TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

Transcript

1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA N. 304/17 R.G. ESEC. Udienza Ore I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE PER 138/18

2 2 di 15 CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di bene ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp aver determinat il valre cmmerciale del bene, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale che scilla tra il 15 ed il 40 % del valre cmmerciale stess, in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare presentat a Blgna al n. 24 in data , Reg. Gen e Part , è stata pignrata alla Scietà la piena prprietà dei seguenti beni immbili: Catast Fabbricati del Cmune di Castel Guelf di Blgna: Fgli 31, Map. 76, sub 13, Categria C/3, Cl. 2, Cnsistenza 106 mq, Superficie Catastale 112,00 mq, via dell Industria 11/b (Labratri per arti e mestieri).

3 3 di 15 Fgli 31, Map. 76, sub 16, Categria C/3, Cl. 2, Cnsistenza 926 mq, Superficie Catastale 984,00 mq, via dell Industria 11/b (Labratri per arti e mestieri). Fgli 31, Map. 76, sub 17-18, Categria A/10, Cl. U, Cnsistenza 8 vani, superficie catastale 494,00 mq, via dell Industria 11 (Uffici e studi privati). Fgli 31, Map. 76, sub 19 via dell Industria 11 (Bene cmune nn censibile). Il tutt a favre di... * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Piena prprietà di fabbricat ad us industriale, cmpst da un uffici al pian terra e prim, un capannne industriale cn zna uffici, mensa, spgliati e magazzin al pian prim, un labratri nel piazzale estern. Gli immbili sn siti nel Cmune di Castel Guelfi di Blgna, in Via dell Industria 11 e 11/b, per una superficie cmmerciale cmplessiva cme segue: Sub. 13: Labratri circa 100,50 mq - Tettia circa 71,50 mq; Sub. 16: Labratri circa 926,50 mq - Tettia esterna circa 100,00 mq - Centrale termica circa 17,50 mq; Sub. 17: Uffici circa 212,00 mq ; Sub. 18: area esterna circa 2.760,00 mq; Sub. 19: BCNC circa 1.383,00 mq IDENTIFICAZIONE CATASTALE

4 4 di 15 I beni immbili ggett di stima, risultan csì attualmente identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Castel Guelf di Blgna beni intestati a: 1. alla Scietà prprietà per 1/1; Catast Fabbricati del Cmune di Castel Guelf di Blgna: Fgli 31, Map. 76, sub 13, Categria C/3, Cl. 2, Cnsistenza 106 mq, Superficie Catastale 112,00 mq, pian terra, rendita 454,38, via dell Industria 11/b (Labratri per arti e mestieri). Fgli 31, Map. 76, sub 16, Categria C/3, Cl. 2, Cnsistenza 926 mq, Superficie Catastale 984,00 mq, pian terra e prim, rendita 3.969,38, via dell Industria 11/b (Labratri per arti e mestieri). Fgli 31, Map. 76, sub 17-18, Categria A/10, Cl. U, Cnsistenza 8 vani, superficie catastale 494,00 mq, pian terra e prim, rendita 908,96, via dell Industria 11 (Uffici e studi privati). Fgli 31, Map. 76, sub 19 via dell Industria 11 (Bene cmune nn censibile). CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO L stat di fatt all att del pignrament risulta crrispndente cn quant depsitat press l Agenzia del Territri. Si segnala che l immbile è attualmente sttpst a un prcediment edilizi S.C.I.A. in variante (P.G del 24/07/2018) che ne mdificherà l assett, cme megli verrà specificat nell appsit capitl di indagine amministrativa. Si precisa che l attuale denminazine della scietà esecutata è stata mdificata in.

5 5 di 15 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: sn da cnsiderarsi cmprensive alla vendita tutte le cmprprietà e parti cmuni del fabbricat in ggett, ai sensi di Legge per destinazine per cstruzine, cme riprtat nell Att del Ntai Dtt., rep. N. ILLEGIBILE del 19/04/1983, trascritt a Blgna il 14/05/1983 all art n Segnal inltre dall elabrat planimetric e dall elenc subalterni del fgli 31 mappale 76 si evince che il subaltern 19 è un Bene Cmune Nn Censibile a tutti i subalterni. Servitù attive e passive: se e cme esistenti aventi ragine legale di esistere cme riprtat nell Att del Ntai Dtt., rep. N. ILLEGIBILE del 19/04/1983, trascritt a Blgna il 14/05/1983 all art n VINCOLI E ONERI È cmpres nel valre degli immbili, il valre dei beni mbili e dei materiali di rifiut presenti all intern dei medesimi. È cmunque a caric dell aggiudicatari degli stessi, la gestine, la mbilitazine e l smaltiment degli stessi beni mbili e/ rifiuti rimasti all intern dei beni ggett di stima. CONFINI Altre prprietà, parti cmuni, salv altri. PROPRIETÀ 1. Scietà prprietà per 1/1; PROVENIENZA DEL BENE In Prima istanza, cn Att del Ntai Dtt., rep. N. ILLEGIBILE del 19/04/1983, trascritt a Blgna il 14/05/1983 all art n ,

6 6 di 15 l esecutat acquista il terren dve, successivamente, edificherà gli immbili ggett di pignrament. Succesivamente si perviene all attuale prprietà tramite att cstitutiv di scietà, stipulat a minister del Ntai Dtt. del 29/04/2015 Rep /35541, trascritt a Blgna il 04/05/2015 n / STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Trattasi di scietà. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedere la dcumentazine ipcatastale dalla quale si evince che sull immbile ggett della presente stima gravan i seguenti vincli ed neri giuridici, sintetizzati in breve: Iscrizini 1. IPOTECA VOLONTARIA, iscritta in data 29/12/2006 ai n.ri Reg.Gen , Reg. Part , a favre di. cn sede in Ravenna. 2. IPOTECA LEGALE, iscritta in data 17/05/2007 ai n.ri Reg. Gen Reg. Part. 7471, a favre di... cn sede in Napli. 3. IPOTECA VOLONTARIA, iscritta in data 22/01/2010 ai n.ri Reg.Gen. 3103, Reg. Part. 568, a favre di cn sede in Ravenna. Trascrizini 4. PIGNORAMENTO IMMOBILIARE in ggett. Il tutt cme appare, nell ispezine iptecaria di seguit allegata. REGIME FISCALE I beni ggett dei ltti messi in vendita sarann sggetti a tassa di registr ad IVA al variare del regime fiscale vigente al mment dell att

7 7 di 15 di trasferiment ed in base alle cndizini fiscali sggettive dell aggiudicatari. INDAGINE AMMINISTRATIVA L immbile ad us prduttiv ggett di prcedura ha cstruzine successiva al 1 settembre 1967 e sn stati reperiti i seguenti Atti Abilitativi negli archivi dell Uffici Tecnic del Cmune di Castel Guelf di Blgna: N. 18/1984 Cstruzine di capannne ad us artigianale; N. 16/1988 Cmpletament pere - Variante 18/1984; N. 69/1991 Cmpletament pere Variante 16/1988; N. 129/1995 Sistemazine area crtiliva; N. 130/1195 Variante alla cncessine 69/1991; N. 17/1999 Realizzazine di centrale termica e di tettia; N. 5082/2006 Variante 17/1999; N /2006 Cstruzine di nuv capannne per lavaggi cisterne; N. 034/2006 Certificat di Cnfrmità edilizia; N. 013/2007 Certificat di Cnfrmità edilizia; N. 040/2009 Certificat di Cnfrmità Edilizia; N. 18/2014 Certificat di Cnfrmità Urbanistica; N /2017 S.C.I.A. N. 9013/2018 S.C.I.A. in variante alla 12323/2017 ancra in essere; Sub.17 L stat di fatt nn risulta cnfrme all stat legittimat dall ultim titl edilizi (S.C.I.A. 9013/2018), per alcune diffrmità interne relative alla dispsizine di tramezzature nn prtanti. CERTIFICAZIONE ENERGETICA

8 8 di 15 L immbile identificat al catast fabbricati al fgli 31 mappale 76 subaltern 13 ad us labratri è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data 26/04/2015, cdice identificativ Rev01 registrat dal, numer di accreditament 02872, valevle fin al girn 26/04/2025. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. L immbile identificat al catast fabbricati al fgli 31 mappale 76 subaltern 16 ad us labratri è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data 26/04/2015, cdice identificativ Rev01 registrat dal, numer di accreditament 02872, valevle fin al girn 26/04/2025. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica F. L immbile identificat al catast fabbricati al fgli 31 mappale 76 subaltern 17 ad us labratri è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data 26/04/2015, cdice identificativ Rev01 registrat dal, numer di accreditament 02872, valevle fin al girn 26/04/2025. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica F. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità i beni sub 13, 16, 19 risultan ccupati dalla scietà... in virtù di un cntratt di lcazine firmat il 01/05/2010, il predett cntratt prevede una durata di anni 6 a partire dal 01/05/2010 cn tacit rinnv per i successivi 6 anni ad un canne pattuit in /ann ,00 ltre iva che l scrivente ritiene di cnsiderare cngru. Il bene sub. 17 e sub18 risulta ccupat da sggett terz senza alcun

9 9 di 15 titl. DESCRIZIONE DEL BENE L stabile è sit nella zna industriale di Castel Guelf di Blgna, vicin all uscita dell autstrada A14 Castel San Pietr Terme. L immbile ad us artigianale, ggett di perizia, è a pianta rettanglare. È principalmente cstituit da una zna prduttiva (sub. 16) e da un uffici (sub. 17) pst su due piani, terra e prim, ltre che ad un fabbricat a se stante (sub. 13) psizinat nel piazzale estern (sub. 19 BCNC). È cstruit in pannelli di calcestruzz armat prefabbricat, la struttura si presenta in discret stat di cnservazine. All intern della zna prduttiva (sub. 16) le finiture sn tipiche dell edilizia industriale all epca dell edificazine del fabbricat, pavimenti in battut di cement cn finitura al quarz, pareti tinteggiate di clre bianc, impiant elettric estern, priv di impiant di riscaldament. Il bx uffici ha un paviment in legn laminat flttante e pareti tinteggiate, riscaldat e raffrescat da un climatizzatre elettric cn pmpa di calre. Gli spgliati, i servizi igienici, il refettri e l archivi hann delle piastrelle in ceramica sia a paviment che a parete risalenti al temp della cstruzine, il riscaldament è garantit da una caldaia a camera aperta psta sul slai spra la zna spgliati il quale serve da magazzin all attuale attività. Il cpert, ancra riginale al temp della realizzazine, è cmpst dalla struttura in calcestruzz armat prefabbricat alternat a pannelli di

10 10 di 15 plicarbnat che garantiscn l ingress della luce, nn è stat pssibile verificare il materiale di cui è cmpst il mant di cpertura. Vist il perid di realizzazine e da un esame di immagini reperibili nline, nn è da escludersi la presenza di cement-amiant sul cpert: nn essend stat pssibile verificarl persnalmente tramite un access dirett sul cpert, si cnsiglia un esame specific da parte di un sggett specializzat. Sn, inltre, presenti diverse infiltrazini di acqua e l stat di cnservazine dei pannelli di plicarbnat è pessim. Adiacente alla struttura è stata realizzata una tettia in lamiera per l stccaggi dei lavrati. Nel cmpless la zna adibita a labratri si presenta in cattiv stat di manutenzine. L uffici (sub. 17), psizinat nella zna retrstante rispett alla via dell Industria, è pst al pian terra e prim e cmprende la crte esterna (sub. 18). La przine di fabbricat è attrezzata cme appartament e presenta delle dtazini e finiture di tip civile: Piastrelle in ceramica a paviment in tutta la superficie e rivestimenti in ceramica per servizi igienic e cucina. Infissi esterni in allumini cn vetr camera Infissi interni in legn tamburat. Riscaldament tramite caldaia e i terminali sn in ghisa. Gli impianti elettrici sn standard. La struttura dei sffitti è tip travi a vista in legn cn assit. Il pian prim è accessibile tramite una scala finita di piastrelle in ctt, crriman e parapett cmpresi.

11 11 di 15 Il pian prim si trva in ttale stat di abbandn e priv di manutenzine da divers temp. La crte esterna (sub. 18) si presenta nn curata, è inltre presente una baracca da cantiere edile. Il fabbricat estern (sub. 13) pst all intern del piazzale è in pannelli prefabbricati, cn tett a due falde ed ha la funzine di spitare un macchinari autmatic utile alla lavrazine dell azienda che ccupa l stabile (sub. 16). Gli impianti presenti sn utili esclusivamente al funzinament della macchina psta all intern. Infissi esterni in metall e plicarbnat. Nn sn presenti partizini interne. Sul retr è stata realizzata una tettia per l stivaggi del materiale cn struttura in acciai e cpertura tramite pannell sandwich. Il fabbricat è in bun stat di manutenzine. L attuale assett sarà mdificat all ultimazine del titl edilizi attualmente in prcediment. Il piazzale estern (sub. 19) è un bene cmune nn censibile a tutti i subalterni che cmpngn il fabbricat, attualmente è stat mdificat rispett alle planimetrie esistenti dal prcediment (S.C.I.A.) ancra in essere, per esigenze dell attività ccupante: l area pavimentata è aumentata a discapit dell area verde del sub 18. Evidenzi che la suddetta area risulta interamente pavimentata tramite una finitura di tip industriale di bun livell. Al termine del prcediment edilizi sarann definiti i nuvi cnfini.

12 12 di 15 Nel cmpless l stabile si presenta in un stat di cnservazine mlt scars. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE Il principi adttat per il calcl della cnsistenza degli immbili fa riferiment al D.P.R. 23 marz 1998, n. 138 che assume il metr quadrat di superficie catastale quale unità di misura della cnsistenza degli immbili urbani a destinazine rdinaria, vver, a titl di esempi: Attività Principale - ceff. 100% Attività Principale (vani di servizi direttamente cllegati) - ceff. 50% Attività Principale (vani di servizi nn direttamente cllegati) - ceff. 25% Terrazze e Balcni - ceff. 30% fin a 25,00 mq e il 10% l eccedenza Crti esterne - ceff. VAR: calclati per un 10% fin alla cnsistenza dell immbile e per un 2% l eccedenza. Autrimesse - ceff. 25% a crp La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, cn le percentuali assciate per il calcl della superficie mgeneizzata è la seguente:

13 13 di 15 Immbile % calcl sup. mgeneizzata mq Labratri 100 % 1044,50 ca Uffici 100 % 212,00 ca Tettie 20 % 171,50 ca Area esterna pavimentata VAR 1380,00 ca Area esterna a prat A crp 2760,00 ca STIMA DEL BENE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di piena prprietà di przine fabbricat ad us civile abitazine. Gli immbili sn siti nel Cmune di Castel Guelf di Blgna - in Via dell Industria n.11 11/b. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt dei beni, della lr destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, della situazine ccupazinale, delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali e degli eventuali csti di ripristin degli immbili, il sttscritt ritiene di pter indicare di seguit il più prbabile valre cmmerciale dei beni in argment, stimati a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, e tenut cnt che trattasi di beni ggett di Prcedura Esecutiva. Il valre a metr quadr del labratri cnsiderat è di /mq 200,00. Il valre a metr quadr dell uffici cnsiderat è di /mq 700,00. Immbile sup. mgeneizzata (mq) Valre Labratri 1.044, ,00 Uffici 212, ,00

14 14 di 15 Tettie 34, ,00 Area esterna pavimentata 111, ,00 Area esterna a prat A crp 5.000,00 Valre Ttale ,00 VALORE TOTALE DI MERCATO APPROSSIMATO ,00 Percentuale di abbattiment 30 % circa VALORE DELL INTERO BENE A BASE D ASTA ,00 (Eur duecentsettancinquemila/00). * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza; Blgna, IL CONSULENTE TECNICO

15 15 di 15 Allegati: Allegat A (senza nmi). Allegat G (cmmerciale). Cnsultazine al Catast Fabbricati di n. 1 visure catastali per immbile. N. 1 planimetrie catastali. N. 1 estratti di mappa. Elabrat planimetric. Precedenti edilizi. Elabrat di riliev. Racclta ftgrafie. Att di prvenienza. Relazine Ntarile (cpia). Attestat di Prestazine Energetica. Per la pubblicità 1 CD-ROM cn all intern: Perizia senza nmi e parte intrduttiva (in pdf) Ftgrafie, schede catastali e piante (in pdf) Allegat A senza nmi (in frmat wrd) Allegat G cn i nmi (in frmat wrd)