CONSULENZA TECNICA. A seguito dell incarico di stima ( vedi allegato n 1 ) conferito il 14 Ottobre

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1 CONSULENZA TECNICA 1) Premessa: A seguito dell incarico di stima ( vedi allegato n 1 ) conferito il 14 Ottobre 2016 dall Avv. Giancarlo Modena, Curatore del Fallimento della SF di Squillaci Maurizio - n 151/2015 R. G. Fall. - Giudice Delegato Dott.ssa Lucia De Bernardin, il sottoscritto Ing. Giuseppe Guglielmino, nato a Catania l 8 Gennaio 1962, Libero Professionista iscritto al n 2259 dell Ordine degli Ingegneri della Provincia di Catania, inserito al n 799 dell Elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Catania, ha elaborato la presente relazione, per adempiere all incarico conferitogli, di seguito riportato: Il sottoscritto Avv. Giancarlo Modena, Curatore del fallimento della ditta individuale SF di Squillaci Maurizio, con sede in Rossini n 3, con la presente Le conferisce incarico di provvedere alla stima del compendio immobiliare del predetto imprenditore e, nello specifico, dei sotto elencati immobili: 1. 1/1 della piena proprietà dell appartamento sito in Tremestieri Etneo ( Catania ), Via Cristoforo Colombo n. 3/F, piano secondo, della consistenza di 5 vani, individuato in Catasto al foglio 5, particella 2799, subalterno 15, categoria A/2; 2. 1/1 della piena proprietà del deposito sito in Tremestieri Etneo (Catania), Via Cristoforo Colombo n. 3/E, piano primo sotterrapagina n 1

2 neo, della consistenza di 6 metri quadrati, individuato in Catasto al foglio 5, particella 2799, subalterno 34, categoria C/2; 3. 1/1 della piena proprietà del garage sito in Tremestieri Etneo (Catania), Via Cristoforo Colombo n. 3/E, piano primo sotterraneo, della consistenza di 16 metri quadrati, individuato in Catasto al foglio 5, particella 2799, subalterno 44, categoria C/6; 4. 1/4 della piena proprietà dell appartamento sito in San Gregorio di Catania (Catania), Via XX Settembre n. 87, piano quarto, della consistenza di 6 vani individuato in Catasto al foglio 5, particella 529, subalterno 15, categoria A/2; 5. 1/4 della piena proprietà del garage sito in San Gregorio di Catania (Catania), Via XX Settembre n. 87, della consistenza di 23 metri quadrati, individuato in Catasto al foglio 5, particella 529, subalterno 21, categoria C/6. 2 ) Operazioni preliminari alla stima Successivamente al conferimento dell incarico sono stati acquisiti, presso l Agenzia delle Entrate di Catania, il Comune di Tremestieri Etneo ( CT ) ed il Comune di San Gregorio di Catania ( CT ), le copie degli atti necessari all esperimento del mandato. Il 3 Novembre 2016 ( vedi allegato n 2 ), previo accordo con il Curatore e con il fallito, sono stati effettuati i sopralluoghi degli immobili oggetto di valutazione. 3. Valutazione dei beni immobili I beni immobili oggetto di stima, sono i seguenti: 1. 1/1 della piena proprietà dell appartamento sito in Tremestieri Etneo pagina n 2

3 ( Catania ), Via Cristoforo Colombo n. 3/F, piano secondo; 2. 1/1 della piena proprietà del deposito sito in Tremestieri Etneo (Catania), Via Cristoforo Colombo n. 3/E, piano primo sotterraneo; 3. 1/1 della piena proprietà del garage sito in Tremestieri Etneo (Catania), Via Cristoforo Colombo n. 3/E, piano primo sotterraneo; 4. 1/4 della piena proprietà dell appartamento sito in San Gregorio di Catania (Catania), Via XX Settembre n. 87, piano quarto; 5. 1/4 della piena proprietà del garage sito in San Gregorio di Catania (Catania), Via XX Settembre n Valutazione dell immobile n 1-1/1 della piena proprietà dell appartamento sito in Tremestieri Etneo ( Catania ), Via Cristoforo Colombo n. 3/F, piano secondo Descrizione del bene Il bene oggetto di stima è costituito dalla piena proprietà di un appartamento situato al secondo piano del complesso edilizio residenziale insistente nel Comune di Tremestieri Etneo ( vedi foto n 1 allegato n 3 ), con ingresso dal civico 3/F della Via Cristoforo Colombo. La zona comprendente il complesso edilizio in questione ( vedi foto n 2 ) è caratterizzata da una media densità abitativa ed è dotata di tutte le infrastrutture primarie e secondarie quali negozi, scuole. Dal civico 3/F della Via Cristoforo Colombo ( vedi foto n 3 ), si accede all androne dal quale, tramite la scala ed all ascensore, si accede ai diversi piani dell edificio. L appartamento è situato al secondo piano; la foto n 4 mostra il pianerottolo e la porta di ingresso dell immobile. pagina n 3

4 L appartamento è costituto da un ampio ingresso - soggiorno, da due vani letto, un vano cucina, un corridoio e due bagni; un balcone si sviluppa in lunghezza parallelamente alla Via Cristoforo Colombo. Le foto n 5 e 6 mostrano il vano ingresso - soggiorno, dal quale si diparte il corridoio ( vedi foto n 7 ) da cui si accede a tutti i vani della casa. La foto n 8 mostra il vano cucina; le foto n 9 e 10 mostrano invece il locale lavanderia - bagno. Le foto n 11 e 12 rappresentato il bagno principale, interamente piastrellato e dotato di lavabo, vaso, bidet e box doccia. Le foto n 13 e 14 rappresentato il vano letto principale, con parquet in legno e balcone sulla Via Cristoforo Colombo ( vedi foto n 15 ); il secondo vano letto ed il rispettivo balcone sulla parte interna dell edificio, sono invece mostrati nelle foto n 16, 17 e 18. Gli impianti elettrico e idraulico sono sottotraccia e il loro stato di conservazione appare più che buono. L impianto di riscaldamento è autonomo, con radiatori nei diversi vani interni; due vani sono altresì dotati di due condizionatori a split con gruppo motore installato sul balcone principale. Le pareti sono tinteggiate a pittura o ricoperte da carte da parati e la pavimentazione è stata realizzata con mattonelle in ceramica. La superficie coperta dell appartamento è pari a 101,00 m 2, quella del due balconi è invece pari a 30,00 m 2. Pertanto, applicando alle superfici dei balconi un coefficiente di riduzione pari al 30 % la superficie commerciale dell appartamento ( S comm. ) risulta pari a: m 2 ( 101,00 + ( 0,30 x 30,00)) = 110,00 m 2. pagina n 4

5 Riferimenti catastali L'immobile è censito nel N.C.E.U. Fabbricati del Comune di Tremestieri Etneo al foglio 5, particella 2799 sub 15, cat. A/2, classe 4, consistenza 5 vani, superficie catastale 109 m 2, rendita 322,79 - Via Cristoforo Colombo n 3/F, piano 2, in ditta per 1/1 della proprietà al fallito ( vedi allegato n 4 ). Il foglio di mappa della particella 2799 è riportato nell allegato n 5. Lo stato attuale dei luoghi è conforme alla planimetria catastale ( vedi allegato n 6 ) Titolo di provenienza e continuità delle trascrizioni L immobile in questione è pervenuto al fallito per successione testamentaria del padre Squillaci Francesco, nato a Misterbianco ( CT ) il 5 Gennaio Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli Dalla ricerca effettuata dallo scrivente presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale del Territorio di Catania ( vedi allegato n 9 ) si evince che pagina n 5

6 sull immobile, nel periodo compreso fra l 01/01/1990 e il 31 Ottobre 2016, gravano le seguenti formalità: Sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Catania il 12/11/2015 rep. n 452, trascritta l 11/04/2016 ai n ri 12962/ Regolarità urbanistica Il fabbricato comprendente l immobile è stato edificato in conformità alla C.E. n 05/2008 del 03/10/2008 ( vedi allegato n 10 ), alla D.I.A. n 08 del 20/07/2009 ( vedi allegato n 11 ), alla D.I.A. n 23/10 del 26/10/2010 ( vedi allegato n 12 ) ed alla D.I.A. n 06/11 del 08/03/11 ( vedi allegato n 13 ). In data 12/05/2016, prot. n 7514 il Comune di Tremestieri Etneo ha rilasciato l autorizzazione di abitabilità/agibilità ed allo scarico dei reflui di tipo civile ( vedi allegato n 14 ) Determinazione del valore dell immobile Il calcolo del Valore di Mercato V Mercato dell appartamento in questione è stato realizzato seguendo due criteri diversi, quello analitico per capitalizzazione del reddito, e quello sintetico comparativo; ottenuti i due valori, si è assunto che la loro media aritmetica coincida con il valore di stima cercato. Determinato il valore di mercato ( V Mercato ) dell appartamento, è stato quindi calcolato il valore di stima dell appartamento ( V Stima appartamento ) oggetto di procedura, riducendo del 15 % il valore di mercato, in considerazione dell assenza della garanzia per vizi del bene venduto. Stima per capitalizzazione del reddito Il valore dell immobile ( V 1 ) si ricava dal rapporto fra il Reddito netto annuo ( R n ) e il Saggio di capitalizzazione ( s ). Il Reddito netto annuo è pari alla differenza fra il Reddito lordo annuo ( R l ) e le spese totali ( S t ), relative alla pagina n 6

7 quota di manutenzione, reintegrazione, assicurazione e alle imposte. Essendo il Reddito lordo annuo pari alla rata di affitto mensile lordo ( R ml ) per 12, il valore dell immobile si ricava applicando la seguente formula: V 1 = R n / s = ( R l - S t ) / s = (( 12 * R ml ) - S t ) / s ( 1 ) Considerata la consistenza, tipologia e ubicazione dell immobile, si ritiene congruo applicare, sulla base delle indagini di mercato esperite, quale rata mensile di affitto (R ml ) la cifra di 500,00. Le spese totali ( S t ) sono state assunte pari al 25,0 % del reddito lordo annuo; il saggio di capitalizzazione ( s ) è stato invece assunto pari al 3,90 %. Sostituendo nella formula ( 1 ) a R ml, S t e s i valori sopra evidenziati si ottiene il valore dell immobile: V 1 = (( 12 * R ml ) - S t ) / s = ((12 * 500,00) 1.500,00) / 0,039 = ,62 Stima sintetica comparativa Sulla base delle informazioni ricavate dalle riviste specializzate nel settore immobiliare, sulle indicazioni fornite dall Osservatorio dei Valori Immobiliari dell Agenzia delle Entrate e sulla personale conoscenza del mercato immobiliare della provincia di Catania sono stati determinati i valori unitari massimo e minimo delle abitazioni aventi caratteristiche simili a quelle dell immobile da valutare, ricadenti nell area in cui insiste l immobile in oggetto. Il valore massimo è risultato pari a 1.350,00 /mq, quello minimo è invece risultato pari a 900,00 /mq. Questo valore è stato corretto considerando le seguenti caratteristiche intrinseche dell'immobile: Tipologia di costruzione dell edificio; Stato di manutenzione dell intero stabile e della specifica unità impagina n 7

8 mobiliare, relativamente alla struttura, alle facciate ed agli impianti; Posizione dell unità immobiliare: piano, esposizione, rumori; Caratteristiche di finitura dell immobile: presenza di impianto di riscaldamento, tipologia degli infissi esterni, qualità delle rifiniture interne; Beni condominiali di proprietà comuni Regolarità della costruzione. Considerando tutti questi fattori, il valore unitario dell immobile ( V u ) è stato fissato in 1.350,00 /mq. Considerato che la superficie commerciale ( S comm. ) è risultata pari a 110,00 mq il valore V 2 dell immobile, calcolato con il criterio sintetico comparativo, è dato dalla formula: V 2 = S comm. * V u = 110,00 mq * 1.350,00 /mq = ,00 Media dei valori Il valore di mercato ( V Mercato ) dell intera proprietà del bene risulta pari alla media aritmetica dei valori omogenei prima determinati; pertanto: V Mercato = (V 1 + V 2 )/2 = ( , ,00 ) / 2 = ,31 Considerato che il bene venduto nella procedura fallimentare è privo della garanzia per vizi si ritiene, nella determinazione del suo valore di stima, di ridurne l entità in misura pari al 15 % del valore di mercato. Si ha pertanto che il Valore di stima ( V Stima appartamento ) dell appartamento è pari all 85 % del suo valore di Mercato ( V Mercato ). V Stima appartamento = 85 % V Mercato = ( 0,85 * ,31 ) = ,96 = in cifra tonda ,00 ( euro centododicimilacentocinquanta /00) Valutazione dell immobile n 2-1/1 della piena proprietà del deposito sito in Tremestieri Etneo (Catania), Via Cristoforo pagina n 8

9 Colombo n. 3/E, piano primo sotterraneo Descrizione del bene Il bene oggetto di stima è costituito dalla piena proprietà di un piccolo locale ad uso cantina o deposito di 6,00 m 2 ( vedi foto n 19 ), situato al primo piano interrato del complesso edilizio residenziale insistente nel Comune di Tremestieri Etneo in Via Cristoforo Colombo 3E e 3/F. ( vedi foto n 1 ). Le foto n 20 e 21 mostrano il corridoio di accesso al piccolo locale in questione Riferimenti catastali L'immobile è censito nel N.C.E.U. Fabbricati del Comune di Tremestieri Etneo al foglio 5, particella 2799 sub 34, cat. C/2, classe 7, consistenza 6 m 2, superficie catastale 7 m 2, rendita 17,35 - Via Cristoforo Colombo n 3/E, piano S1, in ditta per 1/1 della proprietà al fallito. ( vedi allegato n 15 ) Il foglio di mappa della particella 2799 è riportato nell allegato n 5. Lo stato attuale dei luoghi è conforme alla planimetria catastale. ( vedi allegato n 16 ) Titolo di provenienza e continuità delle trascrizioni L immobile in questione è pervenuto al fallito per successione testamentaria del padre Squillaci Francesco, nato a Misterbianco ( CT ) il 5 Gennaio pagina n 9

10 Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli Dalla ricerca effettuata dallo scrivente presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale del Territorio di Catania ( vedi allegato n 9 ) si evince che sull immobile, nel periodo compreso fra l 01/01/1990 e il 31 Ottobre 2016, gravano le seguenti formalità: Sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Catania il 12/11/2015 rep. n 452 trascritta l 11/04/2016 ai n ri 12962/ Regolarità urbanistica Il fabbricato comprendente l immobile è stato edificato in conformità alla C.E. n 05/2008 del 03/10/2008 ( vedi allegato n 10 ), alla D.I.A. n 08 del 20/07/2009 ( vedi allegato n 11 ), alla D.I.A. n 23/10 del 26/10/2010 ( vedi allegato n 12 ) ed alla D.I.A. n 06/11 del 08/03/11 ( vedi allegato n 13 ). In data 12/05/2016, prot. n 7514 il Comune di Tremestieri Etneo ha rilasciato l autorizzazione di abitabilità/agibilità ed allo scarico dei reflui di tipo civile ( vedi allegato n 14 ) Determinazione del valore dell immobile Il calcolo del Valore di Mercato V Mercato del piccolo deposito in questione è stato realizzato seguendo due criteri diversi, quello analitico per capitalizzazione del reddito, e quello sintetico comparativo; ottenuti i due valori, si è assunto che la loro media aritmetica coincida con il valore di stima cercato. pagina n 10

11 Determinato il del valore di mercato ( V Mercato ) de deposito, è stato quindi calcolato il valore di stima del deposito ( V Stima deposito ) oggetto di procedura, riducendo del 15 % il valore di mercato, in considerazione dell assenza della garanzia per vizi del bene venduto. Stima per capitalizzazione del reddito Il valore dell immobile ( V 1 ) si ricava dal rapporto fra il Reddito netto annuo ( R n ) e il Saggio di capitalizzazione ( s ). Il Reddito netto annuo è pari alla differenza fra il Reddito lordo annuo ( R l ) e le spese totali ( S t ), relative alla quota di manutenzione, reintegrazione, assicurazione e alle imposte. Essendo il Reddito lordo annuo pari alla rata di affitto mensile lordo ( R ml ) per 12, il valore dell immobile si ricava applicando la seguente formula: V 1 = R n / s = ( R l - S t ) / s = (( 12 * R ml ) - S t ) / s ( 1 ) Considerata la consistenza, tipologia e ubicazione dell immobile, si ritiene congruo applicare, sulla base delle indagini di mercato esperite, quale rata mensile di affitto (R ml ) la cifra di 50,00. Le spese totali ( S t ) sono state assunte pari al 25,0 % del reddito lordo annuo; il saggio di capitalizzazione ( s ) è stato invece assunto pari al 3,90 %. Sostituendo nella formula ( 1 ) a R ml, S t e s i valori sopra evidenziati si ottiene il valore dell immobile: V 1 = (( 12 * R ml ) - S t ) / s = (( 12 * 50,00 ) 150,00 ) / 0,039 = ,46 Stima sintetica comparativa Sulla base delle informazioni ricavate dalle riviste specializzate nel settore immobiliare, sulle indicazioni fornite dall Osservatorio dei Valori Immobiliari dell Agenzia delle Entrate e sulla personale conoscenza del mercato immobiliare della provincia di Catania sono stati determinati i valori unitari pagina n 11

12 massimo e minimo dei depositi aventi caratteristiche simili a quelle dell immobile da valutare, ricadenti nell area in cui insiste l immobile in oggetto. Il valore massimo è risultato pari a 900,00 /mq, quello minimo è invece risultato pari a 600,00 /mq. Considerate le proprie caratteristiche intrinseche il valore unitario del garage ( V u ) è stato fissato in 800,00 /mq. Considerato che la superficie commerciale ( S comm. ) è risultata pari a 6,00 mq il valore V 2 dell immobile, calcolato con il criterio sintetico comparativo, è dato dalla formula: V 2 = S comm. * V u = 6,00 mq * 800,00 /mq = 4.800,00 Media dei valori Il valore di mercato ( V Mercato ) dell intera proprietà del bene risulta pari alla media aritmetica dei valori omogenei prima determinati; pertanto: V Mercato = (V 1 + V 2 )/2 = ( , ,00 ) / 2 = 8.169,23 Considerato che il bene venduto nella procedura fallimentare è privo della garanzia per vizi si ritiene, nella determinazione del suo valore di stima, di ridurne l entità in misura pari al 15 % del valore di mercato. Si ha pertanto che il Valore di stima ( V Stima deposito ) del deposito è pari all 85 % del suo valore di Mercato ( V Mercato ). V Stima deposito = 85 % V Mercato = ( 0,85 * 8.169,23 ) = 6.943,85 = in cifra tonda 6.950,00 ( euro seimilanovecentocinquanta/00 ) Valutazione dell immobile n 3-1/1 della piena proprietà del garage sito in Tremestieri Etneo (Catania), Via Cristoforo Colombo n. 3/E, piano primo sotterraneo. pagina n 12

13 Descrizione del bene Il bene oggetto di stima è costituito dalla piena proprietà di un garage di 17,00 m 2 ( vedi foto n 22 ), situato al primo piano sottostrada del complesso edilizio residenziale insistente nel Comune di Tremestieri Etneo in Via Cristoforo Colombo 3E e 3/F. ( vedi foto n 1 ). La foto n 23 mostra l ingresso carrabile dalla Via Cristoforo Colombo n 3/E; le foto n 24 e 25 mostrano invece la corsia di accesso al garage Riferimenti catastali L'immobile è censito nel N.C.E.U. Fabbricati del Comune di Tremestieri Etneo al foglio 5, particella 2799 sub 44, cat. C/6, classe 7, consistenza 16 m 2, superficie catastale 17 m 2, rendita 61,97 - Via Cristoforo Colombo n 3/E, piano S1, in ditta per 1/1 della proprietà al fallito. ( vedi allegato n 17 ) Il foglio di mappa della particella 2799 è riportato nell allegato n 5. Lo stato attuale dei luoghi è conforme alla planimetria catastale. ( vedi allegato n 18 ) Titolo di provenienza e continuità delle trascrizioni L immobile in questione è pervenuto al fallito per successione testamentaria del padre Squillaci Francesco, nato a Misterbianco ( CT ) il 5 Gennaio pagina n 13

14 Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli Dalla ricerca effettuata dallo scrivente presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale del Territorio di Catania ( vedi allegato n 9 ) si evince che sull immobile, nel periodo compreso fra l 01/01/1990 e il 31 Ottobre 2016, gravano le seguenti formalità: Sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Catania il 12/11/2015 rep. n 452 trascritta l 11/04/2016 ai n ri 12962/ Regolarità urbanistica Il fabbricato comprendente l immobile è stato edificato in conformità alla C.E. n 05/2008 del 03/10/2008 ( vedi allegato n 10 ), alla D.I.A. n 08 del 20/07/2009 ( vedi allegato n 11 ), alla D.I.A. n 23/10 del 26/10/2010 ( vedi allegato n 12 ) ed alla D.I.A. n 06/11 del 08/03/11 ( vedi allegato n 13 ). In data 12/05/2016, prot. n 7514 il Comune di Tremestieri Etneo ha rilasciato l autorizzazione di abitabilità/agibilità ed allo scarico dei reflui di tipo civile ( vedi allegato n 14 ) Determinazione del valore dell immobile Il calcolo del Valore di Mercato V Mercato del garage in questione è stato realizzato seguendo due criteri diversi, quello analitico per capitalizzazione del reddito, e quello sintetico comparativo; ottenuti i due valori, si è assunto che la loro media aritmetica coincida con il valore di stima cercato. Determinato il valore di mercato ( V Mercato ) del garage, è stato quindi calcopagina n 14

15 lato il valore di stima del garage ( V Stima garage ) oggetto di procedura, riducendo del 15 % il valore di mercato, in considerazione dell assenza della garanzia per vizi del bene venduto. Stima per capitalizzazione del reddito Il valore dell immobile ( V 1 ) si ricava dal rapporto fra il Reddito netto annuo ( R n ) e il Saggio di capitalizzazione ( s ). Il Reddito netto annuo è pari alla differenza fra il Reddito lordo annuo ( R l ) e le spese totali ( S t ), relative alla quota di manutenzione, reintegrazione, assicurazione e alle imposte. Essendo il Reddito lordo annuo pari alla rata di affitto mensile lordo ( R ml ) per 12, il valore dell immobile si ricava applicando la seguente formula: V 1 = R n / s = ( R l - S t ) / s = (( 12 * R ml ) - S t ) / s ( 1 ) Considerata la consistenza, tipologia e ubicazione dell immobile, si ritiene congruo applicare, sulla base delle indagini di mercato esperite, quale rata mensile di affitto (R ml ) la cifra di 150,00. Le spese totali ( S t ) sono state assunte pari al 25,0 % del reddito lordo annuo; il saggio di capitalizzazione ( s ) è stato invece assunto pari al 3,90 %. Sostituendo nella formula ( 1 ) a R ml, S t e s i valori sopra evidenziati si ottiene il valore dell immobile: V 1 = (( 12 * R ml ) - S t ) / s = ((12 * 150,00) 450,00) / 0,039 = ,38 Stima sintetica comparativa Sulla base delle informazioni ricavate dalle riviste specializzate nel settore immobiliare, sulle indicazioni fornite dall Osservatorio dei Valori Immobiliari dell Agenzia delle Entrate e sulla personale conoscenza del mercato immobiliare della provincia di Catania sono stati determinati i valori unitari massimo e minimo dei garages aventi caratteristiche simili a quelle dell impagina n 15

16 mobile da valutare, ricadenti nell area in cui insiste l immobile in oggetto. Il valore massimo è risultato pari a 900,00 /mq, quello minimo è invece risultato pari a 600,00 /mq. Considerate le proprie caratteristiche intrinseche il valore unitario del garage ( V u ) è stato fissato in 900,00 /mq. Considerato che la superficie commerciale ( S comm. ) è risultata pari a 17,00 mq il valore V 2 dell immobile, calcolato con il criterio sintetico comparativo, è dato dalla formula: V 2 = S comm. * V u = 17,00 mq * 900,00 /mq = ,00 Media dei valori Il valore di mercato ( V Mercato ) dell intera proprietà del bene risulta pari alla media aritmetica dei valori omogenei prima determinati; pertanto: V Mercato = ( V 1 + V 2 )/2 = ( , ,00 ) / 2 = ,69 Considerato che il bene venduto nella procedura fallimentare è privo della garanzia per vizi si ritiene, nella determinazione del suo valore di stima, di ridurne l entità in misura pari al 15 % del valore di mercato. Si ha pertanto che il Valore di stima ( V Stima garage ) del garage è pari all 85 % del suo valore di Mercato ( V Mercato ). V Stima garage = 85 % V Mercato = ( 0,85 * ,69 ) = ,04 = in cifra tonda ,00 (euro ventunomiladuecentodieci/00) Valutazione dell immobile n 4-1/4 della piena proprietà dell appartamento sito in San Gregorio di Catania (Catania), Via XX Settembre n. 87, piano quarto Descrizione del bene pagina n 16

17 Il bene oggetto di stima è costituito da un quarto della piena proprietà di un appartamento al quarto piano della palazzina B del complesso edilizio residenziale denominato Villa dei Limoni, sito nel Comune di San Gregorio di Catania, con ingresso dal civico 87 della Via XX Settembre. La zona comprendente il complesso edilizio in questione appartiene al quartiere Prati, area residenziale di pregio posta al confine dei comuni di Catania, San Gregorio e Tremestieri Etneo ( vedi foto n 26 ). La zona è caratterizzata da una media densità abitativa ed è dotata di tutte le infrastrutture primarie e secondarie quali negozi, scuole, supermercati e farmacie. La palazzina B del complesso Villa dei Limoni ( vedi foto n 27 e 28 ).è stata realizzata con struttura portante in cemento armato ordinario e tramezzatura in mattoni forati e si sviluppa su sei livelli, la zona garages, il piano rialzato e quattro piani sovrastanti, collegati da una scala interna e serviti da ascensore. L appartamento è ubicato al quarto piano, ha una planimetria conforme con quella catastale ( vedi allegato n 21 ) ed è composto dall ingresso, dal corridoio, da un salone, da due vani letto, un vano soggiorno, il bagno, la lavanderia e la cucina. Dal pianerottolo ( vedi foto n 29 ) si entra in un disimpegno ( vedi foto n 30) dal quale si accede al soggiorno, che ha una finestra sul lato Nord Est ( vedi foto n 31 ) ed al corridoio ( vedi foto n 32 ), che collega i diversi ambienti della casa. Il salone ( vedi foto n 33 ), ampio e luminoso, ha una finestra ed un apertura sul balcone lato Sud Ovest ( vedi foto n 34 ); il primo vano letto ( vedi pagina n 17

18 foto n 35 ) ha un apertura sullo stesso balcone; il secondo vano letto ( vedi foto n 36 ), la lavanderia ( vedi foto n 37 ) e la cucina ( vedi foto n 38 ) sono prospicienti al balcone lato Nord Est ( vedi foto n 39 ); il bagno ( vedi foto n 40 ), è allocato in fondo al corridoio. Gli impianti elettrico e idraulico sono sottotraccia e il loro stato di conservazione appare buono; non sono stati realizzati gli impianti di riscaldamento e di condizionamento ma in una stanza è stato installato un condizionatore a split con unità esterna montata sul balcone Sud Ovest. Le pareti dei diversi vani sono tinteggiate a pittura o rivestite con carte da parati; la pavimentazione è stata realizzata con mattonelle in ceramica. Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato e le porte interne sono in legno tamburato. La superficie coperta dell appartamento è pari a 130,00 m 2, quella del due balconi è invece pari a 24,00 m 2. Pertanto, applicando alle superfici dei balconi un coefficiente di riduzione pari al 30 % la superficie commerciale dell appartamento ( S comm. ) risulta pari a: m 2 ( 130,00 + ( 0,30 x 24,00)) = 137,20 m Riferimenti catastali L'immobile è censito nel N.C.E.U. Fabbricati del Comune di San Gregorio di Catania ( vedi allegato n 19 ) al foglio 5, particella 529 sub 15, cat. A/2, classe 8, consistenza 6 vani, superficie catastale 140 m 2, rendita 650,74 - Via XX Settembre n 87, piano 4, in ditta a: pagina n 18

19 Il foglio di mappa della particella 529 è riportato nell allegato n 20. Lo stato attuale dei luoghi è conforme alla planimetria catastale. ( vedi allegato n 21 ) Titolo di provenienza e continuità delle trascrizioni L immobile in questione è pervenuto al fallito per successione testamentaria del padre Squillaci Francesco, nato a Misterbianco ( CT ) il 5 Gennaio Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli Dalla ricerca effettuata dallo scrivente presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale del Territorio di Catania ( vedi allegato n 9 ) si evince che sull immobile, nel periodo compreso fra l 01/01/1990 e il 31 Ottobre 2016, gravano le seguenti formalità: Sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Catania il 12/11/2015 rep. n 452 trascritta l 11/04/2016 ai n ri 12962/ Regolarità urbanistica pagina n 19

20 Il complesso condominiale comprendente l immobile oggetto di stima è stato eseguito in conformità al progetto approvato con il Nulla Osta per Esecuzioni Opere Edili del 31/08/1968, rilasciata dal Sindaco del Comune di San Gregorio di Catania ( vedi allegato n 23 ) e successiva variante del 06/03/1971 ( vedi allegato n 24 ). In data 4 Maggio 1971 veniva inoltre rilasciata dal Sindaco del Comune di San Gregorio di Catania l autorizzazione di abitabilità ( vedi allegato n 25 ) Determinazione del valore dell immobile Il calcolo del Valore di Mercato V Mercato dell intero appartamento in questione è stato realizzato seguendo due criteri diversi, quello analitico per capitalizzazione del reddito, e quello sintetico comparativo; ottenuti i due valori, si è assunto che la loro media aritmetica coincida con il valore di stima cercato. Determinato il valore di mercato dell'intero immobile è stato calcolato il valore di mercato della quota in vendita ( V Mercato quota ), pari ad ¼ indivisa. Si è quindi calcolato il valore di stima della quota in vendita ( V Stima quota ), riducendo del 15 % il valore di mercato della quota prima determinato, in considerazione dell assenza della garanzia per vizi del bene venduto. Stima per capitalizzazione del reddito Il valore dell immobile ( V 1 ) si ricava dal rapporto fra il Reddito netto annuo ( R n ) e il Saggio di capitalizzazione ( s ). Il Reddito netto annuo è pari alla differenza fra il Reddito lordo annuo ( R l ) e le spese totali ( S t ), relative alla quota di manutenzione, reintegrazione, assicurazione e alle imposte. Essendo il Reddito lordo annuo pari alla rata di affitto mensile lordo ( R ml ) per 12, il valore dell immobile si ricava applicando la seguente formula: V 1 = R n / s = ( R l - S t ) / s = (( 12 * R ml ) - S t ) / s ( 1 ) pagina n 20

21 Considerata la consistenza, tipologia e ubicazione dell immobile, si ritiene congruo applicare, sulla base delle indagini di mercato esperite, quale rata mensile di affitto (R ml ) la cifra di 550,00. Le spese totali ( S t ) sono state assunte pari al 30,0 % del reddito lordo annuo; il saggio di capitalizzazione ( s ) è stato invece assunto pari al 3,90 %. Sostituendo nella formula ( 1 ) a R ml, S t e s i valori sopra evidenziati si ottiene il valore dell immobile: V 1 = (( 12 * R ml ) - S t ) / s = ((12 * 550,00) 1.980,00) / 0,039 = ,54 Stima sintetica comparativa Sulla base delle informazioni ricavate dalle riviste specializzate nel settore immobiliare, sulle indicazioni fornite dall Osservatorio dei Valori Immobiliari dell Agenzia delle Entrate e sulla personale conoscenza del mercato immobiliare della provincia di Catania sono stati determinati i valori unitari massimo e minimo delle abitazioni aventi caratteristiche simili a quelle dell immobile da valutare, ricadenti nell area in cui insiste l immobile in oggetto. Il valore massimo è risultato pari a 1.600,00 /mq, quello minimo è invece risultato pari a 1.150,00 /mq. Questo valore è stato corretto considerando le seguenti caratteristiche intrinseche dell'immobile: Tipologia di costruzione dell edificio; Stato di manutenzione dell intero stabile e della specifica unità immobiliare, relativamente alla struttura, alle facciate ed agli impianti; Posizione dell unità immobiliare: piano, esposizione, rumori; Caratteristiche di finitura dell immobile: presenza di impianto di riscaldamento, tipologia degli infissi esterni, qualità delle rifiniture interne; pagina n 21

22 Beni condominiali di proprietà comuni Regolarità della costruzione. Considerando tutti questi fattori, il valore unitario dell immobile ( V u ) è stato fissato in 1.500,00 /mq. Considerato che la superficie commerciale ( S comm. ) è risultata pari a 137,20 mq il valore V 2 dell immobile, calcolato con il criterio sintetico comparativo, è dato dalla formula: V 2 = S comm. * V u = 137,20 mq * 1.500,00 /mq = ,00 Media dei valori Il valore di mercato ( V Mercato ) dell intera proprietà del bene risulta pari alla media aritmetica dei valori omogenei prima determinati; pertanto: V Mercato = (V 1 + V 2 )/2 = ( , ,00 ) / 2 = ,77 Determinato il valore di mercato dell'intero immobile V Mercato calcoliamo a- desso il valore di mercato della quota in vendita ( V Mercato quota ), assumendo pari al 10% il coefficiente di deprezzamento che tiene conto della messa in vendita di una quota indivisa pari ad ¼. V Mercato quota = V Mercato * (1-10%) * ¼ = ,77 * (1-10%) * ¼ = ,42 Si è infine calcolato il Valore di stima della quota in vendita ( V Stima quota ), riducendo del 15 % il valore di mercato della quota prima determinato, in considerazione dell assenza della garanzia per vizi del bene venduto. V Stima quota = 85 % V Mercato quota = ( 0,85 * ,42 ) = ,51 = in cifra tonda ,00 ( euro trentunomila/00 ) Valutazione dell immobile n 5-1/4 della piena proprietà del garage sito in San Gregorio di Catania (Catania), Via XX Settembre n. 87, piano S1. pagina n 22

23 Descrizione del bene Il bene oggetto di stima è costituito da un quarto della piena proprietà di un garage di 26,00 m 2 ( vedi foto n 41 ), situato al primo piano sottostrada della palazzina B del complesso edilizio residenziale denominato Villa dei Limoni, sito nel Comune di San Gregorio di Catania, con ingresso dal civico 87 della Via XX Settembre. La foto n 42 mostra la corsia di accesso al garage Riferimenti catastali L'immobile è censito nel N.C.E.U. Fabbricati del Comune di San Gregorio di Catania ( vedi allegato n 26 ) al foglio 5, particella 529 sub 21, cat. C/6, classe 4, consistenza 23 m 2, superficie catastale 23 m 2, rendita 40,39 - Via XX Settembre n 87, piano S1, in ditta a: Il foglio di mappa della particella 529 è riportato nell allegato n 20. Lo stato attuale dei luoghi è conforme alla planimetria catastale. ( vedi allegato n 27 ) Titolo di provenienza e continuità delle trascrizioni L immobile in questione è pervenuto al fallito per successione testamentaria del padre Squillaci Francesco, nato a Misterbianco ( CT ) il 5 Gennaio pagina n 23

24 Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli Dalla ricerca effettuata dallo scrivente presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale del Territorio di Catania ( vedi allegato n 9 ) si evince che sull immobile, nel periodo compreso fra l 01/01/1990 e il 31 Ottobre 2016, gravano le seguenti formalità: Sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Catania il 12/11/2015 rep. n 452 trascritta l 11/04/2016 ai n ri 12962/ Regolarità urbanistica Il complesso condominiale comprendente l immobile oggetto di stima è stato eseguito in conformità al progetto approvato con il Nulla Osta per Esecuzioni Opere Edili del 31/08/1968, rilasciata dal Sindaco del Comune di San Gregorio di Catania ( vedi allegato n 23 ) e successiva variante del 06/03/1971 ( vedi allegato n 24 ). In data 4 Maggio 1971 veniva inoltre rilasciata dal Sindaco del Comune di San Gregorio di Catania l autorizzazione di abitabilità ( vedi allegato n 25 ) Determinazione del valore dell immobile Il calcolo del Valore di Mercato V Mercato dell intero garage in questione è stato realizzato seguendo due criteri diversi, quello analitico per capitalizzazione pagina n 24

25 del reddito, e quello sintetico comparativo; ottenuti i due valori, si è assunto che la loro media aritmetica coincida con il valore di stima cercato. Determinato il valore di mercato dell'intero immobile è stato calcolato il valore di mercato della quota in vendita ( V Mercato quota ), pari ad ¼ indivisa. Si è quindi calcolato il valore di stima della quota in vendita ( V Stima quota ), riducendo del 15 % il valore di mercato della quota prima determinato, in considerazione dell assenza della garanzia per vizi del bene venduto. Stima per capitalizzazione del reddito Il valore dell immobile ( V 1 ) si ricava dal rapporto fra il Reddito netto annuo ( R n ) e il Saggio di capitalizzazione ( s ). Il Reddito netto annuo è pari alla differenza fra il Reddito lordo annuo ( R l ) e le spese totali ( S t ), relative alla quota di manutenzione, reintegrazione, assicurazione e alle imposte. Essendo il Reddito lordo annuo pari alla rata di affitto mensile lordo ( R ml ) per 12, il valore dell immobile si ricava applicando la seguente formula: V 1 = R n / s = ( R l - S t ) / s = (( 12 * R ml ) - S t ) / s ( 1 ) Considerata la consistenza, tipologia e ubicazione dell immobile, si ritiene congruo applicare, sulla base delle indagini di mercato esperite, quale rata mensile di affitto (R ml ) la cifra di 130,00. Le spese totali ( S t ) sono state assunte pari al 30,0 % del reddito lordo annuo; il saggio di capitalizzazione ( s ) è stato invece assunto pari al 3,90 %. Sostituendo nella formula ( 1 ) a R ml, S t e s i valori sopra evidenziati si ottiene il valore dell immobile: V 1 = (( 12 * R ml ) - S t ) / s = ((12 * 130,00) 468,00) / 0,039 = ,00 Stima sintetica comparativa Sulla base delle informazioni ricavate dalle riviste specializzate nel settore pagina n 25

26 immobiliare, sulle indicazioni fornite dall Osservatorio dei Valori Immobiliari dell Agenzia delle Entrate e sulla personale conoscenza del mercato immobiliare della provincia di Catania sono stati determinati i valori unitari massimo e minimo dei garages aventi caratteristiche simili a quelle dell immobile da valutare, ricadenti nell area in cui insiste l immobile in oggetto. Il valore massimo è risultato pari a 1.200,00 /mq, quello minimo è invece risultato pari a 800,00 /mq. Considerate le proprie caratteristiche intrinseche il valore unitario del garage ( V u ) è stato fissato in 1.000,00 /mq. Considerato che la superficie commerciale ( S comm. ) è risultata pari a 26,00 mq il valore V 2 dell immobile, calcolato con il criterio sintetico comparativo, è dato dalla formula: V 2 = S comm. * V u = 26,00 mq * 1.000,00 /mq = ,00 Media dei valori Il valore di mercato ( V Mercato ) dell intera proprietà del bene risulta pari alla media aritmetica dei valori omogenei prima determinati; pertanto: V Mercato = (V 1 + V 2 )/2 = ( , ,00 ) / 2 = ,00 Determinato il valore di mercato dell'intero immobile V Mercato calcoliamo a- desso il valore di mercato della quota in vendita ( V Mercato quota ), assumendo pari al 10% il coefficiente di deprezzamento che tiene conto della messa in vendita di una quota indivisa pari ad ¼. V Mercato quota = V Mercato * (1-10%) * ¼ = * (1-10%) * ¼ = 6.075,00 Si è infine calcolato il Valore di stima della quota in vendita ( V Stima quota ), riducendo del 15 % il valore di mercato della quota prima determinato, in considerazione dell assenza della garanzia per vizi del bene venduto. pagina n 26

27 V Stima quota = 85 % V Mercato quota = ( 0,85 * 6.075,00 ) = 5.163,75 = in cifra tonda 5.150,00 ( euro cinquemilacentocinquanta/00 ). 4) Modalità di vendita: La vendita in cinque lotti è la più opportuna in considerazione della tipologia dei beni considerati. 5) Conclusioni Gli immobili oggetto della presente relazione sono i seguenti: 1) 1/1 della piena proprietà dell appartamento sito in Tremestieri Etneo ( Catania ), Via Cristoforo Colombo n. 3/F, piano secondo, della consistenza di 5 vani, individuato in Catasto al foglio 5, particella 2799, subalterno 15, categoria A/2. Il valore di stima dell immobile n 1, tenuto conto della riduzione del 15,00 % per assenza della garanzia per vizi del bene venduto, è pari a ,00 ( euro centododicimilacentocinquanta /00). 2) 1/1 della piena proprietà del deposito sito in Tremestieri Etneo (Catania), Via Cristoforo Colombo n. 3/E, piano primo sotterraneo, della consistenza di 6 metri quadrati, individuato in Catasto al foglio 5, particella 2799, subalterno 34, categoria C/2. Il valore di stima dell immobile n 2, tenuto conto della riduzione del 15,00 % per assenza della garanzia per vizi del bene venduto, è pari a 6.950,00 ( euro seimilanovecentocinquanta/00 ). 3) 1/1 della piena proprietà del garage sito in Tremestieri Etneo (Catania), Via Cristoforo Colombo n. 3/E, piano primo sotterraneo, della consistenza di 16 metri quadrati, individuato in Catasto al foglio 5, particella 2799, subalterno 44, categoria C/6. pagina n 27

28 Il valore di stima dell immobile n 3, tenuto conto della riduzione del 15,00 % per assenza della garanzia per vizi del bene venduto, è pari a ,00 (euro ventunomiladuecentodieci/00). 4) 1/4 della piena proprietà dell appartamento sito in San Gregorio di Catania (Catania), Via XX Settembre n. 87, piano quarto, della consistenza di 6 vani individuato in Catasto al foglio 5, particella 529, subalterno 15, categoria A/2. Il valore di stima dell immobile n 4, tenuto conto della riduzione del 15,00 % per assenza della garanzia per vizi del bene venduto, è pari a ,00 ( euro trentunomila/00 ). 5) 1/4 della piena proprietà del garage sito in San Gregorio di Catania (Catania), Via XX Settembre n. 87, della consistenza di 23 metri quadrati, individuato in Catasto al foglio 5, particella 529, subalterno 21, categoria C/6. Il valore di stima dell immobile n 5, tenuto conto della riduzione del 15,00 % per assenza della garanzia per vizi del bene venduto, è pari a 5.150,00 ( euro cinquemilacentocinquanta/00 ). Nella consapevolezza di aver espletato completamente il mandato ricevuto, si deposita la presente relazione, si ringrazia la S.V. per la fiducia accordata e si rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento. Catania, 7 Novembre 2016 Il Tecnico Dott. Ing. Giuseppe Guglielmino pagina n 28

29 ELENCO ALLEGATI Allegato n 1: Allegato n 2: Allegato n 3: Allegato n 4: Lettera di nomina del Curatore; Verbale di sopralluogo; Documentazione fotografica; Visura catastale u.i. censita al fg. 5 part sub. 15; del Catasto fabbricati del Comune di Tremestieri Etneo; Allegato n 5: Foglio di mappa u.i. censita al fg. 5 part del Catasto terreni del Comune di Tremestieri Etneo; Allegato n 6: Planimetria catastale u.i. censita al fg. 5 part sub. 15; del Catasto fabbricati del Comune di Tremestieri Etneo; Allegato n 7: Nota di trascrizione della successione di Squillaci Francesco; Allegato n 8: Nota di trascrizione atto di compravendita del 11/02/2011; Allegato n 9: Ispezione ipotecaria del 31 Ottobre 2016; Allegato n 10: Concessione Edilizia n 5/2008 del 03/10/2008 rilasciata dal Comune di Tremestieri Etneo; Allegato n 11: D.I.A. n 8/2009 del 20/07/2009 presentata al Comune di Tremestieri Etneo; Allegato n 12: D.I.A. n 23/2010 del 26/10/2010 presentata al Comune di Tremestieri Etneo; Allegato n 13: D.I.A. n 6/2011 del 08/03/2011 presentata al Comune di Tremestieri Etneo; Allegato n 14: Autorizzazione di abitabilità/agibilità del 12/05/2016 rilasciata dal Comune di Tremestieri Etneo; Allegato n 15: Visura catastale u.i. censita al fg. 5 part sub. 34; del Catasto fabbricati del Comune di Tremestieri Etneo; pagina n 29

30 Allegato n 16: Planimetria catastale u.i. censita al fg. 5 part sub. 34; del Catasto fabbricati del Comune di Tremestieri Etneo; Allegato n 17: Visura catastale u.i. censita al fg. 5 part sub. 44; del Catasto fabbricati del Comune di Tremestieri Etneo; Allegato n 18: Planimetria catastale u.i. censita al fg. 5 part sub. 44; del Catasto fabbricati del Comune di Tremestieri Etneo; Allegato n 19: Visura catastale u.i. censita al fg. 5 part. 529 sub. 15 del Catasto fabbricati del Comune di San Gregorio di Catania; Allegato n 20: Foglio di mappa u.i. censita al fg. 5 part. 529 del Catasto terreni del Comune di San Gregorio di Catania; Allegato n 21: Planimetria catastale u.i. censita fg. 5 part. 529 sub. 15; del Catasto fabbricati del Comune di San Gregorio di Catania; Allegato n 22: Atto di compravendita del 15 Marzo 1972; Allegato n 23: Nulla osta per esecuzione lavori edili del 31/08/1968 rilasciato dal Comune di San Gregorio di Catania; Allegato n 24: Progetto di variante del 06/03/1971 approvato dal Comune di San Gregorio di Catania; Allegato n 25: Autorizzazione di abitabilità del 04/05/1971 rilasciata dal Comune di San Gregorio di Catania; Allegato n 26: Visura catastale u.i. censita al fg. 5 part. 529 sub. 21 del Catasto fabbricati del Comune di San Gregorio di Catania; Allegato n 27: Planimetria catastale u.i. censita fg. 5 part. 529 sub. 21; del Catasto fabbricati del Comune di San Gregorio di Catania. pagina n 30