Esecuzione Forzata promossa da: Unicredit S.p.a

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1 TRIBUNALE DI BERGAMO BERGAMO Esecuzione Forzata promossa da: Unicredit S.p.a Contro Ansar Muhammad Akhtar Masood N. Gen. Rep. 38/2011 Giudice Dr. Massimo Gaballo ELABORATO PERITALE Appartamento e Box/autorimessa Tecnico incaricato: Geom. Elia Brugali iscritto al Collegio dei Geometri della provincia di Bergamo al N iscritto all'albo del Tribunale di Bergamo al N. 276 C.F. BRGLEI48B11A246Y- P.Iva con studio in Bergamo (Bergamo) via clara maffei n.11 telefono: fax: brugalielia@virgilio.it

2 Beni in Verdellino (Bergamo) località Zingonia, Corso Asia 1 Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento e Box siti in Verdellino, località Zingonia (Bergamo) Corso Asia n.1., interno all edificio denominato Palazzina 9. A. Appartamento composto da: ingresso, soggiorno con cucina a vista, ripostiglio, due camere da letto, disimpegno, un bagno, posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq balcone con superficie pari a circa mq. 7,00 B. Box posto al piano terra con superficie lorda pari a circa 26,00mq. (vedere allegato 1 elaborato grafico: stato di fatto). Identificazione al catasto fabbricati: Intestati (appartamento e Box) a: Ansar Muhammad nato Gujrat (Pakistan) il 1/01/1976, c.f.: NSRMMM76A01Z236E, proprietà per 1/2 con Akhtar Massod; Akhtar Masood nato a Gujrat (Pakistan) il 3/04/1982, c.f.: KHTMSD82D03Z236D, proprietà per 1/2 con Ansar Muhammad. Appartamento: foglio 3, mappale 1304, subalterno 17, categoria A/3, classe 1, composto da 5 vani, posto al piano primo, - rendita: 253,06, - impianto meccanografico del 30/06/1987. Coerenze: a Nord con bene comune (vano scala condominiale), a Est e Sud con prospetto su enti comuni (cortile comune) a Ovest con appartamento di altri. Box: foglio 3, mappale 1304, subalterno 4, categoria C/6, classe U,consistenza 22mq., posto al piano terra, rendita 34,09 impianto meccanografico del 30/06/1987. Coerenze: a Nord con bene comune (vano scala condominiale), a Est con prospetto su enti comuni (cortile comune), a Sud e Ovest con autorimesse di altri. (Vedere allegato 2 visure e schede catastali) 2. DESCRIZIONE SOMMARIA DELLA ZONA: Caratteristiche zona: esterno al centro del paese a traffico locale con parcheggi liberi. Servizi della zona: scuole materne e primarie, negozi al dettaglio e centri commerciali (supermercati), zone verdi; appoggio per servizi vari al Comune di Verdello e di Osio Sotto. Caratteristiche zone residenziali limitrofe: Collegamenti pubblici autostrada A4 di Dalmine (2), ferrovia di Verdello (7). (km): 3. STATO DI POSSESSO: Occupati (appartamento e box) da Ansar Muhammad e Akhtar Masood in qualità di comproprietari dei beni. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: 2

3 4.2. Ulteriori vincoli ed oneri giuridici formalità pregiudizievoli Iscrizioni: Sentenza di fallimento di MARCELLI ALDO trascritta il 18/03/1991 ai nn. 9257/7089 Ipoteca volontaria iscritta a Bergamo in data 03 marzo 2006 ai nn /3.070 a favore di Unicredit Banca per la Casa S.p.a. con sede in Milano, finanziamento ,00 (centotrentamila/00), ipoteca ,00 (duecentosessantamila/00), durata anni 30 (trenta) a carico di Ansar Muhammad e Akhtar Masood Pignoramenti: Pignoramento immobiliare trascritto a Bergamo il 22 febbraio 2011 ai nn /4.847 a favore della Banca Unicredit Spa. con sede in Roma, in forza del verbale di pignoramento dell ufficiale giudiziario del Tribunale di Bergamo in data 28 dicembre 2010, rep contro Ansar Muhammad e Akhtar Masood Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: il fabbricato in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di pignoramento è stato autorizzato con Licenza di costruzione (progetto) nel cui progetto sono state redatte solamente le planimetrie tipo dei piani. Le stesse planimetrie tipo per quanto riguarda l unità immobiliare in esame riporta una diversa collocazione della finestra della camera da letto e del soggiorno e non riporta il piccolo ripostiglio ricavato in un angolo della cucina adibito originariamente a balcone. Inoltre sempre nelle planimetrie di progetto, al piano terra prevedevano anche delle cantine che non sono state realizzate e la superficie delle stesse è stata utilizzata per ampliare i box. Per regolarizzare tali difformità si dovrà procedere alla richiesta di un permesso di sanatoria edilizia in Comune. Il costo della regolarizzazione resta a carico dell aggiudicatario. Va precisato anche che nelle planimetrie tipo di progetto non viene riportato l ascensore comune dell edificio Conformità catastale: la scheda dell appartamento risulta difforme rispetto allo stato di fatto dell immobile; non viene indicato il ripostiglio ricavato nella zona giorno, la cucina risulta separata rispetto al soggiorno e la finestra della camera da letto e del soggiorno, sono riportate in un'altra posizione; non viene indicato l impianto ascensore in aderenza alle scale. La scheda del box al piano terra invece risulta essere conforme allo stato di fatto e viene indicato l impianto ascensore. Non si procede alla sostituzione della scheda catastale perché ininfluente ai fini della rendita castale. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese consuntive 01/07/ /06/ Spese preventive 01/07/ /06/ ,93 908,81 Debito contabile condominiale (già dedotti i versamenti) 1777,14 Amministrazione condomini Umberto Valois, Via Mazzini n.23 Osio Sopra (BG) (vedere allegato n. 3 situazione contabile condominiale esecutato) 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Attuali proprietari dal 28/02/2006 ad oggi ANSAR MUHAMMAD nato a Gujrat (Pakistan) il 1/01/1976, c.f: NSRMMM76A01Z236E e AKHTAR MASOOD nato a Gujrat (Pakistan) il 3/04/1982, c.f: KHTMSD82D03Z236D,in forza dell atto autenticato dal Notaio Dott. Sella Adriano di Bergamo in data 28 febbraio 2006 rep. N / registrato e trascritto a Bergamo il 3 marzo 2006 ai nn /7.028 (Vedere allegato 4 atto di compravendita) 3

4 Precedenti proprietari: Dal 16/10/2001 al 27/02/2006 MARCELLI ALESSANDRO nato a Cassano d Adda (MI) il 3/05/1977, aveva acquistato le suddette porzioni immobiliari dai Signori CUGINI MAURO nato a Alzano Lombardo o a Bergamo il 4/09/1958, c.f.: CGNMRA58P04A246E e CARISSIMI CATIA nata a Boltiere (BG) il 18/05/1961, c.f.: CRSCTA61E58A950W, in forza dell atto autenticato dal Notaio Dott. Giannetta Antonio di Osio Sotto in data 16 ottobre 2001, rep. N , registrato e trascritto il 19 ottobre 2001 ai nn / Dal 16/03/1995 al 15/10/2001 CARISSIMI CATIA aveva acquistato le suddette porzioni immobiliari, in regime di comunione dei beni con il predetto CUGINI MAURO dai Signori PESENTI MARIA LUIGIA nata a Cassani d Adda (MI) il 1/03/1947, c.f.: PSNMLG47C41C003U e MARCELLI ALDO GULGIELMO nato a Sora (FR) l 11/11/1945 o ALDO nato l 11/12/1946 in forza del decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell esecuzione del Tribunale di Bergamo in data 16 marzo 1995 n.885 registrato e trascritto a Bergamo il 22 marzo 1995 ai nn. 8644/6319 Dal 15/01/1981 al 15/03/1995 PESENTI MARIA LUIGIA o LUIGIA MARIA e MARCELLI ALDO GULGIELMO o ALDO avevano acquistato le suddette porzioni immobiliari dai Signori MAPELLI CARLO nato a Inzago (MI) il 14/12/1936 c.f.: MPLCRL36T14E317U e CASIRAGHI GIUSEPPINA nata a Inzago (MI) il 23/10/1936 c.f.: CSRGPP36R63E317O in forza dell atto autenticato dal Notaio Dott. Luigi Laffranchi di Gorgonzola in data 15 gennaio 1981, repertorio n registrato e trascritto a Bergamo il 14/02/1981 ai nn / PRATICHE EDILIZIE: - Licenza di costruzione n 214 Reg. Costruzioni del 10/10/1968; (Vedi allegato 5 licenze edilizie rilasciate dal Comune di Verdellino) Non risulta nessuna autorizzazione di Abitabilità nella pratica edilizia comunale descrizione APPARTAMENTO E BOX di cui al punto A. e B. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento e Box siti in Verdellino (Bergamo) Corso Asia n.1. L unità immobiliare ad uso abitazione, orientata verso Est, è posta al primo piano di un fabbricato di cinque piani fuori terra, denominato Palazzina 9 ; al piano terra sono collocate le autorimesse e i locali tecnici al servizio del Condominio, mentre i restanti quattro piani sono adibiti interamente a residenza. Ogni piano del fabbricato, composto da n.4 unità immobiliari, è servito da ascensore e scala condominiale rivestita in marmo botticino chiaro, con pareti intonacate con colori pastello, per un totale di n.20 unità immobiliari e rispettive autorimesse. Il fabbricato,di mediocre conservazione, in cui è ubicato l appartamento oggetto di pignoramento fa parte di un complesso di stabili di tipo popolare con le medesime caratteristiche edilizie, le facciate del fabbricato hanno il rivestimento esterno parte a mattoncini rossi tinteggiati e parte intonacati a civile e copertura a due falde inclinate con manto di copertura in lastre ondulate; gli stabili del complesso sono collocati all interno di un cortile comune fornito di un discreto numero di posti auto destinati a parcheggio pubblico. L appartamento presenta un discreto stato di manutenzione, è dotato di impianto di riscaldamento autonomo ed ha una superficie lorda di circa 93.50mq (escluso il balcone), composto da: ingresso, soggiorno con cucina a vista con annesso ripostiglio, balcone, due camere da letto, un bagno e disimpegno che corre per tutta la lunghezza dell unità immobiliare. Internamente l appartamento è caratterizzato da finiture di discreta e modesta fattura, con piastrelle di ceramica a pavimento (tipo cotto) disposte diagonalmente, battiscopa anch esso in marmette di ceramica e rivestimento sulla parete attrezzata a cucina e in bagno in materiale ceramico posato ortogonalmente fino a 2,00 mt. d altezza; gli infissi esterni sono a doppia anta battente in alluminio anodizzato con doppio vetro e tapparelle avvolgibili esterne in pvc e 4

5 zanzariere; gli infissi interni a battente in legno tamburato tinteggiato di bianco. L unità immobiliare è dotata dei principali impianti d utenza domestica; impianto di riscaldamento autonomo con caldaietta a muro ubicata in cucina, impianto idrico - sanitario, impianto elettrico e citofonico e impianto TV con antenna collettiva condominiale. L autorimessa è ubicata al piano terra ed è situata sul lato Est del fabbricato su cui si affaccia l appartamento oggetto di pignoramento, dotato di porta a due ante battenti in ferro verniciato. Note: sia nel bagno sia in cucina, nella parte alta della parete in corrispondenza della soletta del locale, vi è una consistente formazione di muffa che si estende per l intera lunghezza delle pareti e per la maggior parte sul soffitto del bagno, probabilmente dovuta ad una carenza di isolamento termico (vedere foto n. 8 e 10 della documentazione fotografica) (Vedere allegato 6 documentazione fotografica) SITUAZIONE URBANISTICA: il Comune di Verdellino è dotato di P.G.T. (Piano di Governo del Territorio) che individua il lotto di terreno su cui è edificato il fabbricato dove è ubicata l unità immobiliare, oggetto di esecuzione, nel tessuto urbano da consolidare, in ambito: di regolazione R1 Piazza Affari (vedere allegati 7: vista aerea Google maps e estratto P.G.T.) SITUAZIONE ENERGETICA: A seguito di elaborazione dell Attestato di Certificazione Energetica, l unità immobiliare oggetto di pignoramento ricade in classe G valore 203,59Kwh/mqa (vedere allegato 8 Attestato Certificazione Energetica) CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente Appartamento: soggiorno/cucina + 2 letto+bagno+disimpegno Sup. reale lorda / Balcone Sup. reale lorda 7,00 1/3 2,30 Box Superficie lorda 26, ,60 Superficie commerciale mq 111,40 Caratteristiche descrittive fondazioni Si presume struttura a plinti e travi rovesce continue Strutture verticali Si presume struttura portante in pilastri in c.a. e muratura in laterizio Solai Si presume in cemento armato misto laterizio Copertura Tetto a due falde con manto di copertura in lastre ondulate Serramenti Portoncino d ingresso comune in vetro e alluminio anodizzato con sovrastante tettuccio di protezione Componenti edilizie dell appartamento Infissi esterni Finestre in alluminio anodizzato con doppio vetro a doppio battente Infissi interni Porte interne in legno tamburato verniciato di bianco. Pavimentazione interna Piastrelle in ceramica (tipo cotto) disposte diagonalmente. Rivestimento Piastrelle in ceramica posate ortogonalmente ad una altezza di 2,00 sia in bagno sia in cucina Impianti dell appartamento: antenna collettiva Tipologia: rettilinea, condizioni: buone, conformità: si presume conforme alle vigenti normative citofonico Tipologia: audio, condizioni: buone conformità: si presume conforme alle vigenti normative idrico Tipologia: si presume sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: tubi in ferro, condizioni: buone. Si presume conforme alle vigenti normative gas Tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano condizioni: buone, conformità: si presume conforme alle vigenti 5

6 normative caldaia a muro posizionata in cucina. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA 8.1. Criterio di Stima La valutazione viene svolta analiticamente sulla base delle superfici rilevate dell immobile nonché in base al valore venale unitario corrente al momento della stima. Il valore è influenzato dal fattore positivo quale il discreto stato di manutenzione dell unità immobiliare oggetto di pignoramento; di contro però si ha una considerevole influenza negativa dovuta sia al fabbricato di mediocre conservazione sia all ubicazione dello stesso fabbricato in un quartiere ormai datato, privo dei servizi essenziali, in zona periferica in un contesto difficile come quello di Zingonia. Da non ignorare, in fine, l attuale situazione del mercato immobiliare che dopo anni di costante crescita, in questo ultimo periodo ha subito un forte rallentamento con un surplus di offerte ed una sensibile diminuzione dei prezzi, in particolare per gli immobili datati come quello in oggetto. Non stupisce se il valore indicato nella presente è di gran lunga inferiore a quello dichiarato in atto di compravendita e del mutuo concesso agli esecutati, ma non si prevedeva un crollo dei prezzi degli immobili come recentemente avvenuto. Il prezzo a base d asta indicato si ritiene adeguato e in linea con i valori di altri immobili simili situati nel medesimo complesso immobiliare, già oggetto di numerosi ribassi d asta, come facilmente consultabile sul sito che pubblica le aste immobiliari del Tribunale di Bergamo 8.2. Fonti di informazione Catasto di Bergamo, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo, ufficio tecnico di Verdellino, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Bergamo e provincia Valutazione Appartamento e Box Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici commerciali. Viene utilizzato un parametro unitario pari a /mq. 600,00, in quanto è stato deprezzato (ridotto) rispetto ai parametri medi di compravendita usuali del Comune di Verdellino; tale riduzione si ritiene attendibile e giustificata considerando la situazione immobiliare del mercato della zona fortemente influenzato dalla vicinanza della località di Zingonia. Destinazione Superficie commerciale Valore unitario valore complessivo Appartamento + balcone + Box 111,40 /mq 600, ,00 TOTALE VALUTAZIONE ,00 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari ,00 (-) su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per l'immediatezza della vendita giudiziaria (arr.ti) Predisposizione permesso in sanatoria edilizia di regolarizzazione delle difformità dell appartamento e del box 2.000,00 (-) comprese spese tecniche per sanatoria e schede catastali Spese condominiali insolute 1777,14(-) 8.4. Prezzo base d'asta del (arr.ti) ,00 Bergamo Perito Geom. Elia Brugali 6

7 ELENCO ALLEGATI 1) Elaborato grafico: stato di fatto, rilievo appartamento e box/autorimessa (Scala 1:100); 2) Visure e schede catastali; 3) Situazione contabile condominiale dell esecutato; 4) Atto di compravendita; 5) Licenze edilizie: licenza di costruzione n.214 6) Documentazione fotografica; 7) Vista aerea Google maps e estratto P.G.T. (Piano Governo del Territorio), 8) Attestato Certificazione energetica; 9) Elenco sintetico formalità; 7