sede legale: Via Emilio Salgari 20/3 sc.s 16156 GENOVA sede operativa: Galleria Mazzini 1/3 16121 GENOVA iscrizione Albo del Collegio dei Geometri di Genova n 3266 iscrizione Albo dei C.T.U. del Tribunale di Genova iscrizione Albo dei Certificatori Energetici della Regione Liguria n 4997 Progettista Base KlimaHaus CasaClima TRIBUNALE DI GENOVA Sezione Fallimentare FALLIMENTO IL PANETTIERE SAS di Tito Calamari & C. R.F. N.88/2017 G.D. DOTT. R. BONINO CURATORE DOTT. ROBERTO BOZZO RELAZIONE DI STIMA DEL GEOM. DAVIDE RABAGLIA iscritto all Albo del Collegio dei Geometri di Genova al n.3266 con studio in Genova, Galleria Mazzini 1/3 LOTTO 2 IMMOBILE E TERRENI SITO IN FERRIERE (PC), LOCALITÀ BOSCHI LOTTO 3 TERRENI SITI IN REZZOAGLIO (GE) Tribunale di Genova Sezione Fallimentare R.F. n. 88/20 17 pagina 1 di 14
IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA LOTTO 1 Quota di 1/2 di proprietà dell immobile sito in Ferrierie (PC), Località Boschi civico 6 Quota di 1/2 di proprietà dei terreni siti in Ferrierie (PC), censiti al Catasto Terreni fg. 136 part. 9-68-82-130-135-274-295-434-518-527-608 e fg. 138 part. 70-162 Quota di 1/3 di proprietà del terreno sito in Ferrierie (PC), censito al Catasto Terreni fg. 136 part. 315 LOTTO 2 Quota di 1/8 di proprietà dei terreni siti in Rezzoaglio (GE), censiti al Catasto Terreni fg. 15 part.85-209 Quota di 1/4 di proprietà del terreno sito in Rezzoaglio (GE), censiti al Catasto Terreni fg. 15 part.237 Quota di 1/12 di proprietà del terreno sito in Rezzoaglio (GE), censiti al Catasto Terreni fg. 14 part.98 PERITO ESTIMATORE Geom. Davide RABAGLIA, residente in Genova, Via Emilio Salgari 20/3 sc.s, con studio in Genova, Galleria Mazzini 1/3 - iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Genova con il n. 3266, iscritto Albo dei C.T.U. del Tribunale di Genova ed iscritto all Albo dei Certificatori Energetici della Regione Liguria al n. 4997, nominato perito estimatore con ordinanza del 12/01/2018 dall Ill.mo Sig. Giudice dott. Bonino. SVOLGIMENTO DELLE ATTIVITÀ PERITALI Accessi presso i Pubblici Uffici Agenzia delle Entrate Territorio Ufficio Provinciale di Genova e Piacenza Catasto Fabbricati - visura e planimetria catastale dell immobile oggetto di stima Catasto Terreni pagina 2 di 14
- visure e estratti di mappa dei terreni oggetto di stima Ufficio Pubblicità Immobiliare di Chiavari a Piacenza - acquisizione di certificato ipotecario speciale ed ispezioni ipotecarie Comune di Ferrierie Ufficio Tecnico - accesso agli atti amministrativi e visura delle pratiche edilizie ivi depositate - acquisizione di C.D.U. Comune di Rezzoaglio Ufficio Tecnico - acquisizione di C.D.U. Attività sui luoghi - sopralluogo presso l immobile sito in Ferriere (PC), Località Boschi 6 - sopralluogo presso i terreni siti in Ferriere (PC) e Rezzoaglio (GE) Ricerche di mercato Redazione dell elaborato peritale LOTTO 1 UBICAZIONE E CARATTERISTICHE DEI BENI L unità immobiliare oggetto di stima è sita in Ferriere (PC), comune che si trova in alta Val Nure e in Val d'aveto sull'appennino Ligure, in località Boschi, frazione del comune di Ferriere, al confine con la Liguria e in corrispondenza dell'omonima diga. Nel villaggio è presente solo 1 abitante stabile, mentre nel periodo estivo gli abitanti aumentano notevolmente. La località dista circa 80 km dalla città di Genova, collegata alla stessa tramite Strada Provinciale 586 e circa 75 km dalla città di Piacenza, collegata tramite la Strada Provinciale 586 e Strada Statale 45. L unità si sviluppa su due livelli collegati tra loro, tramite scala interna. Trattasi di immobile costruito con struttura perimetrale in muratura portante, solaio presumibilmente in legno. Il piano seminterrato è costituito da un soggiorno ed una cucina; il piano pagina 3 di 14
primo collegato al precedente mediante una scala interna, è composto da quattro camere ed un bagno oltre ai disimpegni. I terreni oggetto di stima si trovano in zona molto distante dal centro abitato, ad eccezione dei terreni fg. 136 part. 315 e 608 che si trovano nelle immediate vicinanze dell immobile abitativo. CONSISTENZA Immobile abitativo piano seminterrato m 2 53,00 piano terreno m 2 88,80 Terreni fg. 136 part. 9 m 2 820,00 fg. 136 part. 68 m 2 660,00 fg. 136 part. 82 m 2 240,00 fg. 136 part. 130 m 2 500,00 fg. 136 part. 135 m 2 290,00 fg. 136 part. 274 m 2 250,00 fg. 136 part. 295 m 2 73,00 fg. 136 part. 315 m 2 115,00 fg. 136 part. 434 m 2 200,00 fg. 136 part. 518 m 2 220,00 fg. 136 part. 527 m 2 200,00 fg. 136 part. 608 m 2 3,00 fg. 138 part. 70 m 2 95,00 fg. 138 part. 162 m 2 200,00 CONFINANTI Immobile abitativo nord: fg. 136 part. 314 est: fg. 136 part. 314 sud: fg. 136 part. 314 pagina 4 di 14
ovest: fg. 136 part. 314 Terreni fg. 136 part. 9 nord: fg. 136 part. 8 est: Strada Provinciale sud: fg. 136 part. 10 fg. 136 part. 68 nord: fg. 136 part. 23 est: fg. 136 part. 69 sud: fg. 136 part. 67 ovest: fg. 136 part. 58 fg. 136 part. 82 nord: fg. 136 part. 53 est: Strada Comunale sud: fg. 136 part. 83 fg. 136 part. 130 nord: fg. 136 part. 129 est: fg. 136 part. 135 sud: fg. 136 part. 153 ovest: Strada Provinciale fg. 136 part. 135 nord: fg. 136 part. 134 est: fg. 136 part. 138 sud: fg. 136 part. 154 ovest: fg. 136 part. 130 fg. 136 part. 274 nord: fg. 136 part. 259 sud: fg. 136 part. 275 ovest: fg. 136 part. 273 fg. 136 part. 295 nord: fg. 136 part. 262 est: fg. 136 part. 296 pagina 5 di 14
sud: fg. 136 part. 294 ovest: fg. 136 part. 279 fg. 136 part. 315 nord: fg. 136 part. 314 est: Strada Provinciale sud: fg. 136 part. 615 ovest: fg. 136 part. 313 fg. 136 part. 434 nord: fg. 136 part. 417 est: Strada Provinciale sud: fg. 136 part. 437 ovest: fg. 136 part. 431-432-433 fg. 136 part. 518 nord: fg. 136 part. 517 est: Strada Provinciale sud: fg. 136 part. 552 ovest: fg. 136 part. 552 fg. 136 part. 527 nord: fg. 136 part. 523-526 est: fg. 136 part. 534 sud: fg. 136 part. 528-532-533 ovest: fg. 136 part. 523 fg. 136 part. 608 nord: fg. 136 part. 317 est: fg. 136 part. 317 sud: fg. 136 part. 609 ovest: Strada Provinciale fg. 138 part. 70 nord: fg. 136 part. 72 est: fg. 136 part. 71 sud: fg. 136 part. 102 ovest: fg. 136 part. 72 pagina 6 di 14
fg. 138 part. 162 nord: fg. 136 part. 161-163 est: fg. 136 part. 161-378 sud: fg. 136 part. 378-183 ovest: fg. 136 part. 167 IDENTIFICATIVI CATASTALI L immobile abitativo è attualmente iscritto al Catasto Fabbricati del Comune di Ferriere con i seguenti riferimenti: ü foglio 136, particella 647, subalterno 3, Località Boschi n. 6 piano S1-T, categoria A/3, superficie catastale mq 140, R.C. 278,63 in capo a: - Calamari Enio, nato a Genova il 01/06/1948, cf CLMNEI48H01D969T - Calamari Tito, nato a Genova il 04/01/1943, cf CLMTPL43A04D969K I terreni sono attualmente iscritti al Catasto Terreni del Comune di Ferriere con i seguenti riferimenti: ü foglio 136, particella 9, qualità pascolo cespugliato, superficie catastale mq 820, R.D 0,30 R.A. 0,13 ü foglio 136, particella 68, qualità castagneto da frutto, superficie catastale mq 660, R.D 0,55 R.A. 0,14 ü foglio 136, particella 82, qualità seminativo, superficie catastale mq 240, R.D 0,06 R.A. 0,50 ü foglio 136, particella 130, qualità pascolo cespugliato, superficie catastale mq 500, R.D 0,18 R.A. 0,08 ü foglio 136, particella 135, qualità seminativo, superficie catastale mq 290, R.D 0,18 R.A. 0,08 ü foglio 136, particella 274, qualità seminativo, superficie catastale mq 250, R.D 0,06 R.A. 0,52 ü foglio 136, particella 295, qualità seminativo, superficie catastale mq 73, R.D 0,05 R.A. 0,21 ü foglio 136, particella 315, qualità castagneto da frutto, superficie cata- pagina 7 di 14
stale mq 115, R.D 0,10 R.A. 0,02 ü foglio 136, particella 434, qualità bosco ceduo, superficie catastale mq 200, R.D 0,04 R.A. 0,01 ü foglio 136, particella 518, qualità bosco ceduo, superficie catastale mq 220, R.D 0,05 R.A. 0,01 ü foglio 136, particella 527, qualità seminativo, superficie catastale mq 200, R.D 0,05 R.A. 0,41 ü foglio 136, particella 608, area rurale, superficie catastale mq 3 ü foglio 138, particella 70, qualità pascolo, superficie catastale mq 95, R.D 0,07 R.A. 0,05 ü foglio 138, particella 162, qualità seminativo, superficie catastale mq 200, R.D 0,12 R.A. 0,57 REGOLARITÀ URBANISTICA Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Ferriere risulta depositato un progetto di ristrutturazione dell immobile di cui fa parte l unità oggetto di stima. Detto progetto è stato presentato in data 09/06/1979 da Calamari Dante e Calamari Felice ed è stato autorizzato dal Comune di Ferriere con concessione edilizia n.60 del 24/07/1979. Gli elaborati grafici facenti parte integrante del progetto depositato non sono conformi allo stato attuale dell immobile. Il bene viene considerato non regolare sotto il profilo urbanistico-edilizio. PROVENIENZA E PROPRIETÀ I beni oggetto di stima risultano pervenuti a Calamari Tito, per la rispettive quote, per successione di Calamari Dante, con denuncia di successione n.47/5745 del 13/07/1992 trascritta alla CC.RR.II. di Piacenza il 29/03/1996 R.G. n. 3507 R.P. n. 2687, e per successione di Muratori Pierina, con denuncia di successione n.48/443 del 02/07/2007 trascritta alla CC.RR.II. di Piacenza il 21/08/2007 R.G. n. 14436 R.P. n. 8988. pagina 8 di 14
ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI DI PREGIUDIZIO. Come risulta dalle visure effettuate dallo scrivente presso la Conservatoria dei RR.II. di Genova, sul cespite oggetto di stima, risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni di pregiudizio: 1. Trascrizione in data 29/03/1996 R.G. n. 3507 R.P. n. 2687 della denuncia di successione del 13/07/1992 n. 47/5745, a favore di Muratori Piera, Calamari Tito e Calamari Enio e contro Calamari Dante. 2. Trascrizione in data 21/08/2007 R.G. n. 14436 R.P. n. 8988 della denuncia di successione del 02/07/2007 n. 48/443, a favore di Calamari Tito e Calamari Enio e contro Muratori Piera. 3. Iscrizione in data 29/06/2005 R.G. n. 11006 R.P. n. 2590 di ipoteca legale del 13/06/2005 Repertorio 134702/48 a favore di Gest Line SpA per 80.055,62, contro Calamari Tito. CRITERI DI STIMA Tenuto conto dello scopo della stima, nella redazione dei conteggi volti alla determinazione del valore dell immobile in oggetto, lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere con il solo metodo per comparazione diretta. La stima per comparazione si basa infatti sul principio che lega, in una determinata zona, il valore di immobili vicini e/o comunque assimilabili tra di loro con altri ad essi comparabili, per caratteristiche e consistenza. Il parametro tecnico utilizzato nel caso di specie è il metro quadro. I parametri di natura economica invece sono stati individuati attraverso la consultazione delle più note fonti specialistiche del settore (Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate, Borsino Immobiliare, ecc.) nonché per indagine svolta presso strutture primarie commerciali operanti in ambito locale. Per ciò che riguarda i terreni, sono stati assunti come base i Valori Agricoli Medi assunti presso l Agenzia delle Entrate Piacenza Territorio. I valori assunti per la comparazione sono stati adottati con correzioni, in aggiunta o diminuzione, a fronte dell esperienza dello scrivente, tenuto pagina 9 di 14
conto dello stato dell immobile esaminato nonché delle caratteristiche dello stesso al fine di conferire al risultato della presente stima il massimo equilibrio possibile. INDAGINE DI MERCATO E VALORI INDICATI Lo scrivente vuole sottolineare, in sede di stima, l attuale momento in cui versa il mercato immobiliare cittadino, sostanzialmente in condizioni di stagnazione dei valori, con tendenza verso il basso, dovuto per lo più alla mancanza di erogazione di denaro da parte degli Istituiti di Credito, ma comunque contraddistinto da una lieve risalita del numero delle compravendite nei casi in cui i valori di mercato vengono mantenuti stabili e/o verso il basso. Ciò posto, si espongono i valori reperiti dalle fonti più note del mercato immobiliare: - Gli operatori commerciali indicano i seguenti valori 300-350/m 2 - Agenzia del Territorio- Osservatorio dei valori immobiliari espone i seguenti valori 500-650 /m 2 VALORIZZAZIONE Sulla base dell indagine di mercato sopra svolta, in considerazione delle caratteristiche dei beni oggetto di stima, della loro destinazione d uso, della quota di proprietà oggetto di stima, per la quale viene applicato un coefficiente di abbattimento pari al 30%, lo scrivente ritiene che il più probabile valore di mercato dei bene di cui trattasi è il seguente: Immobile abitativo Località Boschi 6 p.s1-t mq 141,80 x 350,00 = 49.630,00 x 1/2 x 0,70 = 17.370,50 Terreni fg.136 part.9 mq 820,00 x 0,25 = 205,00 x 1/2 x 0,70 = 71,75 fg.136 part.68 mq 660,00 x 0,55 = 363,00 x 1/2 x 0,70 = 127,05 fg.136 part.82 mq 240,00 x 1,30 = 312,00 x 1/2 x 0,70 = 109,20 fg.136 part.130 mq 500,00 x 0,25 = 125,00 x 1/2 x 0,70 = 43,75 fg.136 part.135 mq 135,00 x 1,30 = 175,50 x 1/2 x 0,70 = 61,43 fg.136 part.274 mq 250,00 x 1,30 = 325,00 x 1/2 x 0,70 = 113,75 fg.136 part.295 mq 73,00 x 1,30 = 94,90 x 1/2 x 0,70 = 33,22 pagina 10 di 14
fg.136 part.315 mq 115,00 x 40,00 = 4.600,00 x 1/3 x 0,70 = 1.073,33 fg.136 part.434 mq 200,00 x 0,80 = 160,00 x 1/2 x 0,70 = 56,00 fg.136 part.518 mq 220,00 x 0,80 = 176,00 x 1/2 x 0,70 = 61,60 fg.136 part.527 mq 200,00 x 1,30 = 260,00 x 1/2 x 0,70 = 91,00 fg.136 part.608 mq 3,00 x 40,00 = 120,00 x 1/2 x 0,70 = 42,00 fg.138 part.70 mq 95,00 x 0,25 = 23,75 x 1/2 x 0,70 = 8,31 fg.138 part.162 mq 200,00 x 1,30 = 260,00 x 1/2 x 0,70 = 91,00 LOTTO 2 UBICAZIONE DEI TERRENI I terreni oggetto di stima sono ubicati in Comune di Rezzoaglio, comune di 980 abitanti della Città Metropolitana di Genova, secondo per estensione del territorio metropolitano e terzo della regione, dopo Genova e Varese Ligure. Il Comune di Rezzoaglio dista circa 70 km dalla città di Genova, collegato alla stessa tramite Strada Provinciale 225 e circa 45 km dal Comune di Chiavari, collegato tramite la Strada Provinciale 586. I terreni oggetto di stima si trovano in zona molto distante dal centro abitato di Rezzoaglio. CONSISTENZA fg. 14 part. 98 m 2 3.090,00 fg. 15 part. 85 m 2 4.950,00 fg. 15 part. 209 m 2 2.140,00 fg. 15 part. 237 m 2 620,00 CONFINANTIN fg. 14 part. 98 nord: fg. 14 part. 99 sud: fg. 14 part. 67 ovest: fg. 14 part. 97 pagina 11 di 14
Lo scrivente ritiene con la presente ed i relativi allegati di aver esaurito l incarico affidatogli, e restando a disposizione per qualsivoglia chiarimento, si rassegna. Genova li, 19 luglio 2018 geom. Davide Rabaglia pagina 14 di 14