TRIBUNALE DI FOGGIA SEZIONE ESECUZIONI. Esecuzione Immobiliare CONSORZIO FIDI SUD DAUNIA s.c.r.l. contro.omissis. R.G.Es. N.

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1 TRIBUNALE DI FOGGIA SEZIONE ESECUZIONI Esecuzione Immobiliare CONSORZIO FIDI SUD DAUNIA s.c.r.l. contro.omissis. R.G.Es. N. 451/2009 Giudice Dr. Marco GALESI RELAZIONE DI STIMA 1

2 PREMESSA Dopo accurato esame della documentazione versata nel fascicolo d ufficio, il controllo in ordine alla sua completezza ai sensi dell art.567 c.p.c. e l acquisizione di altra documentazione ritenuto utile per l espletamento dell incarico, allegata all elaborato peritale, il sottoscritto perito rilevava l incompletezza della documentazione ipo-catastale e, con propria comunicazione del 27/01/2011 poneva a conoscenza di ciò il G.E.. Con provvedimento del 28/01/2011 il G.E. dott. M. Galesi sospendeva le operazioni peritali in attesa dell integrazione della documentazione da parte del creditore procedente fissando il termine di 120 giorni per la predetta intergrazione. Con comunicazione del 30/06/2011 al sottoscritto veniva notificato che, con ordinanza emessa nell udienza del 09/06/2011 il G.E. dott. V. La Battaglia aveva disposto la ripresa delle operazioni peritali in quanto il creditore procedente aveva depositato la documentazione integrativa richiesta. Con invito a mezzo racc. A/R del 06/07/2011 il sottoscritto comunicava alle parti debitore esecutato e creditore procedente di aver fissato per il giorno 21/07/2011 alle ore 10:00 la data del sopralluogo presso l immobile pignorato al fine di continuare le operazioni peritali. In tale data ed all ora stabilita il sottoscritto si recava nel luogo convenuto ove accertava l assenza delle parti interessate con l impossibilità di accesso all interno dell immobile. Non potendosi visionare l immobile dall interno ci si è limitati ad una visione esteriore di esso rilevandone la caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione ed effettuando dei rilievi metrici e fotografici atti a definirne le dimensioni complessive. Si sono raccolte le possibili notizie di tipo edilizio, urbanistico e condominiale. Ritenuta sufficiente l ispezione esteriore del bene ai fini della valutazione, non si è considerata l eventualità di procedere con l assistenza della forza pubblica. BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO E INDIVIDUAZIONE DEI LOTTI Il bene immobile pignorato costituisce una porzione di fabbricato urbano sito in Cerignola ad angolo tra la Via Agraria e il vico II Agraria ed é distribuito tra il piano terra, primo e secondo piano. Esso é riportato nel Catasto Fabbricati del comune di Cerignola come segue: Foglio Particella Sub Indirizzo Cat. Cl. Vani Superf. Rendita Piano Via Agraria n. 10 A/3 5 6,5 621, Esso costituisce un unica unità immobiliare che individua un solo lotto di seguito denominato LOTTO

3 Bene in Cerignola FG via Agraria 10 LOTTO CONTROLLO PRELIMINARE CIRCA LA COMPLETEZZA DEI DOCUMENTI DI CUI ALL ART.567, COMMA 2, C.P.C. Dal controllo dei documenti allegati agli atti del fascicolo processuale, dopo il deposito della documentazione integrativa, si evince la completezza dei documenti di cui all art. 567, comma 2, c.p.c. 1.BIS. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 1bis.1 - Attuale proprietario:.omissis. c.f.:.omissis. nato a.omissis. il.omissis.e residente in.omissis., Via.Omissis., per la quota di 100/100, in regime di separazione dei beni, dell immobile urbano distinto al mappale 1093 del foglio 202 subalterno 2, proprietario dal 23/05/2007 ad oggi con atto a firma di notaio Dr. Nicola Specchio in data 23/05/2007 rep trascritto a Foggia in data 01/06/2007 ai nn e bis.2 - Cronistoria al ventennio: A tutto il 03/11/2009 (data della trascrizione dell atto di pignoramento) l immobile oggetto del pignoramento si appartiene a.omissis.per la quota di 100/100 come si evince dalla seguente cronistoria: Al ventennio l immobile in era di proprietà della Sig.ra xxxxxxx c.f.: xxxxxxxxxxxxxx - nata a ***** il xxxxxxx, alla quale pervenne per successione testamentaria da xxxxxxxxxxxxxx deceduto il ******, con testamento olografo ed atto di Accettazione Espressa di Eredità del 21/03/2007 afirma del notaio Dr. Nicola Specchio rep /11579 trascritto a Foggia il 29/03/2007 al R.G. n.8012 e R.P. n Con atto di compravendita a rogito del notaio Dr. Nicola Specchio del 23/05/2007 rep /11727 trascritto a Foggia il 01/06/2007 al R.G. n e R.P n. 9546, la Sig.ra xxxxxxxxxxxx vendeva al Signor.Omissis.nato a.omissis. il.omissis.l immobile in oggetto che acquistava in piena proprietà ed in regime di separazione dei beni. 2. IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA: Descrizione del contesto ambientale urbanistico. Classificazione urbanistica di P.R.G.: centro storico A3 (espansione ottocentesca - zona storica ambientale) Caratteristiche della zona: traffico sostenuto con parcheggi lungo i marciapiedi; la zona 3

4 è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: centro storico (A2 e A1). Principali collegamenti pubblici: autobus di linea, treno, superstrada, autostrada. Servizi offerti dalla zona: negozi al dettaglio, mercato rionale, supermercati, farmacie, spazi verdi, municipio, ufficio postale, banche, ecc Descrizione dell immobile. Piena Proprietà per la quota di 100/100 relativamente all appartamento sito in Cerignola (FG) alla via Agraria n.10. Esso fa parte di un edificio vetusto, la cui data di costruzione può attestarsi intorno agli inizio del XX secolo e, da quanto rilevabile da una visione esterna, il piano superiore presenta delle caratteristiche diverse dal piano terra che lasciano dedurre che sia stato realizzato in epoca successiva ma, comunque antecedente agli anni 60. Detto fabbricato è composto da due piani fuori terra di cui l appartamento pignorato occupa l intero piano superiore con proprietà eclusiva del vano di accesso al piano terra e del terrazzo sovrastante. L unità immobiliare ha un altezza interna di circa m.3,00. Composto da: - Piano terra: vano di accesso esclusivo (civico n.10 di via Agraria) costituito da un unico locale della superficie commerciale di mq. 20,00 circa in cui si sviluppa la scala che porta la piano primo ed al terrazzo di copertura, é presente anche un locale sottoscala; - 1 piano: appartamento della superficie commerciale di mq. 118,00 circa (compreso il vano scala), a cui si accede da due diversi ingressi di cui il primo conduce nel vano di ingresso che conduce sia alla sala pranzo e cucina abitabile che ad una camera da letto da cui si può accedere al corridoio (con accesso diretto anche dal pianerottolo) che immette in altre due camere da letto ed al w.c.. La sala pranzo, posta ad angolo sulle due strade, presenta due balconi; anche la camera da letto che affaccia su vico 2 Agraria è dotata di un balconcino. - 2 piano: terrazzo di copertura della superficie di mq circa, n.2 locali dispensa della superficie di mq.24,50 circa e vano scala di mq. 7,50 circa: il tutto a completa copertura della superficie del 1 piano. Identificato in catasto: - Comune di Cerignola NCEU - foglio 202 mappale 1093 subalterno 2. Coerenze: - a nord con il mappale 2760; - ad est con Vico 2 Agraria; - a sud con Via Agraria; - ad ovest con i mappali nn e 1094 e parte del mappale n Caratteristiche intrinseche. 4

5 Elemento Tipologia Condizioni Note Struttura portante Muratura Sufficienti Non antisismico Solai Latero cemento/acciaio Sufficienti Rivestim. Esterno Intonaco Sufficienti Infissi Esterni Legno/tapparelle Sufficienti Rivest. Interni Pavimenti Infissi Interni Impianto elettrico Impianto Termico 2.4 Destinazione delle Superfici. Destinazione Superficie Reale Coeff. Destinazione Coeff. Esposizione Condizioni (Normale: 1) Superficie Commerc. p.t. - vano scala 20,00 0,60 0, ,80 p.1 - appartamento 98,00 1,00 1, ,00 p.1 - balconi 4,50 0,25 1,00 1 1,12 p.1 vano scala 18,50 0,60 0, ,00 p.2 - terrazza 84,50 0,25 1, ,12 p.2 - dispense 24,50 0,60 1, ,70 p.2 vano scala 8,00 0,60 0,90 1 4,32 SUPERFICIE COMMERCIALE COMPLESSIVA mq. 160,06 3. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 3.1. Criterio di Stima Metodo comparativo in base ai valori correnti di mercato di beni simili per tipologia costruttiva ed edilizia, ubicazione, età, destinazione, condizioni d uso e manutenzione, stato di conservazione Fonti di informazione Catasto di Foggia, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Foggia, O.M.I., Ufficio Tecnico di Cerignola edilizia privata, indagini dirette sul mercato immobiliare del luogo Valutazione dell immobile - Valore Medio di Mercato Le indagini condotte per la stima del bene hanno rilevato il valore medio unitario di mercato di ,00 al metro quadrato di superficie commerciale. Tale valore attiene ad unità immobiliari di analoghe caratteristiche estrinseche ed intrinseche ed in normali condizioni d uso e manutenzione. Da ciò si ottiene la stima del Valore Medio di Mercato in: 5

6 mq. 160,06 x 1.000,00./mq = ,00 (Euro centosessantamilasassanta/00) Adeguamenti e correzioni al Valore Medio di Mercato Riduzione del valore per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: (5%) ,00 Riduzione del valore per possibili carenze qualitative rispetto alla normalità non rilevate per impossibilità di accesso: (10%) ,00 4. PREZZO BASE D ASTA DELL IMMOBILE LOTTO 001 Il Prezzo a Base d Asta dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ( , , ,00) = ,00 5. STATO DI POSSESSO: Libero ed in pieno possesso del proprietario. 6. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE 7.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 7.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d assegnazione casa coniugale: Nessuna 7.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 7.4. Altre limitazioni d uso: Nessuna 7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA E A SPESE DELL ACQUIRENTE 7.1. Iscrizioni: Ipoteca volontaria a favore San Paolo Banco di Napoli a garanzia del mutuo fondiario della durata di 30 anni per atto Notaio Nicola Specchio del 23/05/2007 rep trascritto a Foggia il 01/06/2007 ai nn /2455 per la somma capitale di ,00 a garanzia della somma totale di , Pignoramenti: Pignoramento a favore di Consorzio fidi Sud Daunia s.c.r.l. con atto trascritto a Foggia in data 03/11/2009 ai nn / Altri oneri: Nessuno 8. ONERI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE 8.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità Conformità catastale: Nessuna difformità Pratiche edilizie in corso: Nessuna. 6

7 9. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell immobile:.0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia:.0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:.0,00 lunedì, 22/08/2011 Il perito: (ing. Mario Pio Balsamo) 7