TRIB U N AL E DI M AN TOV A SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Stevanin Luca, nell'esecuzione Immobiliare 324/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1
INCARICO In data 28/11/2016, il sottoscritto Arch. Stevanin Luca, con studio in Via Roma, 278/A - 46014 - Castellucchio (MN), email info@ekoplan.it, PEC luca.stevanin@archiworldpec.it, Tel. 0376 438535, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 09/01/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Sermide (MN) - Via Libertà 5, piano 2 Bene N 2 - Garage ubicato a Sermide (MN) - Via Libertà 5, piano T DESCRIZIONE BENE N 1 - APPARTAMENTO UBICATO A SERMIDE (MN) - VIA LIBERTÀ 5, PIANO 2 Appartamento al piano secondo di un complesso condominiale, composto da cucina - soggiorno, due letto, bagno, disimpegno e terrazza. Garage pertinenziale all'appartamento di un complesso condominiale. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Sermide (MN) - Via Libertà 5, piano 2 Bene N 2 - Garage ubicato a Sermide (MN) - Via Libertà 5, piano T COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ 2
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni CONFINI Come da atto di provenienza: est unità sub. 21 e vano ascensore, sud vano ascensore e unità sub. 22, a oves e nord per salto di quota con l'area cortiva comune sottostante. Come da atto di provenienza: est unità sub. 10, sud unità sub. 11, a ovest mappale 14, nord area cortiva. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 61,10 mq 70,90 mq 1,00 70,90 mq 2,70 m 2 Terrazza 10,14 mq 11,70 mq 0,30 3,51 mq 0,00 m 2 Totale superficie convenzionale: 74,41 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 74,41 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano 3
Netta Lorda Convenzionale Autorimessa 13,50 mq 15,30 mq 0,50 7,65 mq 2,40 m T Totale superficie convenzionale: 7,65 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 7,65 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 30/06/1987 al 10/01/1994 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 14, Part. 20 Categoria D1 Piano T-1 Dal 10/01/1994 al 29/10/1994 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 14, Part. 20 Categoria D1 Piano T Dal 29/10/1994 al 16/11/1995 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 14, Part. 20 Categoria D1 Dal 16/11/1995 al 11/02/1998 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 14, Part. 20, Sub. 20 Categoria A2 Cl.1, Cons. 4,5 Rendita 244,03 Piano 2 Dal 11/02/1998 al 27/01/1999 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 14, Part. 20, Sub. 20 Categoria A2 Cl.1, Cons. 4,5 Rendita 244,03 Piano 2 Dal 27/01/1999 al 06/04/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 14, Part. 20, Sub. 20 Categoria A2 Cl.1, Cons. 4,5 Superficie catastale 73 Rendita 244,03 Piano 2 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. Periodo Proprietà Dati catastali Dal 30/06/1987 al 10/01/1994 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 14, Part. 20 Categoria D1 4
Piano T-1 Dal 10/01/1994 al 29/10/1994 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 14, Part. 20 Categoria D1 Piano T Dal 29/10/1994 al 16/11/1995 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 14, Part. 20 Categoria D1 Dal 16/11/1995 al 11/02/1998 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 14, Part. 20, Sub. 9 Categoria C6 Cl.2, Cons. 12 Rendita 24,79 Piano T Dal 11/02/1998 al 27/01/1999 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 14, Part. 20, Sub. 9 Categoria C6 Cl.2, Cons. 12 Rendita 24,79 Piano T Dal 27/01/1999 al 06/04/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 14, Part. 20, Sub. 9 Categoria C6 Cl.2, Cons. 12 Superficie catastale 13 Rendita 24,79 Piano T I titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 14 20 20 A2 1 4,5 73 244,03 2 Corrispondenza catastale Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell atto di pignoramento. Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento 5
Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 14 20 9 C6 2 12 13 24,79 T Corrispondenza catastale Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell atto di pignoramento. STATO CONSERVATIVO Stato conservativo dell'unità: BUONO. Stato conservativo dell'unità: BUONO. PARTI COMUNI Compete la proporzionale quota millesimale di proprietà delle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 del C.C. e principalmente del vano ascensore, ascensore e vano motori, dell'atrio, dell'ingresso, del vano scale e scale, del porticato al piano terra, del tetto, delle strutture portanti e dell'area cortiva annessa al fabbricato condominiale. Compete la proporzionale quota millesimale di proprietà delle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 del C.C. e principalmente del vano ascensore, ascensore e vano motori, dell'atrio, dell'ingresso, del vano scale e scale, del porticato al piano terra, del tetto, delle strutture portanti e dell'area cortiva annessa al fabbricato condominiale. SERVITÙ, CENSO, LIVELL O, USI CIVICI I beni pignorati non risultano oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità e non gravati da servitù, censi, livelli o usi civici. Nell'atto di provenienza non vengono citati particolari oneri gravanti l'unità immobiliare. I beni pignorati non risultano oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità e non gravati da servitù, censi, livelli o usi civici. Nell'atto di provenienza non vengono citati particolari oneri gravanti l'unità immobiliare. 6
Si precisa che all'interno del locale è presente una tubazione di scarico proveniente dal piano superiore, probabile allaccio alla fognatura per l'unità immobiliare soprastante. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Esposizione: Nord Altezza interna utile: cm 270. Str. verticali: travi e pilastri in c.a. Solai: in latero cemento intonacati in buone condizioni. Copertura: a falde in latero cemento. Pareti esterne ed interne: esterne in laterizio, intonacate e tinteggiate, interne in laterizio intonacate e tinteggiate. Pavimentazione interna: in ceramica. Infissi esterni ed interni: esterni in alluminio con vetrocamera e avvolgibili in PVC, interni con porte in legno tamburate, portoncino ingresso blindato. Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: elettrico sottotraccia a 220 V completo, riscaldamento termoautonomo con caldaia murale in cucina, termosifoni in ghisa, non presente la climatizzazione estiva. Dotazioni condominiali: ascensore, vano scale, porticato al piano terra e area cortiva. Esposizione: Nord Altezza interna utile: cm 240. Str. verticali: travi e pilastri in c.a. Solai: in latero cemento intonacati in buone condizioni. Pareti esterne ed interne: esterne in laterizio, intonacate e tinteggiate. Pavimentazione interna: in ceramica. Infissi esterni ed interni: basculante in metallo. Dotazioni condominiali: ascensore, vano scale, porticato al piano terra e area cortiva. STATO DI OCCUPAZIONE L'unità immobiliare risulta occupata dall'esecutata, dal comproprietario **** Omissis **** e dalla figlia. 7
L'unità immobiliare risulta occupata dall'esecutata, dal comproprietario **** Omissis **** e dalla figlia. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 29/10/1994 al 11/02/1998 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Codifava 29/10/1994 47455 11317 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 18/11/1994 9800 6829 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Mantova 18/11/1994 2592 Dal 11/02/1998 al 27/01/1999 **** Omissis **** Mutamento ragione sociale Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Caccavale 11/02/1998 11503 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 03/03/1998 1853 1335 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 27/01/1999 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Giulio Stori 27/01/1999 98856 7601 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 19/02/1999 1935 1382 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Mantova 16/02/1999 479 8
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. L'atto di provenienza verrà inserito come allegato. Periodo Proprietà Atti Dal 29/10/1994 al 11/02/1998 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Codifava 29/10/1994 47455 11317 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 18/11/1994 9800 6829 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Mantova 18/11/1994 2592 Dal 11/02/1998 al 27/01/1999 **** Omissis **** Mutamento ragione sociale Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Caccavale 11/02/1998 11503 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 03/03/1998 1853 1335 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 27/01/1999 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Giulio Stori 27/01/1999 98856 7601 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 19/02/1999 1935 1382 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 9
Mantova 16/02/1999 479 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. L'atto di provenienza verrà inserito come allegato. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Mantova aggiornate al 06/04/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Trascrizioni Pignoramento Trascritto a Mantova il 09/08/2016 Reg. gen. 9679 - Reg. part. 6512 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Oneri di cancellazione Le imposte per la cancellazione di trascrizioni, iscrizioni e annotazioni sono a carico della procedura e vengono detratte in via pregiudiziale dal prezzo di aggiudicazione, rimangono a carico dell'aggiudicatario solo gli onorari spettanti al delegato per l'espletamento di tali incombenze. Sono da considerarsi inoltre a carico della procedura gli oneri fiscali, mentre gli onorari del delegato sono da considerarsi a carico dell'aggiudicatario. Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Mantova aggiornate al 06/04/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Trascrizioni Pignoramento Trascritto a Mantova il 09/08/2016 Reg. gen. 9679 - Reg. part. 6512 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** 10
Oneri di cancellazione Le imposte per la cancellazione di trascrizioni, iscrizioni e annotazioni sono a carico della procedura e vengono detratte in via pregiudiziale dal prezzo di aggiudicazione, rimangono a carico dell'aggiudicatario solo gli onorari spettanti al delegato per l'espletamento di tali incombenze. Sono da considerarsi inoltre a carico della procedura gli oneri fiscali, mentre gli onorari del delegato sono da considerarsi a carico dell'aggiudicatario. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Dall'accesso agli atti effettuato in data 31/03/2017 sono state recuperate le seguenti concessioni: - C.E. 72/94, prot. 3753, pratica 94.00081 del 06/12/1994 per la demolizione di edificio e realizzazione di complesso di 10 appartamenti con sottostanti negozi; - C.E. 28/95 del 10/05/1995, prot. 1004, per la variante alla C.E. 72/94; - C.E. 76/95 del 13/11/1995, prot. 5351, per la variante alla C.E. 72/94 e 28/95. Agibilità n.38/96 del 20/12/1996. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed il progetto allegato alla C.E. 76/95 del 13/11/1995. L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Dall'accesso agli atti effettuato in data 31/03/2017 sono state recuperate le seguenti concessioni: - C.E. 72/94, prot. 3753, pratica 94.00081 del 06/12/1994 per la demolizione di edificio e realizzazione di complesso di 10 appartamenti con sottostanti negozi; - C.E. 28/95 del 10/05/1995, prot. 1004, per la variante alla C.E. 72/94; - C.E. 76/95 del 13/11/1995, prot. 5351, per la variante alla C.E. 72/94 e 28/95. Agibilità n.38/96 del 20/12/1996. 11
Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed il progetto allegato alla C.E. 76/95 del 13/11/1995. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali Importo medio annuo delle spese condominiali: 1.000,00 Totale spese per l'anno in corso e precedente: 0,00 Importo spese straordinarie già deliberate: 0,00 Nella comunicazione ricevuta dall'ammministratore Condominiale viene indicata l'assenza di debiti rilevanti se non il normale conguaglio annuo. Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Nella comunicazione ricevuta dall'ammministratore Condominiale viene indicata l'assenza di debiti rilevanti se non il normale conguaglio annuo. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Sermide (MN) - Via Libertà 5, piano 2 Appartamento al piano secondo di un complesso condominiale, composto da cucina - soggiorno, due letto, bagno, disimpegno e terrazza. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 14, Part. 20, Sub. 20, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2) Valore di stima del bene: 37.500,00 Non sono stati reperiti comparibili utili ai fini della valutazione, quindi si procede con la determinazione del valore di mercato mediante capitalizzazione diretta dei redditi. Il canone di locazione è stato determinato a seguito di un attenta analisi di mercato. Procedimento: Valore determinato mediante il procedimento della Direct capitalization - Stima a Diretta capitalizzazione. La direct capitalization è un procedimento di stima per capitalizzazione del reddito (R) che converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di stima, dividendo il reddito annuo per un saggio di capitalizzazione (i), oppure moltiplicandolo per un fattore (GRM). Il metodo prescinde dalle considerazioni finanziarie intorno alla serie dei redditi e alla durata dell'investimento, presentandosi così nella sua forma più semplice e di immediata applicazione. Valore = R/i ovvero Valore = R*GRM dove GRM=1/i ovvero l'inverso del saggio di capitalizzazione. Saggio di capitalizzazione: Mortage Nei mercati dinamici e attivi i saggi di capitalizzazione degli immobili sono direttamente espressi dal mercato come rapporto 12
fra i redditi e i prezzi dello stesso segmento di mercato. Nei mercati stagnanti o poco attivi i saggi di capitalizzazione possono essere calcolati, in modo indiretto attraverso la media ponderata tra il saggio di interesse del mutuo immobiliare e il saggio di rendimento dell'investimento immobiliare rappresentato dall'immobile da valutare (equity) e riferito al procedimento di capitalizzazione diretta. La ponderazione è in funzione della percentuale di erogazione del mutuo immobiliare. Il saggio di capitalizzazione calcolato in modo indiretto è un saggio lordo. Saggio di interesse del mutuo: 5,00%. Loan To Value (LTV) = 80% percentuale massima finanziabile stabilita da Banca d'italia. Saggio di rendimento equo (equity) è previsto e stimato dal valutatore in modo empirico. Il Saggio di Mortgage and equity components è quindi i = im*ltv+ii*(1-ltv). Saggio Mortgage and equity components: 5,40 % Canone lordo annuo di locazione ( 350,00x12) 4.200,00 La Stima a Diretta capitalizzazione è posta pari al rapporto tra il reddito (4.200,00 ) e il saggio di capitalizzazione (5,40%). Tale valore è uguale a 77.777,77. Lo scrivente perito stima che il più probabile valore di mercato per l intera proprietà in oggetto sia quindi 80.000,00 Bene N 2 - Garage ubicato a Sermide (MN) - Via Libertà 5, piano T Garage pertinenziale all'appartamento di un complesso condominiale. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 14, Part. 20, Sub. 9, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2) Valore di stima del bene: 2.500,00 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Sermide (MN) - Via Libertà 5, piano 2 Bene N 2 - Garage Sermide (MN) - Via Libertà 5, piano T 74,41 mq 1.020,00 /mq 75.000,00 50,00 37.500,00 7,65 mq 750,00 /mq 5.000,00 50,00 2.500,00 Valore di stima: 40.000,00 Valore di stima: 40.000,00 Deprezzamento del 10,00 % Valore finale di stima: 36.000,00 Valore di mercato della quota in vendita: 40.000,00 - riduzione del valore per assenza garanzia: 2.000,00 considerato come costo per il processo assicurativo che un impreditore ordinario dovrebbe sostenere per prestare tale garanzia; - stato di possesso: 2.000,00 inteso come capitalizzazione del mancato reddito dovuto alla non immediata disponibilità del bene; Valore a basa d'asta: 36.000,00. 13
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Castellucchio, li 07/04/2017 ELENCO ALLEGATI: N 1 Atto di provenienza - Compravendita (Aggiornamento al 27/01/1999) N 1 Concessione edilizia - Pratiche edilizie (Aggiornamento al 31/03/2017) N 1 Estratti di mappa (Aggiornamento al 12/01/2017) N 1 Foto - Documentazione fotografica (Aggiornamento al 24/02/2017) N 1 Ortofoto (Aggiornamento al 06/04/2017) N 1 Visure e schede catastali (Aggiornamento al 12/01/2017) L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Stevanin Luca N 1 Altri allegati - Perizia di stima versione privacy (Aggiornamento al 07/04/2017) 14