RELAZIONE DI STIMA DEI BENI IMMOBILI DI PERTINENZA DEL FALLIMENTO OMISSIS di Omissis - R.G. N 09/06 - E DEL FALLIMENTO OMISSIS - R.G. N 35/06 Curatore Fallimentare dott. Marco DI LORENZO Il sottoscritto Geometra D ANDRIA Giovanni, con studio in Angri (SA) alla Via G. D Anna n.116 (Centro Residenziale Rosato), iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Salerno al N. 3541 nonché all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Nocera Inferiore (Civile e Penale), in adempimento all incarico conferitogli, produce relazione che segue. PREMESSA I beni immobili oggetto della presente relazione di stima sono ubicati nel Comune di Nocera Inferiore (SA) alla Via Crudele Giacomo n.23, e trattasi di due appartamenti per civili abitazioni in secondo piano e due locali deposito in pianterreno facenti parte tutti del medesimo fabbricato di maggiore consistenza. Il sottoscritto crede necessario, ancor prima di inoltrarsi nel vivo dei quesiti che concerne la valutazione, far precedere la descrizione dei beni che interessano, sin da ora evidenziando che per una migliore e più agevole comprensione, sia di tale parte descrittiva dell elaborato e sia anche per raffigurare le consistenze in valutazione, di avvalersi della documentazione grafica e fotografica prodotta che forma parte integrante e sostanziale della presente. 1
INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE I beni immobili di seguito individuati e descritti fanno parte di un fabbricato di maggiore consistenza costituito da piano terra, primo piano e secondo piano, con lastrico solare di estrema copertura accessibile e praticabile. Nello specifico, i beni immobili di pertinenza delle procedure fallimentari individuate in epigrafe sono i seguenti: 1) Unità immobiliare riportata presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Nocera Inferiore (SA) al foglio 11 part.lla 532 sub 5: Trattasi di un appartamento per civili abitazioni ubicato al secondo piano dello stabile descritto in precedenza e, allo stato attuale, risulta occupato dal socio fallito sig. Omissis e dalla sua famiglia. È costituito da ingresso, soggiorno, cucina, un locale bagno e due camere da letto, oltre ad una piccola veranda con annesso w.c. alla quale si accede direttamente dall ingresso; lungo il prospetto sud vi è un balcone al quale hanno accesso la cucina e la camera da letto matrimoniale. Presenta pavimentazione in marmo, ad esclusione della cucina dove è in cotto, pareti tinteggiate con idropittura semilavabile e le lamie a tempera, parziale rivestimento verticale in piastrelle di ceramica in cucina e nel locale bagno; gli infissi interni sono in legno con vetro protetti da avvolgibili esterni in materiale plastico mentre le bussole interne sono in legno tamburato. L immobile è dotato di caldaia alimentata con gas cittadino e di impianto di climatizzazione mentre l impianto elettrico è completamente sottotraccia. 2) Unità immobiliare riportata presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Nocera Inferiore (SA) al foglio 11 part.lla 532 sub 6: Trattasi di un appartamento per civili abitazioni ubicato al secondo piano dello stabile descritto in precedenza e, allo stato attuale, risulta occupato dal socio fallito sig. Omissis e dalla sua famiglia. È costituito da un ampio ingresso-soggiorno, cucina, due locali bagno e due camere da letto, oltre ad una piccola veranda posta al lato 2
nord-ovest; lungo il prospetto sud vi è un balcone al quale hanno accesso la cucina e la camera da letto matrimoniale. Presenta pavimentazione in parquet, ad esclusione della cucina e dei locali bagno dove è in piastrelle di ceramica, pareti tinteggiate con idropittura semilavabile e le lamie a tempera, parziale rivestimento verticale in piastrelle di ceramica in cucina e nel locale bagno; gli infissi interni sono in alluminio anodizzato con vetro protetti da avvolgibili esterni in materiale plastico mentre le bussole interne sono in legno tamburato. L immobile è dotato di caldaia alimentata con gas cittadino e l impianto elettrico è completamente sottotraccia. 3) Locale deposito riportato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Nocera Inferiore (SA) al foglio 11 part.lla 532 sub 19: Trattasi di un locale deposito ubicato al piano terra dello stabile descritto in precedenza, individuato dal civico n 19. Presenta pavimentazione in marmette con scaglie di marmo e intonaco rustico alle pareti; allo stato attuale non vi è nessuna parete che divide il locale de-quo dal locale ubicato sul lato est (civico n 21) ma si rileva la sola presenza di un pilastro in cemento armato che delimita le due proprietà. L accesso al predetto immobile avviene per mezzo di una serranda avvolgibile in ferro prospiciente la strada comunale Via Giacomo Crudele, mentre sul lato nord vi è una piccola superficie scoperta. Si precisa che detto locale viene arbitrariamente utilizzato pure quale box-garage, anche se catastalmente risulta censito come magazzini e locali di deposito, categoria C/2. 4) Locale deposito riportato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Nocera Inferiore (SA) al foglio 11 part.lla 532 sub 21: Trattasi di un locale deposito ubicato al piano terra dello stabile descritto in precedenza, individuato dal civico n 25. Presenta pavimentazione in marmette con 3
scaglie di marmo e intonaco rustico alle pareti; allo stato attuale non vi è nessuna parete che divide il locale de-quo dal locale ubicato sul lato est (civico n 27) ma si rilevano alcuni pilastrini in ferro a sezione quadrata che delimitano la proprietà. L accesso al predetto immobile avviene per mezzo di una serranda avvolgibile in ferro prospiciente la strada comunale Via Giacomo Crudele, mentre sul lato nord vi è una piccola superficie scoperta su cui insiste un piccolo locale w.c.. Si precisa che detto locale viene arbitrariamente utilizzato pure quale box-garage, anche se catastalmente risulta censito come magazzini e locali di deposito, categoria C/2. LEGITTIMITA URBANISTICA E QUOTE DI PROPRIETA Il fabbricato di cui fanno parte gli immobili oggetto della presente relazione di stima, venne edificato dal sig. Omissis in virtù di Licenza Edilizia N 14417 rilasciata dal Sindaco del Comune di Nocera Inferiore (SA) in data 27.05.1968. Il citato provvedimento concessorio prevedeva la realizzazione di un fabbricato costituito da un piano terra adibito a deposito e parcheggio, oltre a due appartamenti ubicati in primo piano. Successivamente, in elevazione al suddetto fabbricato, sono stati realizzati abusivamente due appartamenti in secondo piano con copertura a lastrico solare praticabile, per i quali sono state presentate due istanze di condono edilizio ai sensi della Legge N 47/85: la prima istanza presentata dal sig. Omissis in data 28.03.1986, prot. n.9191, riguardante l appartamento individuato in catasto al foglio 11 particella 532 sub 6; la seconda istanza presentata dal sig. Omissis in data 28.03.1986, prot. n.9192, riguardante l appartamento individuato in catasto al foglio 11 particella 532 sub 5. Per le suddette pratiche di condono edilizio, in data 19.02.1996, il Sindaco del Comune di Nocera Inferiore (SA) ha rilasciato rispettivamente la Concessione Edilizia in Sanatoria N 7562 e la Concessione Edilizia in Sanatoria N 7563. 4
Dall esame della Certificazione Notarile resa dai Notai Gustavo Trotta e Stefano Campanella, consegnata al sottoscritto C.T.U. dal curatore dei fallimenti in oggetto, dott. Marco Di Lorenzo, si enuclea quanto segue: Ø il fallito sig. Omissis è pieno proprietario di: appartamento in secondo piano riportato in catasto al foglio 11 particella 532 sub 6 (immobile descritto al punto 2); locale deposito in pianterreno riportato in catasto al foglio 11 particella 532 sub 21 (immobile descritto al punto 4); Ø il fallito sig. Omissis è pieno proprietario di: appartamento in secondo piano riportato in catasto al foglio 11 particella 532 sub 5 (immobile descritto al punto 1); locale deposito in pianterreno riportato in catasto al foglio 11 particella 532 sub 19 (immobile descritto al punto 3). Si precisa, altresì, che dalle indagini catastali eseguite dal sottoscritto presso l Agenzia del Territorio di Salerno è emerso che le predette quote di proprietà non corrispondono con quelle riportate sulle visure catastali degli immobili, tuttavia, dette incongruenze non sono da ritenersi rilevanti perché, come noto, la documentazione catastale non è probante ai fini dell accertamento della proprietà. CRITERIO DI STIMA Valutare un immobile significa ricercare con metodi e procedimenti appropriati il suo valore di mercato analizzando tutti i fattori che possono influenzare la legge della domanda e dell offerta in ragione di libera contrattazione. Vari metodi possono essere adottati per ricercare questo valore tra essi quelli più comunemente usati sono il metodo analitico per capitalizzazione del reddito ed il metodo sintetico per comparazione. La stima analitica determina il valore di un bene, a fecondità ripetuta, come pari all accumulazione, al momento della stima, di tutti i redditi futuri che esso può dare, 5
pertanto la stima analitica determina il più probabile valore di mercato di un bene attraverso la capitalizzazione dei suoi redditi. Ciò presuppone alcuni principi fondamentali, tra i quali il regime di libera concorrenza, assenza di vincoli, periodo di tempo relativamente lungo, reddito costante e continuativo, saggio di capitalizzazione costante futuro. Inoltre presuppone un assoluta certezza nella determinazione del reddito e di tutti i fattori che concorrono alla sua quantificazione. La stima per comparazione consiste nel rapportare il bene da stimare con altri simili esistenti nella zona e che presentino le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche e dei quali sia noto il prezzo di mercato in epoche recenti. Per quanto concerne i fabbricati destinati ad abitazione le caratteristiche intrinseche sono: Il tipo di costruzione e la qualità dei materiali di finitura (infissi, pavimenti, pitturazioni), superficie abitabile e superficie coperta, servizi ed impianti, funzionalità abitativa e distribuzione degli ambienti. Le caratteristiche estrinseche sono: Ubicazione dell immobile e destinazione urbanistica della zona (residenziale, commerciale, turistica), distanza da centri d affari (banche o mercati) o da uffici pubblici ed efficienza dei mezzi di collegamento, salubrità della zona. La stima sintetica per comparazione si estrinseca per parametri che generalmente sono l unità di superficie, e talvolta il volume o il numero dei vani. Appare evidente che la stima comparativa fissa il valore dell immobile al tempo in cui essa viene determinata, con completa astrazione dal reddito presente o futuro, ed è unicamente ancorata alla legge della domanda e dell offerta. Nella stima del bene in oggetto il sottoscritto ha optato per il metodo sintetico di comparazione. Molte sono, infatti le incertezze e le limitazioni nella determinazione del valore degli immobili in regime economico attuale. Per i fabbricati il perdurare di un regime vincolistico altera il valore dell immobile penalizzandolo fortemente. 6
Si precisa che nel procedere alla determinazione del valore venale dell unità immobiliare si terrà conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene da stimare nello stato in cui si trova, così come descritte nel paragrafo precedente. Dopo aver raccolto tutte le indicazioni metriche e parametriche ritenute utili e necessarie, il sottoscritto ha provveduto ad esperire accurate indagini presso l Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio al fine di reperire il più giusto parametro di stima da applicare nella valutazione dei beni in oggetto). Dallo studio dei dati ricavati, è emerso che secondo l Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio, relativamente al 1 semestre 2009: - il valore di mercato di abitazioni di tipo civile site in zona periferica del Comune di Nocera Inferiore (SA), va da un minimo di 1.850,00./mq. ad un massimo di 2.550,00./mq.; - il valore di mercato di locali box siti in zona periferica del Comune di Nocera Inferiore (SA), va da un minimo di 1.300,00./mq. ad un massimo di 1.950,00./mq.; VALUTAZIONE Prima di procedere con la valutazione degli immobili, si ritiene indispensabile precisare che nella stima degli appartamenti in secondo piano sarà applicato il parametro di stima scaturito dalla media aritmetica dei valori massimi e minimi, ovvero. 2.200,00/mq., mentre per i locali deposito sarà applicato il valore minimo di quelli sopra invocati, atteso che questi ultimi parametri si riferiscono a box in generale e non a specifici locali deposito, anche se i locali terranei vengono arbitrariamente utilizzati come locali garage dai rispettivi proprietari. Inoltre, tenendo conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, nonché la poco felice ubicazione dell immobile che trovasi in una strada stretta, senza uscita e senza alcuna possibilità di manovra, ritengo opportuno applicare 7
un coefficiente di deprezzamento ai predetti locali deposito-garage pari al 25% del prezzo stimato. Si precisa, inoltre, che il valore della superficie non residenziale (balconi e terrazzi) sarà posto pari ad ¼ del parametro fissato, mentre quello della superficie scoperta sarà posto pari ad 1/10. 1) Appartamento riportato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Nocera Inferiore (SA) al foglio 11 part.lla 532 sub 5, piano secondo, cat. A/2, cl. 4, vani 5, R.C.. 503,55: Dati metrici: Superficie Utile Abitabile = mq. 87,10; Superficie Non Residenziale = mq. 11,16; Parametro di stima: Superficie Utile :. 2.200,00/mq. Valore immobile: mq. 87,10 + (11,16/4) X. 2.200,00 =. 197.758,00 (Euro Centonovantasettemilasettecentocinquantotto\00). 2) Appartamento riportato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Nocera Inferiore (SA) al foglio 11 part.lla 532 sub 6, piano secondo, cat. A/2, cl. 4, vani 5, R.C.. 503,55: Dati metrici: Superficie Utile Abitabile = mq. 86,93; Superficie Non Residenziale = mq. 11,16; Parametro di stima: Superficie Utile :. 2.200,00/mq. Valore immobile: mq. 86,93 + (11,16/4) X. 2.200,00 =. 197.384,00 (Euro Centonovantasettemilatrecentottantaquattro\00). 8
3) Locale deposito-garage riportato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Nocera Inferiore (SA) al foglio 11 part.lla 532 sub 19, piano terra, cat. C/2, cl. 6, mq. 41, R.C.. 80,46: Dati metrici: Superficie Utile = mq. 41,21; Superficie Scoperta = mq. 3,90; Parametro di stima: Superficie Utile :. 1.300,00/mq. Coefficiente di deprezzamento: 25% = 0,75 Valore immobile: mq. 41,21 + (3,90/10) X. 1.300,00 X 0,75 =. 40.560,00 (Euro Quarantamilacinquecentosessanta\00). 4) Locale deposito-garage riportato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Nocera Inferiore (SA) al foglio 11 part.lla 532 sub 21, piano terra, cat. C/2, cl. 6, mq. 41, R.C.. 80,46: Dati metrici: Superficie Utile = mq. 46,96; Superficie Scoperta = mq. 9,24; Parametro di stima: Superficie Utile :. 1.300,00/mq. Coefficiente di deprezzamento: 25% = 0,75 Valore immobile: mq. 46,96 + (9,24/10) X. 1.300,00 X 0,75 =. 46.686,90 (Euro Quarantaseimilaseicentottantasei\90). Da ciò ne consegue che i valori complessivi dei beni immobili di pertinenza delle procedure fallimentari de-quo, relativamente alle rispettive quote di proprietà dei falliti Omissis e Omissis, sono i seguenti: 9
Ø Per il fallito sig. Omissis: piena proprietà dell appartamento in secondo piano riportato in catasto al foglio 11 particella 532 sub 6: Valore. 197.384,00; piena proprietà del locale deposito in pianterreno riportato in catasto al foglio 11 particella 532 sub 21: Valore. 46.686,90; Sommano i valori:. 244.070,90. Ø Per il fallito sig. Omissis: piena proprietà dell appartamento in secondo piano riportato in catasto al foglio 11 particella 532 sub 5: Valore. 197.758,00; piena proprietà del locale deposito in pianterreno riportato in catasto al foglio 11 particella 532 sub 19: Valore. 40.560,00; Sommano i valori:. 238.318,00. VALORE COMPLESSIVO:. 244.070,90 +. 238.318,00 =. 482.388,90. CONCLUSIONI Sintetizzando quanto sopra esposto in relazione il sottoscritto così conclude e riepiloga: I beni immobili di cui alla presente relazione sono ubicati in Nocera Inferiore (SA) alla Via Crudele Giacomo e sono costituiti da: 1) Appartamento riportato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Nocera Inferiore (SA) al foglio 11 part.lla 532 sub 5, piano secondo, cat. A/2, cl. 4, vani 5, R.C.. 503,55; 2) Appartamento riportato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Nocera Inferiore (SA) al foglio 11 part.lla 532 sub 6, piano secondo, cat. A/2, cl. 4, vani 5, R.C.. 503,55; 10
3) Locale deposito-garage riportato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Nocera Inferiore (SA) al foglio 11 part.lla 532 sub 19, piano terra, cat. C/2, cl. 6, mq. 41, R.C.. 80,46; 4) Locale deposito-garage riportato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Nocera Inferiore (SA) al foglio 11 part.lla 532 sub 21, piano terra, cat. C/2, cl. 6, mq. 41, R.C.. 80,46. Il valore commerciale relativamente ai beni dettagliatamente descritti in narrativa è risultato pari a (. 197.758,00 +. 197.384,00 +. 40.560,00 +. 46.686,90).482.388,90 (Euro Quattrocentottantaduemilatrecentottantotto\90). Pertanto, il valore delle quote di pertinenza delle procedure fallimentari de-quo sarà: Ø Valore beni Omissis =. 197.384,00 +. 46.686,90 =. 244.070,90 (Euro Duecentoquarantaquattromilasettanta\90) Ø Valore beni Omissis =. 197.758,00 +. 40.560,00 =. 238.318,00 (Euro Duecentotrentottomilatrecentodiciotto\00). Ciò è quanto in fede e con piena coscienza, il sottoscritto in espletamento al mandato ricevuto rassegna la propria relazione restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento e/o delucidazione dovesse necessitare. Lo stimatore Geometra D Andria Giovanni 11