanovemiladuecentosessantaquattro/00); Superficie Scoperta: Valore locativo mensile: (Sup. Lorda x. 3,60/mq.) = mq. 170,33 x./mq. 3,60 =. 613,19 R (reddito lordo medio annuo) =. 613,19 X 12 mesi = ,28 S (spese medie annue) = ,28 X 0,25 = ,57 r (saggio di capitalizzazione) = 4,00% V (valore probabile di mercato) = (R S) / r =. (7.358, ,57) / 0,04 = ,75 (Euro Centotrentasettemilanovecentosessantasette/75). Valutazione finale Il valore dei beni immobili oggetto di stima sarà dato dalla media aritmetica dei valori derivanti dal metodo sintetico di stima per comparazione e dal metodo analitico per capitalizzazione dei redditi medi annui. Ai valori così determinati saranno applicati alcuni coefficienti di deprezzamento che tengono conto dell attuale stato di manutenzione e, in particolare dello stato di inagibilità ed inabitabilità, scaturita dall assenza di opere di finitura quali tinteggiatura, intonaco, impianti, pavimentazione, ecc.. Detti coefficienti sono stati desunti dal Manuale dei coefficienti di differenziazione - Guida per l individuazione, il calcolo e l applicazione al processo di stima di tutti i coefficienti di differenziazione autori Flavio Paglia e Patrizia Carvelli, EPC editore. Piano Seminterrato: Valore di mercato: ( , , ,75) / 3 = ,38 (Euro Duecentodiecimiladiecentoquarantotto/38); Al suddetto importo si ritiene opportuno applicare un coefficiente di deprezzamento pari al 15% scaturito dalla somma dei seguenti coefficienti: - Realizzazione di opere da pittore = 10% - Realizzazione di rifiniture interne = 5% Pertanto, l attuale valore di mercato del suddetto immobile è pari a ,38 x 0,85 = ,12 (Euro Centosettantottomilasettecentoundici/12). 14

15 Piano Terra: Valore di mercato: ( , , ,75) / 3 = ,16 (Euro Quattrocentonovantaquattromilaquattrocentouno/16) Al suddetto importo si ritiene opportuno applicare un coefficiente di deprezzamento pari al 55% scaturito dalla somma dei seguenti coefficienti: - Realizzazione di pavimentazione = 9% - Realizzazione impianto termico = 9% - Fornitura e posa in opera di servizi sanitari = 5% - Fornitura e posa in opera di serramenti esterni = 8% - Fornitura e posa in opera di serramenti interni = 9% - Realizzazione di opere da pittore = 10% - Realizzazione di rifiniture interne = 5% Pertanto, l attuale valore di mercato del suddetto immobile è pari a ,16 x 0,45 = ,52 (Euro Duecentoventiduemilaquattrocentoottanta/52). Piano Primo: Valore di mercato: ( , , ,50) / 3 = ,83 (Euro Quattrocentocinquantottomilasettecentotrentuno/83) Al suddetto importo si ritiene opportuno applicare un coefficiente di deprezzamento pari al 74% scaturito dalla somma dei seguenti coefficienti: - Realizzazione di pavimentazione = 9% - Realizzazione impianto elettrico = 12% - Realizzazione impianto idrico = 7% - Realizzazione impianto termico = 9% - Fornitura e posa in opera di servizi sanitari = 5% - Fornitura e posa in opera di serramenti esterni = 8% - Fornitura e posa in opera di serramenti interni = 9% - Realizzazione di opere da pittore = 10% - Realizzazione di rifiniture interne = 5% Pertanto, l attuale valore di mercato del suddetto immobile è pari a ,83 x 0,26 = ,27 (Euro Centodiciannovemiladuecentosettanta/27). 15

16 Piano Secondo (Copertura): Valore di mercato: ( , , ,00) / 3 = ,42 (Euro Settantaquattromiladuecentocinquantotto/42) Al suddetto importo si ritiene opportuno applicare un coefficiente di deprezzamento pari al 5% scaturito dalla somma dei seguenti coefficienti: - Realizzazione di rifiniture = 5% Pertanto, l attuale valore di mercato del suddetto immobile è pari a ,42 x 0,95 = ,50 (Euro Settantamilacinquecentoquarantacinque/50). Superficie Scoperta: Valore di mercato: ( , , ,75) / 3 = ,50 (Euro Centocinquantamilatrecentonovantacinque/50) Al suddetto importo si ritiene opportuno applicare un coefficiente di deprezzamento pari al 33% scaturito dalla somma dei seguenti coefficienti: - Realizzazione di pavimentazione = 9% - Realizzazione impianto elettrico = 12% - Realizzazione impianto idrico = 7% - Realizzazione di rifiniture = 5% Pertanto, l attuale valore di mercato del suddetto immobile è pari a ,50 x 0,67 = ,99 (Euro Centomilasettecentosessantaquattro/99). In considerazione di tutto quanto innanzi esposto, il sottoscritto formula la valutazione in complessivi ,40 (Euro Seicentonovantunomilasettecentosettantadue/40) relativamente ai beni dettagliatamente descritti in narrativa. 16

17 FORMAZIONE DEI LOTTI Per una migliore e più agevole prospettiva di vendita, attesa l assenza di tabelle millesimali che ripartiscano proporzionalmente gli spazi comuni, si ritiene opportuno suddividere gli immobili oggetto di stima in N 3 lotti distinti, come qui di seguito riepilogati: LOTTO N 1: Costituito dall intero Piano Seminterrato del fabbricato, a cui va aggiunta una quota pari ad 1/3 della superficie scoperta e spazi comuni quale diritto proporzionale di condominio, del valore complessivo di ( , ,99 / 3) = ,45 (Euro Duecentododicimiladuecentonovantanove/45); LOTTO N 2: Costituito dall intero Piano Terra del fabbricato, a cui va aggiunta una quota pari ad 1/3 della superficie scoperta e spazi comuni quale diritto proporzionale di condominio, del valore complessivo di ( , ,99 / 3) = ,85 (Euro Duecentocinquantaseimilasessantotto/85); LOTTO N 3: Costituito dall intero Primo Piano del fabbricato e dal soprastante lastrico solare, a cui va aggiunta una quota pari ad 1/3 della superficie scoperta e spazi comuni quale diritto proporzionale di condominio, del valore complessivo di ( , , ,99 / 3) = ,10 (Euro Duecentoventitremilaquattrocentoquattro/10); LOTTO UNICO: Costituito dall intero fabbricato in uno alla superficie scoperta circostante, del valore complessivo di ,40 (Euro Seicentonovantunomilasettecentosettantadue/40). 17

18 CONCLUSIONI Sintetizzando quanto sopra esposto in relazione il sottoscritto così conclude e riepiloga. Il bene immobile oggetto della presente relazione di stima, di pertinenza del fallimento Omissis in liquidazione, è ubicato nel Comune di Mercato San Severino (SA) al Corso F. Caracciolo, frazione S. Eustachio (già località S. Aniello Piazza del Galdo). Nello specifico, trattasi di un appezzamento di terreno individuato presso l Agenzia del Territorio di Salerno al foglio 14, part.lla n.684, qualità seminativo irriguo arborato, classe 2, are 24.94, R.D..60,54 R.A..25,76. All interno del suddetto appezzamento di terreno insiste un fabbricato in corso di costruzione, da destinare ad attività commerciali, uffici e servizi costituito dalle seguenti unità immobiliari: Piano Seminterrato: il cui valore di stima è risultato pari ad ,12 (Euro Centosettantottomilasettecentoundici/12); Piano Terra: il cui valore di stima è risultato pari ad ,52 (Euro Duecentoventiduemilaquattrocentoottanta/52); Piano Primo: il cui valore di stima è risultato pari ad ,27 (Euro Centodiciannovemiladuecentosettanta/27); Piano Secondo (Copertura): il cui valore di stima è risultato pari ad ,50 (Euro Settantamilacinquecentoquarantacinque/50); Superficie Scoperta: il cui valore di stima è risultato pari ad ,99 (Euro Centomilasettecentosessantaquattro/99). Dai calcoli analitici eseguiti in narrativa si enuclea che il valore complessivo del bene oggetto di stima è pari ad ,40 (Euro Seicentonovantunomilasettecentosettantadue/40). Lo stimatore Geometra D'ANDRIA Giovanni 18

19 Al presente elaborato, vengono fascicolati altresì nell ordine che segue, e devono ritenersi parte integrante della presente relazione di stima i seguenti allegati: a) N 10 fotografie a colori; b) Elaborati grafici redatti dal sottoscritto; c) Documentazione catastale; d) Documentazione urbanistica ritirata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Mercato San Severino (SA); e) Copia della Certificazione Notarile; f) Estratto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I.; g) Tabella dei coefficienti di differenziazione. Lo stimatore Geometra D'ANDRIA Giovanni 19