TRIB U N AL E DI M AN TOV A

TRIB U N AL E DI M AN TOV A SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Picinelli Vittorio, nell'esecuzione Immobiliare 452/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art. 567... 3 Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Patti... 5 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 6 Servitù, censo, livello, usi civici... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 7 Formalità pregiudizievoli... 8 Normativa urbanistica... 8 Regolarità edilizia... 9 Vincoli od oneri condominiali... 9 Stima / Formazione lotti... 9 Riepilogo bando d'asta...11 Lotto Unico...11 Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 452/2016 del R.G.E....12 Lotto Unico...12 2

INCARICO All'udienza del, il sottoscritto Ing. Picinelli Vittorio, con studio in Via Corrado, 31-46100 - Mantova (MN), email studiopicinelli@gmail.com, PEC vittorio.picinelli@ingpec.eu, Tel. 340 7174109, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Mantova (MN) - Viale Risorgimento n.48, scala D, interno 30, piano 2 DESCRIZIONE L'appartamento si trova a Mantova, in viale Risorgimento n.48, ed è ubicato al secondo piano di un fabbricato condominiale di notevoli dimensioni, con quattro blocchi contigui dotati di ingresso e vano scale autonomi che si allungano fino a viale Isonzo. Ciascun blocco è articolato su quattro piani fuori terra ed un seminterrato. L'appartamento, dotato di una cantina pertinenziale al piano seminterrato, si trova nell'ultimo blocco che prospetta viale Isonzo (vedi l'allegato 1 - documentazione fotografica). Il complesso è dotato di un'ampia superficie cortiva, che consente anche lo stazionamento di autovetture e si trova a poca distanza dai servizi e dalle aree verdi situate nei pressi dello stadio e di Palazzo Te. Si tratta di un'abitazione di tipo economico, dotata di ingresso, cucina-soggiorno, due camere da letto ed un bagno. Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso in data 05/07/2017. Custode delle chiavi: Direttore dell'i.v.g. di Mantova Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Mantova (MN) - Viale Risorgimento n.48, scala D, interno 30, piano 2 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) 3

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI L'appartamento confina: - a nord con l'unità immobiliare mappale 988 sub.21; - ad est con via Secchia; - a sud con l'unità immobiliare mappale 988 sub.29 ed il vano scale comune; - ad ovest col vano scale e l'area cortiva comuni. La cantina confina: - a nord con il vano lavanderia comune; - ad est con via Secchia; - a sud con la cantina di pertinenza dell'unità immobiliare mappale 988 sub.32; - ad ovest col corridoio comune. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Appartamento 59,00 mq 67,00 mq 1,00 67,00 mq 3,00 m 2 Cantina 11,00 mq 13,00 mq 0,20 2,60 mq 2,50 m Seminterrato Totale superficie convenzionale: 69,60 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 69,60 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 30/06/1987 al 29/03/2002 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 54, Part. 988, Sub. 30 Categoria A3 Cl.2, Cons. 4 vani Rendita 258,23 Piano S-T-P Dal 29/03/2002 al 28/05/2008 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 54, Part. 988, Sub. 30 Categoria A3 Cl.2, Cons. 4 vani Rendita 258,23 Piano S-T-P 4

Dal 28/05/2008 al 27/03/2014 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 54, Part. 988, Sub. 30 Categoria A3 Cl.2, Cons. 4 vani Rendita 258,23 Piano S-T-P Dal 27/03/2014 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 54, Part. 988, Sub. 30 Categoria A3 Cl.2, Cons. 4 vani Rendita 258,23 Piano S1-2 Dal 09/11/2015 al 09/07/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 54, Part. 988, Sub. 30 Categoria A3 Cl.2, Cons. 4 vani Superficie catastale 67 mq Rendita 258,23 Piano S1-2 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 54 988 30 A3 2 4 vani 67 mq 258,23 S1-2 Corrispondenza catastale Nel corso del sopralluogo effettuato il 5/7/2017 lo stato dei luoghi corrispondeva pienamente a quanto riportato nella planimetria catastale depositata presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano di Mantova in data 11/4/1951 (vedi Allegato 3). PRECISAZIONI Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza della documentazione di cui all'art.567 2 comma, c.p.c. PATTI L'immobile risulta oggi disabitato ed in stato di abbandono, non risulta ceduto in locazione con contratti registrati anteriormente all'atto di pignoramento, né gravato a qualunque titolo da patti che ne condizionino l'utilizzato. STATO CONSERVATIVO 5

Lo stato di conservazione dell'appartamento risulta discreto, senza elementi di degrado evidenti. Al contrario il piano seminterrato, con la lavanderia comune e la cantina, si presenta in pessimo stato di conservazione, con scrostature e macchie di umidità molto estese ed evidenti, diffuse sul pavimento e sulle pareti (vedi allegato 1 - documentazione fotografica). PARTI COMUNI L'immobile pignorato risulta inserito in un contesto condominiale e pertanto gode delle parti comuni condominiali che comprendono l'area cortiva esterna, il vano scale, il vano destinato a lavanderia ed i vani tecnici. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si rilevano servitù, censi, livelli o vincoli di uso civico gravanti sul bene pignorato, fatta eccezione per quelli derivanti dal contesto condominiale. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il fabbricato condominiale, costruito tra la fine degli anni '40 e l'inizio degli anni '50, ha una struttura costituita da fondazioni in calcestruzzo posate in profondità, murature portanti in mattoni pieni di adeguato spessore e solai in latero-cemento. L'appartamento pignorato, posto al secondo piano, comprende l'ingresso, il soggiorno con angolo cucina separato, il bagno e due camere da letto. Il soggiorno e l'angolo cucina sono esposti ad ovest, mentre le camere da letto, con il bagno, sono esposte ad est. Le pareti sono intonacate con finitura a civile e tinteggiate con colore uniforme in tonalità chiara. Le finiture sono di tipo corrente e lo stato di conservazione, come si è detto, è discreto. La pavimentazione è realizzata con piastrelle in ceramica, uniformi in tutti i vani. Le finestre, ad eccezione dell'angolo cucina, sono dotate di doppio serramento, interno in legno ed esterno in alluminio e sono dotate di scuretti interni, oltre ad un sali-scendi alla veneziana tra i due serramenti. Le porte interne sono in legno tamburato di colore chiaro, con riquadro superiore in vetro smerigliato. Per quanto concerne gli impianti tecnologici l immobile è dotato: - di impianto elettrico collegato alla rete, con cavi sottotraccia, dotato di quadri, prese e punti luce in condizioni di efficienza; - di impianto idrico-sanitario con rete di distribuzione di acqua calda e fredda; gli elementi del bagno sono in ceramica di tipo corrente e in discreto stato di conservazione. - di impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gas tipo Vaillant con produzione di acqua calda e radiatori in ogni vano. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero 6

All'atto dei primi sopralluoghi, in data 29/5//2017 e 2/6/2017 l'unità immobiliare risultava disabitata. In occasione dell'accesso forzoso effettuato il 5/7/2017, l'immobile risultava completamente libero da persone, tanto da costringere il custode a forzare la porta. L'appartamento, peraltro, era parzialmente ingombro da arredi ed oggetti personali abbandonati. Anche nella cantina al piano seminterrato venivano rinvenuti materiali di vario genere, abbandonati alla rinfusa sulle scansie laterali (vedi Allegato 1 - documentazione fotografica). PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 13/04/1996 al 29/03/2002 **** Omissis **** Anteriore al ventennio Rogante Data Repertorio N Raccolta N Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 30/03/2002 al 27/05/2008 **** Omissis **** Dichiarazione di successione Rogante Data Repertorio N Raccolta N 29/03/2002 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 28/05/2008 **** Omissis **** Atto notarile di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Dott. Mario Nicolini 28/05/2008 76983 35203 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 25/06/2008 9010 5296 7

Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Mantova 24/06/2008 6976 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di di Mantova aggiornate al 13/04/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso l'agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste nel e, contestualmente, corrispondere per la loro annotazione, importi da calcolarsi come segue e che, in relazione alla formalità da cancellare, per ogni annotamento, attualmente risultano in essere:. --- Ipoteca volontaria iscritta a Mantova il 25/06/2008 ai n.ri 9011/2032 per la complessiva somma di Euro 165.000,00, in forza di atto di mutuo; > a favore di UNICREDIT FAMILY FINANCING BANK SPA con sede a Milano - C.F. 05140920017 per la quota di 1/1 di piena proprietà. > contro **** Omissis ****, debitore esecutato. --- Pignoramento immobiliare trascritto presso l'ufficio del Territorio di Mantova in data 23/12/2016 ai numeri 14246/9521, in forza di verbale di pignoramento dell'ufficiale giudiziario di Mantova in data 3/11/2016 rep. 5486, gravante sull'unità immobiliare oggetto dell'esecuzione, > a favore di UNICREDIT SPA, con sede a Roma - C.F. 00348170101; > contro **** Omissis ****, debitore esecutato. NORMATIVA URBANISTICA Il P.G.T. vigente, approvato dal Comune di Mantova in data 21/11/2012, nella tavola DP6 delle previsioni di piano individua il fabbricato che contiene l'immobile pignorato come facente parte del gruppo di Valletta Paiolo, Valletta Valsecchi e Viale Risorgimento, individuato come "Tessuto consolidato a destinazione residenziale prevalente" e soggetto alle prescrizioni riportate nell'art. D18 delle N.T.A. del Piano delle Regole - N.T.A. (vedi Allegato 6). In tali norme si prescrive quanto segue: - destinazione d'uso principale: residenza e destinazioni ad essa accessorie; - destinazioni incompatibili: produttiva industriale/artigianale; commerciale eccedente quella di vicinato; attività agricole. - interventi ammissibili: manutenzione ordinaria e straordinaria; ristrutturazione edilizia ed urbanistica; nuova costruzione. 8

REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. Tenuto conto: - che l'immobile è stato costruito prima del 1967 e che lo stato dell'unità immobiliare riscontrato durante il sopralluogo effettuato dallo scrivente in data 5/7/2017 è risultato perfettamente conforme alle planimetrie catastali depositate presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano in data 11/4/1951 (vedi Allegato 3); - che risulta quindi veritiera la dichiarazione dei venditori riportata nell'atto di compravendita dell'immobile (vedi Allegato 7) secondo la quale non vi è stato alcun intervento edilizio successivo al 1967, si ritiene di poter attestare la piena regolarità urbanistica dell'immobile pignorato. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali Importo medio annuo delle spese condominiali: 500,00 Totale spese per l'anno in corso e precedente: 1.284,84 Non risultano particolari vincoli di tipo condominiale gravanti sull'unità immobiliare pignorata. E' stato però accertato un importo ad oggi non pagato, relativo al consuntivo 2016 ed al preventivo 2017 delle spese condominiali, che, secondo la ripartizione acquisita dall'amministrazione del Condominio (Allegato 5), è pari ad 1.284,84 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Mantova (MN) - Viale Risorgimento n.48, scala D, interno 30, piano 2 L'appartamento si trova a Mantova, in viale Risorgimento n.48, ed è ubicato al secondo piano di un fabbricato condominiale di notevoli dimensioni, con quattro blocchi contigui dotati di ingresso e vano scale autonomi che si allungano fino a viale Isonzo. Ciascun blocco è articolato su quattro piani fuori terra ed un seminterrato. L'appartamento, dotato di una cantina pertinenziale al piano seminterrato, si trova nell'ultimo blocco che prospetta viale Isonzo (vedi l'allegato 1 - documentazione fotografica). Il complesso è dotato di un'ampia superficie cortiva, che consente anche lo stazionamento di autovetture e si trova a poca distanza dai servizi e dalle aree verdi situate nei pressi dello stadio e di Palazzo Te. Si tratta di un'abitazione di tipo economico, dotata di ingresso, cucina-soggiorno, due camere da letto ed un bagno. 9

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 54, Part. 988, Sub. 30, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 55.680,00 Considerando le caratteristiche dell'unità immobiliare e la sua collocazione, si ritiene che i criteri estimativi basati sul reddito producibile con la locazione, o su altri elementi oggettivi di calcolo, siano poco adatti a dedurre valori allineati con l'importo effettivamente ottenibile con la sua messa in vendita sul mercato. La stima viene pertanto effettuata in maniera sintetica, con riferimento ai valori di mercato correnti per unità immobiliari di analoga dimensione, opportunamente adeguati alle caratteristiche ed alla collocazione dell'immobile. Non vi sono esigenze di regolarizzazione edilizia o catastale, ne vincoli che non derivino dal pignoramento. Come già riportato, rimane però a carico dell'unità immobiliare un importo non saldato relativo alle spese condominiali pari ad 1.284,84, di cui si è tenuto conto nella stima dell'immobile. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Mantova (MN) - Viale Risorgimento n.48, scala D, interno 30, piano 2 69,60 mq 800,00 /mq 55.680,00 100,00 55.680,00 Valore di stima: 55.680,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Mantova, li 13/07/2017 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Picinelli Vittorio 10

RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Mantova (MN) - Viale Risorgimento n.48, scala D, interno 30, piano 2 L'appartamento si trova a Mantova, in viale Risorgimento n.48, ed è ubicato al secondo piano di un fabbricato condominiale di notevoli dimensioni, con quattro blocchi contigui dotati di ingresso e vano scale autonomi che si allungano fino a viale Isonzo. Ciascun blocco è articolato su quattro piani fuori terra ed un seminterrato. L'appartamento, dotato di una cantina pertinenziale al piano seminterrato, si trova nell'ultimo blocco che prospetta viale Isonzo (vedi l'allegato 1 - documentazione fotografica). Il complesso è dotato di un'ampia superficie cortiva, che consente anche lo stazionamento di autovetture e si trova a poca distanza dai servizi e dalle aree verdi situate nei pressi dello stadio e di Palazzo Te. Si tratta di un'abitazione di tipo economico, dotata di ingresso, cucina-soggiorno, due camere da letto ed un bagno. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 54, Part. 988, Sub. 30, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Il P.G.T. vigente, approvato dal Comune di Mantova in data 21/11/2012, nella tavola DP6 delle previsioni di piano individua il fabbricato che contiene l'immobile pignorato come facente parte del gruppo di Valletta Paiolo, Valletta Valsecchi e Viale Risorgimento, individuato come "Tessuto consolidato a destinazione residenziale prevalente" e soggetto alle prescrizioni riportate nell'art. D18 delle N.T.A. del Piano delle Regole - N.T.A. (vedi Allegato 6). In tali norme si prescrive quanto segue: - destinazione d'uso principale: residenza e destinazioni ad essa accessorie; - destinazioni incompatibili: produttiva industriale/artigianale; commerciale eccedente quella di vicinato; attività agricole. - interventi ammissibili: manutenzione ordinaria e straordinaria; ristrutturazione edilizia ed urbanistica; nuova costruzione. 11

SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 452/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Mantova (MN) - Viale Risorgimento n.48, scala D, interno 30, piano 2 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 54, Part. 988, Sub. 30, Categoria A3 Superficie 69,60 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Stato di occupazione: Lo stato di conservazione dell'appartamento risulta discreto, senza elementi di degrado evidenti. Al contrario il piano seminterrato, con la lavanderia comune e la cantina, si presenta in pessimo stato di conservazione, con scrostature e macchie di umidità molto estese ed evidenti, diffuse sul pavimento e sulle pareti (vedi allegato 1 - documentazione fotografica). L'appartamento si trova a Mantova, in viale Risorgimento n.48, ed è ubicato al secondo piano di un fabbricato condominiale di notevoli dimensioni, con quattro blocchi contigui dotati di ingresso e vano scale autonomi che si allungano fino a viale Isonzo. Ciascun blocco è articolato su quattro piani fuori terra ed un seminterrato. L'appartamento, dotato di una cantina pertinenziale al piano seminterrato, si trova nell'ultimo blocco che prospetta viale Isonzo (vedi l'allegato 1 - documentazione fotografica). Il complesso è dotato di un'ampia superficie cortiva, che consente anche lo stazionamento di autovetture e si trova a poca distanza dai servizi e dalle aree verdi situate nei pressi dello stadio e di Palazzo Te. Si tratta di un'abitazione di tipo economico, dotata di ingresso, cucina-soggiorno, due camere da letto ed un bagno. NO Libero 12