TRIBUNALE DI FOGGIA SEZIONE IMMOBILIARE RELAZIONE TECNICA. Causa: Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. c/ XXXX XXXX e XXXX. Premesso

Transcript

1 TRIBUNALE DI FOGGIA SEZIONE IMMOBILIARE RELAZIONE TECNICA Causa: Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. c/ XXXX XXXX e XXXX XXXX; R.G.Es. 559/2011 del Tribunale di Foggia C.T.U.: geom. Gerardo Torraco Premesso - che con decreto emesso in data 20 luglio 2012 il sottoscritto geom. Gerardo Torraco veniva nominato C.T.U., dal Giudice dott.ssa Stefania Rignanese, nella causa indicata all epigrafe; - che veniva fissato il giuramento dell esperto per il giorno 17/10/2012; - che, dopo il giuramento di rito, venivano posti al C.T.U. i seguenti quesiti: Esaminati gli atti contenuti nel fascicolo processuale e previa effettuazione di sopralluogo ed ispezione dei beni oggetto di esecuzione, proceda l esperto: 1) al controllo preliminare circa la completezza dei documenti di cui all art.567, comma 2, c.p.c., segnalando immediatamente al Giudice dell esecuzione quelli mancanti o inidonei; 1) bis alla ricostruzione delle vicende traslative degli immobili pignorati

2 nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della documentazione già in atti; 2) all identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 3) alla sommaria descrizione dei beni, anche mediante l allegazione di planimetrie e di alcune fotografie degli stessi; 4) alla stima dei beni, in base al loro valore di mercato e tenendo conto della esistenza dei diritti reali o personali a favore di terzi, degli oneri giuridici e dei vincoli eventualmente gravanti sugli stessi, quali si evincono dalla documentazione in atti e da quella acquisita presso i competenti uffici pubblici. In caso di pignoramento di un bene indiviso, l esperto dovrà verificare se la quota spettante all esecutato possa essere comodamente separata in natura, accertando altresì la riduzione del valore dell immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola. Dovranno essere esclusi dalla valutazione gli immobili relativi ad eventuali procedure riunite, per i quali non sia stata avanzata istanza di vendita, nonché quelli eventualmente liberati dal pignoramento con provvedimento del Giudice dell esecuzione.

3 5) alla individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando, per ciascuno di essi: ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base; 6) alla individuazione dello stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 7) all accertamento dell esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico; 8) all accertamento dell esistenza delle formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9) alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché dell accertamento dell esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione

4 urbanistica previsto dalla vigente normativa; 10) alla verifica, se abilitato, ovvero, in mancanza avvalendosi dell'ausilio di un tecnico certificatore, della sussistenza della certificazione energetica relativa al compendio staggito, provvedendo, qualora essa non vi sia, alla predisposizione della medesima certificazione, con asseverazione relativa ai cespiti per i quali è necessario. In particolare per gli immobili urbani, l esperto dovrà: 1. accertare se risultino regolarmente accatastati e, in caso contrario, procedere al relativo accatastamento; 2. accertare se siano stati costruiti prima del ovvero successivamente a tale data, indicando gli estremi della licenza o concessione edilizia (e delle eventuali varianti), ovvero della concessione in sanatoria eventualmente rilasciata dalla competente autorità amministrativa; 3. verificare se siano stati realizzati nel rispetto delle norme edilizie in vigore all'epoca della loro costruzione. Ove sia riscontrata l esistenza di opere abusive, descrivere le suddette opere, precisando se siano o meno suscettibili di sanatoria alla stregua della vigente legislazione: in caso di

5 abusi sanabili, l esperto dovrà determinare il valore di mercato di edifici analoghi, diminuito delle spese presumibilmente necessarie per la regolarizzazione; in caso di abusi non suscettibili di sanatoria, l esperto dovrà invece determinare il valore di mercato del terreno sul quale sorge la costruzione abusiva, diminuito delle spese che l aggiudicatario dovrà sostenere per la sua demolizione e per il pagamento delle relative sanzioni e aumentato dell eventuale valore d uso dell edificio fino alla sua demolizione; 4. per l edilizia convenzionata, accertare se la proprietà del suolo su cui sorge il bene pignorato appartenga all'ente concedente e se siano state completate dallo stesso le eventuali procedure espropriative. Per gli immobili a uso industriale, l esperto dovrà accertare se gli impianti tecnologici siano conformi alla normativa in materia di sicurezza e se nell area siano presenti rifiuti speciali o tossici, determinando, nell ipotesi affermativa, i presumibili costi di smaltimento. Per i terreni, l esperto dovrà accertare se siano suscettibili di destinazione edificatoria. 11) alla verifica della sussistenza delle condizioni di cui all'art.1-quarter

6 della legge 18 dicembre 2008, n.199 per l'eventuale cessione in proprietà degli immobili pignorati agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, in tal caso inserendo nella relazione peritale l'espresso avvertimento che l'esecutato ha la possibilità di formulare apposita istanza all'istituto Autonomo Case Popolari della Provincia di Foggia, ovvero ad altro istituto autonomo, prima che sia disposta la vendita" - che il G.E. ha concesso termine al C.T.U. per il deposito della relazione peritale di gg.120; - che è stato fissato a mezzo A/R l inizio delle operazioni peritali per il giorno 10/12/2012 alle ore in Castelluccio dei Sauri alla via Roma, 107 ma non è stato possibile effettuare il sopralluogo a causa dell assenza dei debitori; - che è stato fissato a mezzo A/R l inizio delle operazioni peritali per il giorno 08 febbraio 2013 alle ore in Castelluccio dei Sauri alla via Roma, 107 durante il quale ha presenziato il dott. Nicola Corizzo (funzionario IVG), e la signora XXXX XXXX (Vedasi verbale di sopralluogo Allegato n.1);

7 - il C.T.U., esaminati gli atti ed i documenti di causa, presenta la propria RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Eseguite le relative indagini catastali e rilevati successivamente i dati e gli elementi necessari per lo svolgimento dell'incarico peritale, verificati i luoghi interessati dalla procedura di espropriazione, il sottoscritto ha redatto la presente relazione, riportando in essa le relative risultanze e conclusioni Beni pignorati: 1) Immobili in Castelluccio dei Sauri alla via Roma, 107 censiti al: NCEU del comune di Castelluccio dei Sauri al Foglio 16 P.lla 101 sub.1 e sub.2 LOTTO UNICO IMMOBILE SITO IN CASTELLUCCIO DEI SAURI ALLA VIA ROMA, 107 NCEU FOGLIO 16 P.LLA 101 SUB.1 E SUB.2 Risposta ai quesiti n.1-2 Dati catastali e confini I beni pignorati sono i seguenti: 1) Piena proprietà degli immobili siti in Castelluccio dei Sauri alla via Roma, 107 individuati al NCEU del comune di Castelluccio dei Sauri al

8 Foglio 16 P.lla 101 sub.1, via Roma SNC, piano S1, Cat. C/6, classe 2, consistenza mq. 830, Rendita. 248,62 in ditta XXXX XXXX propr. per 1/2 e XXXX XXXX propr. per 1/2 e NCEU del comune di Castelluccio dei Sauri al Foglio 16 P.lla 101 sub.2, via Roma SNC, piano T, Cat. A/7, classe 2, consistenza vani 6,5, Rendita. 537,12 in ditta XXXX XXXX propr. per 1/2 e XXXX XXXX propr. per 1/2, confinanti con via Roma, propr. XXX XXX e propr. XXX salvo diritto di altri. (Vedasi Visura ed estratto di mappa catastale Allegato n.2) Atti di provenienza: Gli immobili oggetto del pignoramento, individuati al NCEU del comune di Castelluccio dei Sauri al Foglio 16 P.lla 101 sub.1 e sub.2 sono pervenuti ai debitori in regime di comunione dei beni per la quota di 1/2 ciascuno in virtù di atto di donazione a rogito del notaio XXX XXX del 29 giugno 2001 trascritto presso la Conservatoria dei RRII di Foggia al R.G.n e R.P.n il 06 luglio 2004 dal signor XXX XXX. Risposta al quesito n.3 Descrizione dell'immobile Gli immobili oggetto del pignoramento, individuati al NCEU del comune di

9 Castelluccio dei Sauri al Foglio 16 P.lla 101 sub.1 e sub.2 si trova a Castelluccio dei Sauri in zona periferica in via Roma n.107. L immobile fa parte di uno stabile avente un piano fuori terra ed uno seminterrato con struttura in muratura portante e solai di piano in latero cemento; il rivestimento esterno delle pareti è realizzato parte in mattoncino e parte in quarzo plastico (Vedasi foto n.3 Allegato n.6). Fa parte degli immobili un area di pertinenza in parte pavimentata ed in parte lasciata a giardino (Vedasi foto nn.4-5 Allegato n.6) delimitata da recinzione realizzata con muretto in mattoni rivestiti in pietra sovrastati da recinzione metallica (Vedasi foto n.1 Allegato n.6). La superficie complessiva lorda dell area di pertinenza dell immobile è di circa mq. 557,00; l accesso dalla strada è delimitato da cancello in ferro a due ante (Vedasi foto nn.1-2 Allegato n.6) che si affaccia su un vialetto pavimentato delimitato da muretti in mattoni (Vedasi foto n.2 Allegato n.6). Il sub.1 della P.lla 101 del Foglio 16 del NCEU di Castelluccio dei Sauri si trova al piano seminterrato dello stabile; ad esso si accede a mezzo rampa pavimentata che costeggia il fabbricato (Vedasi foto n.6 Allegato n.6) e conduce all ingresso delimitato da portone in ferro a due ante (Vedasi foto

10 n.7 Allegato n.6). L immobile inizialmente costituito da un unico grosso vano con al centro una muratura incrociata facente parte della struttura portante, è stato in seguito diviso ricavando un vano nella parte posteriore sinistra adibito a deposito (Vedasi foto n.14 Allegato n.6) ed un piccolo bagno nella zona posta a sinistra (Vedasi foto n.13 Allegato n.6), la restante area è utilizzata parte per ricovero auto (Vedasi foto nn.8-9 Allegato n.6) e parte attrezzata con zona cucina con lavabo e tavolo e sedie (Vedasi foto nn Allegato n.6). In una area di tale autorimessa è adibita una zona dedicata all alloggiamento della caldaia ad uso del sub.2 (Vedasi foto n.12 Allegato n.6). Nella parte posteriore dello stabile è presente una zona parte pavimentata e parte lasciata a giardino che circonda il fabbricato (Vedasi foto n.15 Allegato n.6). La superficie complessiva lorda del piano seminterrato è di circa mq. 119,00. Il sub.1 della P.lla 101 del Foglio 16 del NCEU del comune d Castelluccio dei Sauri è costituito da un appartamento al piano rialzato a cui si accede per mezzo di una rampa di scale, con pedata ed alzata rivestite con elementi in pietra, posta nella zona anteriore dello stabile (Vedasi foto n.16 Allegato

11 n.6). L appartamento ha porta d ingresso in anticorodal e vetro dotata di inferriata di sicurezza ed è costituito da ingresso-soggiorno, cucina abitabile, ripostiglio, disimpegno, due camere ed un bagno. La pavimentazione in tutto l appartamento è realizzata con elementi in graniglia di marmo e cemento, gli infissi interni sono in legno, mentre quelli esterni dotati di persiane oscuranti sono in anticorodal; l ingresso-soggiorno è il primo vano che si incontra entrando, esso ha pareti intonacate a civile e rifinite con pittura spatolata. E presente anche un camino (Vedasi foto nn Allegato n.6). La cucina ha pareti rivestite fino ad H= m.1.70 con piastrelle in ceramica chiara (Vedasi foto n.20 Allegato n.6); al suo interno è stato ricavato un piccolo vano adibito a ripostiglio dotato di porta a soffietto (Vedasi foto n.21 Allegato n.6). Dall ingresso-soggiorno si accede mediante apertura con sovrastante un arco, al disimpegno su cui si affacciano le porte delle due camere da letto e di un bagno (Vedasi foto nn Allegato n.6). Una camera ha pareti rifinite con pittura spatolata ed infisso corredato di inferriata di sicurezza,

12 l altra ha pareti rifinite parte con carta da parati e parte tinteggiate ed infisso corredato di inferriata di sicurezza (Vedasi foto nn Allegato n.6).. Il bagno è dotato di wc, bidet, lavabo e vasca ed ha pavimentazione in ceramica marrone e pareti rivestite con piastrelle in ceramica fino ad H= m.1.75 (Vedasi foto n.26 Allegato n.6). Inoltre, nella parte posteriore è presente un piccolo balcone a cui si accede dalla camera da letto, mentre nella parte anteriore, in corrispondenza della scala di accesso è presente un ballatoio delimitato da ringhiera in ferro. L appartamento è dotato di impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a GPL posta nel piano interrato (F.16 P.lla 101 sub.1) e piastre radianti in ghisa. E presente l impianto elettrico, idrico fognante e citofonico. La superficie complessiva lorda dell'immobile risulta essere di circa mq.119,00. La superficie complessiva lorda dei balconi risulta essere di circa mq.10,00. (Vedasi Planimetria Allegato n.3). Risposta ai quesiti n.4-5 Metodo di stima valutazione del beni e formazione dei lotti

13 Nella stima di un bene si individua per esso il più probabile valore di mercato, che ordinari compratori e venditori, in piena libertà ritengono assegnargli. Le condizioni che influiscono sulla determinazione del valore di un bene vengono indicate, nella pratica estimativa, come condizioni intrinseche ed estrinseche. Le condizioni estrinseche si possono così definire: ubicazione dell'immobile rispetto alla città, tipo di zona, ceto sociale di insediamento, mercato locale, tipologia edilizia prevalente, ecc.; quelle intrinseche sono individuate con le caratteristiche dell'immobile come: l'anno di costruzione, i materiali utilizzati per le rifiniture, la dotazione e lo stato generale dei servizi e degli impianti, lo stato d'uso e di manutenzione ecc. Sulla base dell'esatta conoscenza di questi elementi si perviene alla determinazione del valore di mercato dell'immobile. Si è scelto per questo motivo il metodo di stima sintetico comparativo. Al valore nominale del bene, comunque determinato, si sono eseguite le eventuali aggiunte o detrazioni, in osservanza al principio dell'ordinarietà, per riportare il bene stesso nelle sue reali condizioni in cui si trova al

14 momento della stima. Si è già detto precedentemente del metodo di stima, si passa quindi alla valutazione tenendo presente l'ubicazione, lo stato attuale, tutte le caratteristiche così come descritte, nonché tutti gli elementi che concorrono alla determinazione dei valori dei beni in rapporto ai prezzi praticati sul mercato. Si propone la formazione del seguente lotto di vendita: LOTTO UNICO Piena proprietà degli immobili siti in Castelluccio dei Sauri alla via Roma, 107 individuati al NCEU del comune di Castelluccio dei Sauri al Foglio 16 P.lla 101 sub.1, via Roma SNC, piano S1, Cat. C/6, classe 2, consistenza mq. 830, Rendita. 248,62 in ditta XXXX XXXX propr. per 1/2 e XXXX XXXX propr. per 1/2 e NCEU del comune di Castelluccio dei Sauri al Foglio 16 P.lla 101 sub.2, via Roma SNC, piano T, Cat. A/7, classe 2, consistenza vani 6,5, Rendita. 537,12 in ditta XXXX XXXX propr. per 1/2 e XXXX XXXX propr. per 1/2, confinanti con via Roma, propr. XXX XXX e propr. XXX salvo diritto di altri. Superficie complessiva lorda piano interrato (autorimessa) mq.119,00

15 Superficie complessiva lorda piano terra (appartamento) mq.119,00 Superficie complessiva lorda balconi mq. 10,00 Superficie complessiva lorda area di pertinenza immobile mq.557,00 Valore a corpo euro ,00 Risposta al quesito n.6 Il bene risulta essere in possesso dei debitori. Risposta ai quesiti n.7-8 Sui beni gravano: 1) Ipoteca volontaria a rogito del notaio XXX XXX del 29/06/2001 iscritta presso la Conservatoria dei RRII di Foggia al R.G.n e R.P.n.1990 del a favore della Banca Nazionale del Lavoro s.p.a a fronte di un capitale di , a carico di XXXX XXXX propr. per 1/2 in regime di comunione dei beni e XXXX XXXX propr. per 1/2 in regime di comunione dei beni. 2) Ipoteca legale del 21/12/2010 iscritta presso la Conservatoria dei RRII di Foggia al R.G.n e R.P.n.5225 del a favore di Equitalia ETR spa per ,66 a fronte di un capitale di ,83, a carico di XXXX XXXX propr. per ½ per l immobile individuato con il sub.1 della

16 P.lla 101 del Foglio 16 del NCEU del comune di Castelluccio dei Sauri. 3) Pignoramento immobiliare del trascritto alla Conservatoria dei RRII di Foggia il 02/12/2011 al R.P.n e R.G.n a favore della Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. con sede in Roma contro XXXX XXXX propr. per 1/2 e XXXX XXXX propr. per 1/2. Risposta al quesito n.9 Lo stabile di cui fa parte l'immobile è stato realizzato con Concessione Edilizia n.11 del e successiva variante del prot In seguito il è stata richiesta autorizzazione per la realizzazione di due mensole balcone sull intero fabbricato individuato sulle P.lle 101 e 102, concessa in data con il n. 2 (Vedasi Allegato n. 9). E stato rilasciato dal comune di Castelluccio dei Sauri il certificato di destinazione urbanistica relativo agli immobili oggetto del pignoramento nel quale si dichiara che ricadono in zona C1d Espansione edilizia corrente (Vedasi certificato di destinazione urbanistica Allegato n.4) Risposta al quesito n.10 E' stato redatto il certificato energetico relativo all'immobile che è risultato della classe G. (Vedasi certificato Allegato n.5)

17 Il consulente tecnico d'ufficio ritiene, con la presente relazione che si compone di n. 18 pagine dattiloscritte e n. 8 allegati, di aver assolto all'incarico ricevuto e rimane a disposizione del giudice esecutore per qualsiasi chiarimento. La presente relazione viene depositata in cancelleria. ALLEGATI 1) Verbale di sopralluogo; 2) Certificato storico catastale beni NCEU Castelluccio dei Sauri Foglio 16 P.lla 101 sub.1 e sub.2; 3) Estratto di mappa, visura e planimetria catastale beni NCEU Castelluccio dei Sauri Foglio 16 P.lla 101 sub.1 e sub.2; 4) Certificato di destinazione urbanistica beni NCEU Castelluccio dei Sauri Foglio 16 P.lla 101 sub.1 e sub.2; 5) Certificato energetico bene NCEU Castelluccio dei Sauri Foglio 16 P.lla 101 sub.2; 6) Documentazione fotografica (Foto da n.1 a n.26); 7) Certificato stato di famiglia e residenziale; 8) Copia atto di acquisto e atto di provenienza;

18 9) Copia concessioni edilizie. Foggia, Il Consulente Tecnico d'ufficio Geom. Gerardo Torraco